讓我們來談談囤房稅。
最近因為南韓通過了囤房稅法案,居住正義的問題又在台灣吵得沸沸揚揚。作為提案要求調高北市建商房屋稅(雖然案子還被卡在議會內)、並有出席多場居住正義活動的我而言,感覺必須要出來說些甚麼。這篇文可能有點長、也有點硬,但我希望正反方的支持者都能仔細讀完、才能站在可以溝通的立基點上對話。
在討論囤房稅的問題之前,有幾個前提必須要確立,不然討論容易失焦。居住議題在台灣是不是個問題?台灣有沒有囤房的問題?這兩者有沒有關聯?然後我們才能來討論囤房稅本身對於所謂的「打房」或說是解決居住問題有沒有幫助。
#台灣有沒有居住和囤房問題
根據Numbeo數據庫的整理,截至今年六月時,台灣的房價所得比達到24.2倍,名列世界第九,這代表我們要不吃不喝24年才有機會買到一棟房子。而處境相似、同樣身陷囹圄是排名第三的香港,達43.5倍。我想,應該不會有人覺得台灣沒有居住問題。
那台灣有囤房的問題嗎?如果根據內政部釋出的最新數據,台灣僅有5%的空屋掌握在四房以上持有者手中,看似不多。但是OURs則質疑,內政部的數據未進行「全國家庭總歸戶」,換言之如果你在新北和台北各有一棟房子、或是你和你伴侶各持有一棟房子,在統計上都是顯示「一人持有一房」2次。OURs主張的數據版本是,持有四房以上者所持有的房屋占空屋總數15%,這看起來就有些嚴重。
這代表著有許多人持有多棟房屋,也沒有加以利用或出租,就閒置在那,可能是炒作、投資或是其他因素。而囤房稅主要就是針對這些「囤空房」的人,政府面對這些炒房或投資客,以及複雜的居住問題,也確實應該透過各種方式來因應。
#囤房稅對解決居住問題有沒有幫助
沒有人會覺得或主張單靠囤房稅就可以完全解決居住問題,但是,我仍認為囤房稅仍是多管齊下的「其中一管」,我完全認同民進黨政府在過去幾年做了很多事來解決居住問題,但並不能藉此說不用推囤房稅。但是,囤房稅本身也不是萬靈丹,仍有很多待釐清的爭議。
課徵囤房稅對房市不外乎兩個目的:#平衡貧富差距,對於有能力、房子多的族群應該多繳稅,能力較低者應少繳稅;以及 #增加房屋的持有成本,抑制房市投機炒作,逼出市場上的空屋,改變多屋族的持有決策。依照許多國家或城市的實例,在良好法制及配套的運行下,確實有辦法逼出空屋以及抑制炒作。
#台灣現行課徵空屋稅的問題
然而,台灣現在如要開徵囤房稅會面臨到兩個主要問題,#如何認定空屋、以及 #稅基沒有調整。空屋如何認定,現在都是透過水電使用量,許多主管機關會主張如果要實體稽查、按現行人手根本無法因應。然而,依照有開徵空屋稅或囤房稅的國家作法,應該是要推定空屋、再讓屋主「自己主張不是空屋」,例如出示居住或出租證明、或表示其旅居國外或住院等,這樣會大幅減少行政成本。
至於稅基,則是另一個大問題。台灣目前的房屋稅是「房屋現值乘以稅率」,房屋現值則是「房屋構造標準單價」(造價)、折舊率、街路等級調整率(路段率,由官方認定該路段繁不繁榮)與面積相乘得出,任一數值改變都會影響應繳稅額。換言之,你如果買了一棟1億元的豪宅,你的房屋稅並不是1億乘以稅率,而是其他複雜公式算出的房屋現值乘以稅率。
這種算法也讓之前北市出現過一戶豪宅的稅率低於三戶小套房的詭異現象。現行的房屋現值(也就是稅基)並沒有太多調整,導致我們常把稅率拉很高,但仍然對房市沒影響,因為稅基沒有調整,導致實收金額很低,對有錢炒作的人來說不痛不癢。我們理應重新檢討如何建立一個與市場實價差距不遠的稅基、並讓稅基、稅率都合理化,才有辦法達成囤房稅「增加持有成本」的成效。
#台灣囤房問題相當複雜且也多元
只要有人囤房,蓋再多房子都會是「無效供給」,也對許多辛苦一生、壓力自己生活品質只為買一棟房的人不公平。除了蓋社宅、搞實價登錄等方法外,再多嘗試課徵囤房稅,我覺得並無不妥,也是台灣房市健全和達成居住正義很重要的里程碑。
有許多人說,這些問題都集中在大都市,但若攤開近幾年房屋3-5年的閒置投資報酬率,前幾名都是非都會型縣市,如屏東、宜蘭、花蓮等,囤房稅可以幫助的不僅僅只有在大都會掙扎的人,也包含住在城鎮、偏鄉的一般購屋者。
造成囤房的結果有很多原因,課徵囤房稅、增加持有成本也僅是解方其中一環。在過去,央行的寬鬆貨幣政策,除了救市外也導致熱錢湧入房地產市場。近二十年銀行放貸多集中在房貸、利率對於有錢的投機客來說又相當低,於是借錢買房、轉賣再買房的狀況屢見不鮮,建商蓋房也多半是如此。
但房價過高回檔時,政府又為了金融穩定而出手護市,長期下來房市的風險和報酬具有極高的不對稱性,整個房地產市場早已扭曲。如果要解決囤房問題、甚至「回歸正常市場機制」處理,我們就必須先改變這個早已扭曲的房屋市場。
#房子能算金融商品嗎
我在幾年前為了創業把父母傳下來的房子變賣後,至今名下沒有房產,也是租屋過日。每當我想在上班地點周遭、合理通勤時間的範圍看房子時,我會發現連我的收入都難以在北市購屋。房子本來就不是一個「好買」的東西,我能理解存個十幾年款、加上貸款購屋的模式。但如果一個上班族都要不吃不喝存個二三十年,才能買到在公司合理通勤範圍內的小坪數房子時,我們就必須思考整個房市的結構問題。
對我來說,房子並不是股票、也不是名牌包,並不是一件真正可以拿來操作和純市場思考的商品或物件。因為我們可能終其一身都不用買股票、也不用揹名牌包,但我們都需要一個可以滿足遮風避雨、在辛勤工作一天後放鬆和休息的地方,這也是居住正義想達成的唯一目的。
我在去年提出了台北市版本的囤房稅提案,共同連署議員超過20位,橫跨所有政黨,顯見已經獲得社會多數的支持,只可惜目前尚未通過提案。但是這會是我下一會期努力的目標。
感謝連署議員:
苗博雅、徐巧芯、陳怡君、高嘉瑜、侯漢廷、簡舒培、洪健益、楊靜宇、鍾佩玲、李建昌、吳沛憶、許家蓓、黃郁芬、林穎孟、張茂楠、徐立信、陳永德、戴錫欽
同時也有21部Youtube影片,追蹤數超過71萬的網紅風傳媒 The Storm Media,也在其Youtube影片中提到,台灣房市已經連續衰退四年,但是根據最近所公布的全台房價指數,似乎有回溫的可能,到底下半年的房市是不是已經起死回生,還是依然在加護病房?這次我們就請來房市專家Sway跟十年內買了三間房子的人氣網紅李秉潔(潔哥),他們又是怎麼看待今年的房市呢? 1:46 2018下半年房市回溫? 5:51 潔哥買房心...
台灣房市 在 QQmei Facebook 八卦
從蘇格蘭旅行回來後,最近又開始積極看房。所以生活沒別的,就是賞屋賞屋再賞屋,很多朋友說喜歡看我分享房產(不是產房)相關,那今天再來聊聊關於英國的房產小知識吧!
今天聊的主題是 #百年老屋
在英國住這幾年下來,我發現英國和台灣房市最大的不同是:「屋子愈老愈值錢」。 走在街頭放眼望去,幾乎所有的House 都是百年歷史。其中最受倫敦人歡迎的房型,一是Victorian house(維多利亞女王時期的特色建築),二是Edwardian house(愛德華時期建築)。這些所謂的Period home,在英國賣房時都會特別標註出來,因為既值錢又吸引人,尤其是內部有全新翻修裝潢過的物件,基本上都是超級搶手,大家搶著買!
剛來到英國時,我完全無法理解為何英國人這麼愛住百年老房,房子不是應該愈新愈好嗎?但在英國住了七年多之後,我居然也開始對老屋產生興趣,目前約看的房型八成以上都是Period home,覺得這些房子很有風格、很有特色,重點是很抗跌,因為130年和160年的房子對外國人來說根本沒差;但在台灣,全新的和30年的房子價差就很大!
不過啊,老房之所以能夠在英國保存這麼久,除了屋主都會定期維護、翻修之外,還有一個我不負責任觀察到之原因:那就是英國幾乎沒有什麼天災。 這裡沒有所謂的颱風颶風,甚至連地震都是超級少見。 上星期英國難得出現芮氏規模3.3的地震,可把當地居民們給嚇傻了,新聞也報了好大的篇幅說什麼這是難得一見的Big earthquake 😂。 所以這裡的房子就算是使用磚頭和木頭蓋的,基本上也可以保存百年以上不成問題!
以上,就是台灣人和英國人買房喜好最大的不同之一。 有人也喜歡百年老屋或是家裡也是老屋翻修嗎?
#英國老屋翻修過的內部裝潢都超美喔
#下回合再來分享
(照片為屋型範例。上圖是愛德華時期房型、下圖為維多利亞時期房型,看出有什麼不同?)
台灣房市 在 高嘉瑜 Facebook 八卦
【少子女化成國安危機
中央應解決公幼資源不足、高房價及稅率不公】
我國人口在今年提前步入負成長,並即將在2025年成為高齡化社會,「少子女化」問題成為眼前對國安最大的威脅,在今天的院會總質詢中,嘉瑜向蘇貞昌院長及相關部會首長質詢少子女化議題,並提出「公托公幼資源不足、高房價、高稅率」是國內家長不敢生養的三大主因,呼籲中央部會針對預算配置、政策方向以及稅制改革進行檢討:
⚠️少子女化問題已成國安危機,公幼量能仍明顯不足
少子女化問題已成國安危機,但公托、公幼資源卻仍遠遠不足,以台北市的家長為例,最常面臨的就是公幼抽籤擠破頭,卻仍搶不到名額的窘況,家長只得無奈地把孩子送到收費高昂的私幼,並造成經濟上龐大的壓力。
雖然近年來政府擴大公共化幼兒園的預算逐年提升,但實際就讀公共化幼兒園的比率卻連年維持在31%,未見顯著提升,在探究108年我國公私幼兒園數量後就可發現,公共化幼兒園2630間比起私立幼兒園4142間,量能仍明顯不足。
⚠️全台逾172個行政區 公共化幼兒園核定比例不足4成
雖然目前針對未能進入公托、公幼體系的家長,政府有提供育兒津貼2500元,並且即將加碼至5000元,但嘉瑜認為與其育兒津貼不斷加碼,不如將預算用於佈建公托公幼資源,讓家長能將孩子安心送托至公托、公幼,否則政府不斷鼓勵國人要敢婚敢生,卻未提供足夠比例的公托、公幼,讓家長必須在就業與孩童托育間不斷奔波,才是造成現在年輕人不敢生養的主因。
嘉瑜檢視台北市內公共化幼兒園核定比例不到40%的行政區,發現有近半行政區入列,年輕族群最多的內湖區及南港區也首當其衝,而若是放大檢視全國17個縣市,更有高達172個鄉鎮市區公共化幼兒園核定比例未達40%。此外,國內公共化幼兒園未開辦課後留園服務以及寒暑假未開課的比例高達3成以上,再再都顯示政府為家長分擔照顧孩童的量能十分不足。
⚠️嘉瑜爭取:公托公幼免抽籤!生育津貼加碼明年起執行!
由於少子化現象衝擊,其實目前國中小校舍都有閒置校舍空間,可供轉化為公共化幼兒園,政府投入大筆預算發放生育津貼,不如活用目前閒置的校舍,來擴大公托、公幼量能,嘉瑜也向在質詢中向行政院爭取,希望中央投入資源逐年提升公托公幼量能,並將政策目標設立為讓家長送孩童到公托、公幼時免抽籤!為家長減輕生兒育女的壓力,才能實現【0-6歲國家一起養】的願景!
此外,嘉瑜也向教育部長爭取育兒津貼從2500加碼到5000政策,必須在明年初如期執行,雖然目前能提供給家長的公托公幼資源仍有不足,但透過育兒津貼加碼,也能為家長減輕部分負擔。
而嘉瑜也再次針對台灣高房價,年輕人普遍買不起房子質詢蘇貞昌院長。
⚠️高房價回不去,社宅非治本之道!
台灣年輕人目前不僅面臨低薪、不敢生小孩的少子女化困境,也要面對台灣的高房價,況且現在連中南部的房價,也都水漲船高。那大家努力工作一輩子,卻買不起房,一直是許多人心裡的痛,無論是租屋族或已買房的人,全都變成房奴。
嘉瑜認為蘇院長提到現今的社會住宅政策已超前進度,但以台北市社會住宅為例,仍是供不應求的情況,我也認為社會住宅對台灣房市,乃屬治標而不治本。而目前在租金補貼對於一般房客來講是看得到吃不到,因為房東通常不會准許房客綜所申報,而流於形式。
再者,2020年的台灣,正式進入人口負成長階段,2025年將邁入超高齡社會,而台灣從2018年進入高齡社會到2025進階至超高齡社會,推估只要花7年時間,老年化速度早就失速,未來越年長的租屋族,也恐面臨房東拒絕租屋、無房可住的悲劇。這絕非社會住宅及租金補貼政策,就可以解決的!這些都是大家面臨的問題,這也是為甚麼大家都想買房子的原因,就是希望有一個安居樂業的地方。
⚠️高房價主因持有成本太低,市場失靈、政府失靈
嘉瑜翻閱過往資料後發現,同樣30年的自用住宅,在美國加州60萬美金的房產,一年房價跟地價稅約28萬台幣,但在台北市一棟同價格的30年公寓,房屋稅跟地價稅只要新台幣6000多元,資產階級有房產且坐擁豪宅,卻繳稅非常低,靠這些房產每個月都有幾百萬、幾千萬元的租金收入,這樣對於受薪階級有相對剝奪感。舉例台北市豪宅“文華苑”,管理費1年120萬元,但是政府豪宅稅才50萬、60萬元左右,豪宅持有成本確實太低。
中央應該要拿出具體政策解決高房價的問題。否則大家會覺得有錢人或是有房者,相對之下付出的社會成本跟稅收相對比較低,所以是有恃無恐,就算是現在的房地合一稅,也沒有辦法根本解決這問題,否則房價也不會達到歷史新高。
房價高漲主要是市場機制失靈,資訊不透明,雖然房市供過於求,空屋充斥,但房價卻仍居高不下;再加上政府雖嚴懲囤積口罩、糧食、衛生紙,但卻縱容囤地囤房。最後再加上游資寛鬆、超低利率,也未能針對非自住又持有2房以上的人,給予囤房稅等管制,因此造成政府失靈所致。
因此高房價的問題仍在於資金過多、制度不健全造成投資炒作,並非是因為成本過高所致。希望政府解決高房價,應面對關鍵問題解決,不宜避重就輕,人民才會真正有感!
台灣房市 在 風傳媒 The Storm Media Youtube 的評價
台灣房市已經連續衰退四年,但是根據最近所公布的全台房價指數,似乎有回溫的可能,到底下半年的房市是不是已經起死回生,還是依然在加護病房?這次我們就請來房市專家Sway跟十年內買了三間房子的人氣網紅李秉潔(潔哥),他們又是怎麼看待今年的房市呢?
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