《我和葉劉激戰後的賽後報告(簡單版) - $18小菊花如何化解一場潛在大危機》
本來我想自私地在我的mewe或patreon去講這件事,不過細想,錄音唔夠仔細,我還是文字交代好了。 這兒先上簡單版,完美詳盡計劃在Patreon。
曾經我上過《視點31》跟施永青辯論,講移民。坦白說,無乜火花,大家可以重溫一下。
我人唔太好辯,屋企家教教落見到長輩要保持禮貌和風度,我會質疑他,卻不會爆seed,絕對比李臻硬,不mild,但我總究不是黑人size。
後來有一次我和尤監製、黃雅文和Gloria飲野,佢地提出找葉劉,我無所謂,中間我可以斡旋配合一下無問題,反正就是一個gimmick。笑佢腿靚、身材好是一個橫跨左中右、黃藍紅綠的網絡笑話,能夠把一個笑話放上台面,都是一個成就。撕裂係唔會修補到,但派下花生,起碼無作孽。
本來港台是想約我們一起行山拉筋做運動,我配合的,但最後還是去了錄影廠做對談。
45分鐘是辯不出什麼,也不會解決到社會問題。如果社會問題咁易搞掂,世界就簡單多了。我也不會靠思辯技巧辯得贏葉劉,輸硬的,我可以用強,然後變成互相打泥漿摔角,但無意義的。
同樣的戲碼阿叻和杜汶澤已經示範過,我唔會做到更好的效果,拗已經無謂,也無勝算。Over my dead body是大律師,口甜舌滑哄到選民相信法治多年,一個靠把口搵食的大律師在《反蒙面法》都比葉劉屌打到體無完膚,我點贏?葉太同黃毓民2003年辯23條架,佢係黃毓民的對手,香港有咩人可以同黃毓民同台半個鐘而不倒下來?全香港700萬人個個都識葉劉,我得14萬facebook follower咋,無人識架。
同埋呢個節目好freeflow,本身就無野prepare,明明無提過講紫荊黨,然後傾得high又講左果部份,我無乜視像經驗,原諒我有點小緊張。
節目算亦莊亦諧,亦善亦膠。
後來我們有討論一些有莊重的話題,也有問葉劉點睇紫荊黨,我請葉劉盡快釋放MPF給所有人應急。最後我引用毛澤東在延安講過的「存地失人,人地皆失。存人失地,人地皆存」來總結香港作為我們的家。相信,大家只關心小菊花和美腿,留意的不多。我也有一點深度,但不介意效果先於一切
曾經我FF過香港可以好似十年前的《康熙來了》的主持小S,飛撲去馬英九身上吃豆腐,問政客性生活,調侃佢地,但香港無呢個土壤孕育這些節目。送花係極限,後來有一段佢讚我靚仔,本來我想讚翻佢「徐娘半老,風韻猶存,沉魚落雁,閉月羞花」,話到口邊出不來。
現在的效果和狀況幾好,我成為小丑,大家睇得開懷,在緊張的社會環境下添多了笑容。葉劉收了花,很高興,她好像也enjoy這樣的交流,希望對港台的好感度會上升多一點。港台少了一個潛在大爆彈。我自己上了google trend,多了人認識,大家覺得我好好玩、幽默、手腕高,腦筋靈活。
話時話,以下是求職廣告,有無人或公司請我做公關,做顧問?我等錢洗......講笑咋。叫多點人訂閱我Patreon和FI Prime啦唔該,寫咁大段,唔係唔賣廣告咁蝕章下話。
文字版Water Podcast:我和葉劉激戰後的賽後報告(完整版) - $18小菊花如何化解一場潛在大危
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好? 影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI 【好市多促進中壢房市分析】 答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租...
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賣屋斡旋技巧 在 兔兒毛毛姊妹花 Facebook 八卦
🏠你心目中的家是什麼樣子?
我希望我的家有絕佳機能,而且明亮舒適!
📍說到機能,講求效率的兔兒麻第一注重的就是 Location!!
絕對要上學、上班、購物、用餐都方便,才能避免時間的浪費!
希望是電梯大樓、有管理、可代收包裹、有人幫忙倒垃圾,還希望有停車位!
再來,就是房子要通風、明亮,最好能有25坪以上、三房兩廳兩衛!
兔兒麻從年初開始看房,一開始也是一直遇到「喜歡的買不起,買得起的不喜歡!」的困境!
但越看越清楚自己的需求,從一開始給需求請房仲推薦,到後來乾脆自己上房仲網找目標請房仲帶看!
因為我們的目標明確,大約只看了30-40房子,就在年中就找到符合需求的房子,而且是兔兒拔、兔兒麻看了當下就有一種「就決定是你了」的感覺!
但愛情來得太快就像龍捲風,根本沒有心理準備,房仲就使出各種招式要我們立刻下斡旋,希望趕快進入談價階段。
買房是件大事,怎麼可以匆匆決定?聽房仲說明買房流程:下斡旋 ➔ 約時間和屋主談價 ➔ 雙方分別關在兩個小房間,房仲穿梭兩邊溝通價錢⋯⋯
ㄟ,等等!這樣也太不透明了吧?就不能直接和屋主談談嗎?我們很誠意要買!據房仲說這樣最是為了避免雙方口角衝突,所以讓房仲當潤滑劑!!??
也聽說房仲會技巧性約在晚上時間,而且地點剛好是冷氣超強的小房間,一談談到半夜,讓買方在飢寒交迫又疲累的狀況下斷了理智線,不得不趕快加價買下來才能回家休息!!
講求效率的兔兒麻怎麼能忍受時間浪費?更不想在焦慮、緊張、不安的心情下做出重大決定!!
經過了朋友推薦,我們找上了『信福房屋』,一開始王淵鵬店長就先安撫我們不安的心情,告訴我們「不要急,不要有任何動作,讓我先做功課」。雖然心裡也擔心動作慢就會錯失良機,但其實也很擔心買下去會後悔!! 我們還是選擇相信王店長,不斷安慰自己「若房子真的被人家買走就代表沒有緣分,台北房子這麼多,一定可以找到其他適合的房子」
隔了幾天,王店長約我們見面,提供了超級詳細的資料~裡面不僅提出了這間房子的優劣勢分析,還跟附近類似物件作比較、比較了近十多年的價格,提出了合理價格區間。
其實兔兒麻本身就是做研究出身的,每次看屋都會自己列表格、作比較,評估每間房子的優劣勢。但王先生的表格讓兔兒麻超級驚艷~他提出很多我們非專業人士不會注意到但卻又非常重要的考量點,比價時不只是看建案、看社區,還比較出不同面向、不同樓層、不同時間點的價格變化~不僅讓兔兒麻知道自己看上的這間房子價值所在,喊價時也有個底知道大概可以花多少錢買到。
經過王先生的評估,兔兒拔麻並沒有看走眼,這間房子雖然有小缺點,但是的確非常符合我們的需求和預算。我們就安心地把後續的買屋流程交給王先生處理。
我們只有開會告知王先生我們希望的價錢和能接受的最高價錢,接著就交由王先生去交涉處理。這段時間當然不免還是會擔心、緊張,但是不用自己被關起來談價,真的省時又省力,完全不用為了一個談價搞亂自己的工作和生活作息,王先生也是一有任何新進展就會用 Line 傳訊告知進度~讓我們非常放心。
雖然我們要買的房子因為屋主人在美國而有不少問題,但是王先生一一解決了,而且價格在我們可接受的範圍,不僅沒有超出預算,更沒有到我們當初開出的最高價門檻!! 真的很開心~
順利買到房子後兔兒麻才後悔,其實朋友在兔兒麻剛開始找屋就推薦過『信福房屋』,但兔兒麻一直沒去找他們。如果當初直接找他們,就可以省去被房仲帶看不合需求案件的時間,更可以不用到處留電話、一直被騷擾!!
經過這次委託,兔兒麻感受到『信福房屋』的幾個優點:
➊ 依照屋主需求推薦值得看的物件,而非推薦房仲想賣的物件~節省找屋看屋時間
➋ 專業、理性分析,花時間整理表格作優劣勢、價格分析~買房不在只是憑一時主觀感覺、房仲單方介紹
➌ 不用傳統房仲小手段,不需自己耗費時間精力談價錢~輕鬆的用合理的價格入手喜歡的房屋
➍ 掌控購屋所有流程,有任何問題都無需自行出面,有問題用 Line 詢問即可
總而言之~『信福房屋』提供的是理性、專業、有效率的買屋服務,真的讓忙碌的家庭省下很多時間。
而且~『信福房屋』辦公室還為親子打造了獨立的遊戲空間,爸媽談正事、小孩有空間玩耍、看書、看電視~這服務真的很貼心啊!!
買了房,接下來就是裝潢設計階段了~
之後再來跟大家分享兔兒毛毛家裝潢設計的進度!! 有興趣的朋友歡迎留言討論啊!! ^^
信福房屋 Home and Happiness
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160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
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【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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