【買房心得1】
.
剛逛到PTT房版看到有人在問如何下斡競價，去年提過我用不錯的價格買到喜歡的房子，分享一下我的經驗給大家參考(雙北市的社區電梯大樓):
1.
假如你看房一陣子，已經清楚自己的需求跟喜好後，碰到喜歡的物件就可以嘗試出價下斡，很多人看到開價就不敢或放棄出價，但這是錯誤的觀念，因為所有的價格都是談出來的，不出價不會讓你買到便宜的房子，只會喪失主動談判及更多的選擇機會。
因為即使最後出價沒買到也無所謂，重點是房仲會知道你是誠意買方，會比較願意花時間、資源在你身上，之後如果有未上架的好物件也會第一時間通知你。
2.
當然出價前要先作好功課，事前參考實價登錄、相關網路工具及銀行房貸專員的估價、或是去調謄本等都是必要的，可以讓你知道大概合理價位在哪，再參考自己的主觀好惡程度訂個底價。至於我個人常用的估價工具有"樂居網"、"好時價"、"中國信託房貸試算"、"王道及星展銀行的APP"等。
其實假如自住的話，通常一般人喜好都差不多，都是要求「格局方正、採光好、通風佳」等等...，我的經驗是現在市場多半是自住需求，爛物件就算便宜也很容易被買家打槍，而好物件幾乎還是會很搶手，所以自住客的目標最好是放在預算範圍內，用合理的價格買到好房子，不要強求一定要買到很便宜。
這點其實跟股票投資蠻像的，就是與其去撿菸屁股，用很低的價格去買進糟糕的公司，不如用合理的價格去買優質的公司。
3.
心中有了底價就可以直接下斡，通常下斡一定要保留加價空間，這時候有兩種方式，採先低後高，或先高後低。
比如開價1988萬的房子，自己評估後底價是1700萬，你可以選擇出1630萬保留70萬加價空間，或者是出1670萬保留30萬的加價空間，我個人是採取後者，寧可一開始下斡價格就出高一點，爭取跟屋主優先見面談的機會，這樣反而有機會買到便宜，只要屋主願意出來談一切都有可能發生，尤其是像信義這種「單一斡旋制」，有時候預算較高的人，還搶不贏優先下斡卡位的買家。
但要注意下渥後房仲一定會企圖再拉你價格，這時候你一定要守住，最好在見面談之前都不要加價，因為這就是你的籌碼，可以跟房仲說有保留加價空間，但要堅持一切等到見面談再說。
4.
過程中房仲或許會用其他買方的出價來拉價，就像這篇網友懷疑是假買方，至於我的建議是聽聽就好，因為真假很難分辨，重點是要把自己心中的底價掌握好，甚至你可以比照辦理，找出其他賣方，反過來製造壓力給房仲。
比如當時我同時看到兩個中意的物件，分屬不同的房仲業者帶看，所以我下斡時就跟這個房仲講明，如果沒機會也沒關係，但要快退還給我，我還要去下其他人的物件，本來當時房仲還一直說價格有差距要我再加，但後來聽我這樣講他就放棄拉我的價，直接回頭去橋屋主出來見面談。
這理由在於假如你前面被房仲認為是誠意買方又已經花心思經營，一定不願意讓你被別人成交，如果差距不大一定會盡力幫你促成，但假如房仲真的不收或退斡，因為你的加價空間已經很小，那就表示屋主價格很可能超出自己的底價甚多，這樣也可以很乾脆的放棄，節省時間趕快去看下一個物件。
先講到這邊好了，畢竟這邊都是聊股票投資，也不知道放這類主題適不適合，調查一下好了，有興趣想繼續看的朋友請留言+1，或是有類似心得的朋友也歡迎留言跟大家分享。
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1516599083.A.E7C.html
斡旋底價 在 Re: [請益] 斡旋後說要約出來談- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
小弟我唯一一次買房子的經驗
就是下斡旋後，房仲約雙方出來後就成交
其實經驗蠻有趣的
我可以分享一下經驗給你參考
順便也告訴你我心中覺得我做錯的地方，還有我覺得陷阱在哪裡
我第一次下斡旋的時候是房仲說"聽說之前一位客人開這價格，屋主不答應"
我就開比這略低一點約低30萬1070萬的價格，儘管如此，房仲也是樂意收斡旋
(心中OS:你不是說有人開這價格，屋主一口回絕，我開低30萬你也收這麼阿莎力)
隔天房仲就打給我說，他和屋主談一個晚上
屋主雖然拒絕，但也有一直猶豫，希望我可以加一點，看能到哪裡，他再去努力
(事後OS:老實說，我真的不知道房仲有去談嗎??)
跟長輩討論後，討論價格後，長輩要我隔幾天再回，不要急著回
我做錯的第一件事就是太急(我覺得有東西卡在心頭沒解決，感覺怪怪的)
我當天晚上就忍不住回房仲，我的第二個價格(加30上去到1100)
我做錯的第二件超級錯事就是，我覺得很信任這房仲(畢竟帶看房一陣子了，也熟識)
當晚就把我的底價告訴他，想說給他談判空間(我以為他會慢慢幫我守住)
P.S.我底價是最多加到40到1110
結果效率超好，房仲隔天就馬上跟我說，他跟屋主說1110，屋主還是有點猶豫
(我心中馬上浮現三字經，我給你底價，你一晚就開到底價...真的是我笨)
房仲說，但屋主希望見我一面，看看是不是如他們所說，買家是個打拼的年輕人
而不是被騙低價賣給仲介高價賣
(OS:事後發現，不是賣家想見我，而是買賣雙方都被不同藉口說服來相見
為何會發現，待會揭曉)
我們就約了三天後的晚上晚餐後，到仲介的門市見面
流程大概是這樣，雙方都由各自的房仲陪同，在不同的地方
我先被我的仲介帶去另一個地方(屋主所在)的會客室，看了屋主一面
而房仲就只給我見一面屋主，簡單打個招呼，就把我帶走，大約見面不到20秒
我當時印象是屋主是個臉很臭的老先生(臉臭原因後續說明)
被帶開後，副店長就開始遊說，希望我再開高一點，這個價格其實太低
然後和我談一談，就把消息帶去屋主那邊，讓屋主的仲介跟屋主談
我大部分的時間不是和房仲角力戰、打電話問長輩意見，就是等待對方的新消息
因為在過程中，我提到其實我底價就是用頭期款和貸款算出來，我真的沒空間了
就在我出去跟長輩電話後
回到談辦桌時，房仲居然跟我說，很巧代書剛好在，她可以介紹貸85成的銀行
我心想，怎麼這麼巧，剛好代書在
(OS:最後簽契約我才發現，原來代書一開始就在旁邊走來走去了)
不過也由於這位房仲真的已經把我的底價開出來，我當晚真的沒空間了
我不得不說房仲真的很厲害，好幾次我都差點要加價了
但轉頭打電話，電話另一頭，長輩在電話裡狂罵，一直叫我翻臉回家(因為我開到底價)
把我理智拉回來
但最後我還是妥協，多開5萬(1115)
我印象最深刻是，當時間接近深夜，在經過一次超長時間的等待
最後一次副店長進來(神色改變)跟我說，對方房仲在算稅金給屋主知道
對方已經幾乎要答應了，看能不能一點點誠意再加一點價補貼稅金時
旁邊有個女生忽然走過來調皮地看著我們，副店長忽然忽然開玩笑趕她走
我忽然鼓起勇氣就站起來說，我真的不能加了，如果談不妥，我就回家(準備要走的樣子)
副店長就說，[好吧!他去跟屋主說最後一次，真的最後了]
結果神速5分鐘後，副店長回來說[恭喜、成交了!]
之後發現，那位走過來看調皮的女生，就是代書.........
整理一下心得
1、絕對不要透漏心中底價，房仲沒在客氣的
2、當約見面時，幾乎幾乎就是要成交了
3、我當天晚上有種被拘禁的感覺，我要去隔壁便利商店買飲料，房仲也陪我去
我等待無聊想去外面吹吹風，房仲會用各種理由隱約不讓我離開室內
4、最後一次加價機會我沒加價，我懷疑已經成交，只是補貼房仲而已(代書暗示我那次)
5、我因為真的沒預算了，所以我整晚只加5萬，但其實我一直都有被說服的衝動
房仲真的有一套，自己要非常非常堅持住底價
心情上來說
1、只花五天就成交我這輩子最大筆的交易，當時其實心中很不踏實
2、五個多小時的疲勞轟炸，離開時凌晨1點了，身心俱疲
3、當晚簽契約時，我才發現，屋主是個和藹可親的退休老先生
他也先跟我道歉說，一開始臭臉是他根本沒有想見面，而房仲硬拉我來見他
(掯!還跟我說房東想見我.....)
4、我整晚都在想我到底買貴還買便宜，看到屋主笑得很開心，當時其實我心中不太開心
但事後喜想，因為成交，我也想說要好臉色來面對屋主
屋主看到我也說我感覺很開心，我看到屋主當晚抽了兩包菸，我想他當晚也很煎熬
其實買貴買便宜，如果在合理的範圍內，我覺得沒有標準答案
越去鑽牛角尖，越讓自己過不去，不如花時間煩惱貸款後的新生活和裝潢
小弟經驗，給妳參考喔
※ 引述《wave33 ()》之銘言：
: 最近搬回鄉下定居，看了一堆新成屋
: 看上一間快完工的小社區，各方面都蠻符合需求
: 屋主開價788
: 查了實價登錄似乎是因為還沒交屋所以都沒有資料
: 但隔一條街有另棟完工兩年的新成屋
: 大約一年前的價格是17.5-18.5/坪
: 原本想用17.5的價錢約650下斡喊
: 但房仲不收說差太多，說屋主想賣750
: 還在那邊算他兩年前預售屋買多少，一般人都會想賺多少之類
: 我跟先生其實有喜歡這間房子，但也不是到非買不可（小型社區在我們這裡比較少見，新
: 成屋大樓通常公設很多、住戶也多）
: 總之最後算了一下以680下斡，仲介費2%
: 下斡後隔幾天房仲說有幫忙談到730
: 要我們再加（我猜房仲根本沒接觸賣方）
: 我們說要再討論後沒回，又說要約出來談了
: 問題是如果我們打死不加，還有需要出來談嗎？
: 其實下斡後有點後悔還是覺得喊得有點高
: 但想說要自住又剛好地點各方面都很滿意，買貴一點點就算了
: 下斡後幾天冷靜下來想想，又多看了幾間房
: 就覺得沒買到就算了不會再加價
: 請問各位老手我們還有必要出去談嗎？
: （去談當然就是要加價的吧...）
: 當初算的是總價+仲介費就是預算上限，沒有留什麼空間
: 抱著屋主會自己降價的希望還是沒有想退斡
: 目前看起來好像沒有別的買家，之後就不知道了
: 請問斡旋過程一定會有約出來談這個步驟嗎？
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.24.5.117 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569521313.A.1B1.html
... <看更多>