中央地方立論大拆解!
這次社宅中央與地方的爭點是什麼?
▪️中央說
#社會住宅租金有規定地方政府要自己努力
🔸北市府的立場:
規定有些沒定、有些有模糊地帶,明文規定應更清楚啊!這也是為什麼,希望中央能出面制定全國統一的 #計算公式 ,相信在未來同一縣市有中央與地方蓋的社宅後,就不會出現租金落差過大的問題!
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至於阿勇伯說的 #住宅法25條
8折或64折標準從來沒有明文出現在任何社宅訂價的中央辦法裡面喔🔍 法條👉🏼 https://reurl.cc/Gr0Mmv
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市府已經依照規定委託專業估價師訂定,
租金約為每坪每月842元,
所謂的「市價」是新成屋還是中古屋應該要規定清楚,法要可以實行而不是 #有訂就好
.
此外,依住宅法第11條規定,
中央主管機關應於住宅法條文施行後2年內完成租金資料或價格蒐集、負擔基準及補貼金額計算方式之建立 #但目前中央主管機關遲未針對該條文建立相關制度,地方政府即便再努力是否也窒礙難行!
⚠️ #說好的實價登錄呢?
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▪️中央說;公有土地免繳地價稅跟房屋稅
#因此不能視為社會住宅成本
🔸免繳,其實只有前10年免繳!
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依目前住宅法第二十二條規定,社會住宅租稅優惠實施年限為自住宅法修正公布實施日起五年,屆期行政院得延長一次為限。
☑️就現行條文規定來說,最長僅有十年免稅。
#請中央正視問題 #籲請修法
都發局新聞稿👉🏼 https://reurl.cc/avy6N4
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▪️中央認為租金8折是基本
#要有分級補貼制度
🔸北市府的立場:
正是因為我們十分重視分級補貼,
跨局處溝通協調社會局編列1.4億元,
才能真正達到自償100% 💪🏼
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北市府自107年起即率全國之先於健康社會住宅落實社會住宅分級補貼制度,依照不同所得及家庭人口數給予3,000元到11,000元不等之補貼額度,並逐年編列預算補貼支應,其政策目的即為使社會住宅民眾實際支付的租金合理、可負擔 。
▪️中央認為政府有提供補助地方
#所以不需要管自償性?
#中央認為自償性百分之百就一定有鬼?
🔸北市府的立場:
我們就是因為努力往兩萬戶社宅邁進,
蓋很多才知道如果不自償 #社宅政策就無法長遠
而且自償回來的錢也會投入 #住宅基金
拿來蓋新的社宅,為什麼要誤導民眾混淆視聽呢?北市也是為了中央喊出8年20萬戶的目標,
努力興建奮力向前ing...💪🏼
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花次長說,依據租金收入扣除長期維護費的餘額,以及每年要償還銀行的本金與利息的差額與興建期的利息與每年需要的土地租金,內政部也是全額補助!?🤨
#甘安捏
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真的很感謝次長發文的提醒,
北市府針對低利融資,已有向中央申請低利融資平台協助;而針對中央之非自償性經費補助,中央規範於 #工程結算後始得申請,但實際上工程結算早已有住戶入住,補助時點實在很詭異;而挹注經費規定裡面,又有模糊不清的
#每建坪租金以市場租金水準7折為下限
到底何謂市場租金?明訂清楚嘛!
🉑️參考中央自償率對照表 https://reurl.cc/pyE7Od
看完對照表,相信大家就能理解倒底...
#誰心裡有鬼? #還是小氣鬼囉👻
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社會住宅興建需要長期且永續的經營規劃觀念,有穩定的財源才能持續興辦增加社會住宅存量,興建量少時財務問題不會浮現,興建戶數越高財務負擔將更趨沉重,臺北市住宅基金投資興建社會住宅,並且以融資舉債籌措興建經費,支出龐大,更須審慎思考、務實面對。
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其實珍羽進入市府這段時間以來,
看到北市公務員認真的在推動住宅政策,
大家努力、奔波、溝通,
北市府從找地、設計、規劃、興建、驗收、包租、維護管理、租金補助,一路做下來,
真的是做得流汗又流淚。
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⚠️居住正義真的需要;
中央地方合作努力而不是相互指責!
社會住宅在台灣算是一個剛起步的政見,
計算到10月21日,
台灣整體社會存量比率是0.189%
台北市社會住宅存量則是比率0.884%
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面對問題、落實居住正義🏬
柯市府積極檢討!修正!
興辦社宅面對的挑戰與各方的建言,
我們都虛心接受,繼續持續修正精進、努力!
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最後,當然還是要感謝市民朋友願意來租北市各區的社宅,這是對市府最大的肯定🙏🏼
更感謝市府同仁跟基層的辛勞,
能夠在這個認真團隊中一起為居住正義努力,
是珍羽最大的榮幸🙇🏻♀️
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#中央地方
#我們一起加油好嘛🥸
北市社宅進度 https://www.hms.gov.taipei/
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延伸閱讀👉🏼 兌現「8年20萬戶」社會住宅得舉債3000億!內政部開方便門讓債務變「自償」https://www.wealth.com.tw/home/articles/17030
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過22萬的網紅税理士YouTuberチャンネル!! / ヒロ税理士,也在其Youtube影片中提到,動画No.470 【チャンネル登録はコチラからお願いします☆】 https://www.youtube.com/c/hirotax?sub_confirmation=1 ☆VOICYパーソナリティとしても活動中です! https://voicy.jp/channel/1773 ☆税理士YouTu...
財務比率計算公式 在 巴小智的粉絲團 Facebook 八卦
蔡董很認真看書,把雷大的書看的很詳細。若網友沒看過,花點時間看看這篇讀書心得也不錯!
由於蔡董的認真,因此邀請他當財報研習社團的管理員。我退出fb 後社團就交接給他了。
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巴小智 2017.4.15
壹.
1.學習這檔事,投注的時間和精力愈多,收穫就愈多。雖然,短期無法看到成效,會讓自己想暫時停下休息,這時候,千萬要提醒自己,可以放慢腳步,但是千萬別停下來。因為,總有一天,你會感謝當時自己如此持續不懈。
2.價值投資的概念雖然看似簡單,但執行起來並不容易。很多人誤以為專業投資人是輕鬆的工作,可以在家做股票,不用去看老闆臉色、不必為了業績打拼陪笑臉、不用辛辛苦苦地當通勤族。這些都只是表面上的好處,實際上專業投資人心裡承受的壓力非同小可,因為沒有固定的現金流入,一切得靠投資收益。而手頭上的現金又無法隨意動用,因為那是你僅有的投資本錢。
3.公司薪水是累積本金的來源,重點是利用下班後的時間強化投資能力,真正的專業來自對於「自我的要求」。巴菲特:「內在成績單遠比外在成績單來的重要多了。」
4.一般投資人大多數時間都在交易,很少花心思在分析上。而價值投資者大多數時間都在分析比對,花在交易上的時間反而很少,但並不代表不需要思考交易的意義。
5.如果你的買賣次數多、思考時間短,決策品質就會不好,最終投資績效肯定會很糟糕。要知道股市不是一個讓你心煩的地方,而是一個給你機會的地方,投資人要利用在股市出現的機會,而不是被它影響到自己情緒。
6.人有比較心理,當股市漲,看到其他人賺錢自己卻沒賺錢時,難免會心癢難耐,千萬別為了買股票而買股票,這是種錯誤心態,會使投資人失去價值投資最重要的概念「安全邊際」,一個價值投資者會失敗的原因,大多都是失去紀律。
貳.
◎好公司至少需符合三要點:
1.超越他人的資本報酬率。
2.賺進現金的能力。
3.能長期維持前兩項能力。
※好公司能用比較少的錢,賺到更多的利潤,這就是資本報酬率的概念。
※有好的資本報酬率,加上賺現金的能力,還要能長期維持很多年,才能夠算是好公司。
◎而評估好公司只算完成了一半工作,另一半工作是估價。
◎再好的公司,如果買入成本過高,報酬率就會低,反過來說,只要買入成本夠低,報酬率就會高。但買入成本的高低,是相對於【內在價值的變化】,而不是找歷史股價的相對高低點。
◎一般投資人只看股價的變化,並沒有去判讀「內在價值」的變化,同時也不懂該如何「估價」,所以只好單純看股價走勢,去研判買進賣出時機點,但用此方式投資,就好像走路不看路一樣,非常危險。
【找出好公司,只是投資成功的一半,另一半是在有安全邊際的狀況下買入公司,才是最理想的方式。】
◎根據投資標的不同,會有2種交易方式:「波段操作」側重安全邊際,「坐等成長」則重視護城河。
◎巴菲特:「投資只要學會兩件事情:如何評估一家企業及如何思考市場。」這就是價值投資的核心觀點。
◎價值投資法的重點,在於估算內在價值,然後找出目前股價和內在價值是否存有落差缺口,這種有利的缺口就是「安全邊際」。如果一間公司不斷向上提升,而目前股價還未反應該公司的內在價值變化,那麼就具有安全邊際。
參.
◎好公司至少需符合三要點:【篩選工作給電腦做,思考工作給人腦想。】
1.超越他人的資本報酬率-【ROE近5年平均大於15%。】(獲利能力)
2.賺進現金的能力-【每股自由現金近5年平均大於0元,盈餘品質指標近1年大於50%。】(現金流量表)
3.能長期維持前兩項能力-【ROE和自由現金,至少5年以上維持穩定。】(看5年以上資料)
4.找出上升趨勢中的公司,避開下滑風險-【ROE近1年大於20%。】
5.找出有技術門檻優勢、高獲利能力的公司-【營業利益率近1年大於10%。】
6.找出哪些公司營運成果逐步展現出來,可運用的資金更多-【每股自由現金流近1年大於1元。】
7.找出公司高層與股東利害關係一致-【董監事持股比率大於10%、董監事持股質押比小於10%。】
8.找出比較經得起市場和景氣循環考驗的公司-【上市櫃至少大於5年。】
◎分析ROE股東權益報酬率三步驟:【超越他人的資本報酬率】
1.分析每股盈餘EPS數字-稅後淨利÷在外流通股數=EPS。最低標準是連續5年至少獲利1元以上。
※只有該公司EPS穩定,才可使用「本益比」來推測它的股價區間。
※有時EPS暴增並不是好事,因這種突發性獲利不是來自於本業,而是屬於一次性的業外收益,需扣除掉。
※虧錢或獲利不穩定之公司,無法使用本益比估價法,因為難以算出其下檔風險的位置。
【單看EPS缺點:無法比較該公司是用多少本金賺到1元EPS,需看股東權益報酬率ROE。】
2.分析ROE的趨勢-稅後淨利÷平均股東權益=ROE,注意ROE的長期平均值和穩定性。
※最低標準》15%>ROE>10%。
※中上公司》20%>ROE>15%。
※優質公司》ROE>20%以上。
【單看ROE缺點:無法知道使用多少財務槓桿和公司營運類型,需搭配ROE杜邦分析。】
3.使用ROE杜邦分析-淨利率×總資產週轉率×權益乘數。
※淨利率=稅後淨利÷營收,代表獲利能力,淨利率轉負,ROE就變負的。
※總資產週轉率=營收÷總資產,代表管理能力,公司運用資產創造營收的能力。
※權益乘數=總資產÷股東權益,代表財務槓桿,和負債比意義相同。
【高週轉率型的公司,其護城河通常是規模優勢與通路優勢。高獲利型的公司,通常是技術領先優勢和用戶轉移成本優勢。而高獲利型成長力道比較好,護城河較難被攻破。】
【單看ROE杜邦公式缺點:無法了解公司賺錢後,是否能支應投資廠房設備,需以自由現金做輔助。】
◎營運成果解析:自由現金發放率【賺進現金的能力】
※營業現金流》表示賺來的現金,通常為正數,負數為沒收到現金。
※投資現金流》表示投資廠房設備、資本支出的現金,通常為負。
※融資現金流》借款、還款、發放現金股息的現金變化,時正時負。
自由現金流=營業現金流-投資現金流,公司賺到的現金扣掉擴廠買設備的現金,剩下可運用的資金,是真正屬於股東的錢。
【一般公司標準,為5年自由現金加總為正;好公司標準,是連續5年自由現金流為正。】
【自由現金發放率=當年度現金股息÷每股自由現金】
1.自由現金發放率1%~100%》正常值,表示獲利足夠發出股息。
2.自由現金發放率101%~200%》自由現金偏低,但仍不算嚴重。
3.自由現金發放率200%以上》異常值,自由現金不到現金股利一半,有點危險。
4.自由現金發放率為負值》異常值,表示無自由現金流。
5.自由現金發放率5年加總後為負值》異常值,有資金缺口。
◎監控指標:盈餘品質收益含金量【賺進現金的能力】
【盈餘品質公式=營業現金流÷稅後淨利】
※普遍來說100%以上為優。
※當它降低到100%以下,就要開始小心。
※如果轉負,有可能是存貨或應收帳款過多,需觀察「存貨週轉天數」和「應收帳款天數」,大額增加天數,就表示公司管理能力有問題,需避開。
肆.
◎一間公司的內在價值等於下檔風險加上成長力道,而資產負債表強建的公司,能使投資人持股更加安心,就算一時受到景氣衝擊,也有足夠實力度過寒冬。
◎當一家公司的「應收帳款」超過總資產30%以上,就可能有相當程度的風險,假若它倒一半的帳,等於失去總資產15%。而當「應收帳款加上存貨」比例超過總資產60%以上,投資人就需得小心評估。
◎「無形資產」一般來說是隱形未爆彈,比重如超過總資產的20%以上,都必須小心,有可能公司在某些特定狀況下,趁機沖銷損失,可能導致公司EPS嚴重虧損。
※好債:如「應付款、預收款」等不用支付利息的債務。
※壞債:如「短期借款、應付商業本票、一年內到期長債、長期金融借款」等需付利息的債務,跟總資產比較,統稱「長短期金融負債比」。
伍.
◎分析股東權益(淨值):
【資產=負債+股東權益】
【股東權益就是淨值,包含股本、資本公積、保留盈餘等。】
※當保留盈餘佔淨值比高的公司,表示獲利能力強,賺到的稅後淨利會變成保留盈餘放在淨值內。而發放現金股利會使保留盈餘變少,但如一間公司年年發股息,還能擁有高保留盈餘,表示獲利相當充沛,是極為優秀的公司。
※如淨值增加是依靠現金增資使股本膨脹,就需得看營收獲利是否能跟上腳步。
【分析淨值變化,就是分析股東權益,學會分析淨值的含金量,才能實際了解公司內在價值,再來思考是否買進持有。】
陸.
◎尋找成長股的秘訣:
1.近12月營收年增率-把最接近的12個月營收加起來和過去同期比較,是一種滾動式預估法,優點是可代替一年的年增率,缺點是需自行計算。公式=(近12個月營收總和÷去年同期近12個月營收總和-1)×100%,大過30%以上,就是很棒的標準。
2.三大利潤比率-
毛利率》(營收-成本)÷營收,高毛利代表足夠的競爭優勢,需與同產業相互比較。
營業利益率》(營收-成本-營業費用)÷營收,本業獲利指標,普遍來說7%算是低標,10%以上不錯,超過15%是非常好。
稅後淨利率》普遍來說7%算是低標,10%以上為優。
【高利潤且高獲利的公司,景氣好賺得多,景氣差也較有能力撐過去。】
3.預估EPS-
近12月總營收×近12月營收年增率=預估最新一年營收
近四季稅後淨利÷近12月總營收=近四季稅後淨利率
預估最新一年營收×近四季稅後淨利率=預估最新一年稅後淨利
預估最新一年稅後淨利÷在外流通股數(股本/10)=預估最新一年EPS
【預估EPS比去年增加7%以上,預估ROE不變,在獲利能力矩陣中屬於B2等級。】
【近四季EPS逐季提高,預估EPS年增率達20~30%,預估ROE提高,獲利能力矩陣中屬於A等級或B1等級。】
【只要進入此兩個標準以上,就可納入投資名單內,再來探討護城河,估算內在價值,掌握安全邊際。】
柒.
◎質化分析三步驟:尋找投資護城河
1.收集資料》年報七大重點:各產品佔營收比率、內外銷比例、產能利用率、主要供應商與進貨客戶、部門損益、產業及競爭對手資訊、大股東持股狀態。
2.分析競爭強度》五力分析:現有競爭者有誰?是否有替代品威脅?如何阻擋新進競爭者?對客戶是否有定價能力?對供應商是否有議價能力?
3.分析護城河》規模優勢、成本優勢、通路優勢。
捌.
◎估價法:計算一檔股票的內在價值。常見估價法有「本益比、盈餘殖利率、高登估價法」。
◎使用財務公式和估價法時,一定要記得,公式只是數學計算,每間公司的財務結構、獲利能力、競爭狀況都各有不同,因此需採取不同的估價法來判讀內在價值,以提高判斷的準確度。
◎價值投資不是一條死板的公式,而是一個有效的概念,需了解所有的公式,都只是工具而已,真正的評估必須靠投資人的腦袋思考,而最重要的,還是要有安全邊際。
1.本益比公式:EPS×本益比=股價。
【一般合理本益比為15倍,但會受到公司體質、大盤資金水位和股市熱度影響,因視情況調整。】
【公司虧損或營收不穩定,無法用本益比估價,得改用股價淨值比。】
2.盈餘殖利率:比較收益報酬率,近四季EPS÷買進價格。
【用投資人的買進股價,去買一間公司的獲利金額,但公司的獲利金額有可能成長、持平、或者衰退,造成盈餘殖利率的變動,故要買有競爭優勢、能持續獲利的公司。】
【長期持有策略,獲利來自於內在價值的成長,經過數年之後,持有股價會變得非常便宜。】
3.高登報酬率:現金股息殖利率(現金股息/買進價格)Y+保留盈餘成長率(ROE×(1-現金股息發放率))G。
【高登報酬率理想值是大於15%,且保留盈餘成長率G大於現金股息殖利率Y,才是所謂的內在價值成長公司,讓其強力的成長力帶動股價上揚。】
4.彼得林區評價法:高登報酬率÷本益比。
【比值2以上,表示低估;比值1~2之間,如1.5左右還有甜頭;比值1以下,已完全反映成長力道,無甜頭可嚐。】
【高登本益比使用條件:獲利能力矩陣A級股尤佳、如B1股需其G大於Y。】
【當高登報酬率小於10%以下,現金股利殖利率Y又大過保留盈餘成長率G時,高登本益比會失效。】
【股本大小會影響高登本益比的結果,需自行調整。】
財務比率計算公式 在 柯志恩 Facebook 八卦
軍改的傷痕難以癒合
本周軍改條文將進行表決,上午國民黨把握最後協商機會,盼能為退役軍人爭取權益。上週兩場朝野協商,雖有一些進展,但執政黨讓步微乎其微,至今仍有諸多條文亟不合理!
舉例,蔡政府擔心軍改招致現役反彈並影響募兵,把純新制的校級軍官,所得替代率訂為55%+2%,因此軍改通過後對現役軍人未受影響,反而支領較多。此對現役軍、士官確是利多,也有利作為募兵號召。然而,弔詭的是,政府說若不改革軍人退撫基金將破產,但此版本增加在役者的退休俸,是否也應坦誠告訴現役人員,此方案可以維持多久?以及明白告知現役人員每月提撥12~18%是否足以支撐基金支出?因為,行政院表示年金未來將依人口結構及財務狀況,滾動式定期檢討。因此對現役年輕官兵而言,乍看未來的退休俸將提高,但是否看得到吃不到,等到自己退伍時或退伍後又因基金用罄而變卦?
現役者沒有18%優惠存款影響不大,但此一公式對退役者極不公平!此因國軍經過3次組織精簡,國軍人數由50萬減少到21萬5千。自86年後迄今有11萬7千8百人退役,其中多數未服滿最高年限就被迫須提前退役,換言之,他們沒有機會服滿最高年資,現在卻以此公式做退休金計算基準,確實對已退役者相當不公平。
再者,軍人退休制度從最早恩給制改為儲金制,有人純舊制、有人跨新舊制、有人有18%且可領18%利息的年資長短不一,各種狀況都有。早年軍人待遇很低,18%優存有其時空背景,相對目前銀行存款很低的利率,18%確實過高,但這是歷史產物,不應冠上「不公不義」後就一刀切。因為對部分已退年長者,18%優存平均佔其總退休俸比率27%~28%、將近1/3,一下子砍掉1/3,對其生活養老的確造成影響!
因此,國民黨團希望爭取對於約400位因公傷殘者,以及超過85歲以上的老兵,其18%優惠存款能酌予保留。其次,軍人的配偶犧牲很大,希望遺屬年金部分能放寬配偶年滿55歲的限制,同時倘若軍人亡故,也能照顧其子女到22歲大學畢業。
此外,有關軍人退休再轉任的限制,政院的版本可說撒下天羅地網,這是十分嚴苛的無理規定。由於軍人大多在中壯年退伍,正是子女求學、家計負擔沉重之際,退役者需要另謀工作養家,國家若尊重軍人,理應輔導軍人退役順利就業,但政院的版本卻反其道而行,設下層層限制,形同對積極進取、轉換跑道的退役者的另一種懲罰。舉例,軍改條文新增規定,就任或再任政府投資達20%以上的財團法人或事業,就必須停領退休俸或贍養金。以台灣高鐵為例,一開始是民間的BOT案,有退役軍人到高鐵任職,當時高鐵是民營公司,未曾預料政府對高鐵從原本「零出資」的角色,到現在變成高鐵最大股東。倘軍改通過,這些在高鐵工作多年的退役者就要停發退休俸,否則就得辭職。未來許多公部門的財團法人和基金會都有可能因為政府增加投資,原本在此任職的退役者其退休權益就受到衝擊,合理嗎?有必要如此嗎?中老年轉業很容易嗎?
政府於募兵廣告時口口聲稱從軍是榮譽,且政府會努力建立完善的就業輔導制度,給予軍人更妥善的照顧等說詞。但看看政院所提出的條文,卻強制要求轉任、再任於部分單位的退役軍人必須停發退休俸或贍養金。連憑一己努力爭取到的工作都可能政府政策改變而被波及,甚至連因公受傷的贍養金都要錙銖必較、再任就砍光,如此軍改設計實與政府鼓勵退役軍人轉職的方向徹底矛盾、完全背離!
一旦強行表決,這道傷痕將深烙退役軍人及其眷屬的心底,打擊的豈止是整體的軍心士氣,而是政府對軍人許諾與善待的無情背棄啊!
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(目次)
00:00 本日のテーマのご紹介
00:51 結論
02:05 PLとBS!決算書の読み方の基本を復習しよう!
08:23 絶対に知っておきたい財務指標①流動比率
09:40 ②固定長期適合率
12:15 ③自己資本比率
14:24 ④売上高経常利益率
15:38 ⑤債務償還年数
17:51 各財務指標を良くするための方法とは?
19:11 まとめ
END10秒の一言コメントあり☆
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(目次)
00:00 本日のテーマのご紹介
00:52 粉飾と脱税
02:14 結論
03:01 粉飾決算とは?
04:34 やってはいけない粉飾決算①減価償却費の未計上
08:00 〃 ②その他経費の未計上
09:51 〃 ③在庫の調整
14:47 〃 ④売上の前倒し計上
16:14 〃 ⑤架空売上の計上
19:57 粉飾による弊害とは?
22:34 まとめ
END5秒の一言コメントあり☆
【動画内でご紹介した過去動画】
〇PL=損益計算書はココだけ読めたらいい!【経常利益・売上総利益etc.】※再アップ
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〇貸借対照表の読み方のコツと債務超過&自己資本比率とは?
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【コチラも是非ご参考下さい】
〇なぜ年収2,000万円以上給料を取らない社長が多いのか?【法人成り後の役員報酬と節税】
https://www.youtube.com/watch?v=2FNOuiipf_Q&t=315s
〇年収1,000万円のサラリーマンと自営業。手取りは同じ?どれだけ生活水準違うのか?https://www.youtube.com/watch?v=R_ds81Pt0p0&t=58s
〇これは経費で落ちません!【経費って何?節税と脱税の境界線とは?】
https://www.youtube.com/watch?v=EOjAhChBWB8&t=92s
〇チャンネル登録者3万人超の税理士YouTuberがアドセンス収益報告とYouTubeの未来について語ってみた!【YouTubeって儲かるの?入門編(完全保存版)】
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