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何謂泡沫?
我們經常從新聞或媒體中聽到一些大行預測樓市泡沫，泡沫是指資產價格大於真實價值，而當價格超越實體經濟可承受的程度泡沫就會爆破。美國06/07的次貸危機就是一個例子，當時美國房地產市場持續走高，借款人即使信用不好的人也能獲得貸款，造成惡性循環，樓市泡沫最終因為高違約率而爆破，及後更引致08年的金融危機。究竟有什麼指標可以幫助我們判斷樓市是否存在泡沫，而這些指標又代表什麼? 今天我們會討論三個最常用的。
房價所得比
房價所得比等於房價/年收入(Price to Income Ratio)，是最眾所周知指標之一。簡單來講，就是需要不吃不喝多久才可以買一個同樣大小的單位。根據一些國外研究發現香港的房價所得比中位數為19，大幅高於其他發達國家，並被列為嚴重負擔不起的程度。(London=8.5,LA=8.1,San Francisco=9.1, 08LA=11.3) 那為什麼泡沫仍然不爆?原因是自危機爆發以來，各國相繼放水，熱錢自然流入高價值的資產，香港樓市是其中之一，加上樓房供應較少，價格當然有升無跌。
收入槓桿比率
收入槓桿比率是指房債支出/可支配收入( housing debt to income ratio)，用意在於觀察買方出現資不抵債的可能性。由於房債支出與利率有着較高的相關性，利率波動必然帶來個人流動性的不確定。以美國為例，在06樓市高峰時收入槓桿比率接近130%，樓市顯然達到瘋狂境界，當利率回升房債支出因而上調，泡沫馬上就爆破。反觀香港最近的收入槓桿比率只是70%，相比97年的110%還是有一定的距離，顯示樓市還沒有進入瘋狂狀況。
買租價差
買租價差是用作比較置業成本與相應租賃成本差距的比率，它反映市場的買賣決定有否偏離投資房產追求租金回報的目標。比率算式是置業成本除以租賃成本，當比率上升時反映市場比較追求房產價格的增長和忽視租金回報，意味著房產價格大於真實價值，加速泡沫形成。再次比較97和現在，當時買租價差是330%，而現在只是160%，顯示樓市還沒有進入不顧回報的狀況。
經濟才是王
經濟週期決定樓市去向，而股市正是經濟領先指標，當我們比較恆生指數和中原城市領先指數時發現股市高峰經常比樓市高峰先行1-3個月。無論如何，樓市價格離不開該區基本面，如果有興趣了解更多影響樓價的分析，可以觀看【專題教學】投資樓房市盲點：三個真正影響樓價房價的原因 (https://www.youtube.com/watch?v=CnYiLw9Efq8)
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甚麼是窩輪？
窩輪其實是認股證的一種，就是市場形容為高風險的「刀仔鋸大樹」的衍生產品，我們又可以透過認購證還是認沽證買升買跌，Long或put，或者是牛或熊之分，所以有人說窩輪亦可用於對沖之用。看似好好的工具，背後故事是否如此？首先我們可以了解一下輪商發行的認股證的程序：
輪商發行的認股證，需要在背後買回相關資產，如股票、指數等，去支持其後行動及對沖，輪商會發行一些股份（即認股證），於港交所掛牌交易及市場散戶"享用"，這衍生出來而且虛擬及無直接持有公司認股證的產品就是窩輪。簡單來說，實際以實物交易的只有是輪商，不是我們。
但由於窩輪是衍生出來的產品，通常都有十分高的槓桿，這可以參考每隻窩輪的換股比率及引伸波幅等數據，越大代表資產槓桿越大。
那甚麼是到期日呢？Jack剛大學畢業，沒有本錢，想「刀仔鋸大樹」，聽聞窩輪成本低槓桿大、易翻本就投身學習炒窩輪，但一直都未能獲利。首先，窩輪到期日時，資產將會被收回，價格會變零，而窩輪有時間值消耗，一日蝕一點 、多日蝕多點。而到期日太短，窩輪價格會變得特別波動，對窩輪來說很容易只有蝕錢的份，「無仇報」。
引伸波幅？行使價？
引伸波幅過高時，即使背後資產沒有變動甚至增值，窩輪都有機會錄得虧損；過低時，窩輪價格減小。過低的窩輪對沖值，如相關系數一樣，遠接近0愈和資產走勢不相干。另外就是行使價，根據窩輪和背後資產價格關係，可以將窩輪分為價內、價外及平價三類。如果是認購證窩輪，當背後資產價格低於認股證行使價，則是價外；如果高於，就是價內；如果一樣，則是平價，認沽證情況相反。而價內風險一般被價外低，因為價內窩輪具有一定的內在價值，而價外窩輪內在價值為零。Jack作出總結，窩輪的價格原來由資產價格變動、引伸波幅、及距離到期日所影響。
Francis理解過後，決定小心處理以上問題，做足功課準備，目標一樣要「刀仔鋸大樹」，但結果都一樣未能成功。主要是輪商的潛在利益衝突，因為輪商就是窩輪的發行人，卻同時間身為價格、流通量和數據的提供者，背後亦可以透過買賣資產或正股獲利，有利益衝突。所以，有人會認為輪商與散戶對賭，情況像一場足球賽，球證旁證全是對手的自己人，當然自己人亦可公正無私，但若不公正，亦無人知道，怎可能確認這將會是公平的賽事？輪商可以人為控制街貨量和實際槓桿，以及剛才提到影響窩輪價格的引伸波幅，再加上時間值的損耗，令到這已經是一場出師有名的足球賽。
這主要不是策略問題，亦不是準備功夫問題，而是工具的問題，及公平與否的問題，這些都可以於比賽前知道。其實看好可以直接買入股票或受惠的資產類別。看淡可以買入期指期權、看淡ETF或對沖基金。勝輸必須出於計算，若輸的原因是人為，那麼自己的投資技巧永遠不可能增長。
撰文：施宏毅
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財務比率指標 在 【財報分析】一招讀懂財務報表比率！收益性看股票能否投資 的八卦
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