想跟大家分享一個蠻實用的法律常識：租賃契約載明租約到期後，房客如未搬遷，留置的物品視為同意房東以廢棄物處理。結果，租約到期或終止後房客不搬走，或不知去向，留置的物品房東真的可以當廢棄物處置嗎？
實務上曾經出現一個案例，一個工廠承租人因為經營不善好幾個月未繳房租，且處於停工狀態，但工廠內留置著營業用的機器。房東寄發存證信函終止契約後，就逕自將工廠內的機械請回收業者處理掉，因為租賃契約載明契約終止或到期後，如房客未搬遷，視為同意房東將留置物品作廢棄物處理。
結果，後來房客對房東提起損害賠償的訴訟，高院判決房東應賠償房客一百多萬元（看來是很值錢的機器）。
怎麼會這樣呢？
民法有一個誠信原則的帝王條款（148）：「權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的。行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。」
當時那個判決裡面，法官提到，從該機器的價值來看，很明顯可以知道房客並沒有把留置的物品當廢棄物的意思，因此認定房東不能光以契約的約定就處置掉房客的物品，還是要以實際的狀況來認定。
我想很多房東應該不能接受這個理論，畢竟，光是少收的房租就夠讓人火大了，居然還要賠償房客的損失。
實務上也曾經看過房東因為逕自斷水斷電，或換鎖遭到以強制罪起訴的。
所以一直念茲在茲的，還是希望大家在簽訂租賃契約時，能夠花幾千元去公證，並一定要特別請公證人註明「逕受強制執行事項」，在房客未繳租金及拒絕搬遷時，可以直接聲請法院強制執行。否則光是，起訴請求欠繳租金及遷讓房屋的訴訟成本，動則十幾萬到幾十萬，勞民傷財。
根本上，算一種保險的概念。
沒有公證，真的遇到賴皮的房客，有時寧願花點搬遷費送神，也會比好好打完一個遷讓房屋並強制執行的訴訟划算。
這是另一個避險的概念。
提供給大家參考囉！
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租 客 不 搬 走 強制執行 在 Re: [問題] 推薦處理房客不歸還房屋案件的律師- 看板Kaohsiung 的八卦
最近這一年來處理的租賃跟鄰里糾紛特別多
不知道跟疫情不能出國有沒有關係XD
先介紹標準流程
催告>調解>起訴>判決確定
聲請強制執行>法院命自行搬遷>現場履勘>現場強制執行
保管遺留物>拍賣遺留物>聲請確定執行費用>聲請強制執行
整個流程的資訊網路上很多，就不多贅述
分享一些tips
1.存證信函催告用詞
租約到期後，依法必須先催告返還房屋
內容務必載明租約於幾月幾日到期，房客應於幾月幾日前搬遷
如果有違約金約定，最好也一併催告，以利違約金的計算
2.直接提告，不要浪費時間聲請調解
租賃糾紛一般屬於強制調解事件
也就是說就算你直接起訴
法院也當你是聲請調解
那為什麼還說不要浪費時間聲請調解呢？
因為如果你是選擇先聲請調解
調解不成，除了必須要再另外向法院起訴之外
法院依程序可能會再安排一次調解
來來回回可能三個月就過了....
但如果是直接起訴的話
強制調解不成會直接轉回訴訟程序
相對來說，會比較省時省力
3.小心變成不定期租約
如果租約到期後
房客繼續支付租金，房東未即為反對表示
定期租約就可能變成「不定期租約」
依土地法第100條，就必須符合特定條件才能終止租約
例如房屋收回自住、房客違約轉租、欠租扣除押金後超過2個月等
解約難度直接從三顆星變成六顆星
不可不慎阿!
4.千萬不要自行開鎖進屋、換鎖、斷水電或自行處理租客家具
上述行為可能涉及刑法強制罪、無故侵入住宅罪及毀損罪
下列行為也可能涉及違法，切勿以身試法
(1)房客不回訊息或電話
找警察跟里長一起進入屋內
以免房客發生意外
(2)因應防颱措施
找警察跟里長一起進入屋內
確認門窗及房屋情況
(3)因為漏繳水電費
導致台水台電依約終止服務
(4)門鎖因長年使用損壞
忘記通知房客即自行換鎖
老實說我覺得房東才是租賃市場的弱勢
這樣講可能很逆風向
但以我處理過的租賃爭議案件來看
只要房客死賴著不走
房東「依法」走完上面的流程（含強制執行）
快則一年，甚至拖到一年半、兩年也是有
手邊有一件房東跟房客協商了半年結果變不定期租約
108年5月間來找我幫忙
經過調解到打完一審大概10個月
再加上強制執行程序走完大概又過半年
而且這是對方沒有上訴二審的情形
好幾個客戶被這樣搞過一次之後
房子就寧可閒置不租，或是直接賣掉
供給的減少，對租屋市場來說絕對不是好事
當然有些人會說可以將租約拿去公證
但公證最多也只是省去前階段的訴訟程序
強制執行程序硬要拖的話，也能耗很久
而且很多房東或房客對於公證也都會有疑慮
最扯的聽過房東問說
公證之後會不會房子就變房客的？
而且公證要錢
雖然不多，但就是一筆額外的支出
而且公證沒辦法保證這個房客會租多久
更不能保證能「快速」解決問題
總之，我認為租賃市場雙方權利義務的「平衡」
比起公宅，才是真正的當務之急
※ 引述《firewind (羽翼狼)》之銘言：
: 各位前輩好
: 想請問可否幫忙推薦
: 有處理過房客不歸還房屋的律師
: 我的房客半年前已經告知不續租與提前提前結束租約
: (有在合約中註明 房東有隨時終止合約的權利 因其欠繳租金)
: 但這半年來每個月都在講理由不搬 到5/1為止 租約也到期了
: 還在跟我講要再延長一個月給他找房子
: 這種情況下 我們不想再信任此人 也不願再簽租約
: 想要強制他搬走
: 目前已先寄存證信函到他租屋處
: 不過我預計他還是不會搬 所以目前打算走訴訟處理或調解處理
: 但總之不管如何 我先往最壞的地方打算
: 想要先往法律訴訟方面做處理
: 這方面訴訟狀與相關流程諮詢 我們想找一個有經驗的律師來協助
: 不曉得各位前輩是否有推薦的律師 最好是有相關處理過經驗的
: 可以避免走一些彎路 當然 收費的也可 只是希望是經驗豐富的
: 感謝各位幫忙
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本來想解釋點什麼，但還是算了
我就問一句
要求房東無理由出租或出示身分證明文件的「法律依據」是什麼？
講明要搬遷費的還好解決
遇過最麻煩的是
租客是個單親媽媽
房東第一次租房子(起家厝)
想說同情對方單親就租了
第一年都正常付租金
租約期滿便宜行事就沒有重打契約
誰知道第二年只付第一個月就開始短遲付
打電話給說得很可憐，但租金就是繳不出來
拖了半年才提告
法院認定因為到期未為反對表示且未定期限
租約變成不定期租約
解約必須證明收回自住或是扣除押金後欠租達兩個月以上
加上房客在法庭上說他低收最近剛失業單親又有兩個小孩要養
最後一審敗訴二審翻盤
期間房客就當住免錢
（收入領現加上名下無財產，積欠的房租根本執行不到）
從拖欠租金開始到趕出房客搞了兩年
總共賠了2年租金+屋況被住到亂七八糟+訴訟期間煩到死
你說有沒有快速解決的辦法
有，但有效的方法，事後都會被房客告
然後遇到同情心爆發的法官就....恩
房東或房客基於各種原因而不願意公證的很多
而且即使公證，其實也不完全能夠解決問題
只能說希望未來能夠從制度面更加完善租賃雙方的權益
好房東、好房客、壞房東、壞房客當然都有
只是壞房東最多最多就是從契約去凹你
甚至只要看契約是不是使用公版契約
只要在簽約多注意是能夠避免的
但遇到壞房客，恩.....
光腳不怕穿鞋的
我跟你說，他不還你押租金
你就繼續住，東西都不要搬
甚至拿來當倉庫也沒關係，堆好堆滿
他敢擅自進來動你東西，你就報警
到時候就換房東拿錢來拜託你搬
約定房東得自行進入處理屋內物品吼
基於契約自由，我相信法院會尊重
不至於會有違反公序良俗的問題
但就算約定了，你真的敢進去搬嗎？
如果房客還賴在裡面不走呢？
如果他賴你趁機偷走（侵占）他的5克拉鑽戒呢？
又或是說你磕傷了他價值連城的古木茶几呢？
不要笑
我之前在高雄市政府諮詢的時候
就遇過房客來問這樣的問題
這麼棘手的案件
我當然只能給他一個善意的微笑
但如果你是他口中那個的房東
我想你應該笑不出來ＸＤ
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