每家大學的校園建築,背後都有自己的願景。
在香港大學、 中文大學、理工大學和科技大學四家不同年代落成的本地大學中,雖然因應著各自的教育理想,而在校園建築上採用不同的設計風格。但不約而同都著意地營造一份鼓勵自由交流的開放式氣氛。建築歷史博士黎雋維在秋季號《就係香港》中,深入剖析了這四家大學在創建時,如何因應各自的地理環境、實際需要以至教育願景,而築起風格䢛異的校園,並成為本地重要地標。
擁有 110年歷史,香港大學成立當時以成為東方的牛津劍橋為目標,校園設計也依據這些老牌為藍本,採用開放式的校園(campus)模式。個別建築圍繞著地理環境疏落地分佈。建築之間倘大的空間,就成為廣場、草地、走廊、庭園等學生活動和交流的場地。而校園和城市之間,並沒有高高的圍牆和門禁。這種強調開放性,將校園融入城市之中的處理,回應了大學承傳知識和鞭策社會進步的公共角色。
至於六十年代初落成的中文大學,在規劃和設計上則跟范文照及司徒惠這群在1949年從內地來港的「移民建築師」有關。范文照將崇基書院融入馬料水的山巒之中; 司徒惠則採用了當時前衞的粗獷主義風格,將不加修飾的混凝土質材作為外牆。除了是節省成本,更加是作為一種節約勤儉的美學表現。
理工大學前身為香港工業學院,在七十年代初變為理工學院,並委託巴馬丹拿建築事務所為紅磡新校舍進行設計,負責項目的建築師木下一,曾設計出經典的怡和大廈(舊稱康樂大廈);理工落在紅磡海底隊道出口旁邊,土地面積細少,而且四面均被尖沙咀的商業大廈或高速公路包圍。木下一為了將最多的空間放置在最少的面積上,將校舍的建築物抬起,並加設平台,作為貫穿校舍各部分的平面空間。因為這個人車分隔的設計策略,平台就成為了人工的土地,學生可以在平台上自由活動,抵消了土地面積的限制。
1991年創立的、位於清水灣的科技大學,依山而建,發揮了山坡的地勢優點,利用高低落差而成的空間,將大學生活的各個空間,有系統地分佈在東西主軸線的兩端,使原本崎嶇難行的山路斜坡,都以極具效率的走道和天橋取代。漫步於這些走道之上,可以眺望西貢內海的景色,是一幅香港少見的風景。建築師關善明採取開放的設計,讓陽光和海風等自然元素,隨機地滲進各個角落,形成一種介乎於內外之間的建築空間,亦是科技大學校園一個特殊的空間特質。
無論是哪家大學,各個建築師都將最多的空間,預留給學生的校園生活。而在建築設計上,這些空間都被刻意設計成沒有功能限制的廣場或空地。學生可以對這些空間的用途自由演繹,令大學成為可以容納各式各樣思潮和活動的場所。在這個層次上,看似平凡的空間就成為了大學的靈魂所在,賦予大學生生不息的力量,迎接每一個年代的挑戰。
*圖片由香港歷史博物館及政府圖片資料室提供
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅李根興 Edwin商舖創業及投資分享,也在其Youtube影片中提到,100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契? 如果物業是住宅契,從事商業活動的話: - 出唔到牌 - 影響業主業權 - 違反大廈公契 - 可能要負責第三者責任 可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員...
工業大廈用途限制 在 福佳與林忌創作 Facebook 八卦
林忌:帶起香港很多地下樂隊的「表演聖地」Hidden Agenda(HA),在多次被政府針對而搬遷三次之後,近日被地政總署與警方帶同警犬,上門「放蛇」捉人,指4名英國樂隊成員沒有工作簽證而進行拘捕,令市民質疑這種針對式的選擇執法,實在有違公眾利益與香港的文化發展。
HA之所以違法,主因都是香港的租金以至土地用途限制太多,疑似因場地違反地契,被拒絕其工作簽證的申請;因此實際上香港「創新」年輕一代的「文化事業」,都幾乎難以發展;特區政府於2009年推動所謂活化工廈政策,除了令「劏房」在工業大廈成行成市之外,所謂「活化」根本只是口號;候任特首林鄭月娥當年,以發展局局長身份曾說,工廈可用來夾band,然而除了年輕人自己身體力行之外,當然沒有任何政府或商業機構能夠合法,以及又符合商業利益地成功改變用途,去容許年輕人用工廈去夾band,結果就是令這些有心推動文化的年輕人,受盡打壓之餘,更令香港「揚威」海外。
特區政府對這些工廈違法經營劏房、迷李倉以至商廈,長期隻眼開隻眼閉,卻要對HA趕盡殺絕,說明政府口說要活化,真相只是要搞另一堆地產項目,去輸送利益給其他地產商,或專攪劏房的專家而已。
更不用說林鄭月娥在特首選舉期間,捐$500元給「黑工」中國乞丐,在港同樣違反逗留條件非法行乞,以至政府長期對在北區大陸走私者,以至佔領各區公園與旺角西洋菜街,以至一些「另類援交」的大媽長期坐視不理了;政府選擇執法,專門針對年輕人,對中國大陸的一切殖民都盡力包庇,這種殖民政府的做法,自然令香港年輕一代更加對「中國」感到離心。
工業大廈用途限制 在 譚文豪 Jeremy Tam Facebook 八卦
【工廈問題】必需要再重申一次,舊式工業大廈消防問題係必需要盡快解決,但絕對唔係好似地政署咁一刀切,一次過趕絕所有錄音室、影樓等等非傳統工業用途用戶。
「活化工廈」係應該繼續進行,放寬工廈的非工業用途限制,將藝術工作室等等納入經常准許用途,令香港可以繼續發展「創意工業」。政府最重要係確保工廈環境安全,盡快檢討已經過時的工廈消防條例!
#解決問題根源 #檢討工廈消防條例 #放寬工廈用途
#安全又合法 #發展創意工業
街坊丶工友 大家好
我們是工廈的使用者丶居民。有睇新聞的話,大家都應該知道,地政署在發展局局長陳茂波正式動議立法改建工廈用途是刑事化行為之前,已經率先派員,釘死幾區幾座工廈,大廈內的非傳統工業用途用戶,兩星期內要還原單位或搬走,有已經自我組織起來的工廈用戶通知,今次地政人員是非常嚴厲,甚至爆門而入,政府這個荒謬的舉動,讓我們非常擔憂,還有憤怒。
做創作的需要樓底夠高,音樂需要在工廈才可沒有噪音問題,唔窮唔會住工廈擋房… 政府和地產商多年來規劃的城市結構下,全部都係最後一個容身之所。我們就現在所見的行動,要發佈兩個重要信息 :
一 、政府需要明確理解我們行動目的,這是我們工廈用戶非常不安之下的一個嚴肅回應,行動會從最溫和開始,請停止將政府處理不到的現實問題例如我們已無處容身等等,以趕走我們的方式就以為得以解決。工廈的生態是由用家(租戶、業主、服務使用者)多年來自己建立起來,在有足夠了解之前,請停止所有執法或企圖立法將我們變成罪犯,製造矛盾丶對立。我們是需要空間使用和生活的普通市民,別欺人太甚,趕狗入窮巷。
二、這是一個向同是工廈用戶丶居民的呼喚,我們要組織起來,從自己的樓層開始,然後於搭𨋢之時丶樓下茶記等嘗試結識其他鄰居,組織網絡(可透過whatsapp丶facebook丶telegram group),讓消息互通,例如有無邊一層邊個單位收到地政的檢查單位信丶被趕走丶原因等等,互相照應。又可以像我們一樣組織起來,結集用戶開會商討,做行動回應,甚至可以連繫其他社區。千祈唔好畀自己孤獨面對,我們只是平常地使用工廈空間,也沒有在工業區製造危險。我們用適合自身狀況的方法將空間恰當使用,我們並沒有做錯。
我們呼籲這十一棟工廈裡的用戶,如果今日或之後遇到地政或其他執法人員上門收回單位,請用可行方法保護單位及自己,請求街坊朋友協助,並用攝錄器材記錄整個過程。
政府打擊工廈違契用途行動首輪十一棟工廈名單:
新蒲崗中興工業大廈
九龍灣源發工業大廈
大埔太平工業中心第1座
屯門得利工業中心
葵涌華豐工業中心
荃灣順豐工業中心
觀塘美亞工業大廈第1座
長沙灣好運工業中心
柴灣明報工業中心A座
柴灣安力工業中心
大圍安豪工業大廈
工業大廈用途限制 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的評價
100個租舖陷阱: 第1個 - 住宅契或商業契?
如果物業是住宅契,從事商業活動的話:
- 出唔到牌
- 影響業主業權
- 違反大廈公契
- 可能要負責第三者責任
可查閱政府租契(包括任何批地條件)、佔用許可證(由屋宇署發出)、核准建築圖則(由屋宇署核准)及/或分區計劃大綱圖(由城市規劃委員會審批)以核實法律准許的用途。
#租舖陷阱
香港大學法律諮詢網站
住宅物業用作商業用途。此等行為會否影響業主的權益或使負上任何責任?
物業若被用作未經許可的用途,可能為其擁有人(即業主)帶來麻煩及/或法律責任,包括:-
違反政府租契
香港所有的土地(除現今聖若翰座堂所座落的一塊土地外)均為香港政府所擁有,而地主只是向政府租用土地。一般大廈單位的擁有人其實只是(政府的)租客及擁有該大廈所座落土地的業權的共有人。政府把土地租給一位「擁有人」的時候,當然會簽立契約。這份契約一般稱為政府租契,內裡包括對「擁有人」及其所有權繼承人的各種限制。其中一項常見的限制就是「擁有人」必須遵守政府租契所載的土地使用規限。假若有人違反有關限制,例如在指定為住宅用物業內進行商業活動,政府即有權重收該物業,並收回該物業的佔有權。雖然政府極少採用此等較為極端的措施,但地政總署可要求「擁有人」申請臨時豁免及繳付豁免費,以換取政府暫時寬免其重新進入有關物業的權利。
雖然這種極端措施很少使用,但若佔用人公然無視警告而繼續違規,在嚴重的情況下,地政總署會毫不猶豫地重收該物業。政府有權根據《政府土地權(重收及轉歸補救)條例》(第126章),在土地註冊處登記政府重收土地文據註冊摘要。一經註冊,該土地會被視為已經由政府重收,業主立即停止成為該土地的擁有人。在這種情況下,根據上述條例第8條,前業主只可向行政長官申請救濟(如果承認已發生違規行為),或在發生爭議時向原訟法庭提出申請。
違反大廈公契
大廈公契乃一份對一幢樓宇內所有單位的擁有人均具有約束力的協議。基本上,它列出與管理該大廈有關的規條。
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
標準的大廈公契都會列明,單位擁有人必須遵守有關的政府租契,並只能夠把物業用作已獲准許的用途。單位擁有人一般也須確保租客或佔用人沒有違反有關條款。因此,即使租客違反政府租契及大廈公契,業主仍須就管理公司、業主立案法團(如有的話)或大廈其他單位擁有人提出的法律行動負上責任。
對第三者的責任
假若住宅用物業被用作商業用途,自然也出現比預期為多的訪客。訪客遇上與該物業有關的意外,並因而對業主作出申索的風險也會相應增加。
妥善草擬的租約可能會列明,租客若違反該文件的條款,則須就因之而起所有對業主的申索及責任作出補償。但若業主面對一份草率的租約,可能發覺其並未就有關責任作出清楚闡釋。在這種情況下,業主或許會因由其佔用人在物業內的未經授權的使用或事故而捲入完全未有預計的訴訟糾紛。
刑事責任
假若租客僅是把物業用作未獲准許的用途,業主可能面對的最壞境況也只限於金錢損失及賠償。但如果業主知道租客在物業內從事非法活動,例如經營賭場或賣淫場所,而不聞不問,業主可能會須負上刑責。
任何非法使用物業的行為,如上所述,亦可能引致地政總署對業主執行政府租契或其他共同擁有人對業主執行公契。
大部分租約都會清楚規定有關物業的用途,例如住宅、零售、工業等。假若租客違反有關條款,可能引致業主行使其沒收租賃的權利。不過,業主應諮詢專業法律意見,以便清楚了解業主的權利和責任,包括可能申請禁制令。例如,即使租客把住宅用物業用作家庭辦公室,可能只不過把該物業的地址用作通訊地址,而所有商業活動也只不過是在電腦上進行。雖然可以說物業的使用可能包括商業元素,但這類行為根本不會損害該物業,也不會對業主有負面影響。在這種情況下,即使租客可能在技術上違反了租約的條款,業主可能不會有當然權利獲得禁制令 (無論是臨時的還是永久的)。
工業大廈用途限制 在 請問現行法規下住宅區可以任意建廟嗎? (第3頁) - Mobile01 的八卦
所以住宅區內可以變更使用成寺廟用途,,只要不違反該區的土地使用管制及相關的限制規定,當然也可以合法申請建造執照,在本件case中,除非主管機關(台北縣政府)依" ... ... <看更多>
工業大廈用途限制 在 工業大廈內進行非工業用途和違契用途的執管工作 - YouTube 的八卦
個別 用途 是否違反地契條款,要視乎該 用途 的實際運作情況及所涉地段地契的條款,不能一概而論。現時,大部分 工業大廈 (工廈)地契訂明該地段只許 ... ... <看更多>