沒有強拆!謠言何其沉重!
從去年公告拆除的那一刻,最高原則就是:同意才能拆遷!
不同意的住戶,請同仁用最大的誠意持續溝通;在此,謝謝在地每一位住戶、地主,近一年來願意配合拆遷、或耐心跟我們談,共同來成就屏東的進步。
公勇路拓寬案是配合屏北鐵路高架化、屏東火車站新建及都市發展需要,自99年辦理變更都市計畫審議,期間歷經21次會議討論及專家學者把關,至104年10月定案,並在106年8月公告拆除;之後縣府展開與住戶的溝通協調,在21戶牴觸戶中,第一時間有14戶同意配合搬遷,其中的11戶因此在先前就完成拆除,剩餘的3個同意戶在他們搬離後,排定7月16日拆除,怎會是強拆呢?
至於當天凌晨5點集合相關前置作業,是為了維護交通以及施工安全的準備作業,防止斷水斷電發生危險等,實際拆除時間是上午8點半。
另外,在3.47億元的經費中,只有2千7百萬元用在拓寬工程,另外的3.2億元全是土地徵收及21戶地上物的補償金,要說的是,徵收補償金原本只有1.8億元,因為聽進住戶陳情心聲,才特別召開地價評議委員會再次審查,追加至3.2億元,不低於該區域平均市價,過程都編制預算書,經縣議會審查通過,公開透明。
公勇路為何不就現有道路拓寬,目前鐵工局的施工便道,距離高架鐵路太近;若要拓寬原公勇路,則需兩側均等拓寬,結果是必須拆除更多的房屋,影響更大,且有過彎導致交通安全的疑慮,因此經內政部都市計畫委員會與學者充分討論後,採最優道路線型、道路安全、順暢度的拓寬案。
縣府在屏東車站周邊沒有任何商業區或住宅區土地,而是要負責建設公共設施的部分,包括:開闢道路、建設轉運站整合鐵公路運輸、打造星空廣場,以及負責各項公共設施的管理維護工作。
謝謝大家這幾天對於屏東的關心,針對這件引起全國討論的公共事務議題,我們說清楚、講明白!
商業區集合住宅 在 Joe's investment Facebook 八卦
Joe:「我認為原作者對於資本運作的解釋,如果是運用在房地產和金融商品套利,那概念是ok的,跟我自己的觀察也差不多概念,全世界都差不多運作邏輯,不過原作者應該沒經營過實體產業,中小企業的實業擴張,那個無法快速繁殖,我看淨價值規模小於3000萬美元的實業,利潤不夠高的話,跟銀行借貸的轉換效率會很差,但是資產規模數十億以上,那開槓桿去運作,控制好擴張速度,理論上是相對低風險沒錯,人類史上極低資金使用成本的年代,真的要學會善用資本的運作,資本小往股市,資本大一點就可以分散一些往房地產,尤其是美國房地產,真的接觸過,就能發現那是一個很stable的金融工具。」
在資本主義世界裡面,實業的收入,是拿去支撐資金成本用的,但是你看到的一切繁榮偉大規模,砸進去的錢主要都是借貸產生的,而不是靠實業收入存出來的(以下用廣義使用錢這個字,延伸包含資源)
所以,越借越多錢,永遠不還錢,是所有資本主義成功者必然的現象,實質生產的錢(或是資源),遠遠不及他擴張時所花費的規模,也就是一間公司的工廠,一座要100塊,可以生產5塊淨利潤,擴張一座工廠如果所有錢都是借貸的話,資金+其他成本2%,
請問他擴張第二間工廠,是等乖乖5塊五塊的存,存20年,存到100塊後才去開第二間嗎?如果今天不是在資本主義世界?例如在「真」馬克思主義,或是金本位世界,可能是這樣,但是你今天在資本主義世界就不是這樣,因為他的成本是2%,生產額是5%,因此他會立刻去擴張第二間工廠,100塊用借的,然後用第一間工廠生產的5塊去支付成本,然後第二間工廠可能要蓋三年,等同可能會先產生6塊的虧損,才會上軌道,所以心臟小顆一點的老闆,可能會先緩一年,讓第一間工廠繼續盈餘5塊扣掉成本還有3塊,存下3塊做預備金
然後第二年,就在擴張第三間工廠,這時候第二間工廠還沒開始營運,而等到第三年,第一第二間工廠都營運了,當然同時他第二第三間工廠都是借貸來的,因此他營利10塊,借貸成本支出4塊,他會在第四年的時候直接蓋兩座工廠
因此你還在20年存款大計劃的時候,他大概20年後已經拓展了上百間工廠,然後你就可以回家吃自己,他成了國際大企業
因此發現甚麼沒有?
我今天擴張工廠,只要我確定他會有收益,我根本不是拿「實業」的生產去擴張,而是不斷用借貸去擴張,而我實際實業的收益,是拿去支付「投資成本」用的,這是資本主義一個最基礎最簡單的觀念,也是所謂用錢滾錢,用資產滾資產的概念,因此每次看到有人在講什麼薪資所得比,我就立刻知道,這是一個古代人...XD..他大腦還活在古代
那為啥很多公司營利那麼高,幹嘛不直接擴張到極致,那就是因為訂單的問題,他在這個世界就只能收到那麼多訂單,因此他在繼續擴廠,但是並沒辦法生出更多訂單,自然就不適用這種擴張操作,當然這時候,通常就會去轉投資,去另一個產業找「實際收益大於成本」的投資標的
因此,回到不動產,為啥我永遠都在強調那個基本面公式,出租投報率 vs 資金成本+持有成本,因為這就是資本主義最基礎的公式而已,一點深度都沒有的東西,在這個架構上面,租金收益只要大於成本,只要你現金流不要斷,你就是房子有多少買多少....
當然下一件事情是卡在銀行願意借多少錢給你,因此你可以看到一大堆投資客在問貸款問題借貸問題,因為這些都是明白人,銀行借多少,他們都要借光光,只有那些古代人才整天想什麼40年房貸要背貸款,40年好可怕...XD
唉,古代人...XD
當你租金投報高於成本,就會產生套利,有套利就可以瘋狂的擴張規模,瘋狂的擴張規模代表你套利也瘋狂的放大,在幾百萬的時候,套利都是幾萬塊,你擴張到幾百億,你的套利就是幾億,這個遊戲,甚麼光明會、13家族德國羅斯柴爾德家族、阿里巴巴,還是世界最大咖Trump,全都是這樣搞起來的,不然你還以為他們在那邊慢慢存錢存到今天這種財富地位
如果資產翻漲,幾百萬,你資產翻漲個10%就是幾十萬,幾百億,你只要遇到資產翻漲10%,就是幾十億,至於成本,全都是借來的啊,難道自己存的,因此,為啥要炒房來正興經濟
你以為對岸中共政府是白癡,放任不動產瘋狂炒作,他威權政體最好對房價炒做沒有皮條,他可以下令房價不准漲都不是問題,記不記得1x年前中國在錢荒,滿地要投資缺錢,就是那時候房價是不是在大炒作,是不是一邊炒房,一邊誕生了華為、阿里巴巴、全國高鐵、滿地的摩天樓,啥,不是炒房會害實業萎縮?不是會吃走資金?不是要實業收益才有辦法維持房價?
今天資本主義世界的遊戲不是這樣玩的,中共那邊經濟最大的弱點,其實是他的不動產,他只要不動產一垮,銀行就算了,他的滿地企業也會跟著垮,因為企業的借貸很多是根源於不動產抵押,也因此,你應該看不到我們投資客跑去對岸炒房,因為那個市場在資本主義世界裡面,完全都是應該要泡沫的狀態,所以沒事不要靠近,以保身體健康
覺青不知道為啥不動產是經濟的火車頭,不怪他,他上班一輩子,怎麼會知道資本主義在玩甚麼,學校教的東西,或是他們老師自己大腦的觀念,都是古人的觀念,所以他們都是活在古代思維裡
怎樣會產生泡沫,那就是生產低於成本,也就是你的工廠生產只有3元,但建一間工廠成本要4元,那你就有潛在泡沫風險,但因為通膨有2%也許你可以硬撐,但如果生產4元以上,那你應該活不了多久就要泡沫了,最接近今天的網路泡沫就是這樣來的,因為市場飽和,所以訂單有限,而過度擴張造成大家壓價搶單,造成利潤下降,下降到低於成本,因此引發的網路泡沫
所以我也一再強調,不動產基本公式不可以破,破了我就把房子賣一賣出國炒房,因為那就是是否會泡沫的依據,至於生產大於成本的情況,這是要怎樣泡沫?覺青買房子才會錢被鎖在房子裡面,手上房子多的投資客,都是從房子領錢出來做其他的事情,這就是古代人和現代人的不同所在,古代人一直把錢丟入房子裡,投資客一直從房子把錢提領出來,不動產有兩個生產,居住價值和錢,不動產是經濟的火車頭,是因為他可以生產鈔票
為啥很多人要開公司做實業,大家都要錢,他幹嘛不一直炒房,因為你要跟銀行借錢,銀行能借給你的錢有限,然後你拿自己的錢慢慢滾,1000萬給你,你要滾到哪一年?
自然最好就是到處去跟人家募資,拿人家的錢來套利,例如銀行的成本2,淨利5,但你只能借1000萬,募資的錢成本3,淨利5,但你可以弄到1億,那當然找一堆金主支持自己會比跟銀行借錢擴張得更快,但是為啥不是去跟人家募資來炒房,那是因為你去跟人家集資來炒房,你會被金管會抓去喝茶,運氣不好會變經濟犯被關起來,因此你要拿人家的錢來套利,投審會和金管會會逼你做實業,所以一大堆大老闆,他私人的錢都丟在不動產當中,(炒股的另當別論),包含一堆電子業老闆,用其他的人的錢做實業,自己的錢拿去炒房,這個我相信銀行業的應該都很清楚我在說甚麼,他們看最多,公司用別人的錢來擴張還有一個好處是,因為產業有循環,所以你可能可以旺五年十年誰知道,當年紡織多旺,塑膠業多旺,但當循環下去後,就會泡沫,因此,一堆老闆,自己的錢去屯不動產,然後募資,發股,用其他人的錢去搞實業,實業掛了,他拍拍屁股回去當包租公就好,當然實業繼續興盛,他就繼續擴張實業,投審會和金管會是逼資金去實業投資的把關者,像什麼金八條也限制金融業者炒房炒地皮,因此,其實有比你們想像中更龐大的人和資金想要炒房,但政府干涉他們只能往實業走,所以,單純論賺錢,為啥不全台的人一起炒房,因為有政府干涉
因此你房貸出來的錢,不可以直接買房子,小筆資金還好,如果是幾千萬,你就可能要先去股市債市裡面轉一圈放個一年,才可以在進不動產,這也是政府干涉的手段之一,政府當然知道你們全都只想炒作錢滾錢,所以在實業上面有非常多的威脅利誘,讓你把不動產上漲而增加出來的錢,多挪一些到其他實業甚至股市債市去
你看工業園區是不是很怕你圈地,都要求先設廠營運,滿兩年或是三年土地才會賣你,就是怕妳們這些假蓋工廠實炒地皮的老闆又跑去炒地皮,你要炒地皮可以,但你上面必須蓋工廠營運,提供生產和工作機會,這就成了政府的交換條件,其實,麥當勞都說他是炒房的,他就是經典,實業為幌子,炒房維本質的範例,因此相關的甚麼肯德基、誠品、燦坤、迪士尼樂園(遊樂園是超有名的炒地皮產業),全都是本質在炒地皮炒房,實業是拿來募資吸收資金以及取得政府的加持,讓他可以更擴張的去炒房炒地皮,這就是資本主義世界.
我知道很多人第一天看到,都會覺得很痛苦很生氣,但恭喜你清醒過來了,而不是繼續一輩子活在夢中
另外補一下台商發財方程式,那個叫做造鎮,台商當年去中國,後來去東南亞,他們怎麼玩,就是集合起來跟政府批地要開工廠,批一大塊土地,中間蓋工廠,旁邊打造住宅區商業區(土地全都是台商批下來),然後工廠造就就業人口,這些人在旁邊買房子住,商店就做便當賣給他們,之後這邊就成了一個據點,之後變成城鎮,因此十年後,台商就把工廠全都拆除撤離去更落後的地方,然後工廠拆掉的土地,全都變成住宅區,商業區,打造金融區之類的,直到可能20年後變成一個很有規模的都市,這時候,台商就把所有的不動產全都出脫,然後最後你總結的結果是,台商一路走來實業收益如果是100的話,他不動產收益通常有5000~10000,沒跟你豪姣,還有人工廠算下來還虧損,也就是搞了20年他工廠不但沒賺錢,還虧錢,可是老闆還是發大財
有自己習慣的投資就做自己習慣的投資,股票發大財的人比較多,只是股票玩法絕對跟不動產不一樣,所以你是股票腦,你跑來硬玩不動產其實會很痛苦,同樣的你也不可以複製不動產的操作去股票,應該沒幾天就畢業了,只是,當你的資本額更多後,不動產幾乎是你很難避開一定會接觸的投資產品,因此你可以先慢慢看慢慢研究,等到哪天你錢多到你不得不碰不動產的時候,才不會傻菜鳥跑到叢林裏面亂闖,到時候摸到大白鯊
文章內容來源
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1602001750.A.C3C.html
商業區集合住宅 在 高雄好過日 Facebook 八卦
#知名日系國際連鎖飯店將進駐新灣區
#大家來猜猜哪一家?
沈寂ㄧ陣子的高雄商用不動產投資傳出新進展,日本大和房屋與欣陸投控合資的「汎陸建設」,耗資28.83億元買下的中山二路與林森四路口建地,將投資逾60億元,興建住宅並引進日系連鎖品牌飯店,目前此案已提送都審,預計2020年動工興建,2023年飯店營運及住宅銷售。
#台日運作多年終於推案
中山與林森路口這塊1550.3坪的住商土地,是中山二路上少數大面積素地,地主達33位,整合10餘年,2018年6月就傳出大陸建設以每坪約187萬元成交,雖然該公司否認,但7月子公司欣陸投控便公告:授權於50億範圍內參與高雄土地開發,最後今年確認得標價為每坪約186萬元,顯然交易早在醞釀之中。
而汎陸建設的另一大股東大和房屋,在2017年9月26日,就來高雄勘查,並拜訪市長陳菊,強調看好高雄亞洲新灣區未來潛在商機,果然2018年大和房屋就入股汎陸建設65%,準備在新灣區插旗。
#亞灣區吸引觀光旅館投資
亞洲新灣區為陳菊市長任內,於2011年提出的構想,將過去的「多功能經貿園區」於以品牌化、識別化,透過政府先期投資,帶動民間資金進入。至今亞灣區總圖、展覽館已經完成,旅運中心和中國黨邱姓議員借廁所的流行音樂中心也接近完工,並有輕軌串連。
近年雖北高雄快速發展,但亞洲新灣區周邊投資案仍不斷,特別是國際觀光飯店多間聚集於此,如目前高雄飯店界均價最高、設備服務最頂級的晶英行館,台壽總圖二期案,遠雄The One也都將引進觀光飯店,且據傳飯店品牌有可能跳脫原本設定的國內連鎖品牌。
此開發案規劃興建2棟建築物,分別為臨中山路21層的「日系飯店」,及臨文林街29層的「集合住宅」,住宅將採飯店式管理,6樓設有空橋與飯店相互連通,住戶也可以使用旅館的泳池及服務設施。
目前亞灣區周邊的幾起投資案,以及台電特貿三招商案,均是過去已經計畫進行的,相較於前市府大力宣傳亞洲新灣區,並設定為高雄的中心商業區,新市府對此欠缺規劃或對計畫進一步的改善,是比較可惜的。
#猜猜哪家日系飯店進駐?
相對於歐美而言,日本連鎖品牌在海外的擴點並沒有這麼普遍,以中高級以上的定位而言,過去規模較大的當數日航酒店。但2010年,在日航重組時,日航酒店被大倉酒店買下近80%股份,成為「大倉日航酒店管理」,並於2015年起,負責該集團連鎖飯店的營運。
近年來大倉已在台北開立「大倉久和酒店」,並將在2022年在台中七期開設「大倉新頤酒店」,小編認為,若這塊地要引進不遜於對街晶英的日系飯店,大倉的可能性仍屬最大!
商業區集合住宅 在 「商業用地」可以買來做「住宅」嗎?|邱愛莉House123 的八卦
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