呢盤數相當有嫌疑的八卦，YOUTUBE和Yahoo名人娛樂都在討論

【缺地虐畜】創建動物實驗之都？

在政府聲稱的1200公頃土地短缺中，經濟用地佔兩成、約256公頃。這數字來自經濟用地總需求458公頃、減去政府預期經濟用地未來供應202公頃所得來。但我們細讀文件發現，經濟用地需求中有多達285公頃疑似重覆計算、錯誤引用數據、以及故意忽略有盈餘的經濟用地類型。若把這285公頃需求估算的水份扣除，經濟用地實質有29公頃盈餘，並無短缺情況。

更重要的是，部份經濟用地的用途成疑，例如當中有科研用地（經濟用地的一種）將用作興建動物實驗室。辛苦搵地，隨時成為殘害動物的場所！

除了預留大量土地供科研外，今年預算案亦豪花500億元發展創新科技，包括興建落馬洲河套區「港深創新及科技園」，以及讓科技園公司興建科研基建和設施。然而有立法會議員發現，相關撥款將會撥予科技園公司興建動物實驗室（註一）；食衛局數據亦顯示，2016年被用作實驗的動物數量比3年前大增81%，達18.8萬隻，期間約有1,700隻狗和1,300隻貓被用作動物實驗（註二、圖一）！

歐盟、印度、以色列、挪威及台灣已立法禁止進行化妝品產品的動物測試，香港的《動物（實驗管制）條例》卻自1963年起沒修訂，監管寬鬆，難以執法。預留如此多的「特殊工業」用地，最終會否淪為殘害動物的場所？

為了預留多點土地供科技園公司和其他科研機構，政府用盡各方法「谷大條數」，「盲搶」經濟同科研用地。目前土地供應諮詢的經濟用地需求數據，引用自規劃署2016年發佈的《2030+》「綜合土地需求與供應分析」文件，當中將經濟用地需求分為兩類，分別為「市場主導」及「政策支持」的經濟用途。前者委託顧問公司ICF International作估算研究，後者是由各政府部門提出、估計在其職權範圍下的政策將會帶來的經濟用地需求。只要細心研究報告內容，就會發現以下三個疑點：

一、錯誤引用數據：我們對照ICF International的顧問報告和《2030+》「綜合土地需求與供應分析」圖表，發覺規劃署在引用顧問報告時，疑似出現手民之誤。顧問報告第9頁的表2.5指出「特殊工業」類至2041年的土地需求為78公頃，《2030+》文件卻像誤用了該表下一行的數據，同為直至2041年的「特殊工業」土地需求，飆升至137公頃（見圖二），令相關土地需求無端倍增。

二、搬弄土地分類定義： 顧問研究並指出「非商業核心區」的甲級寫字樓用地、及「一般商貿」用地兩類別至2041年將有合共43公頃的土地盈餘，出現供過於求的情況（見圖三）。但規劃署在編製《2030+》估算時，卻以不同類別的經濟用地並非完全可由其他類別替代為理由，只計算有短缺的類別，然後指「市場主導」經濟用地的短缺為80公頃。但《2030+》明明指出這兩類土地的盈餘「主要來自工廈的重建」（見圖四），而工業類的用地則有54公頃短缺，那只需減緩工廈重建成商廈就已經可以大幅度解決問題。政府在批准工廈大規模重建為商廈的同時，又說不同種類的經濟用地不能互換，實在自打嘴巴！

三、重複計算需求：顧問報告亦表明市場主導及政策主導需求難以分開，故計算出來的經濟用地需求已考慮到政策措施的影響（見圖五）。例如「特殊工業」類，包括數據中心、現代物流、研發、檢測和認證等，均是政府鼓勵的產業。政府既採用了顧問報告（結合市場及政策影響）的土地需求數字，同時又要求各政策局提出「有政策支持」的「其他經濟用途」需求，包括大量工業村及科學園用地，明顯與顧問報告所提出的特殊工業類有重疊之嫌

若真的將兩者提出的「工業」、「特殊工業」、「工業村」及「科學園」土地需求都落實發展，面積將合共357公頃，超過現時香港所有工業村及科學園、數碼港的面積總和。相當於說未來香港要多建近5個大埔工業村，或16個科學園。

我們並非否定經濟用地對於香港的價值，但我們反對政府以經濟發展和科研之名，脅逼市民同意填海和發展郊野公園都是必要的犧牲，但同時間卻沒清楚交代經濟及科研用地估算數據從何而來，和造地後的產業政策和規劃又是如何（有多少人會想香港成為動物實驗之都？），如果政府依然故我，就很難怪市民質疑政府的動機，這場號稱要「凝聚共識」，但實質是自編自導自演的土地大辯論，根本毫無意思。

#造地定造孽
#造咁多創科地原來搞呢啲
#呢盤數相當有嫌疑
#你有公關我有真相

註一：2018年4月19日 香港01 【近三千貓狗被實驗 政府撥款科學園再建動物實驗室 毛孟靜感憂慮】
http://bit.ly/2Q0plZ9

註二：財務委員會特別會議 審核2018至19財政年度開支預算 --- 財務委員會委員提出的問題：創新及科技局 初步問題及答覆 答覆編號 ITB138
https://www.itb.gov.hk/assets/files/itb-c.pdf

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【搵地真相】死搵爛搵原來要黎做特別娛樂?

土地大辯論是一面照妖鏡，官商利益集團空群而出推銷瘋狂造地計劃，而他們只手執一個理據，就是不斷聲稱未來30年至少要搵多「1200公頃」新土地，先可以解決到香港房屋問題。所以唔可以集中揀某些發展選項架，一定要夾埋地產商攪公私合營，同埋益啲工程公司、填大啲個海湊夠數，如果唔係就恐嚇要開發你個郊野公園後花園。

不過其實一直都無人認真質疑過，究竟1200公頃條數係點計出黎、搵咁多地用黎做乜？

本土研究社出版的《好誠實研究》發現，這1200公頃的土地短缺裡，只有兩成（230公頃）是房屋用途，而近六成（720公頃）是用於「基建及設施」，面積足足是房屋用地的三倍！而且當中仲有好多用途不明的基建項目，根本就唔係處理緊「貴細擠」的房屋問題。

這1200公頃估算數據，來自政府規劃署2016年發佈的《香港2030+》「綜合土地需求及供應分析」技術文件，要再經細讀才可從中找到這些「基建及設施」的分項。「基建及設施」包括「與人口相關設施」及「主要特別設施」兩類，前者根據統計處預測、至2043年人口將增加98萬，然後按人口比例計算所需社區設施、休憩空間及道路交通的土地需求；後者則是與人口增長無關的特別項目。然而，特別項目的土地需求竟達1448公頃，比與人口相關的社區配套還多出300幾公頃，減去預期的新土地供應後，「主要特別設施」尚欠地428公頃，相當於1200公頃土地短缺的三份之一，是造就「土地短缺問題」的重大元兇。

又「主要」、又「特別」，其實即係咩設施呢？睇返《2030+》的列表，「主要特別設施」包括305公頃的康樂及休憩用地，面積比房屋用地的短缺還多。但問題來了：在「與人口相關設施」的部份，明明已為將來的新增人口計算了245公頃休憩用地，而且人均面積已高於現有標準，為何還要再多305公頃？我們透過立法會議員遞交書面質詢，要求交代這305公頃的具體項目及擬發展地點為何，惟發展局卻未能回應，只強調「康樂及消閒設施包括體育、藝術、文化和文娛活動場地.... 可以滿足全港市民和遊客對康樂活動的廣泛需要」。

原來咁辛苦搵地，就係要做呢啲「特別」娛樂用途，究竟係想起多個迪士尼、哥爾夫球場、定係長隆歡樂世界呀？

另一些可疑的估算數字包括130公頃污水處理廠。現時服務63萬人口的沙田污水處理廠只是28公頃，相對於98萬的預期人口增長，多5、60公頃的土地理應已綽綽有餘，為何要多達130公頃？還有90公頃的「石礦場及岩石加工設施」，採石礦應設於合適的特定地點，但發展局卻未能提供擬建位置，亦理應設於現存山坡上，文件卻指未有為這90公頃預留土地，難道石礦場可以靠填海造地或從新界農地上建設出來？

更荒謬的是用75公頃來建「靈灰安置所」。以近年政府於屯門曾咀及柴灣歌連臣角興建的兩個靈灰安置所為例，平均每公頃可建63,431個骨灰位，並已包括了地盤內車路、泊車位、紀念花園和輔助設施等的用地面積；以此推算，75公頃的土地即可建容量達476萬骨灰位的場地。但政府預計未來20年平均每年的火化宗數只是56,000宗，476萬個骨灰位足夠用85年、葬到2103年才用完。政府回覆指因部份骨灰場的設計密度較低，並已在18區物色到24幅合適地皮。當活著的市民深受「貴細擠」的劏房之苦，政府有地卻只顧提供「低密度龕位」，其發展優次的邏輯實在讓人無法理解。

單看以上幾個可疑用途，加起來已是600公頃。若部份用途證實為不需要，已可令1200公頃的土地短缺大幅減少。然而，政府面對質詢，卻屢次無法交代各項目的規劃詳情和估算基礎，只推說《2030+》是「宏觀的研究」、「概括性評估」；甚至說「實數唔重要」，即使做多咗亦可當土地儲備，究竟佢仲係唔係做緊規劃?

唔好忘記，造地工程花費龐大，尤其填海建大型人工島，造價是五、六千億起跳，即每個香港人要夾十萬八萬來起；加上各種超支和意外，所謂「建立土地儲備」隨時搾乾香港萬億財政儲備，根本就係慷納稅人之慨俾工程公司同發展商分餅仔。真係要解決最迫切的居住問題，不如改善房屋政策、善用成千公頃的棕地同市區閒置官地好過啦！

#呢盤數相當有嫌疑
#有地起骨灰龕無地起樓
#你有公關我有真相

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【估你唔到】唔駛搵地都能KO房屋問題，點解?

其實起幢樓俾有需要嘅人住，真係唔駛好多地，依家啲三、四十層公屋居屋，都係用約1公頃已經住到成1000戶。但政府成日都將「貴細擠」的房屋問題歸咎於「土地短缺」，如果大家睇真啲，在官方所謂1200公頃土地短缺裡面，真正與房屋用途有關的只是230公頃。咁成日話短缺短缺，究竟係短咗喺邊呢?

其實土地需求多少，取決於建屋的 (1) 密度(地積比) 及 (2) 住宅單位面積，你計疏咗、計闊咗，自然佔地需求就會大咗。而我們的《好誠實研究》發現，政府將100萬個未來房屋單位需求換算為所需土地的過程中，原來假設了當中40萬私營房屋單位的平均建築面積為807平方呎，加上統計處預計2026年後平均住戶人數將降至2.7人，政府估算一家人2.7人住成807平方呎的單位，是否符合現實？即使以七成實用率計，這樣的人均居住面積都會比現時為高。

睇完一堆數字，即係話依家嘅房屋用地需求，根本就建基於不現實的假設上。本來人人可以住大啲係件好事，但係政府高估房屋用地、又不立法保障最低人均居住面積，咁就只不過係偽善，借你想住大啲嘅慾望過橋、合理化造地但最後都係分唔到俾你。

政府估算更將總數1670公頃的未來房屋用地需求，設定為公營房屋佔地557公頃、私營則佔地1113公頃。即是說，單位數量只佔四成的私營房屋，所佔土地其實係佔去總房屋用地的67%；以私營單位平均807呎換算，亦可以發現政府其實係假設咗未來起樓都係好「低密度」，係以平均住用地積比2.7倍來建屋，相等於十多層、類似白石角天賦海灣一類的低密度樓盤...... 尤其未來新發展區市中心仲有地積比5至6倍、30幾層高嘅私樓，意味著政府預計另有啲極低密度、3至4層高獨立屋豪宅！

辛辛苦苦搵咁多地返黎，原來差唔多七成係用黎起平均十幾層咁樣的豪宅? 玩sim city都知有問題啦！難怪1,200公頃條數造到咁土地短缺，純粹係一場數字遊戲。

相反，公營房屋單位的平均面積則設定為538呎、平均住用地積比5.4倍，逾三十層的高樓大廈。花費咁多力氣去搵地，原來政府早已設定過千公頃都是起不可負擔嘅私樓豪宅，普通市民就分得500幾公頃，比起買得起私樓嘅人住嘅地積比密度高整整一倍，繼續貴細擠就梗嘅。

所以，解決呢個造數造出黎嘅「土地短缺」，其中一個好辦法就係將公私營房屋用地的發展密度睇齊，已可瞬間解決所謂的230公頃房屋用地短缺。例如按下圖的計算方法，以私樓單位平均700呎、公營房屋平均500呎計算，兩者的地積比均為5倍 (約30層高)，同樣提供100萬個房屋單位就只需1078公頃土地。咁樣嘅話，不單計出黎冇土地短缺，政府只係發展現有進行中嘅房屋計劃，都重有362公頃用地盈餘，足足16個太古城咁大，不用再額外搵地起樓，還有大把「餘地」俾大家住得疏啲鬆啲。

另外，亦可將政府已規劃的1440公頃房屋用地供應，優先興建公屋居屋，減少低密度私樓，所提供的房屋單位數量更隨時可多於100萬個。但係如果啲地俾政府用公私合營同地產商起低密度豪宅，咁就搵幾多地都解決唔到房屋問題啦！

如果你睇得明以上嘅估算謬誤，即係你已經知道咗一個土地真相：房屋用地有否短缺，其實很視乎要興建哪類型的單位、建屋密度和面積；只需在地積比 (3.6 變 5倍) 和建屋面積上略為調整(由807-538呎變為700-500呎)，不單起出來的房屋更切合市民需要和負擔能力，劏房居民可以快快上樓「住大啲」，總體土地需求仲可以相差數百公頃，「鬧地荒」即時變返夠地用。

所以，攪咁大壇土地大辯論，根本問題就係土地需求斷估，完全唔討論一下呢個唔駛搵地去解決房屋問題嘅選項，咁最後搵咗嘅地去咗邊? 大家心中有數。

#呢盤數相當有嫌疑
#有地起私樓無地起公屋居屋
#你有公關我有真相

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