專業店面投資客!!
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行情不是一個店面訂出來的.
所以這種堅持其實意義不大.
對店家來講,他要租店面也不是只會看一間或一條街或是一區.
因此有些房東會去堅持房租,基本上對市場是沒有影響力的.
例如我有一間店面,對面的屋主就是堅持比我高25%的租金,更扯的是他不願意租給餐飲業.
(餐飲業的租金比較好,我是租給餐飲業)
我這邊幾年間,店家換過三個,他則是從來沒有租出去過.
而請問,這間的出租行情,是我的租金為依據,還是他的??
那這邊的店面行情,是拿我的租金做基準,還是他的?
當然我這個店面因為之後有大利多,所以我可以理解對面屋主寧願空也不急著租的想法.
他想要等利多產生租金上跳之後再正式找店家.
而對我來講,反正店面空也是空著,我就先租,利多之後再漲租就好..
不過同樣的,另外一條路的店面也是.
因為那條街很老字號了,所以很多店家都是很久以前就租地.
租金很低...
但是也因次很多老字號店家,所以店面釋出出租很少.
我們買了一間店面後出租,後來租金創在地最高.
so...請問這邊的店租是以誰為標的??
當然還是我的....
店租有時候是這樣子.
你開多少價格出租,是你的自由.
房客要不要接受,是他的自由.
行情不是你開個價格就可以決定的.也不是租方自己感覺良好決定的.
行情是成交決定的...也就是你確實有租掉才可以說妳是行情.
然後最新行情,當然取決於最新的成交價阿...
so..你掛租但租不掉掛在那邊,你不是行情,我租掉了,我是行情.
你整排10年前租一萬,今天我租三萬租掉了,我還是行情.
所以當有租客說"旁邊才租一萬OOXX"...我自然會說"那你跟他租阿"
而當租金行情隨著成交而改變後...
店面價格自然就變動了.
買店面的可不像版上那麼多大腦不清楚地領薪水的,在那邊胡思亂想做夢做到流口水..XD
買店面的都老狐狸,全都是高手.
你這邊行情下降了,你擺高租金在那邊說要稱房價..
人家會裡你媽??....他直接去別的地方買別的店面去了.
店面有鎖定學區?鎖定媽媽住旁邊老家在附近?鎖定要costco???
沒有阿,買店面幾乎都是純投資或是開店自用(開店是投資,所以店面算是一種投資工具)
因此林森路的店面他買不到,他可以買信義路的阿,他可以買民生路的阿.
然後買家又很會算又很會比較之外,店面數量又少,看店面又超快.
雖然我看房子只要三分鐘,但畢竟有時候還是需要爬樓梯,脫拖鞋,停機車.開手電筒.
(投資客三法寶,機車拖鞋手電筒...)
但是看店面喔,有時候連機車都不用熄火,我就看完了.
面寬面深四周的商效馬路的連貫性,人車潮的動線,再問一下使用分區等等...
所以基本上三兩天把一整個高雄市區(舊市區)的591上面店面都看過一次是很簡單的事情.
(以前買透天,我會把整區網路廣告上有的透天都看過一次)
你在人家買家老狐狸的眼皮底下做動作,其實是沒啥效應的.
它們會看會比較會判斷會計算.
可不是被唬兩句就傻濘濘的年輕人.
另外,店面空在那邊其實反而對商效比較殺傷力.
你先出租有時候還比較容易加強他的群聚效應.
當然大店面會有對方要簽長約的問題.
例如興富發大悅旁邊那個三角窗,有醫美要跟他租,約好像一簽要十年還是多久.
屋主就不願意....
但是中小型店面應該比較不會有這麼多煩惱.
大多約都還是1~3年...
與其空在那邊,不如就行情出租吧..
一般我的店面大多都在半個月到一個月內租掉,比較久的一次等了兩個多月.
不要讓店面空在那邊空太久...會破壞在地的群聚效應,外加造成商圈沒落感.
店租要高,你要聚集人潮和店家,所以先聚集才有得高阿.
另外,商圈在成長中,不要急著一次找到強力店家到位.
你先出租,增加商圈活性,刺激商圈成長快一點.
等到成長成熟後再漲租汰換店家就好了.
不棟產很忌諱一步到位,無論是買個家還是你是店面房東想要一次租個好租客.
世界沒那麼完美的...
一步一步慢慢來比較實在.
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