讓自己被自己騙在養套殺中，是很多購屋人的問題，你身邊很多朋友就是如此，打了購屋的卡，用了寬限期，媽媽給的自備款，並且還和爸媽一人付一半貸款(利息)，讓你跟你的朋友以為，他輕鬆的買了一間房。
會使出利誘的建案，九成九是爛房子。買了之後大家都得了斯德哥爾摩症候群，會上網護自己建商及建案的盤。比如我最近就看到：「寶咖咖其實也沒有不好，他讓我買得起房」，然後被他的朋友罵翻：「漏水或售後不服務你就知道慘」、「轉售困難」等等的實話。
你願意聽實話，還是願意被自己騙？
不少購屋人喜歡被自己騙，寶豐昌茂遠日盛每年推出數萬戶房屋，遍佈在全台，這些建商還沒倒，就代表一定還有市場，有人就甘於受騙。
我前同事買了一間雨遮台灣第一大的翔譽房，他還客氣的邀請同事們去他家參觀，我是婉拒了這種場面，你想想，一定會發生：
同：我家很漂亮吧！這格局超方正的，你一定挑不出啥毛病，你看那採光多好！我還花了200萬裝潢咧！你要不要採訪我家寫成一篇美麗裝潢文啊！
S：我可以看一下那知名的超大雨遮嗎？你家的雨遮應該也有3坪大，天氣熱的時候晚上可以躺在那裏睡覺吧。
同：房仲說有這個雨遮就不怕雨噴進來。
S：3坪值150萬耶，你這雨傘也太大太貴。
同：我不知道那個要錢…。想說以後外推可以賺回來，等我多存點錢就來改造。
S：你確定你違建不會被拆？不會被鄰居檢舉？
同：現在鄰居很少，多爽，公設等於我專用。
S：啊有人在繳管理費嗎？
S：你看(指窗外)你鄰居正在換衣服，嘖嘖嘖景觀真好。
同：所以起床第一件事是拉緊窗簾，哎呀開冷氣就不怕悶熱。
S：這樑好粗喔，你該買個厚一點的床頭櫃。
同：可是房間就沒走道了，沒關係我可以釘上六帝錢，掛隻蕭撐住。
S：咁有效……？
S：你房間有魚味？？
同：喔，昨晚我老婆煎魚。
然後我就被趕出去了。
下為原文：
「自備30萬起，月付輕鬆」、「低自備10萬交屋」，房市不景氣，建商祭出低首付小宅猛藥催眠年輕人，但小心落入「養套殺」陷阱！台中一名上班族，被88萬低自備方案吸引，購入預售小宅，原本銷售人員承諾，可向建商貸款並結合信貸，填補頭期款不足的缺口，豈料交屋前才發現信貸核不過，不只淪為斷頭戶，可能還要將已付款全賠進這間房，他只好委託仲介低價轉單急售，最終只拿回一半自備款，人生第一次買房，落下財房兩失的遺憾。
32歲的張姓上班族，月入4.5萬元，他被建商「自備88萬圓夢購屋」吸引，心想自己年過三十、存簿也有近百萬元，心一橫就簽下權狀21坪、總價780萬的預售小宅案。
差34萬，買房夢一場空
總價780萬元的預售屋，至少要二成頭期款、156萬元，可想而知88萬元根本不夠，這時候銷售人員告訴張男，可以一半向建商貸款、一半用信用貸款，補足剩餘68萬元缺口，張男心動答應，但沒想到的是，直到交屋前半年，他才發現在自身還有車貸的情況下，34萬元信核過不了，在家人也無法支援的情況下，面臨違約風險，依照合約，建商最高可收最高總價15%的違約金，換句話說，不只88萬元拿不回來，房屋也面臨斷頭危機，他只好為託仲介以低於市價轉單急售，最終只拿回一半自備款元，一場購屋夢，讓他賠掉44萬元血本。
按照一般購屋流程，簽下預售屋合約後，要陸續付出定金、簽約金；建案開工時，繳交8％至10％不等的開工款；之後依建案進度，每期繳交工程款，到交屋前付出的總金額，大約就是屋價的二、三成，也就是所謂的購屋頭期款。
但張男的低自備方案，從下定到開工，建商只收88萬元，直到交屋前才需繳足頭期款餘款，而張男直到交屋前半年才發現信貸不過，房屋根本過不了戶，這就是建商的經典的養、套、殺三部曲。
第一步養，誘你衝動下定
建商除了大打心理戰，從簽約後到交屋前，消費者只要付不出價金，房屋所有權都還在建商手上，真的遇到斷頭屋主，沒收已繳價金之餘，還能再將房屋重新出售，實際上穩賺不賠。
資深的代銷業者就透露，建商第一步曲「養」，先打出各式口號「低自備XX萬即可成家」、「買房比買車還便宜」等等，讓年輕人衝動下訂，尤其第一次購屋的年輕人，在銷售人員糖衣包裝之下，毫無抵抗力，儘管有《預售屋定型化契約》規範，但在頭期款付款項目，也會另行註明「若因顧客因素導致貸款無法放款，差額顧客需自行補足。」等約定。
第二步套，哄你掏出老本
當被廣告吸引來的購屋客，擠滿案場後，建商的第二步「套」就展開了，不具名的建設公司老闆就表示，在低自備的條件下，當然不足以應付頭期款，此時滿手鈔票的建設公司，就能夠利用「建商貸款」、或是幫忙找「信用貸款」來加速成交，也就是說至少兩成的自備款，屋主僅自備一成，「其他的，建商幫你想辦法」，讓民眾無後顧之憂的簽約，反正建商、代銷賺到業績，銷售一路長紅，誰管無知的購屋客貸款能不能通過。
歡喜簽約做足成家夢之後，一路到了交屋前半年，就是建商第三部曲「殺」的收割期，最容易引爆斷頭危機的，是自備款關卡，繳不出來就會面臨建商不交屋，被沒收已繳價金，或是急於降價轉售求現等窘境。
第三步殺，繳不起等斷頭
群義房屋名星逢甲加盟店彭育峰表示，今年已進入第一波低自備交屋潮，只要是當初打出低首付、低自備的建案無一例外，在交屋前半年的時間，進入貸款對保程序時，都出現貸款不能過，約5%的資金斷頭屋主，急售需求，看似比例很低，但小宅預售案少則百戶多則上看400、500戶，數量也不容小覷。
不過更多人選擇撐過頭期款門檻，先用盡全力補足差額咬牙拚交屋，但別忘了「低首付」不等於「低房價」，入手後才是惡夢的開始，舉例來說780萬的預售案，頭期款屋主自備80萬，加上建商無息借貸80萬分三年償還，共支付兩成160萬；用現在房貸1.7%試算，620萬房貸分30年，一個月須支付約2.2萬，再加上建商貸款每月也須繳交2.2萬。
加總起來交屋後，一個月房貸竟高達4.4萬，資深的代銷業者表示，大多數被「低自備」建案吸引來的消費者，財力本就不雄厚，即便使用「寬限期」也只能多生存兩年，當初埋下年輕人衝動購屋的因，已造成未來幾年財務隱憂的果。
看懂合約，自備至少三成
中信房屋行銷企劃部副理江龍名指出，預售屋就是賣一個夢，建商、代銷口頭上會允諾購屋者貸款成數能達到8成，但其中有部分可能是信用貸款，在購屋前建議消費者先了解貸款組合，並且注意在合約中是否有載明若達不到貸款成數是否可以解約，還是消費者必須用現金補齊。
現在市況的確是買方市場，適合入手，不過最穩妥的做法，江龍名建議，在購屋前至少備足總價的三成，甚至更多一些，以備不時之需；另外銀行在審核貸款時，會依循用戶信用卡繳納是否正常、工作的穩定度來評斷放款成數，自身評估十分重要。
最後他提醒，預售屋只是將頭期款繳納時限分期、拉長，工程款一但結束，在交屋前還是須備齊所有款項，斷頭危機一旦出現，一場成家美夢立刻變惡夢。（陳筱惠/台中報導）
預售屋買房流程 在 [心得] 預售屋買房流程分享- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
原文網址：
https://wonderfood.pixnet.net/blog/post/230573380
以下手機版精簡圖文
換屋動機
我們住進新莊副都心的新家後
仍持續關注新建案和區域建設
也慢慢的熟悉了附近的生活圈
我們從副都心至頭前的換屋動機有以下幾點
錢錢更好的生活品質
我們的犬子錢錢是一隻活力旺盛的小公狗
非常需要大片草地跑跑健身
雖然新莊副都心也有一個很大的塭仔底公園
但塭仔底大部分都是溼地公園和小孩遊樂設施
真正能提供給狗狗跑跑的區域很少
頭前運動公園占地廣闊
而且草地大、附近狗狗多，錢錢還可以交朋友呢!
所以我們鎖定頭前運動公園周邊去尋找
住宅區的寧靜
2018年看房的時候覺得頭前的住宅區好安靜好無聊
於是比較偏向商業氣息濃厚的副都心
豈料年紀漸長後反而喜歡起這種住宅區的感覺
不斷攀升的房價
我們很幸運的在2018年副都心谷底的時候進場
之後就看著房價一路攀升，頭前和副都心都是
所以我們有志一同的認為再晚幾年入手的話
只會付出更高的代價
追求更好的房子
由於副都心的房子比較偏向首購宅
住了一段時間後想要換更好的
這時候就要開始審慎評估換房後第一間怎麼辦、家庭財務能力、房地合一稅等等的問題了
頭前副都心共享生活圈
雖然頭前和副都心是不同的重劃區
但相鄰太近了，脣齒相依
基本上生活圈都是差不多的
所以從副都心搬到頭前沒太多需要重新適應的
鎖定物件&喜歡之處
我們看了頭前的許多建案
獸大看房其實很隨和(沒主見?)
銷售說得天花亂墜然後他就頻頻點頭說不錯ㄟ
每一家都好，所以完全無法下決定
某軒則相反
某軒看房非常重視感覺
整體第一眼的氣場非常重要
如果感覺對了才來考慮後面的坪數、格局、房價等等
不過在某軒這麼挑剔的狀況下
我們居然在積極看房一個月內就找到了理想中的房子
也算是緣分阿
以下列出我們喜歡這間房子的幾個原因
近頭前運動公園
我們很喜歡頭前運動公園
有陽光大草坪、整理的花團錦簇的環境、籃球場、健身器材等設施
以後錢錢就可以常常下樓去開心跑跳了
近捷運站
某軒上班非常依賴捷運
新房子離捷運站步行五分鐘以內非常方便
而以房價和轉手性來說
近公園和捷運站的房子總是支撐性比較夠
風景無敵的高樓層
為什麼高樓層會比低樓層貴是有道理的
站得高才能看得遠
一回到家迎接你的就是廣闊的視野
想必很舒服
比上一間房升級
當然新房一定要比舊房條件好我們才願意搬阿!
其實我們這次只是小升級
一樣是三房兩衛，只不過室內面積大了一些
仍然是格局方正、沒有重大風水瑕疵、公設沒有游泳池(個人不會游泳也覺得浪費水電和
管理人力)
一層的戶數變少了而且坪數較為均質化
買預售屋的流程
其實買預售屋或新成屋的流程、自備款和貸款等一模一樣
只是預售屋一開始須拿出的錢比較少且有機會可以客變
而且還款的時間比較久
雖然看似比較輕鬆
但拉長付款時間也意味著增添了許多現金流上的不確定性
所以下訂前仍要審慎評估自身經濟能力!
一、談妥價錢，付訂金，拿合約書回家看，簽約
一般來說都是訂(小訂、補足)、簽(簽約)和開(開工)
大概是總價的10~15%
而我們此次購買的實際流程為
議價後，我們先刷了一小筆訂金(20萬)作為保留
然後拿合約書回家看(預售屋買賣合約應有至少5天的審閱期)
簽約前先匯了一部份金額
簽約當天再補足剩下的金額
一開始刷的20萬訂金則退刷返還
二、工程款
工程款的繳納方式一開始就要和賣方談好
按工期繳納、一次性繳納或按月繳納
我們此次購買則是一次性繳納
這裡要注意的是可以和建商或代銷談比較適合的付款日期
因為有人可能有資金調度的需求
比如說定存快到期、股票要重新配置等等
三、暫收款
暫收款包括很多哩哩叩叩的東西，反正就是買房賣房文件往返中會產生的費用
這些每一筆都會開收據，所以不用太擔心會被吞掉或多收
另外，建商也預收了6個月的管理費
銀行貸款&對保
建商領到使用執照後
就開始進行銀行對保，由銀行審核貸款資格
通常可優先考慮建商的配行銀行，條件可能會較優
對保過程中，一定要確認貸款種類、貸款利率、攤還方式等細節
因為有之前貸款失敗的經驗
我們這次資料準備的非常齊全
讓前來對保的行員連聲稱讚說我們是這批貸款中準備資料最充足的
最後也是順利通過了
驗屋
再來就是驗屋
我們這次請了專業的驗屋公司---宏遠驗屋
發現了許多待改善的地方
前前後後驗了六次終於過了
總之花了這麼多錢
該改善的地方就是要堅持
四、交屋保留款
交屋保留款一般是5%
驗過了之後才付
這在一開始的合約中要談妥
交屋
前面的一至四點都是需要自己付的，屬於自備款
而銀行在交屋前會先致電確定撥款
建商交屋滿用心的，準備了很有質感的牛皮包
裡面裝了大大小小的鑰匙器具、重要文件、還有內存建案資料的隨身碟等等
都弄得井井有條
此時拿到鑰匙
這間房子就是屬於我們的啦
買預售屋的注意事項
買預售屋的風險相對新成屋要高一些
畢竟什麼都看不到
只能用建商給的圖和模型並實際走訪案址想像一番
所以要注意的事情滿多的
以下分享我們個人的心得
三大原則---好建商、白紙黑字、履保機制
首先挑選好建商非常重要
必須是風評良好、財務健全和有完整售後服務的建商
談合約過程不能只給口頭承諾
包括優惠措施、無條件修改格局、贈送家具家電等大小承諾，一定要在契約上載明
若是有任何的銷售DM或資料也請留著
因為從法律角度來看，這些文宣廣告也被視為契約的一部份
而履保機制主要是將款項匯入指定的信託專戶
透過銀行把關，將款項用於建案工程等相關支出
買方與賣方需負擔的費用
一般來說
自來水、電力管線、瓦斯內管線之相關費用應由建商負擔
地價稅、房屋稅，在交屋日前由建商負擔，交屋日之後由買方負擔
土地增值稅由建商負擔
另外，印花稅、契稅及相關規費則由買方負擔
不過要特別注意的是瓦斯外管費用
新版契約新增規定瓦斯外管費用由雙方協議，若未議定則由建商負擔
所以站在消費者立場
一定要在合約簽定時將所有買賣雙方需付的費用清楚釐清並載明
交屋保留款和銀行貸款的設定
交屋保留款通常是5%
而銀行貸款則根據申貸人條件不同而不同，通常是70~85%
這兩筆款項很重要，為什麼?
因為是牽涉到房屋有無重大瑕疵
建議消費者在簽約時要確認合約中載明若驗屋有問題
必須完成相關修繕工程和事項後，才會同意銀行貸款的撥款與付交屋保留款
避免落入還無法入住就得開始繳利息的窘況
思考裝潢
從看房、簽合約、貸款、付款、驗屋、交屋
花了一年多的時間
接下來就要好好思考裝潢的問題了
由於這次是第二次裝潢
因此想的東西也更多
想要保留第一間的好處並且更升級!
ps.這是我們參觀新莊副都心某建案樣品屋內的擺設---大便狗燈
太可愛了
立馬決定等裝潢入住後也要買一個
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