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三倍券推出時，社會上有各種意見。幾個月後，數字會說話，領取率已經達到96％以上，而且還在繼續增加中。各項經濟統計看來，零售業績大大成長，甚至創下歷年單月新高，因疫情受損的餐廳，也因此恢復元氣。反而是鄰近的日本發現金，但零售業績沒增加，而是拿去存起來。這些例子在在證明，三倍券真正「好領、好用、好刺激」，達到刺激消費跟經濟成長的政策目標。
#美花部長 今天說，台灣能夠守住疫情、正常生活，在全球疫情仍肆虐時，真的是難能可貴，要謝謝防疫同仁的努力，還有全體國人配合的功勞。相信大家在拿三倍券消費時，其實都是心懷感恩。
從數字看來，數位三倍券滿額回饋，每人平均消費達到5835元。商圈跟夜市業者則是告訴我們，紙本三倍券優惠多，所以他們拿到券常常是再拿去消費。這就代表一千變三千，三千變更大的消費效果已經出現。
目前全國還有4％左右的人還沒領券，更還有超過140億元的三倍券在市場上流通，店家業者也各自有優惠，準備年底再拚一波買氣。如果你還沒領券，趕快來領，趕快去買，一起拚經濟！
【哈佛商業評論】尖峰對談：聯強總裁杜書伍V.S.台大教授湯明哲(上)
#數位轉型機器決策取代傳統人力
#價值鏈重組聯強能維持競爭力？
2017年3月24日下午，《哈佛商業評論》全球繁體中文版邀請聯強國際集團總裁兼執行長杜書伍與台灣大學國際企業學系教授湯明哲對談，探討國內所有企業都關切的數位轉型議題。涉及重點包括：第一、在人工智慧等新科技浪潮之下，全球價值鏈重組，實體起家的業者到底還有沒有競爭力？第二、企業數位轉型到底怎麼跟策略、組織改造和人才接班一起思考。以下為對談重要內容摘要：
湯明哲問（以下簡稱「湯」）：近年我們看到諸如CIA雲端管理（Cloud）、網際網路（the Internet）、人工智慧（Artificial Intelligence）等新科技應用浪潮，對於企業衝擊無遠弗屆。
全球各行各業產業價值鏈在新科技浪潮下重組。特別是美國零售業，從2008年電路城（Circuit City）申請破產重整起，許多業者都經營困難，而今年迄今，包括無線電屋公司（RadioShack）等已有九家零售商破產，看來實體起家的企業難以應付CIA帶來的數位轉型挑戰。而這些實體起家的零售業者許多都是聯強客戶。
儘管聯強向來不吝於數位投資，過去也用資訊科技建立起競爭優勢，即便如此，聯強是如何看這波數位科技的衝擊？又如何因應？
杜書伍答（以下簡稱「杜」）：我想先談一個非常基礎的東西：「數據分析」。1990年代，麥可．韓默（Michael Hammer）提出了「再造」（Re-engineering）理論的關鍵：打破組織樊籬，讓資訊直接貫穿組織。不管有沒有電腦，企業經營決策與管理「數據分析」都應該是基礎，企業應該習慣性地蒐集資訊、數據、歸納整理、分析，以得到新的知識、認知和對實際情況的掌握。
只是以前受限於科技，必須克服很多問題才能蒐集到資料；但網際網路、人工智慧、物聯網等日趨成熟，資訊產生速度又快、數量又大，經過演算，不只瞭若指掌，甚至可以預測變化。這時，與傳統的資訊掌握模式相較，競爭力出現懸殊差異。
☑️數位轉型，機器決策取代傳統人力
杜：聯強在很早就借重資訊科技與演算法，讓電腦幫同事做資料蒐集。要求各部門同事要做「月報」，對他所做的工作做資料整理分析。因此，同事們會不斷要求品質管理、MIS資訊管理系統等部門，定期提供資訊作為判斷依據。但早期的做法只是基礎。必須設法提升，更積極大膽運用演算法、人工智慧。現在漸漸用機器計算出來的結果做決策，不要人。
舉例來說，過去幾年我們在中國大陸強力建構運籌網絡，因為不是每個貨的量都大到值得每個地方備貨，量小，物流就容易呆滯；那麼，問題來了，如何決定哪些城市是一級運籌點？往下二級、，三級運籌點又是哪些？而什麼樣的貨，在什麼情況下，要布到哪一級的運籌點？整個網絡的運作，都要用演算法去做決定，而不能用人去判斷。
關鍵挑戰在於，如何讓配置處於「最小庫存、最低運作成本」。
湯：以前員工能下判斷，現在用電腦就好，不會抗拒嗎？
杜：早些時候，同事會質疑，「機器怎麼比得上人？」總說不行。但如果人的決策失誤率比機器高，為什麼不聽機器的？單一公司、單一庫存可以用人來算，但萬一你有一萬種品項、三十個運籌點，人怎麼做？一定要靠機器。
你說人會不會抗拒？會。但我說個例子：1990年代初期，人們都講，業務員的工作就應該是去賣東西、說服客戶、把訂單拿回來。但我們打破這個迷思，改變流程，客戶要下訂單補貨，打電話進來，就有人服務，有人告訴你，現在最新價格是多少。本來做業務的最自豪的、認為自己最有價值的地方，是在於「訂單是我拿回來的」，這一改，所有的業務跳腳。
為什麼改？因為我們和客戶是長期的關係，當我們介紹客戶，你可以賣這個產品，客戶認為有賺錢機會，當然就賣了。賣了之後開始要補貨，他也不要你介紹規格，因為商品有編號，很容易查，他只要價格。
用人工智慧也是。這是跳腳也沒有辦法的事。最終我們要看績效結果，你是要借用工具，交出表現？還是反對這個工具，讓績效下滑？
我認為，未來會有兩種工作人，一種是專門去蒐集並整合人類解決問題的想法，再理出演算方法，將結果放進去電腦，讓機器做決策。但要讓機器決策正確，關鍵在蒐集資料是否正確，不然就會「垃圾進、垃圾出」（Garbage in, garbage out）；所以，未來會有另一群人是在第一線確保每個工作步驟確實落實，這樣資訊才會正確。
☑️價值鏈重組，聯強能維持競爭力？
湯：現在聯強做的，看來是「把事情做得更好的策略」（Do Better Strategy）。但CIA帶來的衝擊不只是營運層面的，而是商業模式上的。像是亞馬遜（Amazon）連續虧損了二十年（注：2015年開始獲利），市值卻超過四千億美元，因為它打造了一個數位與實體基礎建設，讓所有的零售業者難以匹敵；現在許多產業的價值鏈受到平台衝擊，因此縮短或重組。聯強如何應付商業模式上的變化？
杜：對我們來說，（電子商務）只是多了一種通路（Channel），現在發生的只是通路重分配。出現新通路，我們就設法開發，把貨供應給它，讓它銷售到終端消費者手上。
電商還沒起來之前，通路為王，但這也造成許多連鎖業者運作上有很多浪費，它不講求營運精緻化、也不講求庫存管理，反正它所有的費用要由供應商來付。但當電商變得愈來愈厲害，把連鎖通路打了個稀哩嘩啦，一開始它們反應不過來，但現在它們醒了，很積極地降低成本。
但另一方面，電商為了搶市場，講求快速配貨，儘管訂單量很低也免費去送貨，搞到現在也不賺錢。你可以看到電商都要做O2O（Online to Offline，意即線上營運帶動線下消費），就是為了要突破（成長）瓶頸。但這也讓電商的營運成本提高。
這麼一來，實體起家的通路在設法降成本，而虛擬通路起家的電商成本則在提高。最終，誰能勝出要看誰真的掌握了經營效率。
↩️↩️轉引自哈佛商業評論(HBR)2017年5月號
https://www.hbrtaiwan.com/article_content_AR0007021.html
承上篇，補充一下為什麼我覺得"很多經理人買就是好"的這個觀點有所保留，我大概講一下我的經驗。
第一，我嚴重懷疑避險基金界有互相抄作業的現象，因為我已經看到有些人就是這麼做了，例如Guy Spier，他很明顯就是抄他師父巴菲特跟師兄Pabrai 的，而且他還蠻忠誠的，跟好跟滿，其他人不太抄。(我對"抄作業跟單"不覺得是丟臉可恥的行為，如同Pabrai所說，這是聰明的選股池)
SRG這家租金被低估的Reits，因為它是Sears百貨的子公司，很多土地還再用市價不到一半的價格組給Sears，所以等到Sears倒閉，這些租金改租給別人，就有機會市價租出去，報酬率大增，巴菲特看到了，用個人閒錢大買，Pabrai跟單，Spier再跟單。
結果這筆很失敗，他們跟單沒賺到，摸摸鼻子走人，巴菲特更慘，遇到疫情，到現在投了六年，被腰斬中。
我再舉個例子，曾被稱為下一個巴菲特的Eddie Lampert，看到Sears百貨的土地很值錢，入主想改善本業，結果不熟零售業本質，用了一些殺雞取卵的手段，結果狂虧...另一位曾經的大佬Bruce Berkowitz跟單，跟著死。
所以你不要看到很多經理人都買某支牌就高潮，以為是明牌，說不定會跟到VRX這支冥牌(留言有放我以前寫過VRX的文章，podcast也有提到)。這支冥牌在避險基金界，大家抄來抄去，人手一支，結果蒙格照妖鏡跳出來罵三字經，直接暴跌。
這支冥牌可是連紅杉基金、Lou Simpson、Steven Mandel都重槍，所以我之後某支牌再多人買，我都不會想腦充血all in，因為我已經知道，這些人都是普通人，都會從眾。
因此，跟單有個重點，就是你要對他們分類，例如Pabrai、Spier、李祿、巴菲特、蒙格，我會把他們分成一類，我不會看到他們都買就很興奮，靠邀阿，因為他們很多人都跟單仔啦，很多時候是李祿才是原創idea，Pabrai跟李祿、Spier跟Pabrai、巴菲特跟蒙格會買比亞迪，也是跟著李祿，所以你權重不可放過重，你只能加一分，你只有在確定這兩人是不認識，都獨立思考的狀況下，你的權重加比較多分才有意義。
再次重申，不認為抄作業是負面的行為，有時候你自己深夜靈機一動的idea，以為原創，後來都被證明是幻想，投資就是要賺錢，我還看過有人到處抄別人瘋狗流，抄到都比這些被抄者績效還好的呢。
所以我倒是很欣賞Pabrai直接大方不避諱的說，我跟單仔我驕傲。
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我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。
我在11月23日的立法會會議上提出動議，要求政府正視市民對領展的不滿，最終獲得通過。領展以「賺到盡」模式經營，完全不顧其社會責任，除了拆售停車場，把部分街市管理服務外判，造成承包商壟斷經營的情況外，還大幅增加旗下商鋪租金，逼走小商戶，引入大量連鎖店，令物價大幅飆升，罔顧升斗市民的生活需要和負擔能力。我要求競爭事務委員會調查領展是否違反《競爭條例》，並考慮在各區合適的地點設立臨時墟市和增建綜合市政大樓，令基層市民有更多選擇。政府亦應該全面檢視現有的地區發展模式，改善地區設施的供求和管理。政府表示會積極與區議會合作於合適地點設立墟市，並在情況許可下加強公眾街市設施，包括興建新街市。
我並不贊成回購領展，這樣必然會推高領展股價，變相令納稅人的金錢落入領展及其股東的口袋中。即使回購成功，政府亦會面對長遠的管理問題，回購並不是解決問題的靈丹妙藥。
以下為我的發言：
近年，社會各界對領展的營商手法感到極其不滿，不少人批評領展純粹以商業模式管理轄下街市和商場，包括大幅增加街市商舖租金，扼殺小商戶的生存空間、拆售停車場、將月租車位改為浮動車位，以及將管理服務外判等，完全是要「賺到盡」，只顧賺取最大的利潤回報，向股東交代，卻忽略基層市民的日常生活需要和負擔能力，令市民生活百上加斤，完全忘記企業應有的社會責任。作為議員提出首個議案，我希望就我在選舉期間，親耳聽到的意見、親眼見到問題，帶入議會，表達我的關注。
主席，新民黨過去一直關注，並積極跟進領展的問題。我同新民黨都認為，領展問題表面上是涉及市政、民生的問題，但市政服務的提供及管理，直接受地區行政影響，所以市民對領展的不滿，其實同地區行政管理出現問題有關，政府有必要一併處理。
今日我提出“力促市場健康競爭，制衡領展獨大局面”的議案，希望可以爭取各位議員的支持，促請競爭事務委員會就領展的經營或個別市政服務的提供展開研究，甚至全面調查領展有否違反《競爭條例》，同時希望政府正視各區社區設施和服務不足、商品和零售店舖選擇不多，影響居民日常生活的問題，透過推出短期措施，包括設立臨時墟市，為居民提供領展街市和商場以外的選擇，以及推出以地區為本的先導計劃，在有需要地區興建公營街市，並邀請社企參與營運；長遠則應研究在各區興建新型綜合市政大樓，以及改善和提升現有市政大廈的設施，為居民提供更全面、更切合居民需要的社區設施；同時希望政府全面檢視現有的地區行政模式，以提升行政效率和市民的生活水平。
主席，領展擁有獨特的背景和使命，服務逾70萬戶公屋居民，在不少市民眼中，領展並非一般的商業機構。現時領展的問題，主要是政府政策出現了問題。房委會在2005年以具極爭議的條件把其大量零售和停車場設施分拆出售予當時的領匯，即現在的領展，但出售契約不夠嚴謹，房委會和領匯的買賣契約附設限制性契諾。一般而言，商場鋪位和停車場設施不得分拆出售。不過，如房委會在有關屋邨或屋苑已沒有持有任何物業權益，商場鋪位不可分拆出售的規定無效；如房委會在有關屋邨或屋苑已賣出任何住宅單位，停車場不可分拆出售的規定則無效，即是容許領展將整棟物業出售，停車場則可「拆骨」出售，根本未能有效約束領展承擔和履行其社會責任。由於現時不少公共屋邨只有領展旗下的街市商舖，缺乏競爭，所以領展大幅加租的情況令人非常關注。以將軍澳厚德街市為例，在大半年前，有超過10間商舖相繼結業，據了解，主要因為領展大幅加租，最高達30%，令到不少商戶無法繼續經營，亦令區內居民在無選擇的情況下被迫「挨貴餸」。
此外，領展將街市商場的管理服務外判，亦製造了不少問題。今年2月，青衣長發街市商戶因反對領展將街市外判予承辦商建華，決定罷市7日，而建華在3月接管街市後，曾經參與罷市的商戶則全體不獲續租。外判商以垂直整合方式經營，讓旗下街市商舖營運更具經濟效益，原本是無可厚非，但不少人批評，領展與外判商之間的角色重疊，對於外判商旗下商舖無牌經營視若無睹，更縱容外判商藉加租及操縱街市零售價格等手段，迫走小商戶。我必須強調，「外判管理」不代表「外判責任」，領展在這方面是責無旁貸，希望領展加強對外判商的監管，保障市民的合理權益。
領展上市至今已多次出售資產，涉及多個商場和停車場，有居民表示，有拆售車位的售價高達90萬元，相信拆售車位為領展帶來非常可觀的利潤。不過我想問領展，在出售資產的同時，有否顧及居民和小商戶的權益和需要呢？今年4月，領展將大埔運頭塘商場出售，新業主接手後隨即發律師信要求商場內6間小店要在半年後離場。據報道，運頭塘商場租戶與領展及新業主簽訂的租約，其中一項條款列明，只要業主決定出售、重建、翻新物業等，只需給予租客不少於6個月通知，便可終止合約。合約條款如此不平等，難怪連保安局局長黎棟國都要企出來，伸張正義，簽名支持運頭塘商場的小商戶。
主席，近年不少商舖不敵領展大幅加租而結業。根據政府和領展在今年年中公布的數據，港島、九龍和新界區私人零售業樓宇的平均租金都有明顯跌幅，其中九龍區的跌幅最大，高達30%，但領展旗下物業租金卻不跌反升，部分物業租金升幅更超過10%。不少人質疑，領展仍然可以在逆市中大幅加租，是否因為領展壟斷了街市商舖的供應？所以，我同不少市民都希望，競爭事務委員會能夠就領展的商舖營運進行研究，尤其是街市方面，探討如何可以促進競爭，並向領展提出相關建議，讓市民能夠享有更佳的價格、更優質的產品，以及更多樣的選擇；有需要時，應主動調查領展有否違反《競爭條例》中的「第二行為守則」，即《條例》第21條指，擁有相當程度市場權勢的企業，不得濫用有關權勢損害競爭。
就市民對領展和社區設施的不滿，我在今年4月和5月，聯同新民黨立法會議員和公民力量區議員先後約見了領展的管理層，以及政務司司長林鄭月娥，反映市民的不滿，並且向司長遞交建議書，希望政府盡快規劃並落實興建新型綜合市政大樓。
我剛才已經講過，領展問題的核心，涉及深層次的地區行政管理問題。在香港回歸以前，各區的食物衛生、清潔街道、文康設施、熟食中心等市政服務的管理，分別由市政局和區域市政局負責。隨著兩局解散，地區行政模式出現變化，相關地區服務的管理工作，分別改由民政事務總署和區議會負責。區議會只是諮詢機構，缺乏實權，社區設施的規劃，要依賴長期在「象牙塔」內的官員制訂，試問他們又如何可以切實理解地區的需要？市民的訴求？今日的議案已清楚指出，領展問題是地區行政的一部分，但民政事務局局長居然沒有出席，回應今日的議案和議員的發言，我在此表示遺憾。
從前由兩局負責提供市政服務的模式，體現了「地區自主」的精神，決策當然更貼近民情民意。事實上，社會上有不少聲音批評現有地區行政模式欠缺彈性和效率，未能切實、有效回應各社區的不同訴求。所以，政府有必要考慮是否需要檢討現時的地區行政模式，例如在規劃及管理新型綜合市政大樓方面，可以增強區議員的參與，確保規劃及各項服務的提供能夠更貼近區內居民的需要。
主席，完善社區規劃、改善市政服務，提升市民的生活質素，是政府的基本責任。然而，政府現時用作釐訂地區市政和文康服務供應的規劃標準，與不少地區居民的實際情況和需要都有明顯落差，大圍就是其中一個例子。新民黨和公民力量近年多次向政府反映，大圍區內的社區設施老舊不足，加上區內人口持續增加，現有設施根本不足應付大圍居民的需要，街市、圖書館、託兒服務、幼兒園、長者服務中心，以至泊車位通通不足夠，對居民日常生活帶來很多不便，希望政府能夠回應居民的訴求，在大圍興建綜合市政大樓。
我在上星期三的立法會上提出了有關的口頭質詢，不過好可惜，發展局局長的答覆已清楚表明：「政府現時未有計劃在大圍興建新的綜合服務大樓。」我和新民黨及公量力量，以及很多大圍居民都感到非常失望，有居民更希望我同局長講：「大圍居民憤怒了。」希望政府能夠從善如流，認真考慮並早日落實在大圍興建綜合市政大樓。
主席，領展今年獲國際購物中心協會頒發兩個獎項，包括領展「愛•匯聚計劃」奪得大會基金所頒發的「Albert Sussman國際社區支援獎」，以及天盛街市獲頒「亞太地區購物中心大獎 – 翻新及擴建」組別銀獎，對於受影響的市民而言，實在是相當諷刺。平情而論，領展接手管理房委會部分街市商場後，一定程度上為部分街市商場帶來新景象，例如不少街市加裝了冷氣，環境比以前更加乾淨、整齊，但同時卻因領展的營商手法產生不少問題，包括大幅租、月租車位變浮動車位、管理服務外判等，這些都是備受爭議和批評。林鄭月娥司長曾形容領展是需要處理的「三座大山」之一，我希望領展能夠認真審視是否應該改變現行以利潤掛帥的營商模式，更加關顧居民的需要，以其定下的抱負「服務社群並提升其生活質素」為依歸。
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