【港版鬥地主】
一,吳秋北叫李嘉誠做「曱甴王」。有人話:「工聯會算老幾?」
二,其實,過去幾年,北京久不久都有對李嘉誠嘅文鬥。由 2015 年「別讓李嘉誠跑了」,到今次出動到政法委,一次張揚過一次。香港商界嘅白色恐怖,真係今時唔同往日。誠哥企到咁硬,唔簡單。
三,由 2012 年習近平開始揸庄,中央政法委就直接向中共中央總書記匯報。中央政法委嘅職能,簡單講就係令中共每件事都「有法可依」。2018 年十九大之後,政法委又結合多三個職能:「社會治安」「維護穩定」「防範和處理邪教」。
四,出動中共政法委炮轟一個商人,你話係咪好得人驚?中共政法委嘅「長安劍」,好霸氣咁,話林鄭雖然放過李嘉誠,不過網民唔係咁睇;又話和「李首富」一樣的囤地圈錢的房產商們,這次會不會對香港市民「網開一面」,對香港的未來「網開一面」。即係點?「收地建屋,刻不容緩!」
五,即係話,黨中央定性近來嘅管治危機,源於樓價太貴。樓價貴呢,嘅原罪係「囤地圈錢的房產商們」。
六,其實之前我都有講過,香港過去十年係場史無前例嘅資產價格泡沫,但股市同樓市點解好似有咁大分別?咁就要睇返一個概念:供應彈性。
七,【圖一】係港深上三個股市嘅一啲基本數字;我用 2004、2007、2009、2012、2014、2019 年嘅 9 月 10 日做參考;呢個日子冇乜特別意義。事實上,呢幾年嘅 9 月 10 日,就係冇乜特別,所以咁啱撇除咗 2007 股市最好同 2008 最差嘅日子。
八,香港股市嘅總市值,由 2004 年到 2014年,十年間升咗 347 %;其中升得最厲害,莫過於 2004 年到 2007 年嘅三年(207%)。不過同期,上海深圳嘅股市,無論以市值計抑或點數計,升得更厲害。
九,呢三年間,樓市基本上係「用家主導」;住宅空置率由 2004 年開始跌,甚至寫字樓都有同樣情況。參考【圖二】香港自 1995 年嘅私人住宅落成、入住、空置同市場單位總數;及【圖三】香港自 1995 年嘅私人寫字樓落成、使用、空置同市場單位總數。
十,其實由 2009 年起,如果單粹睇指數或者成交,係唔會睇得資金泛濫對香港股市嘅影響。不過,睇股市嘅總市值,就見到由 2009 年到 2019 年,港股總市值升咗成 92%。簡單講,新股票嘅供應,吸納咗資金泛濫帶來嘅影響。其實呢十年「印新股票」係一門產業,對象亦唔係我哋一般嘅香港人。
十一,用同樣嘅邏輯去分析大陸兩個股市,就發覺印股票呢門生意,都唔錯;尤其係 2014 年之後。雖然好多人投訴大陸股市自從 2015 年之後,指數就打橫行,但實情係呢五年流通嘅大陸股票供應大增,咁梗係冇得升啦。反而香港呢,就比較克制,所以都叫有些少升幅。
十二,至於地產,2009年私人住它單位總數粗略估計 110 萬左右;十年間亦只係增加一成左右供應。好簡單嘅經濟學話推理話我哋知,撇除其他所有因素,樓價係一定勁升。
十三,綜合以上 #十 至 #十二 嘅觀察,假如你係誠哥,又或者任何一個發展商,你會點做?
A,係咁買地,係咁推新盤。
B,乜都唔做,得土儲價值升。
十四,其實之前嘅問題,好視乎兩個因素:資金同土儲有幾多。資金,理論上可以借,成本大家都差唔多。不過,貨如輪轉嘅發展商,好自然會越做越大,呢個亦係過去幾年見到嘅現象。至於土儲越多嘅發展商,亦越唔介意去用更多存貨麵粉去做麵包,同埋買更多麵粉去做更多麵包。
十五,實情過去十年,長實出品嘅地產項目越來越少;亦可能係誠哥一早就想分散風險啦。最勇嘅地產商,反而係專注做地產嘅新地(雖然新地都有投資電訊、交通)。
十六,新地上星期公布業績,從數字可以見到,過往五年,新地包辦超過18000伙住宅,相當全港私人房屋落成量近四分一。新地亦算係港資最積極購入麵粉嘅發展商。近年政府拍賣,好多時都係由新地中標。
十七,如無意外,新地應該係全港最積極去將麵粉轉做麵包嘅發展商。以農地計,新地持有大概三份之二嘅農地,一直都申請緊發展。不過,改變土地用途,快則十年,但大多數都要廿年以上。過去三年將新地將約900萬平方呎農地轉為住宅發展用地,估計會供應15000伙單位。
十八,其實發展商對於增加供應好被動,甚至政府某程度上都面對好多限制,所以先至有填海呢個「選項」;新造嘅土地無乜現成嘅規限,政府想點規劃都得,好似以前玩 SimCity 一樣。
十九,亦有人提到,填海造地,遠水救唔到近火,亦唔可能處理資金泛濫之下,投資需求主導嘅樓價急升。而且,辣招之類嘅「需求管理」,亦都證明只會令市場流動性再降低。所以,真係要好快咁有「磚頭」應市,有人建議不如又再向公屋居民出售單位啦。我知,呢個方案比填海更具爭議性。但依書直說咁講,香港現時有 79 萬個公屋單位,假如都變成市場上可以買賣嘅資產,又的確可以吸納到唔少資金,就正如之前講上證深證增加市場流通股票量帶來嘅效應一樣。
二十,話說回頭,我發現,越黃越後生嘅,就越唔覺得今次管治危機同樓價有關。相反,越藍越年紀大嘅,就越傾向將財富分配撈埋一齊講。
廿一,甚至有人觀察到,自從 2012 反國教,越來越多中產同專業人士,對中港矛盾有深切嘅體會,呢個亦都係超越深藍認知,又或者係唔願意面對嘅事實。但係,好多民調都顯示,真正要處理嘅係香港高度自治。
廿二,周末電視清談節目,有個商界政黨主席附和主旋律話:「係呀,樓價都係問題根源之一。」佢又話:「高度自治?冇共識㗎喎。」喂阿哥,基本法寫到明,除國防外交,全部都交由香港特區政府自行決定喎,咩叫冇共識?中央政法委走去支持民建聯「收地建屋,刻不容緩!」就已經超越晒高度自治底線啦。
廿三,當然,更宏觀咁睇,今時今日港資都要政治正確,其他外資日後響香港點算呢?今日可以係土地政治嘅問題,他朝可以係其他範疇,結果香港仲係咪真正嘅自由港自由市場呢?另外,又話「實證施政」,空置率創新低,數字係差餉物業估價署嘅,咁空置稅又有乜根據呢?當年樓市唔得,都係靠發展商坐貨托價,政府呢個時候推空置稅,係咪好反智呢?
廿四,9 月 24 日,獅子山學會周年晚宴,會請埋負責編製經濟自由指數報告嘅 Fraser Institute 代表 Fred McMahon 分享下佢點睇香港;今年唔知政府會唔會派官員出席(從前有財爺同金管局總裁);無論如何,我都已經買咗張枱,順便當係一次版敍。
大家如果有興趣,價位每位 $800,名額有限,日期時間地址如下:
日期:2019 年 9 月 24 日(星期二)
時間:1900
地點:北角油街海逸君綽酒店
有興趣嘅朋友,Inbox 我,將會有專人聯絡你。
#黃台之瓜 #網開一面 #寬容唔係縱容 #睇晒請幫手分享
金管局職能 在 中環十一少 Facebook 八卦
任志剛,你果然在謀皮,想將金管局拆骨,打外匯基金主意!
任志剛今日寫:「我們的巨額財政盈餘目前存放在外匯基金,主要用於投資外國資產,例如美國國庫券。這筆盈餘應該更好地在香港運用,為香港市民服務。鑑於香港對土地的需求龐大,特別是對住宅用地的需求殷切,因此其中一種做法,是將財政盈餘以資本方式,注資至一間「特殊目的」公司(Special Purpose Vehicle SPV),而該公司獲明確授權負責香港的土地開發及供應,以落實政府土地供應政策的目標。」
小弟上年2月寫:「話說香港的財政儲備來自外匯基金的投資收益,外匯基金現時由金管局管理,所以前年金管局總裁陳德霖突然爆一句「無能為力」,聞說奶媽大有微言。假如我是林鄭,要整治金管局的話,就會將金管局「摵柴」,拆走其管理外匯基金的職能,將金管局降格香港銀監會。收歸了外匯基金話事權後,成立外匯基金局,直接向特首匯報。然後再抄未來基金的技倆,巧立名目成立另一個新基金,從財政儲備撥出巨額資金,再交給外匯基金局,以後外匯基金局表現、投資回報如何分配,這個新基金的收益如何使,統統由特首話事。況且林鄭有金管局前總裁任...
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金管局職能 在 利世民 Facebook 八卦
楊局長偉雄閣下鈞鑒:
欣聞閣下神速回信,晚生既喜亦驚。閣下開宗明義「鼓勵發展共享經濟」,實在令人感激涕零;然晚生亦擔心局長閣下日理萬機,其實未及細閱公開信內容,怕會顧萬漏一。
閱畢局長閣下鴻文,撰文者果然不幸捉錯用神,未有正面回應晚生提出的兩個問題:
一,政府究竟有何具體指標,去判斷何謂「大多數人意見」?
二,政府可有計劃在可見將來就「不合時宜的法例」進行公眾諮詢及公開討論?
以上問題,並非無中生有。局長在立法會提出「若大多數人意見認為某法例不合時宜,應由有關當局詳細研究,並由社會公開討論,以探討有沒有理據及需要作出修例。」
懇請閣下以開誠布公的態度,簡單回應以上兩條問題。
局長,晚生在公開信中,沒有批評政府執法,更沒有說任何人可以凌駕法治。晚生雖然是一介草民,從未在政府擔任過一官半職,但是對政府權力架構,總算是略有所聞。若然要批評執法部門,晚生自會對各機關以事論事,不會打擾到局長閣下。
楊局長偉雄,閣下所掌管之創新及科技局,沒有權過問各種執法事宜,晚生再愚鈍,亦未至於會跑錯衙門告錯狀。請恕晚生直言,局長閣下在立法會的發言,被網民嘲諷像保安局局長代言人一般。官員的權威,建立在恰當的言論。誠如諸葛孔明在《前出師表》勸勉後主劉禪,「妄自菲薄,引喻失義」是會塞忠諫之路;局長閣下,晚生所擔心的是,特區政府屢屢背離民意,最終大家都輸。
事實上,局長閣下提及到金管局引入金融科技沙盒及儲值支付工具牌照等有利創新科技發展的政策改革,正是社會對創新及科技局的預期。社會不同環節,均出現可以顛覆傳統常規的新技術,法規與時並進,正是政府,尤其是創新及科技局的職能。
請容許晚生再強調一次,政府除了是執法者,也是政策和法規的制定者;希望局長閣下分清楚,執法部門依法辦案,那是執法部門的工作。創新及科技局是政策局,責任是制定政策;讓法規與時俱進,令香港追上其他競爭城市,創新及科技局是責無旁貸。
局長閣下,法治的意思,不單是有法必依,更加是要法規能夠符合公眾期望。
法理學家 A V Dicey 在經典著作 《Lectures on the Relation between Law and Public Opinion in England during the Nineteenth Century》中提出 - “This term(public opinion), when used in reference to legislation, is merely a short way of describing the belief or conviction prevalent in a given society that particular laws are beneficial, and therefore ought to be maintained, or that they are harmful, and therefore ought to be modified or repealed.”
若然政府只知道強權高壓,無視公眾期望,最終只會令政府喪失威權;使政府無法令民眾信服,每每要以強硬執法去證明政府的正確性,這才是對法治的最大傷害,最大衝擊。
請容許晚生再重複前文的內容:「香港一直行之有效的施政方針,並非今天那種以法治港的鐵腕手段。話說當年社會上有小販問題,政府最終提出發牌規管的策略,到後來更以公共街市和市場,進一步規範。又以今天合法的小巴和的士為例,當年也是向白牌車發牌進而逐步規管,由亂入治。」
局長閣下提到近年金管局推出的兩項改革,不但有充分諮詢公眾,背後思維也合符以上所提及到的法理原則;晚生在公開信已經再次強調,規管只要是合乎公眾期望,尤其是在保障消費者利益以及能夠促進市場競爭,政府實在不用「為創科而創科」。
原地踏步,重複地陳述現行法規,相信政府其他執法部門也有完善機制去處理。若然法規是一成不變,敢問局長閣下,創新及科技局的出現,究竟又有何意義?局長閣下,現時在公眾眼中,政府的創新科技發展政策,就只有不斷向科技園和應科院等機構,不停撥款。我希望這只是公眾一時之誤解;但長此下去,政府只懂得利益輸送的形象,將更難以改變,屆時恐怕恨錯難返。
為免討論再次失焦,晚生大膽再三重複兩條問題:
一,政府究竟有何具體指標,去判斷何謂「大多數人意見」?
二,政府可有計劃在可見將來就「不合時宜的法例」進行公眾諮詢及公開討論?
佇候佳音
晚生
李兆富鞠躬
副本抄送:候任行政長官辦公室
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