【港版鬥地主】
一，吳秋北叫李嘉誠做「曱甴王」。有人話：「工聯會算老幾？」
二，其實，過去幾年，北京久不久都有對李嘉誠嘅文鬥。由 2015 年「別讓李嘉誠跑了」，到今次出動到政法委，一次張揚過一次。香港商界嘅白色恐怖，真係今時唔同往日。誠哥企到咁硬，唔簡單。
三，由 2012 年習近平開始揸庄，中央政法委就直接向中共中央總書記匯報。中央政法委嘅職能，簡單講就係令中共每件事都「有法可依」。2018 年十九大之後，政法委又結合多三個職能：「社會治安」「維護穩定」「防範和處理邪教」。
四，出動中共政法委炮轟一個商人，你話係咪好得人驚？中共政法委嘅「長安劍」，好霸氣咁，話林鄭雖然放過李嘉誠，不過網民唔係咁睇；又話和「李首富」一樣的囤地圈錢的房產商們，這次會不會對香港市民「網開一面」，對香港的未來「網開一面」。即係點？「收地建屋，刻不容緩！」
五，即係話，黨中央定性近來嘅管治危機，源於樓價太貴。樓價貴呢，嘅原罪係「囤地圈錢的房產商們」。
六，其實之前我都有講過，香港過去十年係場史無前例嘅資產價格泡沫，但股市同樓市點解好似有咁大分別？咁就要睇返一個概念：供應彈性。
七，【圖一】係港深上三個股市嘅一啲基本數字；我用 2004、2007、2009、2012、2014、2019 年嘅 9 月 10 日做參考；呢個日子冇乜特別意義。事實上，呢幾年嘅 9 月 10 日，就係冇乜特別，所以咁啱撇除咗 2007 股市最好同 2008 最差嘅日子。
八，香港股市嘅總市值，由 2004 年到 2014年，十年間升咗 347 %；其中升得最厲害，莫過於 2004 年到 2007 年嘅三年（207%）。不過同期，上海深圳嘅股市，無論以市值計抑或點數計，升得更厲害。
九，呢三年間，樓市基本上係「用家主導」；住宅空置率由 2004 年開始跌，甚至寫字樓都有同樣情況。參考【圖二】香港自 1995 年嘅私人住宅落成、入住、空置同市場單位總數；及【圖三】香港自 1995 年嘅私人寫字樓落成、使用、空置同市場單位總數。
十，其實由 2009 年起，如果單粹睇指數或者成交，係唔會睇得資金泛濫對香港股市嘅影響。不過，睇股市嘅總市值，就見到由 2009 年到 2019 年，港股總市值升咗成 92%。簡單講，新股票嘅供應，吸納咗資金泛濫帶來嘅影響。其實呢十年「印新股票」係一門產業，對象亦唔係我哋一般嘅香港人。
十一，用同樣嘅邏輯去分析大陸兩個股市，就發覺印股票呢門生意，都唔錯；尤其係 2014 年之後。雖然好多人投訴大陸股市自從 2015 年之後，指數就打橫行，但實情係呢五年流通嘅大陸股票供應大增，咁梗係冇得升啦。反而香港呢，就比較克制，所以都叫有些少升幅。
十二，至於地產，2009年私人住它單位總數粗略估計 110 萬左右；十年間亦只係增加一成左右供應。好簡單嘅經濟學話推理話我哋知，撇除其他所有因素，樓價係一定勁升。
十三，綜合以上 #十 至 #十二 嘅觀察，假如你係誠哥，又或者任何一個發展商，你會點做？
A，係咁買地，係咁推新盤。
B，乜都唔做，得土儲價值升。
十四，其實之前嘅問題，好視乎兩個因素：資金同土儲有幾多。資金，理論上可以借，成本大家都差唔多。不過，貨如輪轉嘅發展商，好自然會越做越大，呢個亦係過去幾年見到嘅現象。至於土儲越多嘅發展商，亦越唔介意去用更多存貨麵粉去做麵包，同埋買更多麵粉去做更多麵包。
十五，實情過去十年，長實出品嘅地產項目越來越少；亦可能係誠哥一早就想分散風險啦。最勇嘅地產商，反而係專注做地產嘅新地（雖然新地都有投資電訊、交通）。
十六，新地上星期公布業績，從數字可以見到，過往五年，新地包辦超過18000伙住宅，相當全港私人房屋落成量近四分一。新地亦算係港資最積極購入麵粉嘅發展商。近年政府拍賣，好多時都係由新地中標。
十七，如無意外，新地應該係全港最積極去將麵粉轉做麵包嘅發展商。以農地計，新地持有大概三份之二嘅農地，一直都申請緊發展。不過，改變土地用途，快則十年，但大多數都要廿年以上。過去三年將新地將約900萬平方呎農地轉為住宅發展用地，估計會供應15000伙單位。
十八，其實發展商對於增加供應好被動，甚至政府某程度上都面對好多限制，所以先至有填海呢個「選項」；新造嘅土地無乜現成嘅規限，政府想點規劃都得，好似以前玩 SimCity 一樣。
十九，亦有人提到，填海造地，遠水救唔到近火，亦唔可能處理資金泛濫之下，投資需求主導嘅樓價急升。而且，辣招之類嘅「需求管理」，亦都證明只會令市場流動性再降低。所以，真係要好快咁有「磚頭」應市，有人建議不如又再向公屋居民出售單位啦。我知，呢個方案比填海更具爭議性。但依書直說咁講，香港現時有 79 萬個公屋單位，假如都變成市場上可以買賣嘅資產，又的確可以吸納到唔少資金，就正如之前講上證深證增加市場流通股票量帶來嘅效應一樣。
二十，話說回頭，我發現，越黃越後生嘅，就越唔覺得今次管治危機同樓價有關。相反，越藍越年紀大嘅，就越傾向將財富分配撈埋一齊講。
廿一，甚至有人觀察到，自從 2012 反國教，越來越多中產同專業人士，對中港矛盾有深切嘅體會，呢個亦都係超越深藍認知，又或者係唔願意面對嘅事實。但係，好多民調都顯示，真正要處理嘅係香港高度自治。
廿二，周末電視清談節目，有個商界政黨主席附和主旋律話：「係呀，樓價都係問題根源之一。」佢又話：「高度自治？冇共識㗎喎。」喂阿哥，基本法寫到明，除國防外交，全部都交由香港特區政府自行決定喎，咩叫冇共識？中央政法委走去支持民建聯「收地建屋，刻不容緩！」就已經超越晒高度自治底線啦。
廿三，當然，更宏觀咁睇，今時今日港資都要政治正確，其他外資日後響香港點算呢？今日可以係土地政治嘅問題，他朝可以係其他範疇，結果香港仲係咪真正嘅自由港自由市場呢？另外，又話「實證施政」，空置率創新低，數字係差餉物業估價署嘅，咁空置稅又有乜根據呢？當年樓市唔得，都係靠發展商坐貨托價，政府呢個時候推空置稅，係咪好反智呢？
廿四，9 月 24 日，獅子山學會周年晚宴，會請埋負責編製經濟自由指數報告嘅 Fraser Institute 代表 Fred McMahon 分享下佢點睇香港；今年唔知政府會唔會派官員出席（從前有財爺同金管局總裁）；無論如何，我都已經買咗張枱，順便當係一次版敍。
大家如果有興趣，價位每位 $800，名額有限，日期時間地址如下：
日期：2019 年 9 月 24 日（星期二）
時間：1900
地點：北角油街海逸君綽酒店
有興趣嘅朋友，Inbox 我，將會有專人聯絡你。
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