翻轉山區,許能通地方政見大整理
一篇看完所有鄉鎮政見!
#溪口鄉
1.加速推動養豬業沼氣發電,爭取預算專案補助,多餘電力可供應週邊村落,節省電費又增加售電收入。
2.建立養豬戶與農戶合作機制,輔導養豬戶利用沼液沼渣製作堆肥,鼓勵農戶收購優質有機肥,減少肥料購買。營造雙贏,共同增加收入!
#大林鎮
爭取預算整修大林糖廠全區,保存文資並活化空間,結合萬國戲院等景點,打造地方文史深度旅遊行程。
主張活化大埔美工業區,協調尚未進駐廠商用地出售,或是再規劃釋放土地給有需求廠商,提供給因中美貿易戰回流台灣的廠商土地使用,令國際大廠進駐嘉義,打破原本低薪環境,吸引青年返鄉。
#新港鄉
1.調高公糧收購價格,制定合理公式,考量生產成本和合理利潤,健全公糧稻榖收購制度。
2.建立未來市場供給評估系統,透過大數據分析現今種植作物收成時,作物在市場上可能的價格,避免穀賤傷農。
3.推動崙仔大橋改建,爭取預算到位,並協調土地徵收,確保橋樑安全。
4.監督六腳大排施工,敦促儘早全線完工,避免水患災情。
#民雄鄉
1.持續監督,反對殯葬園區進駐民雄!
2.檢討虎頭崁埤水面光電計畫,回歸觀光風景區初衷,將民雄八景還給民雄!
3.監督民雄路平工程施作,尤其大學路等路段,確保鄉民與學生用路安全!
4.反對民雄森林公園開闢軍用航太研發基地,避免戰事波及,遊說改為民間用途,並設立雲嘉嘉行政中心!重振民雄發展!
#竹崎鄉
1.未來市場供給評估系統,透過大數據分析現今種植作物收成時,作物在市場上可能的價格,避免果賤傷農。
2.拓展農產外銷通路,爭取預算,建立運儲中心,打開國外高價市場。
#中埔鄉
鼓勵恢復部分菸草種植,成立菸業觀光工廠,利用體驗式行銷,讓民眾手作香菸,並融入設計創意元素,讓香菸作為紀念品,傳承地方歷史記憶,復興菸業!
#大埔鄉
1.推動自來水普及,爭取預算專案補助或訂定水庫區特別回饋方案,四年內將目前4成普及率提高到8成以上!能通承諾!
2.推動曾文水庫觀光國際化。目前9成以上均為本國旅客,幾無外國旅客,敦促交通部觀光局提出國際化方案!
中埔鄉、梅山鄉、番路鄉、竹崎鄉
1.訂定檳榔管理專法,表列合法用藥與噴藥方式,讓檳榔農施藥有所依歸!加強輔導非農藥防治作法,讓檳榔產業永續發展!
2.改善檳榔供過於求現況,推廣轉作其他作物,政府加強輔導轉型。
竹崎鄉、阿里山鄉、番路鄉:
加速林務局林班地解編作業,比照原住民保留地,若能證明自古耕種至今,即可無償取得土地所有權!
中埔鄉、梅山鄉、阿里山鄉、竹崎鄉、番路鄉:
輔導茶農成立通路銷售公司,每位茶農都可以入股,共同決定銷售的價格,並訂出合理的分級制度。避免農會主導價格與分級不清,並確保利潤和引入商業行銷資源。
阿里山鄉、番路鄉、大埔鄉:
加強幸福巴士計畫推動,爭取足額預算補貼,吸引業者投標,避免一再流標,使鄉親有車可搭。
竹崎鄉、中埔鄉、梅山鄉、大林鎮、民雄鄉、溪口鄉、新港鄉、番路鄉:
爭取往嘉義或雲林之高鐵接駁車,與現有公車路線結合轉乘,讓山區民眾,同享高鐵便利。
翻轉山區,能通的承諾
未來哪欲通,這次選能通!
#歡迎多加分享
#需要候選人政見直球對決
#各鄉鎮個別政見如有適用其他鄉鎮也可以援引
#翻轉山區
#重建榮光
#嘉義縣山區立委候選人
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重建榮光 在 台視新聞台 Facebook 八卦
【#TTV發燒話題】重建榮光放「韓」假 精算扣薪「綠」狠批
#33編:距離大選日真的越來越近了!
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(00:00) 現在要出征!市長放「韓」假 16日起拚大選
(02:49) 韓請假拚2020 蔡暗酸「別忘了市長責任」
(04:40) 「韓假」開跑救選情 綠議員備「假單」嗆捐年薪
(06:57) 韓請假「出征」拚2020! 「傾聽之旅」首站屏東
(09:07) 韓請假拚大選 藍議員喊「總統比照辦理」
#韓國瑜 #請假 #2020總統大選
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重建榮光 在 志祺七七 X 圖文不符 Youtube 的評價
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各節重點:
01:28 【神秘的《文化資產保存法》】
02:26 【為什麼屋主不希望自己的房子成為古蹟?】
03:13 【我的家變成古蹟之後會有什麼麻煩?】
03:50 【所以政府做了什麼?】
04:54 【我們的觀點】
06:30 提問
06:45 結尾
06:56 掰比~別忘了訂閱!
【 製作團隊 】
|企劃:土龍
|腳本:土龍、志祺
|剪輯後製:Pookie
|剪輯助理:夯吉
|演出:志祺
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🔥全能古蹟燒毀王:https://bit.ly/2ItsPUj 🔥
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【 本集參考資料 】
→ 全能古蹟燒毀王⏤你知道嗎?在台灣,平均每個月都會有歷史建物「離奇失火」:https://bit.ly/2lz4Oyq
→ 巴黎聖母院大火:馬克龍稱將籌款重建大教堂:https://bbc.in/2v3npGS
→ 巴黎聖母院大火 法國榮光支離破碎:https://bit.ly/2VbAOez
→ 巴黎聖母院大火省思 文化部9月提文資法修法:https://bit.ly/2GvD7kG
→ 【圖輯】856年歷史的「巴黎之心」聖母院燃起大火,上千法國民眾齊唱「聖母頌」:https://bit.ly/2V9tEra
→ 台北市房價所得比為15倍! 全球租屋風氣正盛:https://bit.ly/2PgDx0Y
→ 台灣世界第一了!內政部:北市房價所得比全球最高:https://bit.ly/2Iq9xPx
→ PNN 公視新聞網臉書貼文:https://bit.ly/2vbaSBe
→ 維基百科:臺灣文化資產火災列表:https://bit.ly/2GpTAFt
→ 文資法修法後的問題:https://bit.ly/2KOtbXv
→ 古蹟管理維護辦法:https://bit.ly/2GvTsG4
→ 文化資產保存法:https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?PCode=H0170001
→ 【新聞看點】巴黎聖母院大火之謎 法國哭泣:https://bit.ly/2Gtfmtx
→ 立法院三讀通過《文化資產保存法》修正案 強化我國文化資產保存工作及台灣土地與歷史之連結:https://bit.ly/2IGEZbM
【 延伸閱讀 】
→ 【投書】文化資產火力發電廠──臺灣古蹟的悲慘歷程:https://bit.ly/2DjjMky
→ 「文化恐怖份子」凌宗魁:文化資產自燃是臺灣特產|公民之夜開講:https://bit.ly/2M7X5Xb
→ 古蹟會自燃 文資局長:抓到兇手難:https://bit.ly/2VQyXcl
→ 政府只在乎發展文創,卻不管每個月我們都有文化資產遭受「迫害」:https://bit.ly/2ZlD4Pu
→ 【巴黎聖母院大火給我們的反思】台灣《文資法》根本沒在保護古蹟,一張台灣地圖無情揭示:https://bit.ly/2cPGlhr
→ 用《刺客教條》重回現場,瞭解巴黎聖母院為什麼會著火、造成了什麼樣的後果?:https://bit.ly/2Gy3SUr
→ 【巴黎大火的兩個故事: 我們與散播假新聞的距離】:https://bit.ly/2GkUfIA
→ 3D mapping of Notre Dame will help restoration:https://bit.ly/2UGMaI4
→ 巴黎聖母院遭火噬,如果人類瑰寶都能被遊戲保存該有多好?:https://bit.ly/2Dhn73y
→ 重建「巴黎聖母院」的期限與步驟:5至30年?法國漫長修復總動員:https://bit.ly/2GtnQko
→ Ubisoft臉書貼文:https://bit.ly/2UqcLEm
→ 【投書】臺灣文化資產保存的分類與困境,我們需要一部新的文資法:https://bit.ly/2DhQMto
→ 文資法及文資主管機關面對私有資產的困境、妥協與逃避:https://bit.ly/2Irt3Lw
→ 花敬群:都更價值與老屋價格:https://bit.ly/2UpCNaJ
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重建榮光 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的評價
【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,實用538呎,租$28000,61年樓齡,叫價3500萬
買舖 要買得 PRO,就要自己識計數, 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁,個個女仔個agent 都話好生養,等收購,但係唔係真係個個都咁生得, 抑或好似舖咁, 等到幾十歲都冇人吼, 搞到日久失修, 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢,唔拆的話,平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖, 樓齡61年,個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬,減下減下,依家話收實2650萬,連釐印及手續費,成本要2915萬。我都唸過去馬,博一博,出價到2400萬, 但最後我哋都懸崖勒馬,唔加多250萬,點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師,今次我就一連四集,同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識,同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白,我無心得罪任何人,百貨百客, 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》, 專買有潛質嘅街舖增值,包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起,投資800萬及2500萬以上有 discount, 第一輪集資8000萬港幣,額滿即止,先到先得,有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金,我哋會投資喺有重建潛力嘅舖,博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖,舖內實用面積538呎,連入則天井151呎,租金28000。單一呢間舖,地盤面積為895呎,係一幢七層高的商住樓,1958年落成,間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1,地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤, 高度限制100米, 地積比率住宅為7.5倍, 加埋商業元素就最多可以起到9倍,記住同其他大部份樓一樣,只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤, 單獨咁睇就係單面向街,即係 Class A Site。街(Street)嘅定義,就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話,就只係一條巷仔 (Service Lane),但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%,越高,覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度,由最低嘅3.3倍,起得越高,就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic),覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%,越高,覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別,按建築物高度,由最低嘅5倍,起得越高,就升至最高嘅15倍。
一般嚟講,如果乜都得,就盡量起非住宅,即係 office/酒店咁,因為同一地盤,免補地價,樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類), 只可以頭三層係商業,其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值,就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購, 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值, 唔係睇同區七年樓齡喎, 因為樓越舊越唔值錢,但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值,以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師,估值更加高,同佢拗啦。
好似我榮光街呢道,全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因,就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」,有時可以「天價」,仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」,有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲, 走廊電線被切斷, 樓梯通道被淋糞便,甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過, 我唔知堅定流, 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因,就係強拍。 買得舖博收購,硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓, 收足八成,申請間舖去強拍,咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值,即係個地舖,連閣樓,加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據,同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢,就係幾錢,用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話,地舖就賣緊每呎$45,000,即係值$24,840,000,樓上就賣緊每呎$10,000,6個單位加起來就值3650萬,全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後,總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面,每呎賣$20,000,咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓,發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎,發展商嚟收購你間舖,佢目的唔係要你間舖,係要塊地。 要先拆咗間舖,先有塊地。佢願意畀你嘅錢,就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建,兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖,4個number一齊發展,但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日,買鋪睇前景,重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建,條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號,大家姐海天堂龜苓膏舖,叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值,以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
盛滙投資商舖基金/買舖/租舖/放舖熱線: 2830 1111 或 whatsapp +852 90361143
盛滙商舖基金 Bridgeway 網頁 www.bwfund.com
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李根興 youtube 商舖創業及投資分享https://www.youtube.com/channel/UCEN66AnLghXESgCDIsz-3Nw
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#香港有史以來最詳盡的收購計算影片,#收購舖和樓如何計數,#舖樓收購基本知識
重建榮光 在 韓國瑜官方頻道 Youtube 的評價
我非常珍惜每一次能和青年朋友對話的機會,因為青年是國家的希望,而我們的生命有限、年輕人的未來無限,我們就這把老骨頭了,能為下一代做些什麼,已經是沒有保留了。
傾聽想法、傾聽願景、傾聽民眾對政府的期待。
從南方出發,重建臺灣榮光。
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