《無電梯公寓式住宅》 #你也住過嗎 #你做好準備了嗎 #囚居晚年
1950年代的連棟式住宅到公寓式住宅,
我們的居住問題隨著經濟成長,
人口結構變遷而更迭。
以前人口多需要房子,
今日則環境良好,醫學發達,
社會高齡化。
對於行動有困難的人們
無電梯老宅如同囚房一般
一同來了解
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【2021-03-22/聯合報/A1版/要聞】
老宅困老人 雙老危機
【記者陳雨鑫、李樹人、梁玉芳、許詩愷╱專題報導】人老了,房子也老了,不適合的老家讓「在地老化」成了奢望。「老宅困老人」成為台灣難解的雙老難題。
依內政部最新統計,全台近四十三萬老人住在「無電梯公寓」裡,兩年內飆升九萬人。若再加上透天厝,據衛福部一○六年資料,我國老人高達七成住在無電梯房屋。
難以安老 在都會形同偏鄉
當老邁身體無法應付爬樓梯的日常挑戰,就醫、購物及各種人際互動,都因「行不得」形同囚居。缺乏無障礙設計、長年無力整修的環境,更讓「家」遍地風險。
只要是沒有電梯的老公寓,「即使在二樓,對於行動不便的長輩來說,都是都市中的醫療偏鄉。」推動在宅醫療的台北市聯醫院長黃勝堅如此形容。
目前台灣高齡族約三百八十萬人,其中「獨居」或「老老照顧」接近百萬。至於老宅,粗估至二○三○年,四十歲老屋恐占全台房屋三成。
被家困住 中風15年沒出門
「我從未想過,有人會因為樓梯被困在家中十幾年。」黃勝堅認識一位中風患者,在三十八至五十三歲間,從未離開過家門。黃勝堅看著這群人,房子沒變、道路沒變,唯獨變的就是「人老了」,家不適合居住,卻已來不及脫離。
基隆市議員王醒之推動扶老換工班,有位行動不便的八十歲婆婆在孩子移居後,獨自困居老街二樓,女兒每周送菜一次。「電視壞了,婆婆每天的娛樂是趴在陽台,看樓下路人。」王醒之說,聽了都想哭。
台北市第一間居家醫療診所「都蘭診所」創辦人張凱評提及,即便社區大樓,也不見得暢行無阻。有個案住在電梯華廈,但一樓大廳到電梯之間,居然還有好幾階樓梯,坐在輪椅上,可是寸步難行。
樓梯噩夢 筆直45度長斜坡
此外,張凱評指出,有些老公寓的樓梯是一路四十五度向上,完全沒有小歇的平台。動線看似簡易,但失能者如需緊急就醫,只要一個失手,擔架或輪椅翻覆,恐出人命。
台大社工系教授楊培珊說,台灣沒有高齡人口住宅政策,若政府以為老年人的自有住宅率達八成,所以不用管,這是迷思;「國家應該要盡一切可能,用各種政策工具,以房養老、都更、蓋無齡住宅,讓長者安居」。
都更無望 裝電梯達成率低
「我很焦慮,台灣老化速度太快,整個社會、政策都跟不上。」楊培珊認為,建商設計住宅時必須思考設施、設備的無障礙功能及輔具,智慧家電未來如何融入,「建商不只是蓋房子,是生活的營造者」。
對於老屋造成移動障礙,張凱評表示,問題難解,想要打掉重蓋、推動都更,難度超高。政府獎勵老公寓裝設電梯,雖是美意,但達成率也極低,大部分一樓住戶不想讓自己院子成為公共空間。
衛福部次長薛瑞元指出,當長者居住環境不友善,要求「在地老化」的理想,反而讓老人「被關在家裡」,必須要改變「住」的品質;未來老人住宅不只是房子,也要附上服務,這些都是國家重要目標。
聯合報系願景工程(Vision Project)
#願景工程
#努力讓臺灣更好
#報時光UDNtime
圖片日期:1983/1/17
圖說:市區公寓住宅牆邊、街頭路桿等多處,遭搬家公司噴彩廣告,有礙市容觀瞻
來源:聯合報
攝影:高鍵助
歷史新聞
【1964-12-26/聯合報/11版/特稿】
公寓住宅 黃金世紀
【施克敏】像所有鬧過房荒的各國都市,台北市一批一批連棟式的住宅,似乎已成過去,不再蓋了,現在一棟一棟的大型公寓,正在那裡蓋著,住公寓的習慣,我們這裡的人也漸能適應了,那麼有了公寓以後,將會發生一些什麼樣的問題呢? 這是現代都市裡,興建住宅潮流上的一些問題,很多外國的都市,都已面臨到了,台北市的住宅建築,也正往公寓的潮流走,這些問題,遲早要來。
連棟式的住宅
打從卅六年起,一個本來只能容納五、六十萬的都市,人口一下子膨脹了,而且突破了百萬大關,自然要鬧房荒。 也從那時候起,台北市一些營造商和大地主,就動了腦筋,專蓋房子賣,那時,他們蓋起來賣的房子,都是二、三樓連成一排的,稱為連棟式的住宅。
這種房子,要買就買整棟的,很少有分樓出售的。一棟二、三十萬,買的和賣的,現金交易,一次付清,「銀貨兩訖」,沒有什麼分期付款的,因此,那時候買這種連棟式住宅的,非有二、三十萬買不到,但有錢而需要房子的人實在多,這種房子的買賣很容易,而且很多。做這種房地產生意的,因脫手容易,房子蓋起來,供不應求,一次一批房子蓋起來,是坐著看漲的。
連棟式的住宅,在台北市區風行了十二、三年,從卅六年到四十九年,做這種生意的,都發了財。 但是,從四十九年以後,這種住宅的生意不行了。
打垮連棟式住宅生意的,除了多數要房子住的人,一次付不起二、三十萬外,主要的是,分期付款的公寓式住宅,出現在台北市了,這種住宅,除了第一次要付出一筆三、四萬的鉅款外,以後每個月付出的錢,等於是租房子的價格,而且過了一段時間後,房子的產權又歸自己所有,這是多數需要房子住的人買得起,而且他們認為合算的。
地稅一再調整
從四十九年以後迄今,連棟式住宅很少有人問津,是買房子的人,考慮到房捐的提高,地價稅的一再調整,直到今年七月十日實施都市平均地權公告地價以後,連蓋這種房子的人也認為,這種生意完全不能做了。
以公告地價提高地價稅以後為例,一棟價值卅萬元的房子,建地每坪總耍四千五以上,如果這棟房子是卅坪地,則折算起來,每個月的房捐和地價稅的負擔,就要四百元以上,另外,加上這卅萬元的利息,以銀行利息計算,每個月也有三千元的利息,則換句話說,像這樣一棟卅萬元的房子,每住一個月,就要付出約三千五百元的代價,這筆錢,要是拿來租房子,可以租到一間有相當水準的樓房,況且買了房子又會年年折舊,另付保養費,而卅萬的現鈔,還可以有相當週轉的用處。
房子賣不出去
像這樣仔細打一打算盤,過去那種連棟式的住宅,買的人就少了,買的一少,賣的人一次蓋起來大批房子,賣不出去,那樣一大筆資金就呆滯在那裡,這是冒最大的風險,這種生意,誰都不願做了。
打垮連棟式房子的生意,第一批在台北市蓋起來的分期付款公寓式住宅,就是現在光復路的市民住宅,這也是此後一連串公寓興建的開端。
適合社會需要
公寓式住宅當然是模仿外國人的,住這種房子,是習慣的問題,同時也是現代都市住宅區發展的趨勢,這種房子出現在「房荒」的都市,受到多數人的歡迎,主要在於「經濟」和配合社會發展的潮流。 它雖也是大批的投資,但卻分間出售,適合一般人的購買力,而且政府正獎勵這種住宅的興建,買這種房子,還可以分期付款。
它既可以分間出售,當然適於小家庭的居住,而現在我們這個社會的型態,正由過去的大家庭,演化為小家庭,公寓住宅正配合了小家庭組織。
兩項有利條件
它既出現在現代都市,必有其適合於都市建設的條件:
第一,現代的都市因面積太狹窄,要想辦法爭取空間,向高處發展,公寓式的建築正是如此,大家上下居住在一起,寸土寸金的地是共有的。 第二,這種高樓大廈,蓋起來以後,人口集中在一起,政府要有一些公共設施和改善生活環境的建設,也比較容易辦理。
分間脫手容易
至於蓋房子的人,都一窩蜂蓋公寓來出售,除了分間出售脫手容易外,就是建築費經濟了,因為公寓住宅,牆是共有的,一樓的屋頂是二樓的地板,這又是共有的,而住二樓的人由樓下上二樓,這座樓梯,正是住三、四樓以上的人所共有的,這一些算起來,戶數雖少,但房子有很多部份在互不妨礙的情況下,又是共有的,則以一棟的戶數來說,公寓式的建築,其建築費自必比連棟式的低廉,蓋房子的人,當然樂於蓋這種房子賣。 因此,這一些年來,也可以說從四十六年起,台北市一些市民住慣了市民住宅後,公寓住宅很受歡迎,這種房子,真是如雨後春筍。
(後略)
同時也有2部Youtube影片,追蹤數超過8萬的網紅小新新講,也在其Youtube影片中提到,#加入會員支持真心話 #口罩架看說明 #小新新講房產 #八德 #高鐵 #小檜溪 #中路 #經國 #藝文 #桃園 #口罩戴一整天也超舒服 看來口罩可能要戴一段時間了,整天戴著一張紙在臉上真的很不舒服。 沒關係,有了這個口罩架一切都解決了!不只不沾嘴又可讓呼吸順暢,現在口罩戴一整天也不會不舒服了!...
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Joe:「這篇其實就說明了,餐飲外送的機制,對其他市場的影響,其實有興起外送商業模式的國際都市,早就都發生過了,只是台灣比較晚,但該來的終究還是會來臨,租金報酬率對房價的拉抬很重要,沒有足夠的商機,精華區租金就拉不上去,租金上不去,價格就撐不住,說實在的,去推那個無效益的屯房稅,還不如去把整個餐飲外送商業模式完善化,只要餐飲外送制度更加完善,台灣大都市的店面,有一定程度會受到負面影響,用新的商業模式去弱化精華區房地產的效益,比稅務政策更有利,還能直接拉高閒置人力生產力,搞不好連中低階製造業人力市場都會打亂原本的規律性,這還會有利於中低階製造業勞工的收入成長,市場缺工,薪資自然就會提高。」
原文整理
我們炒不動產+有點餐飲業經驗的最清楚的拉,外送因為收益高,時間自由等等,擋到工廠找不到人這一點,上面太多這邊不討論,實際上外送真正殺傷力在於,他打到精華區商圈店面的房東,沒錯,就是我這種人
以前在弄簡餐店的時候,就有順便作外送,所以很清楚,外送其實量都很大,那種公司啊幹嘛的,一定都是5個10個20個,但是因為你個體戶餐飲業,你廣告打不出去,所以你需要先有一個精華區店面做基礎,先吸引來吃東西的散客,之後散客如果在附近上班,你又有外送,他們就會叫你的外送,因此,精華區或是醒目招牌的店面成為必須,但是當今天,你用Uber-eats和熊貓
請問你有特別去找精華區店面的店的餐飲嗎?不會啊,你都麻直接搜你要吃的東西類型,然後看圖片比價,因此,他店面開在哪裡,你根本不在乎,這時候就變成,比價很重要,例如我今天要叫午餐,又不想吃太多,就開始看飯類的東西,阿便當要120踢掉,便當要100踢掉...
阿這個好,90塊雞腿,就決定是你了,出來吧~~~~
這時候,我有在管它店面開在哪裡嗎?
沒有阿,我阿知他店面開在哪裡,甚至瑞豐夜市的攤販都有熊貓,因為我叫過,義大利頓飯麻....我還記得上上星期叫的,瑞豐夜市擠得要命根本不想進去,就直接叫外送了(最近出沒在農16,離瑞峰其實不遠)
而這種情況演變下去會發生甚麼事情,身為一個玩不動產為主,為了研究店面而去開了兩年簡餐店的經驗告訴我,如果我今天要搞餐飲業,下一件事情就是,我直接去找個老透天小巷子(六米就夠了)裡那種弄來當中央廚房,入手價只要450萬(我剛買一間,還商用地),也不需要特別翻修了,弄到不漏水就好,這樣做生意,我的成本多低阿,你要知道當初我在玩簡餐的店面要3000萬耶
這就更不論,一整棟透天,你怎麼覺得我只能開一家餐飲業,我一樓做便當,二樓包粽子,三樓煮麵,我一次掛三間店面營登進去,然後弄一個貨櫃電梯來送餐就好,你看,我一間透天屌打你三間黃金店面,這時候我自然在店租方面成本可以大幅壓低
這樣你便當賣100,我?
我不用降太多,我賣你95就好,立刻我的訂單滿滿滿,因此這樣發展下去,精華區店面就會開始被競爭,進而崩潰,別忘了現在主力商圈裡面的主力店家是甚麼?是餐飲業阿,所以,真正害怕外送興起的,是那些精華區店面的店東
可以不受外送攻擊的,大概就是碳佐麻里阿,或是前幾天去吃的家蒂諾鐵板燒,捷克兄弟牛排館,名人訪這種,這種主力店內用餐的才可能避免被外送競爭到,不然其他一般的餐館,你要知道,我連大上海火鍋都直接叫到家裡吃了
so....除去了員工都離職跑去外送的工廠外(其實這種解就是,引進更多外勞...)
外送最大的敵人,就是那些精華區店面的屋主,這些人應該都被外送興起給嚇死
一個獨立又龐大的外送市場,精華區的廣告效應大幅降低,以前餐飲業除了連鎖店外,幾乎都是靠精華區店面招牌在廣告的,那是你唯一的廣告,唯一懂嗎?可是外送把這個廣告效益給直接生出在網路上可以查,而外送的量體又那麼大,所以等同精華區店面的招牌效益有30%甚至以上被外送的搜尋給取代掉了,這就更不論,其實外送的量比你們想的大
因此,如果就兩夫妻這種獨立經營的,你弄一間店面還麻煩,又要收錢又要顧內用環境,又要洗盤子,又要煮,如果你全力衝外送,這些都不用,你專心的煮和收單就好了,同樣的時間,本來你一小時就只能弄60份,你全力衝外送,少說可以弄到100份,你要知道餐飲業很多時候會卡生產量的問題,這也是後來我不玩的原因,因為再玩下去就必須衝量,衝量很累又要顧人又要擴大廚房,我玩開心的不想搞那麼大...就不玩了,而如果純外送,你全心搞衝量,你的個人產能會大幅被放大,其實同樣一餐賣200份,你的人力成本可能只要三個人,你開店面就要四個人才辦的到,你看差多少...
so...精華區店面絕對嚴重受到波及
網購就是打趴服飾用品,因此成衣廣場,飾品用品皮鞋街店面就垮了,但因為當時餐飲無法網購,所以餐飲業店面受衝擊量還沒很大,今天出了外送餐飲,其實就只是網購歷史從演而已,因此我們玩店面的其實一聽到外送,他還沒上路,我們就知道狀況了..XD
因此我最近都不是很推薦別人買店面玩店面,店面有潛在風險,除非你是玩觀光店面,畢竟觀光客不網購,觀光客外送的比率也很低,所以觀光店面有撐..!!
一般來講,雲端廚房是送到精華區店面販售,例如三民區工業地那邊,有星巴克,有7-11,忘了是哪一家連鎖餐飲業的雲端廚房,它們在那邊做基礎的大量生產,再送到精華區店面去做末端加工,再端上桌,但是基本上他還是需要精華區店面去做銷售,而今天就是用外送取代了他精華區店面這一塊的能量
https://www.ptt.cc/bbs/Gossiping/M.1571133975.A.DDA.html?fbclid=IwAR1sp83K50tvpHN-pUQH5_OoSyc1WK4XmTEZe6u6kv_eD0t_JBK3Sfqoo-A
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台南安平區真的很文青,舒服的環境還有迷人的街廓,樹屋離安平老街近,又有古堡區,開車5分鐘就到四草隧道,真的好喜歡,喜歡到這次還直接去賞屋😂
但這裡的房價也漲一波了,我看的透天電梯別墅,地坪34坪,5層樓,成交價大約2680萬🤣🤣🤣但我只是純欣賞啦,順便了解一下市場價格。台南的朋友們,你們推薦哪一區呢?
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但相對有電梯就有保養跟費用的問題
所以想問透天有電梯實用嗎?
畢竟透天也才頂多5樓
你也不會在2樓要去3樓搭電梯吧?
再來就是將來賣房子
有電梯的透天算有優勢嗎?
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