賣方 反悔 違約金的八卦，PTT、MOBILE01、YOUTUBE和Yahoo名人娛樂都在討論

一早就學到這麼重要的一課，感恩作者熱心分享。

買房詐騙集團交手實錄+破解之道

話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)

看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)

兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)

價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)

今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)

甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)

接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)

我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)

我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)

我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)

總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?

接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!

在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。

以上，請大家多多留意，提高警覺。
(圖文不符，圖為本人非常喜歡的建案之一)

買房詐騙集團交手實錄+破解之道

話說學員A意欲銷售房屋，在591刊登了自售訊息。某日來了位甲先生，說也不喜歡透過仲介買屋，非常臭屁地賣弄自己買過多間房屋，很有財力、經驗。
(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)

看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)

兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)

價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)

今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)

甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)

接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)

我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)

我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)

我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)

總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?

接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!

在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。

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【假買房真詐財】
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(提醒：這是非常合理的話術，大家都想省仲介費)

看屋後聲稱滿意，再隔幾日，偕同原本稱太太，後又稱女友，後又稱未婚妻之乙小姐看屋。
(提醒：是否是真的親密愛人，現場觀察應該可以感受出來，可惜帶看是學員A，我並未接觸甲、乙兩位，無從判斷。)

兩次看屋，甲先生即表達很有意願購買該屋，並多次在電話中探詢A的底價，像足真的買方。甲先生先以2400萬開始出價，最後加至2500萬底定，期間已經歷時一個多月，完全像足真的買方出價方式。

讓A納悶的是，這中間A打過去的電話、發過去LINE的訊息，甲先生永遠不會接聽或回LINE，只在出奇不意的時候，甲先生回電給A，以電話交談方式議定價格、洽談事項。
(提醒：這很可能是甲先生不想留下書面紀錄。)

價格談定，甲先生便邀雙方簽訂買賣契約，至於付款方式、房貸辦理、交屋條件等細節，一概聲稱簽約時在議定，並不斷強調自身財力雄厚，付現金買都可以，一貫強勢地要A不用擔心。

接著兩度約雙方及代書至民間公證人處簽訂買賣合約，卻都在成行前一天，因故(甲要出國或代書要開刀)取消延期，直至昨天晚上才又敲定今日上午確定簽約，時間又過月餘。
(提醒：我覺得這是高明的心理戰，”差點就要簽約成交了”的婉惜心態，讓賣方處於焦慮，最後真的簽約時，就容易被買方開的條件牽著鼻子走!)

今日上午至民間公證人處，由甲先生的代書準備簽約。
(提醒：民間公證人在此無奈的成為甲先生取信賣方的幫手，請記得，公證只是公證雙方確實有這樣的合意簽下買賣契約，但不能保證買賣雙方會確實履行合約，若有糾紛，一樣要打官司。)

甲先生聲稱房屋要登記乙小姐的名字，但乙小姐人沒到。
(提醒：這又是很合理的說詞，買女方的名字很正常，甚至會說要買朋友的名字，朋友財力、首購條件較優，貸款較容易；或是說自己名下房子太多間，貸款不易，且有稅費加重問題等等。都是非常符合邏輯的說法，反正就不會登記自己的名字。我認為這些就是人頭，準備打靶用的。)

接著甲先生提出訂金付10%價款，其餘90%價款10/25付清，理由是他板橋的房子剛賣掉，要到10/25拿到尾款才能付給A。A的所有權狀、證件、印鑑證明等今天就要交付給代書保管，確保我方不會把房子賣給其他人，但合約還是約定10月才會辦理過戶。
(提醒：這麼巧，也是先付10%，3個月後付90%，跟媒體報導完全一樣。東西都交給你了，你甚麼時候去過戶誰控制得住，騙肖嗎?)

我方認為這樣風險太高，不然等10/25再來簽約交易，甲先生堅持先付10%，合約照他說的走，若我方覺得有風險，他可以在買賣契約書中切結”逕付強制執行”來保障我方。X!○○XX!，以上是我內心戲，宜消音。
(提醒：所謂”逕付(或逕受)強制執行”，只是直接取得”執行名義”方便，省去打官司確認債權存在的麻煩而已，但仍然要走法院去做強制執行。強制執行效力很強沒錯，很多預告登記、限制登記等效力都在它之下，但當人頭沒有任何財產時，強制執行效力再強，也是枉然。)

我方提出買方用貸款方式繳付尾款及簽押本票做擔保，均遭甲先生拒絕，甲先生一再強調，”逕付強制執行”已對我方多有保障，而且他財力很好，習慣付現金。(那為何還要等10/25?)又迂迴地說自己房子太多，負債比太高，房貸不好辦。(登記乙小姐，與你財力何干?剛才不是才說習慣付現金?現在又有房貸?)

我的內心戲不斷上演標髒話的戲碼，但總不好當面吐槽甲先生。眼看買賣快將破局，甲先生做出某種程度讓步，聲明若我們堅持，他也是可以簽押本票給我們。其實簽本票也沒太大意義，登記人若脫產一樣枉然，考量諸多疑點及不正常的交易要求，最後，我方還是決定不簽約了。
(提醒：三十六計，走為上策。直接不賣，比任何後續的防堵措施都有效。此時若不堅持走人，在對方強勢的壓力，似乎很有效力的公證，合約上”逕付強制執行”的切結，押本票的讓步等等軟硬兼施之後，很多沒有經驗的賣方應該就簽約上當了。)

總結本案重點：
一、目標
1.詐騙集團都是從網路上挑選自售的屋主，利用屋主對買賣交易流程的不熟悉，容易操作得手。
2.屋主準備要賣的房子都是沒有設定抵押房貸的，這樣方便後續快速過戶、取得貸款、甚至轉賣等。

二、話術
1.出價都在行情甚至行情之上，抓住賣方賣高的心態。
2.態度上都非常囂張，虛張聲勢壓迫賣方。
3.用延期讓賣方煩躁，賣方失去耐心就容易得手。
4.用公證取得賣方信任，賣方就容易鬆懈失去戒心。
5.都找他人當登記人，永遠不會登記自己名下。
6.頭款永遠付很少，尾款永遠要過很久才付。

三、手法!手法!手法!←很重要!
以本案為例，假設2500萬簽約成交，甲先生付250萬頭款，然後馬上去辦過戶登記給乙小姐，完全不理會合約的承諾。因為A沒有設定抵押，完稅到權狀辦好，最快可能不用10天。
疑問：稅單下來不用通知A去繳土增稅嗎?
解答：詐騙集團直接幫A繳了!你覺得他們會省這點錢嗎?

接著乙小姐拿著權狀去找銀行貸款，銀行可能也是詐諞集團熟識的，甚至有內應。既便銀行不熟，剛買一間完全沒有設定抵押的房子，銀行也會對乙小姐能用現金買下2500萬的財力樂觀評估。於是乙小姐就貸到8成房貸，2000萬撥下來，領走，轉掉，脫產。然後乙小姐再把房子過戶登記還給A。
疑問：房貸沒有還完，設定沒有塗銷，怎能過戶?
解答：當然可以，你愛過給誰就過給誰，而且不用通知銀行。一般買賣，若是設定沒有塗銷，後一手絕對不會接受，但這過程中，A完全不知情，當然不會有意見。

前後不到二個月，這間房子從A→乙小姐→A，轉了一圈，房子又回到A的名下，只是多了一筆乙小姐名義的設定抵押。接著甲先生出面用任何理由表示不買了，250萬訂金給A沒收，此時甲先生若再演一齣裝可憐的戲碼，也許A心一軟，
就只沒收個200萬、150萬、100萬就好，甚至不沒收都有可能。

詐騙集團還是會花這筆成本給A沒收，讓A覺得簽個賣賣合約，二個月不到，買方反悔，白白就賺了250萬，佔到便宜了。就在A滿心歡喜的時候，甲先生交還權狀及所有證件資料給A，請注意，此時權狀上的屋主雖然還是A的名字，
但權狀字號，發狀日期都已經變成新的了，A會發現嗎?不會，因為A正沉浸在賺到違約金的喜悅當中。

接下來，乙小姐是絕對不會去繳房貸的，過不了幾個月，A的房子就會被銀行查封拍賣，當法院來查封拍賣時，或者A再將房屋轉售他人時，A才會發現，原來他的房子竟然已經被設定抵押了。
疑問：房貸是乙小姐借的，銀行怎麼可以查封拍賣A的房子?
解答：當然可以!銀行設定抵押權是針對這間房子，不是針對屋主，上過課的同學應該都有聽過。抵押權設定後，無論房子過戶幾次，過戶到誰的名下，只要房貸沒繳，銀行就可以行使抵押權查封拍賣這間房子，即便這筆錢根本不是現在這位屋主借的。

就這樣，A的房子平白無故2000萬的價值不見了。A要保住房子，就要繼續幫詐騙集團繳房貸(你會嘔死)，然後透過冗長的訴訟，還不一定要得回這筆錢。否則，房子若被法拍，拍定價就算有2500萬，銀行會先拿走2000萬，A只能拿回500萬，加上先前違約金250萬，A要賠掉1750萬。萬一拍定價只有2200萬，A就要虧超過2000萬了!

在這樣的過程中，有沒有做履約保證都已經不重要了，甚至詐騙集團會主動提起履約保證，讓你更加鬆懈。

四、自保
1.房子沒有房貸的屋主，要銷售時，乾脆去辦一個理財型房貸，讓房子謄本上有抵押權，平常不要動用就沒有利息，只有設定的費用而已。
2.當房子成交售出，趕快把所有額度全借出來，這時詐騙集團就算去銀行辦房貸，銀行也要先清償前順位，等於要先付你大部分款項，不會被詐騙集團拿了錢走人。
3.當你的房子有設定抵押，而且金額頗高，相信就不會成為詐騙集團覬覦的目標，沒有肉的案件，詐騙集團應該沒有興趣。
4.房屋買賣由買方付代書費，買方找代書無可厚非，賣方若沒有把握，還是請自己熟識的代書去關照一下，畢竟老練的代書經驗豐富，馬上能察覺有異。此次就多虧徐代書大力幫忙，才沒有發生憾事。

以上，請大家多多留意，提高警覺。
(圖文不符，圖為本人非常喜歡的建案之一)

141006中天 中視 賣方反悔不賣 房仲索賠服務費敗訴
影片網址→http://youtu.be/ci1qbmCp9AA

感謝記者 林昕潔、羅立芸、陳濡群，的採訪，關於這則新聞。

1.疑點重重，從頭到尾都說屋主反悔，但是買方呢？買方的態度究竟為何？為什麼也不出面簽約呢？顯然買方也反悔，買賣雙方彼此都沒有任何一方與仲介站在同一陣線上，那仲介方敗訴機率當然高啦！

2.大家注意到了嗎？底價5160萬就可含服務費，結果仲介找到了一個買家可以多出10萬元！？意思就是，屋主極有可能覺得賣太便宜了，不然怎麼可能仲介幫我找到一個願意付「超%」價格的買方？而上法院後，買方也知道原來他是可以不用出那個高的價錢的就可以買到的，因此也覺得房仲可能不老實，於是法官自然幫消費者辯護囉！

3.叫「霸王條款」顯然是故意貼標籤，抹黑房仲業，我們帶客人看房子、擺板子宣傳、印製傳單、派報等等，這些都是要花錢、花時間、花人力的！所以，一旦達到屋主要賣的價格，理所當然買賣就已成立！只差「約時間簽約」而已。

4.如果以後價格真的出到屋主的底價，而屋主還是可以反悔沒有任何違約金的話，那就天下大亂了，以後投資客想「試水溫」，先賣1000萬，客戶出到，就反悔不賣，改賣1200萬，然後客戶出價到達，再反悔改賣1500萬，這樣不就瘋掉了？所以這個真實案例，顯然我們都沒有看到全貌，不可以說「反悔需付違約金」條款失效。

以下是新聞報導……↓

【中天晚間-林昕潔】
記者 林昕潔：我心目中真正的房屋底價已經寫在這張我跟房仲秘密簽訂的合約書裡頭，但如果有買方出價已經達到了我的底價，我卻突然不想賣了，我該怎麼辦呢？

就是這份定型化契約，上面寫著「買方出價已達委託價格的話，契約就視為『有效成立』」而如果賣方違約，就要加倍返還買方已付的訂金之外，還要依規定付給房仲4%做為違約金，被稱為房仲界的「霸王條款」。

但這回真實案例就發生在新北市，一名賣家委託房仲銷售房子和停車位，地價是5160萬，房仲業者找到高姓買家願意出5170萬元購買，比底價高出了10萬元，甚至高姓買家已經付給房仲150萬的斡旋金，跟屋主約好要見面簽約，但沒想到屋主反悔不願意賣，交易破局。

房仲業者 陳泰源 表示：那如果今天買方其實也反悔不買了呢？站在法官的立場他當然會覺得說，屋主都反悔不賣了，買方其實也反悔不買了，買賣雙方彼此都沒損失了，那你仲介損失什麼？

一般來說，買方會先出斡旋金來談價格，如過價格符合屋主的期待，雙方交易成功，斡旋金就會自動轉為訂金，但如果屋主反悔，不僅得退回買方的斡旋金，還得加倍償還之外，甚至得多付4%的服務費給房仲，這讓法院覺得不合理，引用民法的誠實信用原則，認為房仲業者本來就有價格資訊的優勢，不能用定型化契約來剝奪賣方賣屋的最後決定權。而這項法院的新見解，也為房地產市場，丟下了震撼彈。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/artic...

111129年代房市慘澹房仲苦撐門可羅雀盼復甦
影片網址→http://youtu.be/Yd2zs26Ak_4

感謝記者陳瀲文的報導，不過還是要再次說明，其實「斡旋金」跟「要約書」的法律效益是相同的，所以，一旦用要約書出價，假設屋主同意價格了，而買方卻臨時反悔，依舊要付違約金唷~~

整天電話響不停，買方的詢問電話接到手軟，三個月前房市夯到爆，怎會想到三個月後......↓

路上行人理都不理，房仲人員在街角豎起賣房子的立牌，癡癡等著客戶上門接洽買賣，短短三個月，房仲業的景氣"一秒入冬"。

房仲業者陳泰源表示：這急凍的狀態剛好搭配這一路股災，比較悲觀的氛圍之下，買方，不論是房地產的投資者，或者真的自住客，他們反而是手握了很多現金，可是卻不敢進場。

四年前房市嚴重低迷，全台房仲店面倒了300間，現在又出現了房市冷卻的跡象，過去買方搶著付斡旋金展現誠意，就是怕買不到中意的房子，不過從今年八月份開始，買賣兩方的角力，卻回到買方市場才是主導者。

握有現金的買方不見得要掏錢下斡旋，賣方反而得妥協，已從原本的"斡旋金"改立"要約書"。雙方約定價格買賣，雖然法律效益相同，賣方看不到現金，還是得硬著頭皮交易。

房仲業者陳泰源表示：在過去因為是"賣方"市場，所以我們會看到很多的斡旋金，但是在現在是"買方"市場的情況之下，現在變成說你光是要買方出價，人家光是考慮可能就要超過一個禮拜，甚至半個月、甚至更久，那一旦出價可能價格也不是那麼漂亮，然後還只寫"白紙黑字"的要約書而已。

業者透露，以往總價1000萬的房子，斡旋金至少要10萬，但現在要約書取代斡旋金，買方現在連現金都還先不用出就能喊價。

總統大選即將到來，加上歐債風暴，整條街有8家房仲公司卻連一個客人都沒有，完全是門可羅雀，房市哪時才能復甦，房仲只能苦苦等待。

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/45486810