美國房產查詢的八卦，MOBILE01和Yahoo名人娛樂都在討論

嘉瑜質詢主計總處、審計部重點如下:

一、貧富差距七年來最大
主計長稱相對平均

今年8月主計總處公布108年家庭收支調查報告，其中台灣貧富差距竟是7年來最大，而我們的主計長在媒體採訪時表示台灣貧富差距跟日、韓等國相比，是較為平均的，並指出我國前１％高所得者佔全國總所得比為10.68％，而這數據係引自全球不均度資料庫(World Inequality Database，簡稱 WID)，由各國學者以本國財稅資料推算後建置。

但嘉瑜質疑這項目引據的台灣資料數據過時，實際去查詢後發現，各國最新數據更新狀況不一，台灣的資料停留在2013年、日本2010年、新加坡2014年、南韓2016年，美國2017年等，主計長每每受訪卻引述基期根本不同的數據，指稱我國貧富差距情形與各國相比不嚴重。
嘉瑜認為其實並非如主計長所說，與其他國家相比較平均!

二、財富分配不均 有無房產成關鍵

學者指出2017年我國高所得者所得佔比為「11.29%」，且該數據呈現走升趨勢，而造成所得分配惡化情形的主因，就在於【房地產】。不僅如此，富人與窮人的所得來源也大不相同，愈窮的人，薪資所得占比愈高；反觀愈有錢的人，財富來源幾乎都是股利所得、土地增值等資本收益，原因就在於賦稅制度不公導致富人偏好投資房地產，例如土增稅、地價稅分別採土地公告現值及公告地價，但兩者皆遭到低估，使得政府能課到的稅較少，且富人囤房成本低，房地產商品化情形日益嚴重。
以上因素再再顯示，所得來源差異、稅制不公等問題，皆是導致高房價的原因。

三、低薪、高房價 年輕人嘆看不見未來

依照主計總處108年家庭收支調查報告，台灣薪資中位數為4.1萬元；若將主計總處公布的2018年台北市房租相關的消費性支出一併納入檢視，台北市的月平均租屋相關支出約25,889元，一般的民眾如果在外租屋，根本無法買房!在這種情況下，一般民眾的薪資花在租房、水電等支出後，所剩無幾，嘉瑜想問主計總處，要如何以相關統計數據基礎上，反映低薪、高房價的真實狀況?

再從世代間差異觀察，也可發現70、80年代出生的人，所面臨的薪資水準、購屋壓力也是逐年升高，嘉瑜認為主計總處作為統計國人各項指標的機關，不能空有數據資料，但卻無法真實呈現社會的困境，如低薪、高房價、貧富差距等問題。
嘉瑜呼籲主計總處、主計長應重新檢視現在的統計模式呈現，是否真的能讓民眾有感!

四、2019年台灣房價狂飆，審部打房成效追蹤有在做?

審計部2011年早就在追蹤打房成效，而2019年各地房價指數早已呈現狂飆趨勢，審計部有無對不動產稅制，如囤房稅、房屋稅、地價稅合一等問題，進行成效評估追蹤？過往財政部在對不動產稅制的改革，都只聞樓梯響，嘉瑜呼籲審計部須盡早針對不動產稅制進行具體成效評估，不應坐視不管，放任房價高漲。

再者，107年審計部決算審核報告中提到：內政部推動社會住宅政策，雖已逐步提供弱勢民眾居住協助，但仍對地方政府人力不足且相關制度規章尚未健全完備等情事，提出人力、督促落實執行、包租代管、研議租金補貼分級制度等五大建議。

但至今租金補貼分級制度，內政部迄今也都未推出，人力也未補足，嘉瑜質疑審計部有沒有去追蹤內政部有無改善？審計部有實質有效的作為嗎?

嘉瑜呼籲審計部要硬起來，督促各部會對於各政策執行，盡速具體落實，並後續追蹤各部會的執行成效。

https://m.youtube.com/watch?feature=youtu.be&v=lZbnTvrL6zM

我們的日本（沖繩）買屋攻略第一篇： 看房子及注意事項

💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能，用電話讀出全篇文章. 💥💥

💁🏻‍♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻‍♀️

因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述

🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣，我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬

ACTION!

繼我們的日本移民故事後（http://www.oki-family.com/2019immigration03/） ，我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程！日本買房子需要注意的事項，市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤，需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。

仍然是那一句，我們沒有地產中介介紹，大部份資料也是網上公開。善用 Google。

命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學，可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波，沒有固定居所。

Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 （三次屬於沖繩）.... 這個紀錄應該不易打破。

為什麼我們又要搬屋？ 因為，終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽（對！兩個都是）在沖繩置業了！（注：今次不是說購買日本墳墓過程🧟！https://www.oki-family.com/cemetery/）我們離開沖繩新都心，搬到另外一個區，在Outlet mall 附近的豐見城市。

我們一直想盡快取得日本永住，是因為我們沒有足夠資金購買房產，只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住，那麼就只能用公司名義購買，而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年，所以難度比較高（如果你有大量資產當然是另一回事）。

在買樓過程中，媽媽秉承一貫作風，做了大量功課📚，儘量理解所有選擇，包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居，只用了兩個月左右，和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 （由決定直至踏足沖繩，共兩個多月），這些人生重大決定，往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課（包括晚上開夜車）。

我們會用幾篇（暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇：購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇：成功交易後至搬入新居的準備，需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ ）
三篇：新屋和鄰居 (情人節之前)

💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買，歡迎您私詢問我們問題，我們將盡力回答

銀行貸款過程未必適合每一位讀者，但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業，又或者準備搬過來日本居住，本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響，市場價值，搬家前後的事情。

2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜，但回報也很低，感覺和其他日本城市一樣，沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售，需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)

2018 年開始萌生購買物業的念頭，很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現，豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人，價錢非常便宜，一塊約330-350平方米的地，地價只是2000多萬日幣，建築費也是2000多萬左右。

但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是，那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子；只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產，一般銀行只會貸款給永住者，所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。（真的是望住一隻門🚪嘆氣！）

那時候便下定決心，盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地，是希望取得貸款資格！(是的... 我們沒有大志...🤷🏻‍♀️)

2019年，成功取得永住權！我們未忘初衷，開始往置業方向進發！

首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核，看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要！是令我們成功購買的一個重要元素！）找到物業後，貸款機構會作出最後審批，根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例， 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大，我們下一篇再說。

媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費，怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷

這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣，未來轉手可能有困難。

在沖繩睇樓（看房），有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統，但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售，其他的仲介沒有資料！如果那個仲介沒有把資料公開在網上，就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少，就當作自己沒緣分遇到就算了，不太影響。（但可以估計得到，因為是熱門物業，不用公開放售）然後也有一些地產仲介，不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓，需要先向不同區域的地產公司打聲招呼，留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。

我們新舊樓也有看，主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心，生活機能完善，而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村，因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部？不是我們不想，是因為價錢超出我們預算.

我們發現，新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓，價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱，沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌， 一年內跌幅甚至達40%！ 我們不相信會下的那麼急，但樓市好像真的走下坡中。2018年，在市中心地段看海的樓盤，基本上因為內部認購，還未正式推出市面已經差不多售完。
今年，有一個新樓盤，價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽，才能認購。我們因為因為發現了現在的物業，放棄了抽獎。

地產經紀居然不停聯絡我們，叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人，比較有購買力......但可見，市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心，不要胡亂聽說地產經紀介紹。

在日本，樓價分開兩部份。

第一部份為地價. ➡地價有機會上升，
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌，甚至成為負擔！

銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物： 35年，
水泥建築物：65年。

超過這些年份，建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買，銀行只會最多給你10年貸款期。換言之，買家如果現金不夠，便會有貸款困難。可能和中國傳統，颱風有關，沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。

那麼地價？ 很抱歉，縱使沖繩的物業升幅是全日本最高，已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇，所以很多物業價值仍然是會下跌。

當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.

沖繩現在的新樓宇，開售價跟2014-2016年比較，有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響，東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓，應該不大可能。

順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩，極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區，比大阪東京近郊還要貴。

日本的大廈，需要繳付修繕費，作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高，我們遇過最誇張的，每個月修繕費7-8萬円！

這個價錢不包括管理費、物業稅！換言之業主的每個月成本不計算樓價，成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分，所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費，這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸

物業價值評估，需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高，銀行貸款越少，潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅，不一定會減少，什麼時候政府會持續減稅？？😑

所以常常聽到，日本人把樓宇和土地一起送出給＂有心人＂，因為沒有價值，但是仍然要繳納稅項，負擔很大。

➡2015年日本中央政府甚至通過法例，容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 （空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。

熱門地段，等收購？這模式在日本比較困難，因為日本非常保護租客，很難請他們離開，變相收購成本非常高！（所以樓宇如果有租約，轉售價錢可能反而比較低）此消彼長的情況下，舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人，因為外國人對這些認識比較少，便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇，但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。

回到我們的故事，我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後，決定把目標改為一戶建（獨立屋）🏡。

日本土地業權有很多種，比較常見的是：租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約，主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜，我們也沒有完全掌握，不會在這裏敘述太多。

簡單來說，如果是舊合約的租地權，建築物擁有者才是真正話事人（😲你沒有看錯，建築物擁有者，比土地擁有者更受保障）。

只要建築物一日不拆卸、一直存在，土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況，建築物擁有人願意拆卸，但是因為市政條例，例如和路邊距離不夠，不能夠拆卸。

這些物業比較便宜，但是因為很多人有所顧忌（主要是不能把「土地」留給子孫，因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。）流通力也比較低，銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜，我們看過1～2間後也放棄租地這個選擇。

我們在美國村找到一家新築，建築物是根據民宿條例興建，除了自住，將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。

因為沖繩樓盤很少，所以隔天就打電話去說要買，要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建，所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需（主要是超多洗手盆，非常嚇人！），讓本來已經很小的面積，更見狹窄。本來催眠自己，想著跟好幾家美國學校靠近，覺得還可以。在實地看了3次，經過一番掙扎，推遲簽約日期後，我們還是決定取消（Sorry仲介），再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲，嫲嫲不停說風水很差，開門對着廁所，殺氣很大！可惜兩人經過一番討論之後，媽媽成功為媽媽洗腦！（爸爸已經有40年的免疫💉，大部份時間也是我行我素）

決定放棄美國村後，我們把目光再次擴充，無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建，而且是新築。那天剛剛好是開放日，馬上舉家南下。

地區不用說，我們非常喜歡。兩層一戶建，對於媽媽這一些老人家會有少量不滿，但是每一間房間也很光猛，每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』，這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表，完全顛覆了我們的認知，殺了一個措手不及... 下篇再續。

2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/

日本政府有一個網站甚至有英文版！（https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價，由業主主動填寫，所以只供參考。

沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心)，宜野灣，美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高，但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房，光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴，但這個社區的人又不算太有錢？ 為什麼？ 我們未來文章會提及這一種因由。

伸延閱讀：我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/

伸延閱讀：日本移居攻略 番外篇：常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/

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謠言永遠不嫌多，不要再被當白癡還自以為覺醒啦！

網路謠言破解：馬唯中住10億豪宅？不過是出租公寓....

今天看到這篇文章說馬唯中在美國住十億豪宅……要馬英九出來面對，我笑了。
http://ppt.cc/XAxL

簡單看了一下，錯誤百出，造謠也不先打草稿。
破解開始！


錯誤1：
「一間臥室，基礎價格為$3600美元。12個月=43200元和它的1296,000新台幣為1年。不包括第一個和最後一個月的租金。加保安費（1個月租金）
這是只租！ 1間臥室...」竟然說一間臥室一個月$3600美元，一年要近一百三十萬台幣？
正解1：
「上面明明寫的是一整套房（condo）：二臥一衛。」(by文章下方看不下去的網友蔡自富)
「租金3600的condo在紐約是很普通的小公寓 zillow上查了 附近的1B很多1M （台幣3000萬）都不到若在紐約的白領階級 年收入約十幾萬美 有一兩間很正常」(by文章下方的網友邱舜評)
事實上，不是一個臥室要$3600美元，是一整間二臥一衛的套房，這個價格在當地非常普通。(見本文下方至該地租房網站http://www.pcvstliving.com/查詢的資料)

錯誤2：
「該地房價：33.3 million us dars.... 代誌大條了 33.3 million usdollars = 新台幣10億。」藉此認為馬唯中住在十億台幣豪宅，完全憑空捏造的錯誤。

正解2：
「從＄3600開始一路彭風到33M...這種月租＄3600的房子怎麼可能賣得到33M？你會花了3300萬美元買房子然後只租＄3600？」(by文章下方看不下去的網友蔡自富)

我也搜尋了一下這個社區的資料，找到一篇新聞提到這個社區的業主組成以及房產價格的線索：「史岱文森租戶「大意外」 約未滿 竟漲租
編譯中心綜合紐約7日電February8, 2013」網址：http://ppt.cc/NiWx

內文提到：
「東城這個公寓群的1萬1200個單位……2006年，房地產巨擘史拜爾房產公司 (Tishman SpeyerProperties LP)代表一組投資者，以創紀錄的54億元，收購擁有56棟大廈的這兩個公寓集中地。」
有了房子單位數量和收購價格的線索後，我們將54億(美金)除以11200=$482142(美金)，約略等於1500萬台幣。好，就算過了八年給你漲一倍好了，也才三千萬台幣，何來十億豪宅？

錯誤3：「還有一種可能，那就是：651 E 14th St New York, NY 10009 確實是出租公寓，但LesleyWeichung Ma卻是該出租公寓的所有權人，亦即可能是包租婆。」
更扯了…說馬唯中不只是房客，是十億豪宅的房東。
正解3：
我託住在美國的友人到美國紐約市財政局城市登記處尋找相關的資料(這系統還需要到當地政府機關註冊才能用…大概是為了保護市民個人隱私吧。)，用該文章中宣稱馬唯中所住的地址尋找：
This is the OFFICIAL LINK to all property records of the 5 boroughs, includingManhattan:
https://a836-acris.nyc.gov/DS/DocumentSearch/Index

This is the information of PeterCooper Village/ Stuyvesant Town where Lesley once rented.
(這裡是關於馬唯中曾經承租過的Peter Cooper Village/Stuyvesant Town相關資訊)

我們用馬唯中的名字去搜尋：
-If you search by "PARTYNAME" and enter "Lesley Ma".
-There are no results for"Lesley Ma" or "Kelly Ma".
沒結果。

當我們鍵入該文章內宣稱馬唯中所住的地址：
- If you search by "PARCELINDENTIFIER," enter "Manhattan" for Borough, "0972"for Block and "0001" for Lot.
- Every piece of property in New YorkCity is assigned a block and lot number. This is the block and lot number forPeter Cooper Village/Stuyvesant Town.
是屬於Peter CooperVillage/Stuyvesant Town這個社區。

- You will find no individual ownershiprecords, meaning the buildings are owned by companies/corporations, and allunits are rented out.(你無法找到任何個人產權擁有者的記錄，這意謂著這些建物都是用於出租用途。)

綜合以上資訊，可以證明當地建物都是出租用套房，沒有任何個人產權者。

另外，我也進一步搜尋了這個社區有關的資訊：

Link to Peter CooperVillage/Stuyvesant Town:
http://www.pcvstliving.com/

最低租賃價格是$2000美金到最高$6100美金，是這個社區的的行情。看來馬唯中租$3600還算中間偏低呢。

查了查維基大神關於這個社區更多的介紹:
http://en.wikipedia.org/…/Stuyvesant_Town%E2%80%93Peter_Coo…
看得出來這是個普遍出租的社區啊！

要造謠，請先做好功課，不然只是為反而反，丟臉而已！！！

美國駐港總領事館出售總領事官邸等房地產，原本已經由恆隆地產以25億港元投得，但交易要告吹，港府表示「嚴格依照中央就美駐華使領館處置房地產規定行事」。這法源可以追溯至《基本法》第13條，也就是和香港特區有關的外交事務，由中央人民政府負責。背後反映甚麼？對一般人又有甚麼啟示？

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