前陣子就開始看到一些覺青,不對是廢青,這些廢青說產地又沒受到什麼影響,菜價高漲,這就是換掉吳音寧的下場。
這些人可能是活在平行時空吧?我這兩週都在南部,也會去西螺,西螺好幾個合作社交不出菜,被那些通路罰款難道都是假的嗎?北部沒有下雨不代表中南部沒有下雨好嗎?
最近開始有颱風的影響,但從八月中旬在菜區就因為高溫跟雨的交替影響供應越來越少開始漲價,以小白菜為例,8/13的行口價大概在17左右,8/16就到42,而現在還在70幾,為什麼?
因為批發菜價有一個秘密,
就是供應量多的時候很便宜,供應量一直不足的越來越貴。
你自己到西螺、二崙、崙背這些菜區看就知道了,有沒有菜很清楚嘛。
現在菜價那麼高,你是農民有菜你不收嗎?要放著等菜價跌嗎?那交易量為什麼出不來?
很簡單嘛,沒有量阿,以大家愛吃的初秋高麗菜為例,要維持價格的穩定北農一天交易量就必須在200噸左右,結果整個八月到現在只有一天超過100噸,今天更慘只剩下40噸,那菜價怎麼會低?後續的供應量在走跌的話,那菜價怎麼會往下?
對廢青而言,大概連什麼是初秋、什麼是228、什麼是226都不知道,就可以跟人家侃侃而談的大講高麗菜。
批發價如果就1公斤50元,一顆4斤重2.4公斤零售的高麗菜賣200真的算貴嗎?人家成本就120元了,難道高麗菜會從批發市場自己飛到菜攤嗎?
高麗菜是去年大選期間的六倍價格,什麼叫大選期間,我們來看看去年8月1號到11月24號初秋的價格,從823那場大雨價格就衝起來,平均在1公斤在40元左右,零售一顆150元左右,難道現在高麗菜一顆900元嗎?哪來的六倍?如果要用接近選舉的時候一顆30元來看,那時候是11月底耶,你拿夏天的菜價跟冬天菜價比,這不是無知就是有鬼,要比當然拿夏天來比嘛,今年價格的確比去年高,那是去年低的太異常,但真的有零售六倍嗎?你在市場看過一顆900的高麗菜嗎?
夏季高麗菜價本來就會上漲,供應量長期減少,不上漲才奇怪吧?
我整理了近六年1月1號~8月25號的北農批發菜價,
103年約5月14日開始上漲
104年約5月14日開始上漲
105年約6月26日開始上漲
106年約5月28日開始上漲
107年約8月14日開始上漲
108年約6月05日開始上漲
做菜的都知道,去年是非常悲慘的一年,去年做菜的專業菜農沒陪個五十萬大概代表規模不夠,用菜價這麼慘的一年來當基準年,菜價要這樣才叫正常,這不是說明要農民都去死嗎?
要捧吳音寧是沒差,但要有一點良知,換掉吳音寧的是誰?是民進黨,只有民進黨才能換吳音寧,吳音寧換掉之後總經理是誰?是廢青口中萬惡的張家同路人嗎?
很抱歉不是耶,我抓北農官網的資料給你看,北農的總經理叫做翁震炘,是一名公務人員,以前是農委會農業金融局副局長、農委會農糧署主任秘書、作物生產組組長、農業資材組組長、科長、視察、技士。
是一名從基層一路做起來的公務人員,你說他沒有專業嗎?我是認為他當然有足夠的專業,比起吳音寧這種農運作家,他在農產運銷的專業當然比吳音寧高。
從翁副局長上任之後,這段時間,我也沒有在社廠聽到有人在罵他,對他的評價都是肯定的,做不好自然就會有聲音,做的好當然會有肯定,這些廢青平常連菜市場都不太去了,更不要說去田裡面,去批發市場,然後菜價一高就每個都變成農產運銷大師,我只能顆顆笑了。
吳音寧年薪約250萬,那是相關規定,她的問題在人家覺得不值得高薪實習生,他在議會那個我薪水不是250萬,結果問他是不是248萬,回答是的那個橋段,都是他自己的表現,難道是大家壓著他幹蠢事嗎?
沒有能力就算了,沒有專業道德這點更糟,去年北農的改建案,市府有一個版本,這是市府花了1700萬委託的規劃的成果,吳音寧也拿出了一個版本,一開始還說委託台大城鄉所做的,後來自己也承認了是拿1700萬版本的規劃圖,拿給人家再修正的結果,不要說細部的根本沒算,你把廠商的成果偷偷拿出去給別人再製一個版本,這是一個公司經營者該做的事嗎?
最後我們來看監察委員的調查:
https://www.cy.gov.tw/sp.asp…
北農性質上為公用事業,農委會及臺北市政府合併持有北農45.52%股權,且具有監督責任,北農非得以一般民營公司視之。依北農會計制度所列會計項目,凡推廣蔬菜水果、農特產品贈送樣品等得報支業務推廣費;接待各界有關人士、產地農民及有關業務應酬餽贈等得報支公共關係費。然北農的業務推廣費及公共關係費報支作業,對於採購流程及餽贈對象、數量、額度、使用範圍、限制等,均欠缺明確規範。過去業務推廣費的支用明細多有記載「贈貴賓禮盒」等,其中106年11月30日11萬8,800元花費,經會計師抽核發現係購買威士忌贈送貴賓,非屬農特產品,難以判定與業務推廣有關;另107年3月31日以公共關係費9萬6,970元補助溪州鄉購買春酒摸彩禮品,亦難認與公司業務有關,支用顯流於浮濫。
吳音寧就任北農總經理,3月31日以公共關係費9萬6,970元補助溪州鄉購買春酒摸彩禮品,溪州鄉鄉長是他表哥,溪州鄉也跟公司沒有往來,拿錢補貼買春酒的錢耶!
別人做這種事,就是結黨營私,
吳音寧做這種事,就是台灣價值。
這種雙重標準,才是最令人覺得噁心的事。
PS. 我講話都是有證據,真材實料附資料,不是跟廢青一樣只憑感覺。
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過4萬的網紅邱愛莉House123,也在其Youtube影片中提到,你第一次買房嗎?你是 #首購族 嗎? 總是有很多疑問,google爬文總是找不到你的答案 今天來回答大家留言的問題~ 今天在YT等待的朋友們,真的很抱歉 我們設置有問題,導致Youtube上無法直播!! 下次我們會再確認設備的部分 造成不便,深感抱歉!!😭😭😭 00:00 開場 00:35 1.自...
總太建案評價 在 貝殼放大 Backer-Founder Facebook 八卦
【來自貝殼放大執行長 #林大涵 的一封信】
我的朋友們,和曾經參與過群眾集資的你,
請借我三分鐘分享這幾年來我們碰到的挑戰,
以及一件重要的事情。
--
#你相信群眾集資嗎
「寫寫文案就能割大批韭菜,佩服佩服。」
「噢,眾籌(集資)就是在圈錢,沒什麼道德可言。」
「做眾籌還能被選進名單裡?你不簡單哪。」
「這行業遲早會被整改的,早點做別的,別投入太深。」
2016 年,跟安婷一起參加富比世名單在新加坡的發布會時,英文不好的我一直躲在她背後,好不容易在頒獎會場滿滿的菁英裡找到一群操中文的獲獎者,進去自我介紹完,得到的回應讓人除了錯愕,還是傻眼。
「原來集資產業在台灣以外的中文圈是這樣被評價的。」
「幸好,在台灣的人不會這麼想。」
幾年過去,即使優質的專案一點都沒有變少,
但對於集資,輿論的風向悄悄改變了。
不論在論壇或社群網站,一看到集資相關的文章,
下方很快就會出現許多嘲諷和不看好的尖刻評語。
作為最早投入也投注最多資源的產業從業者,看了的確非常受傷,但遺憾的是,這些負評和冷言冷語,還真的不是沒有根據。
⚠ 淘寶貨變成了平台的主旋律 ⚠
2020 年,集資平台上的原創專案正式被非原創超車,
超過一半的金額來自於進口、代理和貼牌產品。
⚠ 假限時限量變成被鼓勵的SOP ⚠
明知有假卻宣傳的規格、不斷加開的假限量、
喊了最後倒數後又「好評延長」,提案者被鼓勵無所不用其極。
⚠ 發生爭議卻被放生求助無門 ⚠
延遲出貨、品質爭議、贊助爭議屢屢登上媒體
提案者神隱、業者消極處理,非得要走上法庭才有人理你。
進口好產品,沒有錯。
認真的行銷,沒有錯。
集資有不確定性,很難一切照預定實現,沒有錯,
如果一切都「沒有錯」,那又是因為誰、因為什麼原因,
讓理應充滿正向期待的群眾集資,
變成了看似爭議滿滿又不負責任的吸金產業?
我們還能相信群眾集資嗎?我們能怎麼做?
--
#比起用自己的標準要求別人不如用自己的行為改變他們
七年前,在 flyingV 任職的最後幾個月,達到工作量的最高峰。
同時間三十個案子在線上、以及差不多同樣數量將上架和待結案的專案。
看到許多很棒的專案創意,
但自己卻沒有足夠的時間協助專案好好的推進,
是當時最痛苦的事情。
雖然有向公司提出建立「顧問部門」的提案,
但在離開前都沒能實現。
沒來得及實現的想法,很快就有了機會,在許多貴人的協助和支持下,貝殼放大終於成立了。
一群由平台和相關行業出身,對群眾集資有著高度期待的年輕人,選擇了不同於平台的另一條路,把時間、知識、專業投入在精緻而負責的完成每個群眾集資專案裡。
七年來,貝殼放大參與的案子只佔了台灣總量的十分之一,累積的總金額卻有將近一半。
執行過的專案不是沒有遲到,但沒有不到的回饋,不是沒有瑕疵,但沒有被忽視的爭議。
感覺起來蠻不錯的,不是嗎?
這個超出市場平均五倍的成果,卻可以說是理所當然。
幾乎所有貝殼放大參與的專案,都花上了從前在平台時期工作時絕對無法想像動輒數百上千小時的奢侈人力。
評估國內或海外市場、從頭開始梳理客群與邏輯、製作內容素材影片網站、宣傳推廣策略擬定和執行、到後續的客服與履約跟進等等,我們盡力把每一個專案當成自己的作品來經營,絕大多數時候也收獲了彼此都滿意的成績。
從創立到現在,「集資顧問」這個產業曾經稀缺的角色,如今已經開始有了許多不同的選擇。彼此專長領域各有不同、執行專案風格各異,但我相信,僅以顧問角色來看,貝殼放大無庸置疑的是最全面、最專業、能同時以高道德標準行事又能達成商業目的的最好選擇。
為了繼續透過群眾的力量,讓有價值的事物得到更好的機會,我們更進一步的與文策院共同成立創投(天使放大)、整合行銷(加貝)、貿易進出口公司(海龜),也即將在下半年開始開展實體店面,繼續打通整個產業鏈乃至於產業圈。
我們一直努力,希望能尋找既務實又聰明的方式改變這個日漸複雜的產業與市場。但,三年來不論是公開或私下的倡議停止不當的宣傳行為、鼓勵提高篩選基準和後續處理的積極性、又或自己發動具體案例示範沒有道德負擔的行銷方式,在遲遲沒有得到平台方的認同、響應下,成果坦白說都相當有限。
我們所看到的狀況,一天一天日益增長,
我們所身處的產業,正面臨關鍵的叉路。
於是,今年年初,我們決定要成立新的集資平台,
並在第一季開始邀請了近百組優質提案者,舉辦閉門說明會分享平台成立的初衷、理念和核心機制,希望用務實的方法,獎勵做好事的人、解決既有的難題,實現理想的目標。
--
#因為我幸所以我信
投入群眾集資近十年,就像一場夢。
熱血紛擾彷彿還在昨天,回頭一看已經走的這麼遠。
火箭的阿伯,當上了國家太空中心主任;
手機隨身碟,被蘋果高層譽為台灣之光;
獸醫的鮮乳,變成了最被信賴的乳品牌;
南澳的茶樹,落地五年後終於成熟長大。
中文的字型,迎來前所未有的開發盛況;
台製工具機,成為全球創客的第一選擇;
網路脫口秀,北流錄影票能被瞬間秒殺;
齊導的理念,在淡水的紀念館靜靜傳達。
月釀杯的誕生解放了台灣法規、
紀錄片透過集資宣傳成為了常識、
教科書要有美感變成出版社的標配、
瑞莎有了群眾支持完成了韻律體操場館、
掃海機器人的概念被上市櫃公司支持肯定、
臺灣吧的角色甚至成為大型建案的主要號召。
從台灣到國際,
從在土耳其興建中心到在尼泊爾種植教育,
群眾力量不只支持在地許多夢想,
也真正實踐了國民外交的定義。
從科技到設計,
環保概念商品、大型家具再到遊戲出版品,
學生的作品除了得到第一桶金,
更變成了各個通路上暢銷的商品。
那些被認為很難實現的事,
如今以更好的方式一一實現了。
數以千計的專案、幾十億的累積金額、上百萬的贊助人。
有幸能參與其中的半數以上,是何等幸運。
我衷心希望,在這個領域裡努力的夥伴能把這樣的幸運和滿足帶給更多人,而不只是把自己的資產建立在外部的成本上。
說明會上,遇見了許多提案者,聽到了許多感動的回應,知道產業很多的問題跟狀況,其實其來有因。
一直以來的堅持,是有意義的,
一直以來的行為,是被看見的。
幸好我們沒有改變過,
幸好我們決定要改變。
--
#往對的路走就不怕人多
昨天深夜很多朋友敲我,告訴我:
「有平台搶先發佈了你們提倡的計畫、主張是全台首發。」
「你們的優質提結案制度被抄走了,這樣不會太委屈嗎?」
不算太委屈,因為這證明了這些行動終於產生的影響,如果我們不推出平台,這些事情很有可能都不會發生。
制度沒有專利,更多人做也不是件壞事。無論如何,都非常高興嘖嘖跟進了這個艱難的決定。
我們彼此心中都很清楚,這些問題的起源和改變的契機是因為什麼原因開始的。而要扭轉過往選擇種下的因,還需要更長的時間證明。
九年前,我參與的第一個集資平台就要成立。
九年後的今天,貝殼放大即將成立一個新的集資平台。
除了針對優質的提案結案當然的獎勵外、這個產業還能做的事情有很多,從機制、認證、服務到前後台工具等等,我們已經準備好了,敬請期待。
歡迎繼續跟進每一項我們想改變的事情,
也鼓勵 flyingV 和所有從業者一起加入。
期待從此之後,這個產業比拚的將不再是下限,
而是比誰能帶領大家往更好的方向前進。
而我們會一如既往的願意比別人走得更快一點。
https://landing.wabay.tw/
謝謝看到這裡的你,希望你也跟我們一樣對未來的日子充滿熱情。
期待你能把這段話分享給同樣對群眾集資仍然有所期待的朋友們。
#挖貝
#貝殼放大
#群眾集資
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總太建案評價 在 鬼才阿水Awater Facebook 八卦
品牌的底蘊與外顯的視覺價值
小米為中國一家從事智慧型硬體與電子產品研發,智慧型家居等商品的企業,在2018年以「小米集團」在香港掛牌上市,也是繼蘋果、三星、華為後第四間擁有手機晶片自研能力的手機公司,在剛結束的春季產品發表會上,推出許多新品與介紹,同時也宣布更新品牌LOGO,特別找來國際知名日級設計大師 - 原研哉,花了近三年的時間終於發表,但表面上只是方變圓的視覺設計,加上據傳聞設計費高達兩百萬人民幣,也引起了許多人的關注與討論。
小米集團董事長雷軍受訪時表示:「新logo,不只是外型的改變,更是內在精神的升級,並融入東方哲學的思考。」
這次的事件在設計圈與普羅大眾卻擁有截然不同的看法。
以我自己詢問設計圈的前輩羊麥克,他認為這次的更動,核心賣的並不是單純的設計,而是「原研哉」這三個字,好的設計人人都能看懂,而普通人看不懂卻又很貴,這是在宮廟裡面才能出現的境界,所以小米能僅用兩百萬就買到人人搶著拜的神,其實非常值得。
也有設計圈的討論表示,設計並不只是大刀闊斧的更動品牌原有的內容,而是用最低程度的更動,強化既有的品牌價值,這種精準的改革,才是品牌更動的核心價值。
更有人表示設計中的細節與客戶溝通的過程,也是完成案子中的一環,強大的說故事能力與自身擁有的品牌價值,也是關乎案子是否能夠順利成交的關鍵。
而至於非設計圈的普羅大眾,則是一致表示不解。
多數人關注的是認為方變圓這個技術含量太低,一般人都能做到,喊價兩百萬實在太過昂貴,更有人認為這樣的更動,用了近乎三年才完成更是不能理解,更有人戲稱這像是暑假作業最後一天才交出來的作品。
這也讓我重新思考,該如何看待這件事情。
一、設計師的養成不易
設計師的養成從來就不容易,更不是透過學校教育就能夠成功打造具備藝術能力的人,設計師的美學培養,是需要閱讀與理解更多藝術作品的底蘊,學習與不斷的嘗試中,最終交出精雕細琢的作品。
優秀的作品如同武俠小說中的絕世武功,也可能看起來是樸實無華的。
二、設計師本身也是品牌價值
設計師在設計品牌的各式創作中,自己本身也代表著品牌價值,更有許多建案就是以設計師的名號作為宣傳主打,這代表的是一種品味,是一種質的提升,是一種信賴與安全感。
當設計師的品牌價值在業界已經擁有一定的輩分時,這一切又會變得理所當然。
三、設計與大眾的距離
設計 - 「設想與計畫,設想是目的,計畫是過程安排」,透過有目標與計劃的創作行為及活動,來表達核心價值。
特別像小米這種企業,目標是追求更高的市佔率,這時設計的內容與觀眾的對話就顯得格外的重要,讓社會大眾明確你所傳達的意念與價值,這就關乎到你是否具備良好的說故事能力,在說服客戶的同時,也能成功的說服市場的顧客。
四、客戶買單是否就是好設計
許多有在承接案子的設計師與創作者就能明白,最終你交案的作品未必是你最滿意的版本,但只要客戶願意買單並且成功收到款項,這對執行來說就是好設計。
一個無法讓客戶買單的設計,只能是藝術未必擁有商業執行價值。
這也是為何許多滿懷理想與抱負的相關產業人士,在進公司上班時總覺得無法大展手腳,只是讓不懂自己的客戶不斷的修改與批評。
時常的循環就是你認為最優異的設計A版本是100分,但客戶挑了一些毛病於是你出了95分的B版本,之後對方高層又有新的想法又重新調整了一次,於是不斷的往來與修改,你出了一個不甚滿意的版本,卻讓對方公司上上下下都深表喜歡。
但說了這麼多,有五件事情是非常重要的。
一、不是人人都能是大師
今天這個設計能夠受到支持與肯定,關鍵在於執行者是「原研哉」,我敢保證你在設計課程中交出這樣的作業,你不被你的老師當掉才怪,所以請不要拿他做例子試圖去說服師長與老師。
你不是「原研哉」,所以你不能這樣做,更不要拿他來做比較。
二、說故事的底蘊跟鬼扯是截然不同
當你的設計成品出來後,作品的底蘊是富含著你的人生歷練的,不是用著各式各樣詞藻華麗的文字包裝,就能成為一個好故事,為賦新辭強說愁只是一種刻意為之,與真正的底蘊是有距離的。
三、藝術價值是可以被挑戰的
藝術是一種生活品味的展現,但他的價值卻是捉摸不定的,如同許多知名畫家生前窮困潦倒,死後作品的價值一飛衝天,過去也有人將香蕉貼在牆上,拿一袋垃圾放在展場,放一個馬桶座就成為藝術作品。
這些當然有其對當代價值的挑戰與衝擊,但這對華人社會的文化是相當遠的,應該說我們從小的教育體制,就不會讓我們成為這種形式的創作者。
特別是面對到市場上排山倒海而來的質疑,你是否能夠承受得住?
更別說許多高級藝術品更是淪為上流社會洗錢的一種方式,透過不斷的炒作來將資產給累積。
四、帶來足夠龐大的網路討論聲量,對其品牌也有正面影響力
這次的事件在網路上引發相當大的討論,光是衍生而來的網路聲量,就遠比這次執行的兩百萬人民幣還來的高了,也讓這個品牌在消費者的心中知名度不斷上升。
五、人們的評價會因其本身的外在價值而改變
人們在看待事物的同時,很容易因其外在價值而改變標準,例如當你結識一名開名車住豪宅帶名錶的人時,你會更願意表示大方,因為這對你是一種人脈間的投資,如果對方只是一般人甚至窮困潦倒,或許你也願意對其表示慷慨,但可能只是因為你對他表示不捨。
又或是創作者蓬勃發展的時代,許多人刻意用買粉來營造自己價值。
同樣的行為,對觀眾而言一千粉絲的創作者與十萬粉絲的創作者生產的價值截然不同,這背後當然包含他這段時間的耕耘與背後付出的努力與觀眾信賴。
這也造就了我們這種一步一腳印默默耕耘的人反而成為傻子,許多只花一點小錢買到跟我們相同粉絲數的人,輕鬆在外承接各式各樣案子,我們總期盼客戶能夠有明辨是非的能力,至少光是從他的發文粉絲數這麼高,互動只有小貓兩三隻就能看出來。
但結果往往是,客戶對於這些人給予更高的創作自由與信賴度。
如同我前面所說的,因為他是設計大師所以他能,而我們不行。
這次寫了這麼多,關鍵在於其中一個粉絲的留言啟發了我,他認為一個企業在執行時要考量的東西很多,在評論時應該盡量保持中立客觀,在不同立場的觀念想法都給表明清楚,如果讓設計與普羅大眾的距離越來越遠,並不是一件好事。
IG : Awater0911
YT : https://awater0911.pros.si/v9nmb
專屬社團 - 鬼才阿水Awater的東吳水軍社團
「浪Live」4791472 / 鬼才阿水Awater
總太建案評價 在 邱愛莉House123 Youtube 的評價
你第一次買房嗎?你是 #首購族 嗎?
總是有很多疑問,google爬文總是找不到你的答案
今天來回答大家留言的問題~
今天在YT等待的朋友們,真的很抱歉
我們設置有問題,導致Youtube上無法直播!!
下次我們會再確認設備的部分
造成不便,深感抱歉!!😭😭😭
00:00 開場
00:35 1.自備款要準備多少?
02:50 2.電視都說房貸不能小於薪水1/3,可是能看的選擇真的好少,該不該把房貸比提高?
05:48 3.如何快速存到足夠的自備款呢?
07:36 4.我每次出價,總是有人出的比我高,是我太保守了嗎?
09:00 5.預售屋 vs 新成屋哪一個比較好?
10:12 6.首購族資金有限,可以選擇的建案,都是建商評價較差的,該如何平衡?
12:11 7.首購族要注意買房的特別條件有什麼呢
12:43 8.如何可以得知「潛銷期」的建案?
13:47 9. 影響貸款條件的有哪些?
14:47 9-1. 貸款真的能貸到8成嗎?
14:59 9-2.保證人有限制什麼身份?
15:11 10.房價這麼高也難再漲,下手前都怕未來調職賣房,還要4%,將來換房穩賠?
15:55 11.薪水沒有三萬,能買房嗎?
16:09 12.拿大坪數的單價議價中小坪數建案被打臉怎麼辦?
16:28 13.首購族想買透天 (從沒住過透天)適合嗎?
16:48 14.首購族適合購地自建嗎?
17:07 15.預售屋拿到使用執照才開始對保嗎?產權何時才會移轉?
17:27 16.預售屋車道上方四樓可以買嗎?(一樓有挑高)
17:46 17.預售屋車位怎麼挑選?
18:06 18.如何使用地址或其他方法來查詢是否為凶宅?
18:31 Q & A
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想下斡旋議價?先弄清楚遊戲規則!
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總太建案評價 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多?預售、新成、中古、公寓挑哪個好?
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答:基本上像這種「大賣場」進駐,一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐,因為附近相對點燈率比較低,房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處,再進駐,那就來不及了,東西也無法薄利多銷。例如:內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此,那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點,買什麼划算?】
答:......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下,挑新成屋,特別是預售屋,因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案,都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力,以前賣一間就少一間,現在是擔心價格在可口也未必能賣掉,所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標,其次才是「價格」。
因此,在這樣的前提下,新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生!在比價效應下,未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入,房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話,在各方面條件都差不多,只有屋齡新舊的不同,當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直,一些土地取得成本已經很貴的地方,就算是新房子,可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等,導致有明顯的抗性,反而中古屋社區評價優,住戶們共識極高,選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1:內湖區有一個新建案,豪宅規格、大樓外觀也很氣派,而且建商也很願意讓價,可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮,然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香,但也看得到福地景觀,像這樣子情況,如果附近有中古屋,格局、採光等等其他條件也都不錯,而且還沒有福地景觀,那當然就選中古屋了。
舉例2:在房市盤整期,房子再便宜,也都還是會被市場質疑,像是基河國宅,房市最高檔與現在的實價登錄相比,差距將近快三成。所以記得,無論新舊,一定要買「缺點最少的好房子」,其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答:基本上現在多數人都是這樣來砍價的,實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法,多半只要有誠意出售的屋主,心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1:實務上的觀察是,現在銀行都會估得比較高喔!?因為銀行都是參考已經成交的時價登錄,而現在買家出價,都是低於實價登錄,成交價也是低於實價登錄,所以只要是自住型的買家,現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2:銀行估價砍價法,比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高,下修壓力/幅度比較明顯,銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的,對「財力證明雄厚」的「首購族」而言,6999萬的房子最高可以貸到八五成,也就是5949萬,但只要多1萬變成7000萬,最多只能貸六成,也就是4200萬,一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家,「自備款多」,可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少,可是你想買的房子總價超過7000萬,那你就很適合用「銀行估價砍價法」,假裝自己籌錢很辛苦,跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答:
【車位砍價法】
不管任何一個地方,車位都有一個「固定的“行情”」,請注意,重點在“行情”這兩個字,很多仲介都會跟你說:「車位是『死豬仔價』,通常沒有人會砍車位價錢,車位價格該是多少就是多少,只能針對房屋價格去砍價。」但是,
1.一樣是坡道平面,因為坡度的不同,有的社區無法停低底盤的跑車,消費者知道嗎?
2.還有一樣是車位,B1、B2、B3的價格,應該是一樣的嗎?
3.同樣樓層的車位,你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開,跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開,價格應該一樣嗎?
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的,有些機械車位位置在中間/平面層,簡直跟平面車位沒啥兩樣,有的車位在下層有限高不能停休旅車,一樣是機械車位,價格應該一樣嗎?
所以,請記得,車位價格不是死豬仔價,不是固定價,而是固定行情,可以參考行情,依照車位好不好停,再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上,中午屋目前平均落在100元上下,有些一層一戶、獨棟、有游泳池的,管理費特別貴,長久下來養房的成本就差很大!像這次的故事主角,就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少,與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算,然後將這些多出來的養房成本,放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1:其實這一招比較無效,因為屋主當初買得便宜,難道就要便宜賣給你嗎?那屋主當初買貴了,你是否願意用比較貴的價錢承接呢?不過基本上還是秉持一個原則,民國101年之後取得的,因為成本較高,而且是屋主賺多少的問題,應該賠多少的問題,所以會比較難殺價。
答2:從謄本算出屋主成本,前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子,實價登錄查不到,再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」,就代表當初屋主自備款比較多,並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押,換言之,如果你在謄本看見設定1200萬,加個兩成上去,就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬,大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全:有太多案例層出不窮了,有些房仲一心只想成交,有些買家對於自己的財力證明過於自負,每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數,籌不出自備款,只能解約,而被賣家沒收訂金。」的慘劇,所以在斡旋的一開始,我們會建議消費者,在出價談之前,請算清楚自己到底有多少自備款,然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達?成,買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費,買賣房子是三方面的事情,絕對不是只是買賣雙方的事情而已,試想三國時代:劉、孫、曹,其中的兩方只要真心團結合作,第三方必死無疑!
所以,買家可以用力跟屋主砍價,賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價,請記得很重要的一件事情「服務費,多給,也只是多給1~2%,少給,也只是少給1~2%」,我們會建議消費者訂出一個目標、級距,如果價格滿意,服務費給滿%,把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費,讓房仲替你賣命!或許你多給了1~2%服務費,我絕對相信,房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容,出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
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總太建案評價 在 艾蛙媽 VS. 達樂哥Aiwa Hu Youtube 的評價
【2021新竹換房日誌】新豐重劃區-上德湛。建材優,500坪中庭,多功能宴會廳、媽媽教室、茶敘會館、KTV視聽室、健身房、兒童遊戲室,生活機能佳!
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#新竹換房 #上德湛 #新科大重劃區
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隨著兒子的成長,現在住的竹北二房已經不敷使用,於是工程師老公努力做功課,找到了建商口碑評價高,,CP值也很好的「上德湛」,距離竹北市很近!離新豐火車站不遠。而且,最重要的是增值性高!買房是人生大事,一定要親自挑選,採光、格局、建材都要仔細審視!
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我們其實更喜歡買預售屋,因為價格會比成屋更親民些!其實2020年房市很熱門,我們問了竹北的四間預售屋,居然都被搶購一空,房仲打趣的說~~現在是有錢都買不到喔!因為投資的人不少。既然我們的預算竹北買不到,只好去新豐看房!這就是我們的初衷之一。
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「上德湛」位處於明新科大重劃區新核心,基地面積1821坪、三面臨路,開闊大地標,規劃豐富人文的中庭景觀與大尺度公共會館,提供住戶更大的機能運用,廣大中庭就如擁有一座「私有」的大公園,尺度寬約50M深30M,讓住戶與小小孩在家中庭野餐,享受安全的大樹生活,走入不同主題的灌木花卉區,帶來生活多樣的散步情懷,重點放在全區無障礙坡道,無論老人家、幼童都能安心的在花園裡活動,養一座公園在家,享自然健康、自在安全。
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