社會出租住宅的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

去年，建商自砍價並殺光附近高價案，在南港、在土城、在五股洲子洋，今年從高雄殺起，高雄重回每坪10、20、30萬的不同區位市場，只要開價稍高，馬上被買方唾棄。

接下來是哪裡呢？桃園很有可能由建商自砍身價、引發一波投資客斷貨潮開始，因為不少建商受不了沒成交的壓力，清明連假砸重金廣告，但看屋來人也沒有增加，買方出價越出越低。這得感謝鄭文燦市長，他的社會住宅動作恐怕會優於其他六都縣市長，四年2萬戶在八德在中路在桃園市，要達成市場價格的破壞，很沒阻力，重劃區那麼多，土地很多呢。

今天桃園某件案廣告打出「總價168萬買大四房」，被已購客罵翻了，廣告不實不說，建商是該被罰，說法是「誤植，把自備款寫成總價」，但這代表著已購的投資客很怕建商降價，砍房價砍到流血成河並不是沒看過，當建商要出清房屋，投資客就只好被建商出賣。

林口呢？隨著被遺忘的世大運即將到來，選手及合宜住宅帶來的人潮讓店面暫喘，但選手走了就變成社會出租住宅、合宜住宅雙薪家庭擠爆捷運線，讓機場捷運對林口只剩下感覺，建商真要早點突圍，只有降價一途，消費者不是啊呆活該讓你高價宰。況且二年後就有三千戶社會住宅（驚!），五年後合宜住宅就可以轉售，依經驗預估至少5%的量也有上百戶，這行情膝蓋想也知道答案。

剩下新北市了，最近有上市建商力推「含裝潢登錄」，也就是只要你買新房子，建商就拜託你總價外加裝潢費幾百萬元，然後實價登錄來保住她的高房價每坪五十萬關卡以上。但這招有偽造文書的問題，況且附近新建案已經四字頭，在附近主要幹道上的還下殺三字頭，你說這招保五有效？當然是等前期已購客戶通通交屋後，再來殺價出清餘屋了。

下面是我最新修正的房地合一干方案，敬請指教！我預計在明天下午財政部公聽會提出，也希望大家共同努力，讓房地合一稅儘速通過。金鶚
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房地合一稅建議方案
張金鶚（政大地政系特聘教授）
3/9/2015

基本原則：

1、保障「基本自住」需求（給予優惠減免，至少不會增加目前負擔），但不應過度保障「非基本自住」需求（超過基本自住保障範圍，不應給予優惠減免）。

2、不鼓勵「非自住」需求（至少與一般薪資所得稅負相當，以避免房地產投資炒作）。

3、自住與非自住的界定，要能符合社會觀感與認同（一人以一戶自住為限）。

4、房地產資本利得差異非常大（從幾萬元到上億元），單一稅率容易造成賺少多負擔，賺多少負擔，採累進課稅才能符合公平原則。

5、非自住長期持有給予減免稅負優惠（長期未買賣不會炒作房價，同時鼓勵長期出租，協助政府租屋供給不足）；短期持有給予加重稅負懲罰（不鼓勵短期買賣造成炒作房價，同時容易空閑住宅，浪費資源）。

6、房地合一稅收至少30%以上指定作為公營社會出租住宅及相關租屋的租金補貼。

7、儘速通過「房地合一稅」是最高目標。各種折衷妥協方案（找出平𧗾點）應有專業評估結果為依據，其中包括：合理性（符合社會觀感與比例原則）、公平性（量能課稅原則）、政治可行性（大多數人可以接受）、行政可行性（行政操作可以執行）等四項。

具體建議：

1、採用「累進稅率」並比照綜合所得稅率課徵，簡明易懂。
（參考102～103年度綜合所得稅率：52萬以下5%、52萬～117萬12%、117萬～235萬20%、235萬～440萬30%、440萬以上40%）

2、採「平均一年資本利得」計算累進稅率：為避免房地產不相同的期間累計所得過高，固採取平均一年利得。如此再比照綜合所得稅率課徵，較為公平、合理、也可行。

3、採用「分離課稅」，不但可以隨同「土增稅」抵扣，較符合行政操作，而且避免併入綜合所得稅的「合併課稅」，容易提高累進稅率級距，產生較大阻力。

4、自住免稅範圍：自住一屋且都市地區50坪以下，非都市地區100坪以下（如此可不限定金額，避免四千萬豪宅爭議，也較符合保障基本居住需求的原意）。

5、持有時間：1年以下2倍稅率、1～2年1.5倍、2~3年1.2倍、3~5年1倍、5~10年0.8倍、10～20年0.6倍、20年以上0.4倍。

6、適用時間：理想是不設「日出條款」，前次移轉價格可以透過大量估價方法獲得。但是若妥協，至少應自實價登錄時間起，即近五年內交易適用。

7、原有土地增值稅應予抵扣，以避免重複課稅，但抵扣方式應採「稅額抵扣」而非「稅基抵扣」較為公平合理。

#社會住宅是什麼🤔?

⭕️#社會住宅
（英語：#social housing） ，在歐洲亦稱之為「#社會出租住宅」（Social Rented Housing），是指政府直接興建、補助興建或民間擁有之適合居住房屋，採「#只租不賣」模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅，此一名詞定義僅為概念指稱，各國中央與地方政府實際運作所使用之名稱不盡相同，例如美國稱之為affordable housing、日本稱#公營住宅、香港稱#公共屋邨（簡稱公屋）、新加坡與馬來西亞稱#組合房屋（簡稱組屋）等，台灣又因為年代法源和地方政府政策施行而有不同名稱之社會住宅，例如平價住宅、出租國宅、公營住宅、青年住宅、勞工住宅等。

#社會住宅目標：
一、社會住宅簡單來說就是由政府蓋房子出租給民眾、或者是由政府承租民間的空屋轉租給民眾的住宅（#包租代管）。同時，它的租金也會比較便宜。它跟過去以出售為主的 #國民住宅不同，社會住宅是只租不售的住宅，使政府提供的住宅資源能循環利用，照顧更多的民眾。

二、按照#住宅法規定，社會住宅應提供至少30%以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。也就是說這種住宅資源除了能夠幫助在市場上租不到房子的
#弱勢族群，例如身心障礙者、老人、低收入戶或特殊境遇家庭等等外，也同時可以照顧青年族群就學、就業階段的居住需求。

三、在品質方面，政府興建之社會住宅將導入
#綠建築、#太陽能光電、#智慧建築及無障礙空間等設計概念，擁有完善社區管理，及提供社區照護服務等必要公共空間與設施，是讓入住民眾可以感到幸福與便利的#高品質住宅，並透過訂定住戶生活公約，讓社會住宅社區都能有秩序地運作。

🔴#那裡有社會住宅：
https://pip.moi.gov.tw/V3/B/SCRB0503.aspx

🔴#社會住宅是什麼一影片說明
https://youtu.be/ltlSrEAVOOo

⭕️#明倫社會住宅案例-
#多目標使用、#青銀共居、#穩定房價、#社會公益 、#在地創生、#新創青創輔導丶#智慧建築丶#綠建築
明倫社宅，不但提供青銀共居丶多目標使用丶智慧建築綠建築的應用宣導，更重要的在地創生解決了社會和社區區域的文化，青創新創的輔導可以挹注活力生氣，一起改上生活品質。更於低樓層規劃公辦民營托嬰中心、社區日間作業設施、非營利幼兒園、明倫新創基地等公共服務空間。

1️⃣提供住戶及一般民眾使用：
🔺（1）公辦民營托嬰中心：收托滿2個月至未滿2足歲之嬰幼兒40人，並提供嬰幼兒所需 之教保(照顧、托育)及衛生保健或其他托育社會福利相關方案之相關服務。

🔺（2）社區日間作業設施(明倫工坊)：針對15歲以上、未安置於機構且非在學，無法進入庇護性就業服務場所之身心障礙者，於社區日間作業設施提供以作業活動為主，自立生活及休閒文康為輔之服務內容，以協助身心障礙者提升社會適應能力及生活品質。

🔺（3)非營利幼兒園：招收2足歲以上至入國民小學前之適齡幼兒共152人，提供幼兒教育及照顧服務。

🔺（4）明倫新創基地：提供設計產業微型、新創團隊進駐使用，辦理相關創新創業講座、趨勢課程與媒合交流活動，作為創業者聚集、學習與經驗交流分享平台。

🔺（5)明倫創造力學園：含舞蹈／瑜珈教室、才藝教室、閱覽室、廚房教室、會議室、小型討論室

2️⃣僅提供住戶使用：
🔺(1)屋頂農園：規劃太陽能板、社區農園，除配置植栽作物箱外，另設置洗手台、座椅、 工作台與活動草坪區域等機能設施。

⭕️建議：全國各地的都發局或者是城鄉局處，其實全國各地有很多「#蚊子館」應該重新做整體結果重新評估，所屬地目#全面通盤檢討規劃將閑置的#蚊子館有效地利用推動「#社會住宅」，真正才能在地創生解決居住的問題高房價的問題

⭕️ #社宅的性價比CP值
一樣的蔬菜丶水果，經由不同級別的廚師做出來一定不同，經由大師做出來變米其林星級餐點，變成美侖美奐。
一樣的一磚一瓦，經由不同的級別建築師丶PCM規劃，變成了一等一的美侖美奐建築，但是所花的丶成本材料是一樣的。加上社宅他是以一般周遭房價的八折在打折定價了，實質優惠弱勢族群！這已經真正考量到弱勢的需求，加上若是弱勢族群真正能幫助的話是從弱勢族群不同的級別申請不同的補助！補助符合不同身分資格而認定不同需求達到實質幫助!

⭕️ #自償率
弱勢補貼應該從補助著手，因為身分別的不同而補助不同。自償率百分之百是其實從財政紀律管理的觀點，不債留子孫，這是正確的！天下沒有白吃的午餐！自償率計算的關鍵在於是否扣除土地丶營建成本，其應由中央定訂決議，扣除即能降低社宅租金。

#建築師的用心是不能被抹滅
#九典聯合建築師事務所，是國內綠建築的推手更是花博及台灣綠建築首獎，不希望媒體因為租金誤導而造成建築師的用心及規劃被抹黑
所以「明倫社宅」是目前國內最好的PC M加上最強綠建築師團隊，若是再被媒體抹黑，抹滅了整個台灣推動社會住宅的意義丶用心了！



參考資料：https://www.public-rental-housing.gov.taipei/

人人有家歸--全民安家社會住宅
台東縣長候選人劉櫂豪今日召開記者會提出「人人有家歸--全民安家社會住宅」政見，針對台東縣內長期處於社經地位弱勢或身心障礙或階段性弱勢族群，提供免費或低價租金之社會住宅，讓人人有房住、人人有家歸，完善政府照顧人民的社會福利缺口。
劉櫂豪表示，根據主計處統計2013年台東縣低收入戶比率6.29％較全國平均1.55％高出4倍多為全國最高，身心障礙人口比率7.98亦較全國平均4.81％高出6成5，但是自有住宅比率82.23％相對往年卻呈現下滑趨勢，也就是台東縣的社經地位弱勢族群逐年增加，自有住宅比率卻降低，因此產生更多亟需政府照顧的無房族，政府有義務提供住屋照顧這些弱勢族群，劉櫂豪承諾當選縣長後將規劃興辦社會住宅，以無償或低於市場租金的方式提供予弱勢族群，讓人人有房住、人人有家歸。
劉櫂豪說明，「社會住宅」又稱「社會出租住宅」(Social Rented Housing)，其強調其「只租不賣」的精神，是指政府直接或委託興建或民間擁有之合於居住標準的房屋，採只租不賣模式，以低於市場租金或免費出租給所得較低的家戶或特殊的弱勢對象的住宅。社會住宅非單一形式、大小的集合大樓，僅使所有的弱勢者集中居住，而是在住宅空間的規劃設計上配合各類弱勢者的居住需求，如提供無障礙空間設施，以滿足如身障者、老人等族群的使用；尊重原住民文化的傳統空間形式。另在空間大小的規劃上，針對單身獨居、單親帶著孩子、小家庭等，配合提供不同大小的居住房型。在軟體服務上，社會住宅不僅只提供空間的居住，還會有配套的軟體社會福利服務，即因應弱勢對象引入不同的服務需求，協助其在居住穩定後，就學、就業、醫療等各生活面向上也可以得到資源，確保其維持一定生活品質。同時政府也可以將目前閒置或低度使用的公有資產依前述需求重新整理規劃後提供給社會住宅使用。
劉櫂豪強調，社會住宅提供照顧對象為弱勢族群，而台東縣過去幾年來弱勢人口比率逐漸增加，政府如果任由這些處於貧窮線以下的家庭，僅能依靠打零工、餐旅服務等收入微薄的就業機會來養家餬口，恐全然毫無翻身脫貧的機會，因此政府應完善的照顧這些弱勢族群，首先讓生活有保障，人人有家住，才能安心為生活打拼，為下一代努力，未來才能有脫貧翻身之機會。