【改造彰化 翻轉命運-王惠美競選總部成立大會】
感謝今天所有到場支持惠美的鄉鎮鄉親父老兄弟姊妹,有你們的支持就是惠美最大的後盾!尤其,特別謝謝吳主席、王院長百忙抽空來到現場,給惠美加油打氣!今天26鄉鎮親朋好友,上萬人坐滿會場來參加惠美總部的成立,大家站出來,就是對惠美的支持!感謝大家一路對惠美的相挺!
一、民進黨全面執政下的彰化
彰化是個數百年歷史與光榮的大縣,一直都是中部的政治經濟交通中心。但是因為國家制度、社會的變遷和六都的成立,彰化卻變成了台灣貧窮的第一大縣。造成彰化問題最主要的原因,就是縣政沒有作出整體的規劃,造成人口流失、彰化人口數從103年底的129.1萬人,下降到今年的127.9萬人,整整少了1.2萬人!縣政缺乏整體前瞻性的規劃,也造成了產業進不來,也留不住人才,稅收減少;加上行政效率低落,大量賣土地,前陣子公布108年的中央統籌分配款,彰化縣又是最後一名。民進黨中央地方完全執政,彰化竟然出現這樣的現況?!
二、民進黨千億支票的騙局
蔡總統、賴院長這半年來開出了所謂的『千億支票』!但是在賴院長任內能夠達成,大約只有250億,竟然號稱「千億」,以灌水的千億支票騙彰化人?!另外,縣府說的風光大縣,也完完全全是一場騙局!他們說彰化將會有超過2萬名的綠領新貴,月薪可達5、6萬元以上,可是今年4月間媒體就有報導,彰化縣府表示《彰濱離岸風電運維基地》,只能創造575位就業人數;他們又用一次性印花稅選前騙營養午餐,還說發展綠能「讓孩子有飯吃」,這樣的說法對孩子來說不會太沉重了嗎?所謂的「風光變兩光」!不能當我們彰化人好騙。魏明谷縣長不該以個人短暫政治生命,賠上彰化人的命運,來承擔民進黨的能源政策!
鐵路高架化,彰化人已經等20年!為了早日完成彰化人的心願,10月12日惠美在立院總質詢時,就要求彰化鐵路高架要納入前瞻,最後也讓賴院長鬆口答應。但是,賴院長才答應納入前瞻不到7天,原定10月18日國發會要審查,竟然臨時取消;但是同一天在立法院的交通委員會,交通部長請假,但是同樣是民進黨執政縣市,包括:桃園、嘉義、台南、高雄的軌道預算都順利過關。鄉親啊!民進黨用千億支票來騙我們,現在又在行政程序玩兩手策略,用行政程序來阻礙地方發展。所以惠美才會在10月17日開記者會呼籲民進黨不要用行政程序影響彰化發展,結果咱魏縣長同一天在議會回答議員質詢時,竟然還不知道10月18日國發會審查會沒要開,還在說「彰化鐵路高架化預算已按照相關程序進行,請不要在程序上打轉」,這難道不是行政怠惰嗎?!這樣縣政無具體規劃、風光建設又「兩光」,真真正正是「無能」!
三、改造彰化翻轉命運的三合一策略
所以惠美主張要『改造彰化、翻轉命運』我們必須重塑彰化的主體性,小碎步難以完成大志業,我提出『改造彰化翻轉命運』的策略!這是一個結合交通、都市、產業三合一的策略!在交通建設「一軸一環雙樞紐」的大眾交通路網;連結「三心三帶」的產業發展;配合都市再生策略擘劃「土地重劃展願景、蛻變翻轉新都市」;透過「在地產業全球化、國際產業七亮點」的產業創新政策,達成交通、都市、產業三合一的產業建設新藍圖,建設一個具有彰化主體特色性的台灣第一大縣。
『改造彰化,翻轉命運』的第一步就是交通改造,我提出「鐵路高架入前瞻,一軸一環雙樞紐」!這句話,簡單來說就是「一個鐵路高架化,南北兩條捷運線」,這就是要讓彰化未來20年有競爭力!讓彰南彰北可以均衡發展。「一個鐵路高架化」的經濟乘數效果,可以從彰化花壇並擴大到延伸到和美、伸港到彰濱工業區。「一軸一環雙樞紐」,彰化127萬人口全台第一大縣,合情合理需有兩條捷運線,兩條捷運同時做,可以縮短時間、加速產業發展,達成彰南彰北均衡區域發展。
『改造彰化,翻轉命運』的第二步,透過五大交流道特定區的鬆綁都市再生,將形成三個產業廊帶!交流道特定區必須鬆綁,和美、彰化及快官、員林、北斗,都市計畫都必須全面通盤檢討!目前除了頂番婆周邊720公頃農業特定區已變更為一般農業區,仍然有9000公頃的農業特定區需要進行通盤檢討。台中的中港及中清交流道,鄰近土地經過檢討及重劃後,已呈現高效率使用!造成人口磁吸效應!反觀彰化縣府對都市計畫推動,長期怠惰導致台中彰化的發展差距越來越大!彰化和員林交流道鄰近的農業特定區,維持農用的限制,不只影響彰化市和員林市的發展,更造成周邊鄉鎮發展停滯。
『改造彰化,翻轉命運』的第三步,提出創新產業政策,讓在地產業全球化、全球產業在地化。透過完整的交通系統、特定區解編都市再生,將形成「三心三帶」地區,三心指的是彰化經貿都心、員林商業都心及田中特區紐心;三帶指的是彰北、彰中及彰南三個產業廊帶。
關於全球產業在地化,在地產業全球化,將結合在地產業利基,透過和美、快官、彰化、員林、北斗交流道的發展計劃,並且引進國際七大新興產業:
(一)國際流行時尚展銷中心:以彰化市為基地,以上海國際時尚展示中心為標竿,發展高端紡織技術、流行時裝設計新產業,將可引進新的紡織機械工業,產生國際時尚展銷的產業群聚效應,增加機械製造、時裝設計等新的就業機會。
(二)國際賽車運動競技特區:以和美為基地,交通路網便捷,人潮容易匯集,以新加坡F1方程式國際賽車為標竿,發展國家車輛檢測、汽車零件輪胎產業,將帶動汽車機械工業,國際運動競賽的產業彰化不能沒發展,惠美要呼籲民進黨,要建立制度,要用制度來維護大家的權益和尊嚴。各位,咱彰化有光榮的歷史,咱不是先天不足,是後天造成的,現在是彰化發展的關鍵時刻,民進黨沒顧到咱彰化的發展,希望在吳主席的帶領之下,2020年給國民黨重新執政,給咱台灣和彰化有好的未來。剩最後的30幾天,惠美沒資源,只有堅定改造彰化的心,11月24日就是咱翻轉命運最好的機會,非常感謝父老兄弟姐妹對惠美的支持,拜託大家鬥陣拉票,支持彰化縣長候選人2號王惠美,讓我們一起改造彰化!翻轉命運!
「特定農業區可以變更嗎」的推薦目錄:
特定農業區可以變更嗎 在 蔡正元 Facebook 八卦
大埔的抗爭是建立在錯誤的認知上!
「黃宏順的論點」
看大埔農地案有感
2013年7月30日 13:26
我是都市計畫的專業工作者,
也是工程顧問業中少數主辦過
區段徵收土地配地的實務工作者,
我說我熟悉區段徵收作業,
是想表達相對我在就學時期
對於區段徵收的一知半解,
即便我在大學及研究所就讀都市計畫學系,
教授有在教,考試也有考,
畢業時對區段徵收仍只有模糊的概念,
這些年有機會到大學帶規劃學系大四的實習課,
發現學生仍然對區段徵收
一樣沒有清晰的概念,
看到最近社會又為大埔案而紛擾,
發現許多的論點是建立在錯誤的認知上。
從我的來時路,我可以體會誤解為何會存在,
因為,即便是學規劃甚至是學地政的專業者,
不見得深入瞭解區段徵收。
區段徵收不是完美的,
但卻是能兼具政府、地主、社會
取得較公平的開發方式,
廣泛採用這種開發方式
是民國79年經全國土地問題會議後,
及八十年行政院當前重要土地問題
專案小組研議之重要結論,
也是被學者高度肯定之做法。
反大埔案者,揪雜許多因素,
有從最根本就反對擬定大埔都市計畫本身者,
有反強制徵收土地者,
有反農地變更者,
但很像都主張站在農民的一邊。
其實,反對者恐怕搞錯了,
本文分二部分,
一是從區段徵收範圍內農民的權益
看反對者是站在那一邊進行分析,
其次是澄清反對者對區段徵收的錯誤認知。
壹、從農民的權益看反對者站在那一邊
一、反農民還是反農地變更
當大埔案大家把關注
聚焦在四戶拒拆戶被拆除後,
有一股力量,正把區段徵收妖魔化,
模糊徵收與區段徵收的不同。
大埔案如果真那麼不公不義,
真那麼掠奪與欺壓農民,
正如王健壯在「四比九百的荒謬」的文中提到:
『四比九百,這就是苗栗縣政府的民意依據。
但「政府必須作弱勢者的保護人」,
即使是一人一戶的利益,
政府也應窮盡可能予以保護,遑論四戶?
四與九百祇是冰冷的數字,
並非政府依法行政的依據。』,
我在想,
在一群學者與團體的極力支援抗議下,
為什麼是九百戶接受,抗議的只有四戶。
以台灣現在之教育水準、資訊透明度
及公民社會成熟度,
這不是以順民、無知、
不敢抵抗公權力就可以帶過的。
抗議的團體如果視角
是從國土使用、環境資源、農地政策…,
我是接受的,這確實是值得討論的議題,
但是如果硬要說是為當地農民發聲,
我會說:它被九百比四否決了。
讓我們從農民的角度思考一個課題,
如果認同:把農地變建地是暴利,
可以賺大錢。
那農地變更為建地案,
擁有農地的農民應該是最大的受益者,
黑道或地方政客再厲害
也不可能事前把農地全買光的,
那阻擋變更的人,
是反對農民得利囉!
有沒有人去好好研究與調查,
多少農民對於自己的土地
不能像建地蓋房子,
是多大的痛與恨?
我實際辦理過區段徵收的土地分配案,
也接觸過被區段徵收的農民攜家帶眷
來選配抵價地的喜悅神情,
土地面積縮減了大半,
但身價上升數十倍,
寫這麼多,主要想告訴大家,
大部分的農地地主,
恐怕是恨不得有機會參加區徵的,
大部分爭議的,
其實是希望提高分回抵價地比例。
如果大家認為農民的意願很重要,
那又憑什麼規定特定農業區一定要堅持農用,
農民無法選擇嗎?
不信,如果你開放所有農地調查,
只要所有權人現在就來向政府登記,
聲明我的土地(包括以後有繼承或移轉)永遠農用,
政府在辦理開發計畫選定區位時,
就有責任避開這些土地,
你認為會有多少人來登記,
我猜,不會超過一成。
大部分的反對,
都是當政府確定在這開發時,
再反對,為什麼?
所以,你可以說主張反農地變更,
但請不要說你是站在農民這一邊,
畢竟,你是站在絕大多數農民的對立面。
二、反「徵收」還是反「區段徵收」?
「區段徵收」是「徵收」的一種方式,
兩者的共同點是地主沒有拒絕的權力。
因此,如果地主反對就不能徵收,那還叫徵收嗎?
世界各國都有類似的方式,除非該國土地是公有的,
否則道路、公立學校、公園等等公共設施將無從興闢。
而台灣的「徵收」與「區段徵收」的主要差異:
1.「徵收」限於公共設施
(臺灣只有工業區及都市更新
因另有法令規定者除外);
「區段徵收」則一定包括公共設施
與可建築土地(如住宅區、商業區、工業區)。
2.「徵收」只針對公共設施土地,
地主只能領回土地補償費;
「區段徵收」地主
除可選擇領取土地補償費外,
因為「區段徵收」的範圍包括可建築土地,
政府可把該等土地以抵價地方式供地主領回,
即地主將原該領取的土地補償費,
改以用領取可建築土地來換算抵付。
「區段徵收」還有一特色,
針對原合法建物所有人,
可以選擇配給一個單元的安置建地,
一般是以30坪為一單元。
3.公共設施用「徵收」方式開闢,
該土地取得及建設費用皆由政府負擔,
也就是全民負擔,
鄰近土地因而土地增值或搭配變更為
可建築土地之地主,完全獲利。
以「區段徵收」方式開闢者,
該範圍內公共設施之土地取得及建設費用
皆由該區段徵收地主負擔,
地主不能完全取得土地變更之增值利益,
必須提撥部份利率來負擔
公共設施之土地取得及建設費用。
「區段徵收」能兼具政府、地主、
社會取得較公平的方式:
1.地主間不因其土地被劃定
為公共設施用地或可建築土地
而權利天差地遠。
2.地主除享受土地變更利得利益外,
也負擔開發成本
3.政府及社會不必負擔
公共設施土地取得及建設費用
「以張藥房為例」
至於大埔案爭議的四戶,以張藥房為例,
雖然本案開發方式為區段徵收,
但因為他不願意參加,
所以等同他放棄土地補償
以用抵價地方式申請領回,
就變成他的土地與建築物是
變成被政府徵收,
而非像其他地主的區段徵收,
他的損失有:
1.採區段徵收開發的地區,地價補償按公告現值,
一般不再加成補償,補償費偏低。
2.按規定屬原合法建物所有人
可以低價選配的安置建地(一般約30坪),也自動放棄。
3.按建築物補償費加計50%的自動拆除獎金也放棄了。
4.放棄用抵價地方式領回土地補償費,
也放棄了區段徵收抵價地具有放大補償的效果
(請參考本文誤謬四的說明)
因為他放棄了以上的權利,
所以他的補償費讓人覺得偏低不合理。
尤其他沒有善用前面2及4款的權利,
否則,他原來5坪的建地,
如果加上地上物補償費的錢,
應該足夠換得30坪的安置建地還有剩餘,
甚至只要再投入百來萬元,
就可以由建地五坪的小房子
換成建地有30坪的標準房屋。
不知道反對者,知道他們的損失嗎?
起鬨者,有認真為他們分析利弊得失嗎?
三、反大埔開發案還是反開發方式?
大埔案應不應該推動,
這有許多角度與面向可討論,
但如前所強調,
本文純粹從農民的權益著眼,
不渉及國土政策、農地政策、產業經濟
及個別農民對其農地的特別感情等。
大埔案之規劃被質疑最多的其中之一,
在於為二十公頃之工業區土地,
辦理一百多公頃的都市計畫與區段徵收。
其實就農民權益而言,
如果只辦理工業區土地之開發,
只能有一種開發方式,那就是徵收土地,
農民只有領取公告現值再加成之地價補償費後,
真正的被掃地出門,無法享受土地增值利益。
這次因為辦理一百多公頃的都市計畫,
先不論它的立論或目的為何,
正因為劃設了許多住宅區與商業區,
讓開發方式改採區段徵收。
如此,農民就可以享受
區段徵收的種種好處。
所以有些反對意見認為,
多辦理一百多公頃的都市計畫
是犧牲農民的權益,
事實卻是正好相反的。
貳、澄清反對者對區段徵收的錯誤認知
前面對於反大埔案者,從三層次加以探討,
希望能釐清一些問題,
下面則對反對之觀點經常提及
又與事實有誤謬的地方,
提出說明:
誤謬一:區段徵收後農民被掃地出門
區段徵收後土地分配的基本架構是:
1.政府無償取得公共設施土地,
如公園、道路、國民學校、停車場….,
約佔區徵面積之45%。
2.政府取得約佔區徵面積15%之可建築土地,
政府用這些土地標售價款,
以抵付區段徵收總開發費用,
包括公共設施之建設費用。
3.政府將區徵面積40%之可建築土地當抵價地,
做為政府抵付土地所有權人之土地價款。
因此,區徵後,
扣除45%公共設施土地後,
55%的可建築土地中,
土地所有權人(農民)佔40%,
也就是開發案之全部可建築土地中,
土地所有權人(農民)佔約七成。
農民沒有被掃地出門,
而且掌握全部可建築土地之七成,
享受大部分的土地增值利益。
誤謬二:區段徵收是為了財團、建商、
黑心政客炒作地皮。
區段徵收是提供財團、建商、
黑心政客炒作地皮的”素材”,
請注意,只是”素材”,
因為政府釋出大量的建地
及建設完善的公共設施,
但是,誠如前所言,
農民一開始就掌握
全部可建築土地之七成,
而財團、建商、黑心政客
卻是一開始是沒有土地的,
他要取得建地,不是跟農民買,
就是必須透過政府公開標售的方式取得土地,
他們可以辛苦把地價炒高,
但得利的不是擁有70%建地的農民嗎?
舉個例子,
如果大埔農民擁有一公頃的農地,
他可以分回四成的建地,
所以區徵後,
他可以取得約1200坪(4000平方公尺)建地,
以劉縣長或報導說未來建地每坪將8萬元以上,
或者經過炒作後達每坪8萬元以上,
則被宣稱可憐的農民,
他原有一公頃的農地,
因為劉縣長的糟蹋與惡搞,
他的資產至少將變為9600萬元;
如果經過炒作後達每坪10萬元以上,
該農民的資產將達1.2億元以上,
我想,在苗栗其他的鄉親農民,一定在想,
劉縣長,你怎麼沒想到也來糟蹋與惡搞我的農地;
財團與建商歡迎來這裡把土地炒高點吧!!!!
(((再次強調,這只是完全由農民的權益角度分析,
不涉及國土合理性的使用探討)))
誤謬三:用徵收來簡化稱呼區段徵收。
反對者經常用「徵收」來簡化「區段徵收」,
沒錯,「區段徵收」是「徵收」的一種,
但那不是社會集體記憶的那種徵收。
因為區段徵收的原地主不會被掃地出門,
區段徵收的地主可以享受土地增值的利益,
區段徵收的地主要”平均”負擔開放成本。
而且,大型開發案採區段徵收,
是民國79年的全國土地會議,
由與會的專家、學者及政府代表
經討論後達成的共識。
誤謬四:土地所有權人被區段徵收後,
以偏低之公告現值領取地價補償費,
卻要以高價之市價購買回抵價地,
對地主權益極為不公
區段徵收後所有可建築土地之總地價,
主要是反映區段徵收的開發總成本,
而各宗建地之地價,
則在此基礎下,
依各個街廓之使用分區(住宅區、商業區或其他專用區)
、可使用強度、道路寬度及與公園、學校等
公共設施鄰近度等計算出來,
經地價評議委員會討論通過。
按此評定的各宗建地地價,
才是土地所有權人領回抵價地之核算基礎,
通常,該等地價遠低於市價。
其次,土地所有權人申請要以抵價地方式領回時,
雖然是以其土地之地價補償費為基礎,
但不是直接折抵,
中間有一重要且巧妙的轉換設計,
它把每個地主的地價補償費
轉換成權利價值金額,
再以權利價值金額做為
買回抵價地土地之金額計算基礎。
在我辦理區徵土地分配時,
我把法規複雜的公式,
創造出「權利價值係數」概念,
把它簡化成:
各個地主的權利價值金額=
權利價值係數×各個地主的地價補償費
權利價值係數=
所有抵價地之總地價÷區段徵收前總地價
各個地主可以領回抵價地的面積=
各個地主的權利價值金額÷抵價地評定地價
由上式中,
決定「各個地主可以領回抵價地的面積」
大小的算式,
其分子的「各個地主的權利價值金額」,
等於地主的地價補償費×權利價值係數,
而通常權利價值係數會有好幾倍,
因此,分子會放大好幾倍,
代表地主可以領回的建地面積
則會遠高於其所擁有地價補償費
所應領面積之好幾倍;
至於算式分母的「抵價地評定地價」
則遠低於市價,
也代表地主可以領回的建地面積價值
則會遠高於土地的市價甚多。
因此,當決定地主可以領回
建地面積算式的分子與分母,
同時對其都有放大效果時,
就可以理解,
區段徵收地主領取抵價地的機制
為什麼會對地主有極大利益之原因。
因此,放棄領取抵價地而領取土地補償費,
也放棄了區段徵收放大補償的效果,
大埔四戶抗議戶堅持反對,
也放棄了領取抵價地的機會,
他們,真的虧大了~~~
誤謬五:區段徵收抵價地分回比例為四成,
農地者因為土地變更為建地,土地縮小了,
但土地卻有增值,
但是對建物所有權人就不公平了,
本來就已經是建地了,
但是面積卻變小了,非常不公平
前面已提到,
區段徵收是以土地之地價補償費為基礎,
農地與建地之土地公告現值本來就有差距,
因此,建地之土地公告現值
若等於區徵土地平均地價之2.5倍者,
大約就可以領回100%之原始面積,
我曾經辦理的案例就是
因為大於2.5倍,所以領回超過120%。
如果再加上建物補償費
(計算以重新蓋之造價基準補償)
及加發自動拆除獎金
(按建物補償費的50%計算),
建物所有人雖然獲利不如土地所有權人,
基本上足夠讓自己換一間
比之前更大而全新的房子。
另外,對於區段徵收內
合法建築物所有權人
之另一項優惠是安置建地分配,
可以有償換得一塊約30坪
(按個案之安置計畫)之建地,
該建地之地價也是
依前面所述之開發成本及宗地條件所評定,
權利人也是以其土地補償費
換算成權利價值金額計算,
不足者,可繳交差額地價。
張藥房雖然只有五坪土地,
但是透過較高的建地土地補償地價,
乘上權利價值係數後,
再用以換取遠較市價為低的安置建地,
所不足者,
從建物補償費+自動拆除獎金去繳差額地價,
相信至少可以換得一塊安置建地,
而且應該還有剩餘。
參、結語
以上係依據現在法令制度
對於常聽到的謬誤講法提出澄清,
對於農民農地參與區段徵收之優惠條件,
這也不是馬政府或劉縣長的德政,
這方式已實施二十幾年,
所有辦竣區段徵收的地區,
農民都是最大的受益者,
全世界土地私有化的國家,
沒有國家是不徵收私有地的,
我的重點擺在,
我國對於以區段徵收農地時,
其實有很優厚的條件,
農民因區徵而身價暴漲時,
還怕買不到耕地嗎?
所不同的是,以前是為生活壓力而務農,
以後可以為興趣而務農,不是嗎?
民主社會要包容多元價值、
社會運動者關懷弱勢族群者、
公民社會監督政府防止公權力濫權,
這些都是我們追求的目標。
當人民的財產權被政府強制剝奪了,
其公益性與必要性當然可以被檢驗;
被徵收者有否獲得合理的補償,
也是被大家關注的項目之一。
大埔事件中,前者我樂見大家來討論,
但是,對於被徵收者的補償上,
我看到某些主張是建立在錯誤認知上,
而且被徵收者的權益也被犧牲了,
雖然我不確定兩者有無關連性與相互影響性,
但是,我沒看到正確的訊息被傳遞出來。
當然,也許第三者或社會運動者,
已非常清楚制度規定與遊戲規則,
也善盡分析並告訴給予你所關心的人,
但因為當事人特別看重”家”的價值與無可取代性,
所以他在所不惜。
只是,一個補償優厚的區段徵收案,
也獲得絕大數地主的支持,
縱使政府作為是有可爭議的地方,
但是,真的需要鋪天蓋地的造勢抗議嗎?
特定農業區可以變更嗎 在 蔡正元 Facebook 八卦
簡化版:
大埔的抗爭是建立在錯誤的認知上!
「黃宏順的論點」
看大埔農地案有感
我是都市計畫的專業工作者,
看到最近社會又為大埔案而紛擾,
發現許多的論點是建立在錯誤的認知上。
反大埔案者,揪雜許多因素,
有從最根本就
反對擬定大埔都市計畫本身者,
有反強制徵收土地者,
有反農地變更者,
但很像都主張站在農民的一邊。
其實,反對者恐怕搞錯了,
壹、從「農民」的權益
看「反對者」站在那一邊
一、反「農民」還是反「農地變更」
當大埔案大家把關注
聚焦在四戶拒拆戶被拆除後,
有一股力量,正把區段徵收妖魔化,
模糊徵收與區段徵收的不同。
大埔案如果真那麼不公不義,
真那麼掠奪與欺壓農民
在一群學者與團體的極力支援抗議下,
為什麼是九百戶接受,
抗議的只有四戶。
以台灣現在之教育水準、資訊透明度
及公民社會成熟度,
這不是以順民、無知、
不敢抵抗公權力就可以帶過的。
抗議的團體如果視角
是從國土使用、環境資源、農地政策…,
我是接受的,這確實是值得討論的議題,
但是如果硬要說是為當地農民發聲,
我會說:它被九百比四否決了。
讓我們從農民的角度思考一個課題,
如果認同:
把農地變建地是暴利,
可以賺大錢。
那農地變更為建地案,
擁有農地的農民應該是最大的受益者,
黑道或地方政客再厲害
也不可能事前把農地全買光的,
那阻擋變更的人,
是反對農民得利囉!
有沒有人去好好研究與調查,
多少農民對於自己的土地
不能像建地蓋房子,
是多大的痛與恨?
大部分的農地地主,
恐怕是恨不得有機會參加區徵的,
大部分爭議的,
其實是希望提高分回抵價地比例。
如果大家認為農民的意願很重要,
那又憑什麼規定
特定農業區一定要堅持農用,
農民無法選擇嗎?
不信,如果你開放所有農地調查,
只要所有權人現在就來向政府登記,
聲明我的土地
(包括以後有繼承或移轉)永遠農用,
政府在辦理開發計畫選定區位時,
就有責任避開這些土地,
你認為會有多少人來登記,
我猜,不會超過一成。
大部分的反對,
都是當政府確定在這開發時,
再反對,為什麼?
所以,你可以說主張反「農地變更」,
但請不要說你是站在「農民」這一邊,
畢竟,
你是站在絕大多數「農民」的對立面。
二、反「徵收」還是反「區段徵收」?
「區段徵收」是「徵收」的一種方式
而台灣的「徵收」
與「區段徵收」的主要差異:
1.「徵收」限於公共設施
(臺灣只有工業區及都市更新
因另有法令規定者除外);
「區段徵收」則一定包括公共設施
與可建築土地(如住宅區、商業區、工業區)。
2.「徵收」只針對公共設施土地,
地主只能領回土地補償費;
「區段徵收」地主
除可選擇領取土地補償費外,
因為「區段徵收」的範圍包括可建築土地,
政府可把該等土地以抵價地方式供地主領回,
3.公共設施用「徵收」方式開闢,
該土地取得及建設費用皆由政府負擔,
也就是全民負擔,
鄰近土地因而土地增值或搭配變更為
可建築土地之地主,完全獲利。
以「區段徵收」方式開闢者,
該範圍內公共設施之土地取得及建設費用
皆由該區段徵收地主負擔,
地主不能完全取得土地變更之增值利益,
必須提撥部份利率來負擔
公共設施之土地取得及建設費用。
「區段徵收」能兼具政府、地主、
社會取得較公平的方式:
1.地主間不因其土地被劃定
為公共設施用地或可建築土地
而權利天差地遠。
2.地主除享受土地變更利得利益外,
也負擔開發成本
3.政府及社會不必負擔
公共設施土地取得及建設費用
「以張藥房為例」
至於大埔案爭議的四戶,
以張藥房為例,
雖然本案開發方式為區段徵收,
但因為他不願意參加,
所以等同他放棄土地補償
以用抵價地方式申請領回,
就變成他的土地與建築物是
變成被政府徵收,
而非像其他地主的區段徵收,
他的損失有:
1.採區段徵收開發的地區,
地價補償按公告現值,
一般不再加成補償,補償費偏低。
2.按規定屬原合法建物所有人
可以低價選配的安置建地
(一般約30坪),也自動放棄。
3.按建築物補償費
加計50%的自動拆除獎金也放棄了。
4.放棄用抵價地方式領回土地補償費,
也放棄了區段徵收抵價地
具有放大補償的效果
因為他放棄了以上的權利,
所以他的補償費讓人覺得偏低不合理。
尤其他沒有善用前面2及4款的權利,
否則,他原來5坪的建地,
如果加上地上物補償費的錢,
應該足夠換得30坪的安置建地還有剩餘,
甚至只要再投入百來萬元,
就可以由建地五坪的小房子
換成建地有30坪的標準房屋。
不知道反對者,
知道他們的損失嗎?
起鬨者,
有認真為他們分析利弊得失嗎?
三、反大埔開發案還是反開發方式?
大埔案之規劃被質疑最多的其中之一,
在於為二十公頃之工業區土地,
辦理一百多公頃的都市計畫與區段徵收。
其實就農民權益而言,
如果只辦理工業區土地之開發,
只能有一種開發方式,
那就是徵收土地,
農民只有領取公告現值
再加成之地價補償費後,
真正的被掃地出門,
無法享受土地增值利益。
這次因為辦理一百多公頃的都市計畫,
先不論它的立論或目的為何,
正因為劃設了許多住宅區與商業區,
讓開發方式改採區段徵收。
如此,農民就可以享受
區段徵收的種種好處。
所以有些反對意見認為,
多辦理一百多公頃的都市計畫
是犧牲農民的權益,
事實卻是正好相反的。
貳、澄清反對者對區段徵收的錯誤認知
前面對於反大埔案者,
從三層次加以探討,
希望能釐清一些問題,
下面則對反對之觀點經常提及
又與事實有誤謬的地方,
提出說明:
誤謬一:區段徵收後農民被掃地出門
區段徵收後土地分配的基本架構是:
1.政府無償取得公共設施土地,
如公園、道路、國民學校、停車場….,
約佔區徵面積之45%。
2.政府取得約佔區徵面積15%之可建築土地,
政府用這些土地標售價款,
以抵付區段徵收總開發費用,
包括公共設施之建設費用。
3.政府將區徵面積40%之可建築土地當抵價地,
做為政府抵付土地所有權人之土地價款。
因此,區徵後,
扣除45%公共設施土地後,
55%的可建築土地中,
土地所有權人(農民)佔40%,
也就是開發案之全部可建築土地中,
土地所有權人(農民)佔約七成。
農民沒有被掃地出門,
而且掌握全部可建築土地之七成,
享受大部分的土地增值利益。
誤謬二:區段徵收是為了財團、建商、
黑心政客炒作地皮。
區段徵收是提供財團、建商、
黑心政客炒作地皮的”素材”,
請注意,只是”素材”,
因為政府釋出大量的建地
及建設完善的公共設施,
但是,誠如前所言,
農民一開始就掌握
全部可建築土地之七成,
而財團、建商、黑心政客
卻是一開始是沒有土地的,
他要取得建地,不是跟農民買,
就是必須透過政府
公開標售的方式取得土地,
他們可以辛苦把地價炒高,
但得利的不是擁有70%建地的農民嗎?
我想,在苗栗其他的鄉親農民,一定在想,
劉縣長,你怎麼沒想到
也來糟蹋與惡搞我的農地;
財團與建商歡迎
來這裡把土地炒高點吧!!!!
(((再次強調,
這只是完全由農民的權益角度分析,
不涉及國土合理性的使用探討)))
誤謬三:用「徵收」來簡化稱呼「區段徵收」。
反對者經常用「徵收」來簡化「區段徵收」,
沒錯,「區段徵收」是「徵收」的一種,
但那不是社會集體記憶的那種徵收。
因為區段徵收的原地主不會被掃地出門,
區段徵收的地主可以享受土地增值的利益,
區段徵收的地主要”平均”負擔開放成本。
誤謬四:土地所有權人被區段徵收後,
以偏低之公告現值領取地價補償費,
卻要以高價之市價購買回抵價地,
對地主權益極為不公
區段徵收後所有可建築土地之總地價,
主要是反映區段徵收的開發總成本,
而各宗建地之地價,
則在此基礎下,
依各個街廓之使用分區(住宅區、商業區或其他專用區)
、可使用強度、道路寬度及與公園、學校等
公共設施鄰近度等計算出來,
經地價評議委員會討論通過。
按此評定的各宗建地地價,
才是土地所有權人領回抵價地之核算基礎,
通常,該等地價遠低於市價。
其次,土地所有權人申請要以抵價地方式領回時,
雖然是以其土地之地價補償費為基礎,
但不是直接折抵,
地主可以領回的建地面積
則會遠高於其所擁有地價補償費
所應領面積之好幾倍;
地主可以領回的建地面積價值
則會遠高於土地的市價甚多。
就可以理解,
區段徵收地主領取抵價地的機制
為什麼會對地主有極大利益之原因。
因此,
放棄領取抵價地而領取土地補償費,
也放棄了區段徵收放大補償的效果,
大埔四戶抗議戶堅持反對,
也放棄了領取抵價地的機會,
他們,真的虧大了~~~
誤謬五:區段徵收抵價地分回比例為四成,
農地者因為土地變更為建地,土地縮小了,
但土地卻有增值,
但是對建物所有權人就不公平了,
本來就已經是建地了,
但是面積卻變小了,非常不公平
前面已提到,
區段徵收是以土地之地價補償費為基礎,
農地與建地之土地公告現值本來就有差距,
因此,建地之土地公告現值
若等於區徵土地平均地價之2.5倍者,
大約就可以領回100%之原始面積,
我曾經辦理的案例就是
因為大於2.5倍,所以領回超過120%。
如果再加上建物補償費
(計算以重新蓋之造價基準補償)
及加發自動拆除獎金
(按建物補償費的50%計算),
建物所有人雖然獲利不如土地所有權人,
基本上足夠讓自己換一間
比之前更大而全新的房子。
張藥房雖然只有五坪土地,
但是透過較高的建地土地補償地價,
乘上權利價值係數後,
再用以換取遠較市價為低的安置建地,
所不足者,
從建物補償費+自動拆除獎金去繳差額地價,
相信至少可以換得一塊安置建地,
而且應該還有剩餘。
參、結語
以上係依據現在法令制度
對於常聽到的謬誤講法提出澄清,
對於農民農地參與區段徵收之優惠條件,
這方式已實施二十幾年,
所有辦竣區段徵收的地區,
農民都是最大的受益者,
全世界土地私有化的國家,
沒有國家是不徵收私有地的,
我的重點擺在,
我國對於以區段徵收農地時,
其實有很優厚的條件,
農民因區徵而身價暴漲時,
還怕買不到耕地嗎?
所不同的是,以前是為生活壓力而務農,
以後可以為興趣而務農,不是嗎?
大埔事件中,前者我樂見大家來討論,
但是,對於被徵收者的補償上,
我看到某些主張是建立在錯誤認知上,
而且被徵收者的權益也被犧牲了,
雖然我不確定兩者有無關連性與相互影響性,
但是,我沒看到正確的訊息被傳遞出來
只是,一個補償優厚的區段徵收案,
也獲得絕大數地主的支持,
縱使政府作為是有可爭議的地方,
但是,真的需要鋪天蓋地的造勢抗議嗎?
特定農業區可以變更嗎 在 特定農業區可以變更嗎在PTT/Dcard完整相關資訊 - 媽媽最愛你 的八卦
- 行政院農業委員會二、農業用地變更使用,屬下列情形之一者,應徵得農業主管機關同意: (一)依區域計畫法劃定為非都市土地特定農業區、一般農業區變更為其他使用分區。 ... <看更多>
特定農業區可以變更嗎 在 2016年特定農業區,可以申請農舍嗎?還是需要變更特地目的用地? 的八卦
我知道的騰本寫:特定農業區,農牧用地! 等則:08 土地大約4分!想請問現在的法令如果要申請可以嗎? ?還是可以申請特地目的用地去建一間可以住的房子?目前名下無任何農舍! ... <看更多>
特定農業區可以變更嗎 在 特定農業區可以變更嗎在PTT/Dcard完整相關資訊 - 媽媽最愛你 的八卦
- 行政院農業委員會二、農業用地變更使用,屬下列情形之一者,應徵得農業主管機關同意: (一)依區域計畫法劃定為非都市土地特定農業區、一般農業區變更為其他使用分區。 ... <看更多>