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中環看世界：樓奴同鹹魚有什麼分別
香港人和內地人一樣，都對地產物業情有獨鍾。這是所有發展中國家必經之路，幾十年前的日本是最佳例子。每個地方都相信自己的市場是獨特的，因為某些文化、經濟、政治原因，只升不跌。一般這「信仰」都能維持很久，直至泡沫爆破為止。
另一個對樓市着迷的原因是近年來股市實在太不濟，長期跑輸樓市，以至GDP，甚至乎債市。背後原因甚為複雜，改天再討論。但我認為港股和A股已靜静地起革命，未來將見長達數年的健康慢牛市，最終能夠跑贏樓市。
樓花恐等五六年才可賣
我很少評論房地產，並非因為我沒有買樓，除自住外，亦有點收租物業。在2003年沙士後尤其活躍，山頂南區洋房、豪宅、新界、九龍、港島的大小單位都有。內地和國外，甚至澳門，都曾擁有物業。
不評論的最大原因是不想得失朋友。靠地產吃飯的人很多，發展商、建築、地產代理等。最近感覺到樓市再度升溫，同時風險也大幅上升，所以覺得有責任提醒大家要小心一點。
雖然表面上樓市仍在升，但其實要賺錢已愈來愈難。首先只有一手相對活躍，在發展商重「佣金」之下必有勇兵，再加上他們提供加按，是很多人買樓的唯一途徑（危險亦可悲）。正因如此，買新樓盤者輸多贏少，買完樓花後，先等兩三年收樓，然後再等三年印花「禁售期」，再加數千單位同時放盤，要三四年才賣得出是等閒事，加起來已差不多十年，正如柴九話齋，人生有幾多個十年呀？
港樓流通性遜滬加
香港住宅樓市的流動性非常差，去年交易才不到6萬宗。對比上海，人口2400萬，香港的3.3倍，但一二手總交易近47萬宗，是香港的8倍。就算加拿大多倫多，人口才500多萬，去年交易都超過11萬宗，按比例流通性亦比香港高一倍多。
原因肯定與負擔能力有關，最終亦與價非所值有關。本港住宅的平均呎價全球數一數二的貴，但負擔能力則反是全球最差的18.5倍中位收入！最近流行一個講法，就是樓價並非取決於用家，而是取決於投資者的負擔能力。聽來似是如非，但看到極低的成交量，就知道這只是發展商和經紀用來忽悠買家的謬論。
政府、發展商和所有專家都不遺餘力地告訴我們，土地和房屋供求長期失衡，所以房價不斷上升。我懷疑此說法只是高地價政策的藉口而已。人口雖密集但增長慢，約0.8%，所以房屋需求增長也有限。老齡化問題嚴重，中間年齡已達44歲，名列全球前茅。預期人口在2040年左右見頂。如用日本做例子，人口在2010年見頂，但樓市泡沫早在1990就爆破。這20年的樓價與人口高峰的相隔期是否也適用於香港，甚至乎內地呢？
供應方面，香港山多平地少，填海和徵地都確實不容易。但說到底，已開發地區只佔不到總面積的25%，郊野公園反佔40%。從前發展郊野公園是個不可討論的「禁忌」，但近月已聽到聲音。港人受內地文化薰陶，偏好新樓，才需不停找地；其實舊樓質素和地點一般遠勝新樓，活化工廈亦不失為一個提供另類優質居所的好辦法。
劏房樓延續飢樓遊戲
樓價升速遠比收入快，唯一能把這殘酷「飢樓遊戲」延續的方法就是「劏樓」，從過去的1000方呎單位切為500方呎，然後300方呎，最後更切為150方呎的「棺材屋」！不幸仍有不少人盲目「上車」，但大部分理性的用家都明白這些所謂住宅，早已劏到不合人道的地步！
另一個經紀常用亦頗有效的心理戰術，就是告訴準買家「最可憐」的就是那些賣了樓、期待樓市回落再入市的人。可惜竟有人受壓而「落疊」。但冷靜想清楚，無人能準確預測泡沫爆破點，如能賣樓套現，消費力馬上跳升，旅行購物，隨心所欲，恭喜都來不及。如移民外地，應已近財務自由。就算留港租屋，都極划算，平均租金毛回報率只約2%，管理費不停上升，再加空置期，淨回報率1%已算不錯。
港人也不笨，過去10年擁有自住樓宇比例輾轉下降，從2005年最高的54%，跌至現在的50.4%。最近樓市情緒確實再度亢奮，其實有點不合理。聯儲局已加息3次，且將加快步伐，今年應最少再加兩次，明年可能再加3至4次。另外上周提到，明年聯儲局可能同時拆QE，威力等同另再加近3次息！有些地產界人士安慰準買家，香港銀行暫可避免加Prime（即最優惠利率）。但這講法毫無意義，九成多按揭跟HIBOR，在聯繫滙率下，HIBOR必須跟隨美息上揚。
用一層400萬元的「窮人恩物」來做例子，三成首期，分30年供，利率2.15厘，每月供款約1.1萬元。如至明年底加息6次，利率升至3.65厘，那麼每月供款將升至約1.28萬元，多了近兩成。香港中間家庭收入約2.5萬元，即供樓負擔將超過淨收入的50%，已經非常吃力。
再用DCF方法模擬計算一下加息對樓價的潛在影響。如租金回報率為2厘，即每年租金8萬元。息率由2.15厘升至3.65厘，如租金不變，那麼樓價理論上應跌至236萬元，跌幅超過四成！用同樣邏輯，我已開始在美國造空一些商業REIT來做投資組合對沖。
內企貴價投地 具走資動機
近日樓市再升溫的主因當然是內地資金大舉「襲港」所致。海航集團是最豪爽的一家，一口氣用高市價五成的價錢買入四塊啟德地皮，總數272億元，令人咋舌。龍光地產（03380）和合景泰富（01813）更用169億天價買入鴨脷州地皮，呎價高達2.2萬元。有些人認為內地集團財雄勢大，眼光應該非常獨到，未來樓價必會繼續大升。有云麵粉價都咁高，將來麵包怎可以不更貴？這比喻是幾十年前出自誠哥口中的，似乎充滿智慧。但跟很多事情一樣，第一個說的是天才（賣樓創作力方面），第二個是庸才，第三個就不用說了。但我也見過不少麵包店執笠（例如超群），地產商亦常遇財困，對炒樓的人來說，負資產應仍記憶猶新吧。
大家要明白內地資金的出發點比較複雜。就算他們真的是想賺錢，但在港經驗不多，是否必賺很難說。長和（00001）和周大福企業等都不太想在港買地，寧願去澳洲或歐洲買一些穩定回報的公用事業。這些內地集團亦明顯有「走資」的動機。資本賬收得愈緊，需求愈殷切，願出的價愈高。他們在內地的高端客戶亦有同樣需要，所以亦樂意來港置業。香港的低企業稅率亦極具吸引力。但本港用家既無此「特殊」需要，那麼有必要跟着他們高追嗎？從前在一些名畫拍賣會都見過不少類似情況，港商當然不會蠢到入局。
1997前曾苦口婆心勸喻很多朋友要小心樓市，大部分不聽結果輸大錢，有些更是破產收場。其實今次並非預測樓市馬上爆煲，我都認為樓價在一年內可再攀升一點。但問題是現在買就容易，但賣是在最快的三五年後，到時樓市狀況就很難說了。就算沒有大跌，但一世人做一間「棺材屋」的樓奴，其實也非常悲哀，所以置業前請三思！
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