李德立身價的八卦，YOUTUBE、PTT、DCARD、MOBILE01和Yahoo名人娛樂都在討論

【快訊：美國衛福部長艾薩將訪台】
　
美國衛生及公共服務部（即美國的衛福部，US Department of Health and Human Services，HHS）部長艾薩（Alex Azar）將訪台！AIT新聞稿說：這是1979年以來訪台層級最高的美國內閣官員。
　
➤ 美衛福部新聞稿：https://pse.is/UEPAH
➤ AIT新聞稿：https://pse.is/T224N
　
上一次有內閣官員來訪，是2014年時的環保署長吉娜．麥卡錫(Gina McCarthy)。再上一次，是2000年六月時，柯林頓總統派出交通部長羅德尼．斯雷特（Rodney Slater）訪問剛就任的陳水扁總統。
　 　
中央社新聞指出：艾薩將代表美國總統川普會見台灣資深公衛官員、新冠疫情醫護人員及專家，以及其他台灣夥伴，共同討論防疫措施、全球衛生、美台夥伴關係，以及台灣作為全球醫療設備和關鍵技術的可靠供應者。
　
此行參訪將由美國在台協會主席莫健（James F. Moriarty）、美國疾病管制與預防中心首席醫療官米契爾‧沃爾夫（Mitchell Wolfe）、美國衛生部幕僚長布萊恩‧哈里森（Brian Harrison）、美國衛生部全球事務辦公室主任蓋瑞特‧格里格斯比（Garrett Grigsby），以及其他政府成員陪同。
　　
📌 特別值得注意的是，AIT的新聞稿指出，派高階官員訪問，是2018《台灣旅行法》所陳述的美國政策：「重申台美友誼、追求共同利益和共同價值」。AIT同時也指出，台美之間將會在醫學及科學領域有更緊密的合作。
　
✏️ 本站短評１：
我們認為，在這個全球疫情大爆發的特殊時刻，應該沒有比衛福部直接對口互訪還要更「實質」的訪問安排了。而且現在因為防疫，衛生部長的角色就更形重要。艾薩在推特上說，他代表川普總統表達台灣在全球公共衛生領導角色的肯定，以及特別強調雙方對於民主價值的共享。這就是台灣目前最能夠突顯自身價值之處。
　
✏️ 本站短評２＋補充：
AIT新聞稿說這次將是1979年以來訪台層級最高的美國內閣官員，這應該是從美國總統的繼任順位來看，衛福部的順位比交通部還要高。環保署名義上是獨立機構，不屬於內閣，但和內閣同級，需經參院同意人事案。
不過，我們一般會認為，只要是內閣閣員，層級都是相同的才是，沒有誰層級比較高的問題，除非是內閣首席的國務卿要來。其實根本不用強調層級有多高，因為「現任閣員」來訪實在太稀少了……。
（不過，既然是AIT自己講的，那就收下這份好意啦！而且是美國行政部門自己說的，總不會有人去質疑他們算錯吧？）
　
📑 Takeaway：其實不用講說什麼突破什麼的，因為我們一直認為，台美關係的正常化是逐步地在進行。不過還是要提醒大家，不要再說「國會立法都沒有用」（人家外交部門就已經明白說了《台旅法》鼓勵高階官員互訪，而且這是美國的外交政策一環），或者萬年起手式「美國總是口惠不實」這類的講法了。
　
#艾薩應該不可能隔離14天吧
#坐等自稱親美的在野黨批評防疫破口
#別忘了這也是要來弔念李登輝的特使
　
　
🔗 相關連結：
➤ 艾薩在今年WHA致詞挺台參與世衛大會：https://pse.is/R62KM
➤ 美衛福部聲明挺台參與世衛大會：https://pse.is/RJEEW
➤ 艾薩和陳時中視訊討論疫情：https://pse.is/RUXCN
　
　　
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#我流版動物國家 你還在想三倍券怎麼花最超值、客家券怎麼那麼少？這時候美國阿中決定來台啦！
以下文案摘自 US Taiwan Watch: 美國台灣觀測站

【快訊：美國衛福部長艾薩將訪台】
　
美國衛生及公共服務部（即美國的衛福部，US Department of Health and Human Services，HHS）部長艾薩（Alex Azar）將訪台！
　
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上一次有內閣官員來訪，是2014年時的環保署長吉娜．麥卡錫(Gina McCarthy)。再上一次，是2000年六月時，柯林頓總統派出交通部長羅德尼．斯雷特（Rodney Slater）訪問剛就任的陳水扁總統。
　 　
中央社新聞指出：艾薩將代表美國總統川普會見台灣資深公衛官員、新冠疫情醫護人員及專家，以及其他台灣夥伴，共同討論防疫措施、全球衛生、美台夥伴關係，以及台灣作為全球醫療設備和關鍵技術的可靠供應者。
　
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✏️ 本站短評１：
我們認為，在這個全球疫情大爆發的特殊時刻，應該沒有比衛福部直接對口互訪還要更「實質」的訪問安排了。而且現在因為防疫，衛生部長的角色就更形重要。艾薩在推特上說，他代表川普總統表達台灣在全球公共衛生領導角色的肯定，以及特別強調雙方對於民主價值的共享。這就是台灣目前最能夠突顯自身價值之處。
　
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有些新聞上說，這次將是1979年以來訪台層級最高的美國內閣官員，不過這應該是從美國總統的繼任順位來看，衛福部比交通部還要高一順位。環保署名義上是獨立機構，不屬於內閣，但和內閣同級，需經參院同意人事案。不過，我們認為，只要是內閣閣員，層級都是相同的才是，沒有誰層級比較高的問題，除非是內閣首席的國務卿要來。而且根本不用強調層級有多高，因為「現任閣員」來訪實在太稀少了……。
　
📑 Takeaway：其實不用講說什麼突破什麼的，因為我們一直認為，台美關係的正常化是逐步地在進行。不過還是要提醒大家，不要再說「國會立法都沒有用」（人家外交部門就已經明白說了《台旅法》鼓勵高階官員互訪，而且這是美國的外交政策一環），或者萬年起手式「美國總是口惠不實」這類的講法了。
　
#艾薩應該不可能隔離14天吧
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成為逆媳，只是為了能好好過生活

成為別人眼中逆媳的她，並不是叛逆，也不是刻意作對，只是想好好過自己想要的生活，想要在婚姻的生活裡和先生過得幸福。作者以幽默的筆法，描述了在婆家的生活中，對待媳婦的總總不合理，以及最後學會聰明「接招」的方法。

從順媳走到逆媳這條路上，她選擇丟棄傳統的束縛，在媳婦這個角色上，只做自己想做的事，走出了一條讓自己舒服自在的路。

同時她也鼓勵讀者：「我絕對不是在慫恿大家要像我一樣。只是，萬一某一天當妳覺得不舒服，知道必須改變卻提不出勇氣的時候，若能夠想到，像我這樣的逆媳也能活得好好的，說不定就會使你產生力量。改變後的我，活得像我自己，並且活得更好。因此，我希望所有嫁到奇幻世界的別人家的寶貝女兒們，也一定要過得很好唷！」

取自《媳婦，也是別人家的掌上明珠》

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當社會改變，過去的價值觀或傳統，不一定能應付現代社會的需要。那麼當相對年輕的人，要展現新的行為，就容易被稱為「叛逆」。或者更嚴重一點，會被冠上不道德的罪名。譬如說，有朋友就提到，自從開始「做自己」之後，就「黑得發亮」！

「真的覺得天下最大的謊話就是婆婆跟媳婦說：我會把妳當自己女兒一樣疼！」

昨天有朋友提到這一句，就這麼剛好，就剛好在前幾天，也有媳婦這樣跟我說。這一代媳婦的扮演，有部分人，因為跟傳統不同，還活在罪惡感當中。

當然，是有少數婆媳關係好到，比跟親媽的關係還是要親。但是大部分來說，能做到「互相尊重」，那就要感謝滿天神佛了！

「…很多男人，自己無法搞定媽媽，所以期望娶個老婆來幫忙搞定媽媽，而這樣的媽媽都有很恐怖的掌控慾，期待透過指揮媳婦掌控兒子，深受這樣雙重期待這樣的老婆，很辛苦。」

也有朋友提到上面的說法，這也是我曾關注過的狀況。婆婆那種填不滿的控制慾，碰上非常期待被認同的媳婦，就可能讓媳婦有異常悲慘的命運。如果這樣的婆婆又剛好寵女兒，那對比之下，媳婦變成了傭人，自尊常被打擊到懷疑自己。

還好，現在文化上慢慢有了新的調整，女性的教育程度與經濟能力不同以往。也有大姑小姑能將心比心，站出來勸自己的媽媽好好對媳婦的例子，這樣的變化讓人欣喜。

人最重要的，是自己能認同自己啊～

祝福您！

（如果以上兩段摘錄留言的朋友，希望我附上姓名，歡迎告知喔！）

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把媳婦當成女兒一樣看待？

【文/ 逆媳】

我喜歡名牌包。因為很堅固，所以放進三、四本書也不容易壞；手感很好能一手掌握；看起來有種不輕浮的帥氣……這些全都是屁話。我是因為昂貴，所以喜歡。只要有一個名牌包，就算不說出「我有可以購買價值五萬塊包包的經濟能力」，也可以「裝作」我有。雖然這樣聽起來，我像是個愛慕虛榮的庸俗之人，但這就是我誠實的內心。所以我喜歡名牌包，不，準確來說，是喜歡拿著名牌包的我。

照我這樣說，我擁有的名牌包應該可以塞滿整台購物車，但事實上我只有兩個。一個是弟弟去義大利旅行的時候，在 Outlet 買的Y牌包包。弟弟為了要減少行李，所以把盒子和防塵袋全都丟掉了，還將那個高貴的名牌包隨便塞在行李箱裡面帶回來。

託他的福，包包在到達我手上時，就像是已經用了十年一樣。看了都會讓人懷疑，那是在二手市集而不是在 Outlet 買的。看著屬於我的第一個名牌包上到處是皺褶，我的心就像被撕裂般疼痛。

為了撫平包包上的皺褶，我把家裡所有的絲巾都拿出來，一邊塞進包包裡面，一邊祈禱，但是不管怎麼做都沒用，不管是人，還是名牌包，皺紋一旦產生就不容易消除了。就在我差不多遺忘第一個名牌包的痛苦記憶時，第二個名牌包來臨了，是想都沒想過的婆婆送的禮物。

結婚前夕，兩家人都同意簡化婚事，但婆婆卻說希望不要省略現金禮緞①，無論是當時還是現在，我都不知道為什麼女方一定要給現金禮緞。一直以來，傳統的習俗是男方得準備未來要一起居住的房子，女方則是準備房子裡的家具、家電等。

難道是因為買房子花的錢比準備家具、家電還多，所以要送給男方現金禮緞，以表示感謝嗎？或者是因為婚禮上男方花了很大筆的費用，所以要幫忙補貼？但是，時代不同了，現在帶著一棟房子娶老婆的男人並不多。大部分的夫妻都是一起存錢買房子、一起準備購買家中所需。我跟先生也是這樣，但儘管如此，婆家還是要我準備現金禮緞，真令人覺得諷刺。

由於當時老公才工作一年，所以幾乎沒有存款。雖然婆家有幫忙補貼全租房②的保證金，但真要計較的話，我也支出了跟那差不多的結婚費用。明明雙方花的錢差不多，我卻要因為那該死的傳統還什麼的，親手將我用「血、汗、眼淚」積存的二十五萬元領出來、親手包裝、奉送出去。當然，我並沒有因為捨不得那些錢，就把停在停車場的汽車後照鏡全都砸碎，但這絕對不是令人感到愉快的經驗。

總之，我們除了禮緞費用之外，其他奢侈的習俗我們都不打算遵守，例如：互相贈送手錶或包包之類的事。可是後來情況變得有點曖昧，因為老公想在結婚之前買車，算一算還缺八萬塊，我覺得沒必要為了這點錢分期付款，因此毫不猶豫的拿出這筆錢，並對老公說：「買車的時候拿去補貼吧！」

婆婆知道後，覺得我懂事乖巧，十分讚賞我，於是擅自決定要買包包，送給這位補貼兒子買車的善良準媳婦。
「妳正在工作嗎？」
「是啊，但可以講一下電話沒關係，婆婆有什麼事嗎？」
「我現在在百貨公司。想要買包包給妳。」
「咦？包包？」
「對啊！雖然我沒什麼錢，但是因為妳很乖，所以我想買一個包送妳，妳喜歡什麼顏色？」

上班的時間，突然接到這通令人驚慌的電話，還叫我挑選包包的顏色，讓我有點不知所措。雖然我很想問婆婆是什麼品牌？怎樣的款式？但實在是不好意思開口。婆婆說她現在就在店裡，要我趕快選，所以我只是想到什麼就說什麼。
「嗯，深藍色。」
「奶茶色？」
「不，是深藍色。」
「好啊！奶茶色很漂亮。」
是我的發音不標準嗎？還是正確答案已經是奶茶色了呢？就這樣，我的第二個名牌包誕生了，但是我並不開心。儘管它的用途是為了展示給別人看，但這完全不是我可以駕馭的款式。就連我媽媽一看到都皺著眉頭說：「哎呀，這……包包是怎麼回事？」
「如何？包包妳還滿意嗎？」
「媽，真的非常感謝您。不過……跟我想要的款式有點不太一樣，我可以拿去換嗎？」
「嗯……這樣啊？那我幫妳跟店家聯絡喔！」
隔天我就拿著包包去了百貨公司。店裡美麗的包包們，包括我說的深藍色包包正敞開雙臂等待著我。店員對我說接到婆婆的來電了，請我輕鬆自在的挑選喜歡的包包。這是我有生以來第一次在百貨公司逛名牌精品店。我東摸西摸還試提了幾個，終於選定了其中一款。
「我要換這一個。」
「好的，客人。這個包包一年四季無論什麼時候拿，都是既時尚又美麗喔！您還需要補三萬塊的差額。」

這句話是什麼意思？還要再付三萬元？店員解釋說，因為我新挑選的包包比我婆婆送的那個還要貴，所以需要補差額。我心想「好像也沒那麼喜歡」便放下了那個雖然時尚，但是身價不菲的包。

然而，尷尬的事情持續發生。即使我選擇它旁邊的包包，或它旁邊的旁邊的其他包包，需補的差額每個都在三萬到四萬之間。最後，我選了同款的其他顏色，但是就連這樣都還要多補二萬元的差額。
「客人，因為您婆婆購買的包包是特價商品，所以基本上不管是換哪一個都需要補差額喔！」
「喔……所以這個包包是整間店裡最便宜的嗎？」
我的臉變得通紅，聲音微微顫抖。我覺得既丟臉又傷自尊。店員沒有回答我的問題，反而說了更令人傻眼的話。
「這個您覺得怎麼樣呢？這是本次新上市的新品，反正都要補差額嘛，這款可是最暢銷的喔！您的小姑也是買這一款喔！」

等等，等等。為何小姑會突如其來的登場？原來如此，婆婆和小姑一起來買我的包包，然後買給媳婦的是根本沒陳列在店裡的特價包，買給女兒的則是最新最暢銷的新品包。

我的手因為店員的話而抖個不停。為了現金禮緞我將每個月一點一滴存下來的存款貢獻出來，結果我那價值二十五萬元的血、汗、淚水，竟然只換來一個特價包，這實在是太荒謬了。我覺得我的眼睛裡，好像立刻就要噴出血、汗和淚水了。

「把媳婦當成女兒一樣看待」這句話簡直是胡說八道。媳婦和女兒就如同特價包和新品包，兩者是完全不一樣的。

第二個名牌包，我一次也沒用過。

註
①在韓國的結婚習俗中，新娘要送給新郎家絲綢當禮物，藉此表現禮儀誠意，今日除了絲綢也可以用禮物或現金代替。
②房客先繳交一筆錢給房東，通常是房屋總價的百分之五十到百分之七十，之後入住期間不需再付任何租金，只需付水、電、瓦斯、管理費等等，期滿退房後，房客可拿回當初繳交的錢。

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以上文字取自
媳婦，也是別人家的掌上明珠：從「好媳婦病」中徹底痊癒、覺醒的逆媳養成記
https://www.books.com.tw/products/0010837815

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花蓮公益講座_相信自己是夠好的媽媽
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相信自己是夠好的媽媽：是犧牲，還是責任？是妥協，還是平衡？放下對母愛的執著，恢復你的生命彈性，重新找回愛自己的方式
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#國際新聞 #國際局勢

【暗黑旅行團】勇闖市中心廢墟佐敦廣場 70呎舖賤價10萬全港最平

香港寸金尺土，普通打工仔窮一生薪水，才能買到一個劏房型單位，黃金商舖易手價億億聲。雖然商舖身價不菲，但細心留意會發現，總有一個死場（死寂商場）在附近，明明位處市中心交通方便，但空置率高人流又偏低。記者便請了人稱「劏場醫生」、曾一手拯救荃灣地皇廣場的盛滙商舖基金創辦人李根興（Edwin），和我們來一轉經典死場遊。

壽終正寢：佐敦廣場

「有些死場是瀕臨死亡邊緣，而這個（佐敦廣場）是已經死亡。」Edwin說道。位於佐敦道28號敦成大廈的佐敦廣場，商場名字仍於大廈外清晰可見，但若然在Google Maps輸入「佐敦廣場」，卻查不到正確位置。

座落在人來人往的佐敦道，很難想像這樓高四層的商場，已烏燈黑火二十多年，是佐敦中心地帶裏的一個廢墟。「我們站在佐敦道，街上人流很多，很旺場，但今時今日全香港最便宜的物業成交呎價，最便宜的便是這座佐敦廣場。」

土地註冊處資料顯示，三樓九號舖位建築面積約70平方呎，原業主1993年以$69.7萬購入，持貨23年，2016年僅以$10萬易手，呎價僅$1,429，賬面勁蝕86%、約$60萬，堪稱全港最平的舖位。Edwin表示，香港有很多大業主將商場劏成很多小單位出售，然後不宣傳、不用任何方法吸引人流，夾硬做死一個場，令舖位貶值，然後再安排相關人士以低價收回舖位，「做這些事很沒道德，可說是乞兒兜裏拿飯吃，所以我不買不賣也不投資。有人經常說送幾間商舖給我，希望我可以把商場活化，我也會說我不要。」

佐敦廣場前身為伯爵酒樓，實用面積共約一萬平方呎。1992年，分拆成超過160個舖位出售，當年呎價逾萬，但仍吸引到不少投資者。但業主們在1993年收樓後，發現舖位皆為「縮水舖」，實用率只得三至五成，生意做不了淪為死場。1998年更因管理公司撤離而荒廢，聚集了不少癮君子和露宿者。現時該商場除地面層可供遊人進入，其他樓層已經被封閉。

「你簡直是商舖華佗！」當記者和Edwin在商場門外傾談之際，一把聲音突然從我們身旁傳過來，原來是佐敦廣場門外報紙檔的店主，由他父親開始已在這個位置經營報紙檔50多年。他繼續說：「開業的時候很多人入伙，但空置了這麼多年，聽說你令很多倒楣的商舖起死回生，我今天便特意把鎖開了等你進去玩玩。」原來店主還幫手看管廣場的閘匙，我們就趁這個難得的機會，入去探秘。

2010年，有財團以劃一收購價$13.8萬收購佐敦廣場舖位。商場的一至三樓，就曾在2012至13年，短暫經營過火鍋店。2014年就只有四樓的桑拿館，2016年在一樓開了雀會，二樓開了私房菜，但全都在很短的時間內結束營業。

鄰近高鐵　於事無補
一樓和二樓遺下了完整的食肆裝潢，還有餐具調味料，統統都沒有清走。Edwin說：「真的不知道發生甚麼事，該商戶好像走得很急。市中心這麼繁華的地段鄰近高鐵，佐敦道地舖價值以億元計算，這裏卻變成了一個廢墟。」

再上三樓，大窗戶透入自然光，雜物清空了，感覺比一二樓良好。雖然劏舖的間格已經全拆了，但地上有多條從前舖位留有的深刻直線。「驟眼看這裏每一層都是幾千呎，以這裏的黃金地段來計，一定能夠租出去，每一層我估計能以$15萬放租。」

但上到四樓，又佈滿各式各樣的廢棄品。有很多像是露宿者在這裏留宿用的床墊、2014年的舊報紙、2012年的水費單、撕爛了的明星合照、封了塵的招牌、摔破了的招財貓等等，幸好是白天進來，入黑一定充滿着靈異感覺。既然位於市區，人流地理位置俱佳，很難不令人聯想是因為靈異問題而變成市中心的廢墟。Edwin說他不太了解和相信靈異方面的東西，「甚麼靈異也好，樓下這麼旺場甚麼靈異也不怕吧！加上買賣商舖與住屋不同，開舖頭做生意不需要過夜，所以就算是餐廳酒樓也好，就算有人死了也不會變成凶舖，凶宅很多，但沒有凶舖。」

由門口的告示板到散滿一地的文件，相信背後可能有很多訴訟問題業權問題，Edwin說：「我們進來也看到有些欠債還錢的傳單，想租這裏也會擔心背後有甚麼問題。更何況之前樓上是開桑拿館的，你我都知道桑拿館不是一般平凡人能經營的。」相信這就是商場荒廢的主因。

氣若游絲：先達廣場

「死場分幾種，其中一種是死亡中，好像身後的先達廣場。」先達都稱得上死場嗎？看租值升跌便知一二。Edwin說：「上帝要你滅亡，必先令你瘋狂！租值有最高峯的時候，地下一間舖出租$5萬至$10萬，跌到現在的$1萬至$2萬，跌了五至八成。先達幾年前的舖價炒得非常厲害，但最近急速下跌，最主要是智能手提電話炒風已過。」我們走到一樓的租務部詢問，職員都說最近有很多蝕讓，租務部職員說：「三百幾萬元買回來百多萬元出售。」

吉舖處處　舖位變貨倉

先達廣場位於旺角亞皆老街83號，一共三層約3.9萬平方呎，前身是先施百貨，在1995年劏成350個舖位出售，面積由72至488平方呎，堪稱本港第一代經典劏場。職員說：「業主都很資深，沒有按揭、沒有壓力，在這個艱難時刻，就算降低租金也能接受。」最平的舖位在訪問前一天租出，租金只是3,000元，已包差餉管理費。「業主下調租金只是希望舖位不要丟空，能夠渡過這個艱難的時期，現在有一成舖位是未能出租的。」這麼低廉的租金，甚至有人租來當貨倉。

商場內外吉舖處處，目測空置舖不止一成。不論是地下、一樓還是二樓，吉舖集中於遠離電梯的角落位置。記者和Edwin上到二樓，人流更為稀少，約半數店舖沒有開門。Edwin說：「越做越靜的情況下，就會出現三個情況：一，租來當貨倉；二，開成人用品店，成人用品店當然是開在較靜的地方。三，不需要太多人流的服務行業，例如修甲、睇風水、占卜那些做預約服務的。」但由於先達廣場沒有自來水，所以食肆、美容修甲那類需要有自來水的店舖，都不能經營。Edwin補充：「沒有食肆、小食店，不能以此聚集人流。能經營的店舖種類亦收窄，只能做零售、賣買電子零件或手機產品。」

經營靠好業主　等炒風救場

我們來到維修電話老師傅黃維邦（Wilson）的店，他的店已屹立先達20多年，可說是見證着先達的興衰。Wilson說：「現在絕對是低潮，沒有試過如此低潮。」他表示現在經濟差了，人們不像以往一有新型號手機便換機，「我有另一間舖回收二手機，我們收到的手機都是壞的，現在的手機不是壞了也不會放售。」

他表示能一直支撐着店舖全因遇到一位好業主，「當時樓下的店舖租金加幅一倍，甚至一倍半，但我這個業主都只是加了我一成租金，現在逆境下業主都願意減租，有商量的空間非常好。先達有些業主日日過來巡舖，看到你生意好便加租。」所以現在租金下調的情況下，Wilson也沒有考慮要換舖慳租金，「沒有想過呢，平租的通常在角落的位置，沒有這個位置好。加上業主對我這樣好，做人不能忘恩負義。」他亦指商場的人流多少，對手機維修不算很大影響，「手機壞了一定會過來維修，人流多有時只是逛逛，不一定會買東西，手機維修穩穩定定，發達一定冇我份，夠交租餬口便沒有問題。」

Edwin認為，救活先達廣場的方法，只好等待炒風再來。「純靠商場自己的營運很難去翻身，互聯網格價太容易，引入新行業亦需要一段時間適應。要看有那一個大牌子，有一些突破性的產品出現，整個炒風來臨，炒賣的人們當然要回來先達這個地方。」

死過翻生：地皇廣場

位於荃灣登發街登發大廈的地皇廣場，是死場中的經典，其中二樓238號舖位，2012年底以約$400萬買入，2017年以$30萬轉售，勁蝕$370萬。Edwin說：「所有商舖來說，最蝕入肉的可說是這個，簡直是創了香港歷史。如果持貨幾年要蝕92.5%，眼光要很『準』，因為很難有香港物業買賣蝕到咁。」

2012年投資者尹柏權以$4.1億向鄧成波購入登發大廈商場，2013年拆成200多個舖位出售，舖位面積由50至174平方呎，套現約$9億。但小業主收樓後便發現貨不對辦，發現商場設計與售樓書不同，實用面積縮水等的問題。有小業主稱當年有地產經紀訛稱，將會有行人天橋接駁至地皇廣場，但不單止沒有天橋，商場電梯更經常因故障停用。

Edwin說：「死場的特性是，易入難出，有一些是自動電梯進入商場，但要行樓梯離開的。有一類不能救活的死場，便是要行樓梯進入商場的。如果一個商場四通八達，人流便會旺。」地皇商場中了一切死場特性，進出不便和業權分散。

聯合業主翻身　出租率達100%

業主之一的王榮梅（Olive）當年以$400萬買入了一劏舖，「收舖時，簡直是晴天霹靂！當時是買樓花沒有實物可看，實物與我們想像中有很大出入。面積很小，還是天價，一樓一間實用面積40呎的舖位要成四百幾萬。」

她曾嘗試放售或出租，都不能得到好價錢，更別說回本了。於是她便花近3年時間與各業主磋商，在2016年成立地皇之光管理有限公司，團結場內近百名業主聯合招租。她說：「回想起也覺得淒涼，曾經試過有一位業主，說只可以給我由灣仔到北角這段車程的5分鐘時間，於是我便在地鐵車廂內走來走去，進行游說工作。」她表示頭幾年她沒有受薪做聯絡人的工作，「講難聽一點，衰到不能再衰了，不如博一鋪。」頭炮租了給一間賣小型電器的百貨公司，但店主進駐後幾個月便退租。她說：「零售根本冇得做，因為趨向網購，我們就想不如做不能網購的飲食，於是我便把一樓在很短時間內改成一個美食廣場。」當時Edwin亦有參與這個死場翻生的計劃，更幫手大力宣傳，成功把當時的出租率推上到100%。

雖然走入地皇商場，仍不能以人流旺盛去形容，但不見有貨倉舖和空置舖，Edwin說：「這裏不算死，縱使有舖拉了閘，但是都有租客的。」美食廣場已因完約在２月結業，要繼續經營美食廣場便要再集資翻身。幸好同期有夾公仔機店主有意入租，現在一樓已成了夾公仔機舖，雖然疫情下不能正常營業，但總算是正確方向。Edwin說：「一個好的商場，最好是會吸引到人進來買、進來玩。一樓是美食廣場，人們很自然便會在上二樓三樓逛街，商場馬上變旺了起來。而這些夾公仔機也不錯，能吸引外來人。租金很便宜，2,000到3,000元已包冷氣費管理費等，租來創業其實都不錯。」

記者：鄭汝翹
攝影：張志孟、許先煜

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