【買房心得2】
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昨天被學弟抱怨他房子都快買到了心得還沒寫出來，趕快來生第二篇XDD。
上次提到下斡旋的經驗 https://goo.gl/mDHww6，這次來聊最重要的"見面談"心得:
1.
通常到了"見面談"代表雙方金額差距不大，就像球員在球門前只差臨門一腳，房仲會想盡辦法成交，一邊向買方拉價，一邊向賣方砍價，協調出雙方都可接受的價格。
當然這也有例外，比如雙方差距很大但房仲仍安排面談，買方被拿來當成跟賣方殺價的工具，但這畢竟是少數，也不是買方能控制的，所以我認為房仲想安排見面談買方還是應該盡量參加，畢竟有去談才有機會。
2.
有些買方會排斥見面談，認為環境不熟悉、房仲給的壓力很大，怕到時自己價格會守不住，但我認為這種想法太過消極，其實換個角度想，買方如果做好功課，見面談反而才有機會買到便宜，因為屋主也是人，同樣的情形也會發生在他們身上，或許屋主平常很理智，價格踩很硬，但到了見面談的時候，因為上述相同理由也比較容易出現價格鬆動的狀況。我聽過很多例子，都是屋主被搞到很晚，回家後才開始後悔賣太便宜。
這跟股票投資有點像，收盤後大家都很容易理性決定買賣價位，但到了隔天開盤後，盯著盤面即時數字跳動，往往很容易陷入衝動而買高賣低，而見面談，就類似房價的「即時開盤過程」。
3.
因為見面談很難判斷需要多久，假如成交後還會馬上進行簽約、甚至匯款的流程，所以一開始時間的選擇就很重要，最好選一個自己時間較充裕，精神體力較好的時段，避免談判時間超過預期，或是體力不支、神智不清而做出後悔的決定。
比如我買到房的那次，當初房仲幫我安排的時段是晚上6點半，但因為家裡小朋友晚上9點前就要睡了，怕來不及所以要求改成隔天早上11點，結果幸好有改，因為隔天全部流程結束時，已經接近傍晚5點，遠比自己跟房仲當初預期的時間長，後來回想假如沒改時間的話，很可能雙方談到一半就破局，或者因為時間壓力而談不到滿意的價格，可見時間選擇的重要。
4.
見面談通常會先安排買賣雙方見面寒暄或閒聊，接著分開帶到不同的房間談，買方最忌諱一開始見面就急著挑房子毛病或砍價，因為激怒賣方只會增加談判難度，記得批評的話不要當面講，價格也留給房仲去協調，這個階段買方只要配合經營感覺，讓雙方留下好的印象就行了。
這部分以前看過一個「LIKE」理論很有道裡，一方面要找出自己和對方「LIKE(相似)」的地方，一方面要讓對方「LIKE(喜歡)你」，當買賣雙方彼此LIKE時，成交機率一定大增。
5.
至於價格差距部分就由房仲來回磋商，之前提過下斡旋前最好保留一點加價空間，這時候就可以派上用場，而且最好分2~3次，一點一點慢慢往上加，比如有保留30萬元空間，可以一開始先表明預算有限拒絕加價，過一陣子再勉為其難分20、10萬元或10、10、10萬元逐次往上加，重點是要掌握節奏，不能一開始就把籌碼用光，當然過程中房仲會用各種話術拉價，這時候要能沉住氣按計畫進行，也要懂得找理由回絕，更重要的是要抱著隨緣不強求的態度，才不會在過程中被牽著鼻子走。
6.
另外房仲手續費也是有彈性的，不管是大小品牌都有，尤其是賣方4%的手續費空間更大，砍到1~2%的都曾聽過，有些店長自己也有調降0.5%不等的權限，而這些都可以反應到成交總價上（通常談的成交價是包含賣方手續費），所以當房仲要求你加價時，其實你也可以反過來要求房仲折讓手續費，尤其是當雙方談到最後差距很接近，而且價格已經很緊繃時，仲介爲了成交往往會比較有意願折讓手續費，像我這次談到最後關頭，也是靠著仲介折讓手續費才能順利成交。
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房仲話術斡旋 在 [閒聊] 房仲的話術- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
近日去看房子
房仲說是秒殺案，肯定3天內成交。
（機捷的鉅虹gcasa，開價單坪近30w）
早上，房仲一直鼓吹下斡旋，我就照做。然後排到第一順位。
結果2小時後，房仲一直打來說第二順位超級愛，立馬下了比屋主開的要高一點的價格。
就是要馬上買到。一直鼓吹我馬上答應要買，不然會變別人的。
很好奇真的會有人一看就馬上買房嗎？
還是房仲的話術呢？
也好奇房仲一直鼓吹下斡旋金搶第一位，對房仲有什麼好處呢？
有請房屋版的達人們解惑一下
⊙ω⊙感謝大家
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