柯政猛於虎 社宅公式詳解
#文長慎入~
我知道很複雜,但這就是市民算不過市府的地方
明倫社宅租金推估財務資料,終於提供了。嗯,自償率不只破百,甚至高達110%。
總支出預估為47.1億
總收入預估可達51.7億
還倒賺4.6億,台北社宅淪為「照顧為名,賺錢為實」嗎?
然而,整個公式和計算在我追問下,又問題百出,高估和錯算了成本,導致租金攤提也跟着提高。
#稅率轉嫁
根據民法427條,就租賃物應納之一切稅捐,由出租人負擔。
然而,我們看到公式,柯市長還指示,要把房地稅全數算入成本,轉嫁給租戶租金。
#暗渡陳倉
而其中地價稅的轉嫁,在我追問下,都發局坦承甚至連「市府其他單位自己參建設施的地價稅」,也算進來了,簡直是混水摸魚、暗渡陳倉。
#膨脹兩倍成本計算折現率
連貨幣貶值的風險都要算給倒霉的租戶,一種預算利息的概念。
「折現率」其實 #也沒有在公式內,但市府私下仍算入租金攤提。
把47億成本,#加計了55年的折現率,攤提到租金內。
簡單來說,柯市府覺得自己投資了47億成本,若分55年收回,還只收47億,這樣會吃虧,因為貨幣會貶值,錢放著利息。
所以,市府決定也「精算」到租金內,用折現率計算,預收、多收來達到財務效益。
把折現率也算到租金內,已經夠扯,而市府還澎漲計算自己的投入達47.1億,但其實,真正屬於市府先墊的只有建築成本19.5億。
其他的管理、修繕、稅率等成本,不但尚未發生,也預先轉嫁給民眾了。
請問市政府何來47億的成本?
那有臉也算入成本來算收益?
一般人可能不理解折現率的概念。
簡單來說 ,資金具有時間價值的特性(會貶值),而折現率就是按複利計息原理,把未來貨幣的價值折現。
六年前柯文哲靠社宅政見,贏得選票,當選後卻變成要挖市民鈔票,結果柯市長人財兩得,但台北市投入千億成本的社宅, 卻只讓市政府變成建商思維。
只能說一般小市民 #算不過政府與政客
而明明是「現成資料」,卻拖了兩週才給。而且不提供原始文件,重新打成一張簡單數值說明。#給不同議員還不同版本
唉,真正的貓膩還有多少?
#誰都算不過政府與政客
同時也有10000部Youtube影片,追蹤數超過62萬的網紅Bryan Wee,也在其Youtube影片中提到,...
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我們新竹縣有名的建商立委林為洲,最近聽說他做土地開發的好夥伴竟然有新竹市立委候選人鄭宏輝!
然後我的好朋友 高鈺婷 新竹市立委參選人 又直指鄭宏輝在新竹市金雅段71號土地賺了不少。最關心公平貿易、不當剝削的 余宛如拿土地公告現值說不等於土地市值,暗示我的好朋友說鄭宏輝賺很多是污衊。
土地公告現值是不等於土地市值沒有錯,所以我們時代力量才一直推實價登錄2.0,要求入手價和脫手價都應透明。余委員有空說鄭宏輝賺不多,不如好好推實價登錄,誰賺多賺少一目瞭然啊!
新竹市的立委是誰我當然管不著,但是如果要多一位圈地滅農的立委,我是很痛苦啦!想想我們新竹縣的璞玉計畫和竹科三期,全都是優質良田,現在也都卡在內政部營建署,這樣的立委不知道會不會也向營建署施壓,說農田不重要,種房子才重要呢?
以下來說明抵費地成本計算:
重劃會出資人可以分配到多少抵費地,就是用重劃總支出除以重劃後的推估地價,來計算所有出資人的出資,要用多少土地來支付。
通常,重劃後的推估地價,都會略低於重劃後的公告現值。所以,用公告現值計算,恐怕還高估了鄭宏輝的出資金額,低估了他的獲利。
以本案來說,重劃計畫書估計的重劃後地價是4.62萬/坪,還低於土地移轉給鄭宏輝時實價登錄的公告現值6.4萬/坪。
所以,鄭的出資可以用4.62/坪*157.87坪去計算,而不是6.4/坪*157.87坪,我們真的冤枉人家了啦,高估人家的成本,少算人家的獲利,應該把賺5,304萬更正為(40-4.62)*157.87=5,585萬。
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