建商成本計算的八卦，MOBILE01、PTT和Yahoo名人娛樂都在討論

感謝大家昨天來我的「公開議政」，我很開心有這個機會，可以跟大家一起公開討論市政。以下是我昨天所講的內容，想來卻無法來的朋友，也可以透過這份文件，了解我做過的政策及關心的議題。關於昨天最後的ＱＡ，我會再另外發一篇文讓大家了解。
　
這三個會期以來，我實踐了哪些政見、哪些政策在推動上窒礙難行，我會跟大家誠實報告。
　
【主要政績】
　
#公開議政
　
本來在今年初，我就預定要舉辦座談會，邀請大家一起面對面討論市政議題，不過因為疫情影響，只好到現在才與大家見面，這點是我比較抱歉。但這不會是我最後一次舉辦公開議政，往後還是會有機會像昨天一樣，跟大家一起討論對市政議題的看法。
　
#透明選服網站上都看得到
　
我們經手的選服，都會在「選服魔鏡號」選民服務系統上公開回應。
　
比如說，大家關心的交通議題（機車路權、交通動線規劃、道路壅塞、公車駕駛問題、行人安全等等）就佔了選服案件的三分之一。在確定成案之後，我們會評估，是要透過市府索取資料來取得回應、召開協調會（例如建照因為其他戶都更發不下來），還是現場會勘（例如塗銷禁行機車、行穿線退縮），來解決市民陳情的問題。這些回覆，都可以透過系統內的搜尋功能，找到我們的回應。
　
「選服魔鏡號」改版後，新增了一些新功能，包含案件數統計、類型分析、關鍵字分析、甚至可以「抽牌」看我們的案件有哪些回覆內容。也有一些神秘功能，歡迎大家多上去玩玩看。網址：https://service.froggychiu.com/
　
#不是所有選服都會在一開始公開
　
有一些很特殊的選服，為了保障當事人，我們在第一時間不會公開，但完成之後會與大家報告進度。
　
像是員工說公司違反勞基法沒給加班費、要求超時加班、不合理的勞動契約等等，希望我們協助匿名勞檢；也有一些是讓人很遺憾的案件，例如導師不當體罰學生，甚至有學校隱匿性平案件的證據，讓同學身心受創。這些案件，為了保護當事人、特別是未成年當事人的權益，我們絕對不會在魔鏡號提到個資，但會希望通案性的回覆，能夠幫忙到其他遇到類似案件的市民。
　
#我們也有不受理的案件
　
不受理的案件比例大概只佔8%，其中很多是屬於中央權管的案件，或者是外縣市的案子，原則上我們也會盡可能轉介給在地的市議員或立委協助。包含先前入境檢疫的問題、其他縣市學校老師霸凌的問題等等。
　
#做選服的感想
　
我做選服到現在有一個感想，就是我過去認為萬惡的「喬罰單」、「喬病床」，其實最終反映的都是一個問題：在市民需要幫助的時候，我能不能夠在合法、合理的情況下幫助到對方？如果真的是我無能為力的案件，我能多做些什麼，讓陳情人好過一點？例如有一些案件，是我怎麼樣都無法挽救的生命，例如在醫院被霸凌後自殺的醫師，或者在馬路上被公車撞死的祖孫；有一些案件，是歷經各個議員、立委、甚至陳情人寫信到總統辦公室，都無法獲得回應的。這些案件，不一定是我職權能夠協助的，甚至往往超過了法律可以協助的期限，我想我能做的，就是在大家覺得求助無門的時候，找到一個可以聽你說話，而且聽得懂你說話的人吧。
　
#針對社宅活化進行多次質詢
　
每個會期的總質詢，我都會質詢市府公宅進度、營運管理問題及未來規劃的進度。包含公宅的用地取得及建設工程，是否落後市府自己的目標；市府其實有逐年審核資格來調漲租金的疑慮；許多市民對於公宅建設期間的綠地或停車空間縮減也有質疑，我們也敦促市府一定要在規劃階段就開始公共工程說明。除了建案進度外，我們也一直在追蹤市府成立專責行政法人的進度，來積極管理至少要用五十年的社宅。
　
當然，社宅因為數量相對稀少，更多買不起房的市民，也同樣需要包租代管及租金補貼的政策，這也是我一直以來質詢的重點。
　
不過，社宅活化是一個很難在短期看到成效的政策。很多在魔鏡號反應的市民會問一個問題：為什麼中央地方都積極在主張居住正義，房價卻還是那麼高？蓋公宅又抽不到，租金也降不下來，我要如何在台北市生存？我認為，複雜的問題無法有單一解方，居住正義要能落實，除了我持續關注的社宅進度外，我也會在議會持續推動囤房稅的調升，讓更多空屋可以在合理的價格被釋出。
　
#道路平權從微小的改變開始
　
在我的「未來交通」政見中，有一項很重要的精神是「道路平權」，也就是不論行人、機車騎士、汽車駕駛，都能夠在尊重對方用路權益的前提下行進。
　
這包含我透過會勘協助塗銷了禁行機車道並開放直接左轉、擴大路口，讓人行道更能順利銜接行穿線、增設Youbike 2.0的新站點，或透過質詢要求市府增加充電站位、請市警局嚴加取締南京東路、基隆路、中山北路二段、延壽街、羅斯福路四段等地的違規停車、儘速決定民生汐止線方案等，都是我這三個會期關注的重點。
　
我知道很多市民不一定會滿意現在市府對於道路平權的作法。不過，就像我在民主開箱EP11提到的，很多時候，我們在日常生活中只能一點一滴地發動微小的改變，但我希望，這樣的改變不只是結果，更是改變市府思考問題角度的過程。這個過程，除了我之外，更需要團結的市民才能夠做到。也希望大家之後可以持續提供更多你們認為應該改變的路段。
　
#對於五分埔商圈將會重新調整政策
　
過去，我在政見中提到，原先是希望比照首爾東大門的服飾基地，讓五分埔再度活化，成為台北市的商圈亮點。而這必須改變目前在住宅區所規範的土地用途。
　
然而，經過我與其他熟悉在地的朋友一起討論後，我發現到若真的放寬土地使用類別，很可能留下的不是五分埔商圈，而是另一個信義新天地的商辦大樓區，或者成為建商炒作豪宅的新地段。這與我原先的想法相互違背，所以我也得很坦白跟大家說，我先前五分埔商圈的政策會有大幅度的調整，我會希望優先透過都發局針對信義區的通盤檢討，重新檢視五分埔在未來都市規劃的定位，才能夠檢視未來這裡真正適合的商業型態。
　
#持續追蹤台北流行音樂中心後續規劃
　
從我在教育委員會時，我就持續關心台北流行音樂中心和台北表演藝術中心的工程進度；現在我在民政委員會，我也仍然趁著考察的機會，在六月底實際走訪北流考察南北區的設施，以及董事會未來對扶植藝文產業的規劃。
　
以北流來說，雖然已經在上週六舉辦完壓力測試，也即將在九月初正式開幕，作為十月金曲獎的主舞台，但未來對於小型藝文團體是否有實質幫助？會不會反而擠壓民間經營者的空間？未來要如何培植下一代的創作者？我當場也與黃韻玲董事長討論這些問題。北流未來將規劃三間分別為200人、800人、1600人的livehouse供表演者使用，目前正在規劃辦理招商作業當中，我也將持續追蹤後續收費標準，在未來提供合適的空間、價位給需要的團體提出申請。
　
#針對小巨蛋開放政策的質詢
　　
今年，許多藝文活動在疫情初期被迫取消。隨著疫情趨緩，商業演出和防疫的拉鋸如何平衡，是許多民間業者的難題。中央當時雖然開放了國家級場館，但北市府對於所有場館解封，是否有統一的政策，在當時並不明確。
　
我針對小巨蛋的開放政策就做過一次質詢，當時要求市府要明確訂定一個開放標準，在疫情到什麼階段，可以讓業者得以憑市府公文，向國外廠商協調取消演出後的費用計算。5/30時，市府終於訂定原則及減租方案，我希望這能讓後疫情時代的演出單位，能在動盪中找到可以依賴的遊戲規則。
　
#調整演出娛樂稅
　
另外，在這次會期，我也針對娛樂稅課徵的標準，向稅捐處提出除質疑。主要是台上有沒有人唱歌的音樂表演，稅率居然相差四倍，你能想像晨曦光廊跟滅火器的演出，對Livehouse課的稅居然不一樣嗎？另外還有不合時宜的說書、馬戲等項目，我們也藉著這次的部門質詢，一併向稅捐處提出修改建議。
　
最終我與稅捐處達成共識，將演出娛樂稅調整至1％、2.5％、5％，針對票價高低來做調漲，基本上Livehouse的收費將維持在1％，除非一場演出的票價超過1500元才會調漲。這樣一來也相對減少的場地方成本支出，能夠更支持他們舉辦更多藝文活動，在這個疫情時刻，給予大家抒發的空間。
　
【其他重要政績】
　　
・交通運輸
推動公車上下車刷卡
公布公車評鑑審議紀錄
宣導捷運手扶梯定點站立
質詢（大巨蛋旁）光復南路路型改善工程
　
・公共設施
松榮公園綠地保留
質詢共桿竣工勘驗不完全問題
　
・衛福勞動
誠實蜜蜂平台倒閉記者會
愛評網勞資爭議記者會
BOT租客紓困方案
防疫期間協助保障員工配戴口罩權益
推動租屋糾紛處理統整網站
爭取聯合醫院獎金依法發放
針對北捷夜點費勞檢
爭取公立醫療機構人員獎勵金發給要點提撥總額提高
　
・文教科技
質詢愛叫車使用率低
質詢悠遊付成效不佳
推動高中學生自主分配社團預算
質詢彩虹媽媽入校
聲援社工應提高待遇並稽查機構違法核銷
爭取吳興國小特教空間
號召終結放榜新聞
　
・環境建管
協調雙連市場攤販
清除興隆整宅廢棄物
改善百齡、迎風足球場場地設施問題
要求整頓無照攤販佔用道路問題（攤販精進計畫）
持續推動公園符合零流出標準
　
・警消政風
爭取消防員外勤勤修制度改革
專案查緝統促黨（包含2019/10/1在北車違法搭台問題）
退役消防犬領養制度
完善查察消防栓埋沒機制
因應疫情取消計算住警器績效
質詢警察防疫裝備不完善及減少降低不必要勤務
　
・市政議題
爭取索資電子系統
敦促市府爭取大巨蛋重新議約有利條件及參與歷次都審會議
提案調高囤房稅
性平教育委員會及其他府級委員會開放錄音錄影
環保局徵件簡章修正，取消著作權不平等條約
舉辦公聽會，確認無人機專章實施後的使用原則
修正競選廣告物自治條例
推廣彩虹經濟及設置地景
組成性平連線及民政委員會政團
研議日租套房合法化
質詢市府未登記遊說
防疫租金優惠回饋給實際使用人
　
・長期關注案件
牯嶺街小劇場整修工程
TMS台北市影視音實驗教育機構
大巨蛋工程安全性與法律、議約等問題
濫用救護車機制
松菸場館營運狀況
龍山文創數位內容實驗場
公車行車事故問題
勞檢人力不足，勞檢覆蓋率偏低
提案修正臺北市外送平台業者管理自治條例
　
・其他
幫忙香港抗爭者勸募防毒面罩物資
協調申請台大地下道作為聲援香港連儂牆之用
聲援樂生保留運動
聲援巴奈訴願案件
聲援華航及長榮罷工

【聯強總裁：制度是我們的信仰】
杜書伍砸50億蓋新總部　管最多的為何是一面窗簾？
　
文章出處：商業周刊 /作者：張庭瑜整理 /攝影：郭涵羚 /時間：2019.10.30
　
　　大家總說領導人應該「抓大放小」，但是，最近宣布將斥資逾50億元、在南港蓋新總部的聯強總裁杜書伍，卻告訴商周，他為這棟大樓花最多時間溝通的一件事，是窗簾。
　
　　去年剛度過30週年的全球第二大3C通路服務商，近年布局數據中心、資安、雲端等領域，交出營收連續第三年創新高的成績，毛利率也從去年的3.78％提高到今年第二季的4.33％。雖然，受美中貿易戰衝擊，聯強第三季營收成長下滑，在企業普遍為全球經濟前景憂心下，杜書伍仍決心投入超過1年淨利的75％蓋總部。
　
　　這是他口中「百年的事情」，意指要讓這棟樓的投資價值歷百年而不衰。籌畫過程中，也體現聯強30幾年來，無論是賣規格化的手機、電腦，或者是近年切進少量多樣、客製化的物聯網以及雲端服務，背後所奉行的同一套信念：制度化管理。
　
　　從一面窗簾，看杜書伍這位「細節控」，如何由小見大，貫徹「規格帶來效率」的經營思考。以下是他口述摘要：
　
柱距、坪數模組化
連蓋辦公室都有SOP
　
　　聯強很重要的文化，是不斷的從經驗中去整理、提煉，變成一套一套的知識，然後知識就可以成為公司決策的一套制度。所有東西都可以制度化，這是我們的信仰。
　
　　過去，我們在全球蓋了很多運籌中心、辦公樓，漸漸整理出一套蓋的時候要注意哪些事。把公設、格局、租金跟物業費都涵蓋進來計算，就能夠比較不同大樓的「每工位使用成本」。
　
　　第一， 我們很注重柱子的距離。這次我跟他（建商）講，（柱距）可不可以多給我20公分？20公分就差將近20％的座位，我本來可以排5排（座位），變成排4排。大家都不注意這個，所以使用坪效很差。
　
　　第二， 我們對房間格局有一套標準規範，只有大、中、小3個尺寸，可以當辦公室、會議室、儲藏室等等，涵蓋所有用途。大房間可以坐12個人，也可做高階主管辦公室；中會議室大概是6到8人；小空間大概（容納）4人。
　
　　所有的東西都設想好，就是這樣的規格，不需要第四種。像這個辦公室（指目前租用的總部），我們住了30幾年，格局幾乎沒有變。在我們這個行業裡面，其實，學會了一個法則，就是要把複雜的東西簡單化，才能夠讓很多人會用。
　
　　做系統的人都知道，一定要模組化，模組化代表每一個地方都可以換。而客製化就是，那我到底要兜多少東西？就像套餐，前菜有3種，你要選哪一個？後面的甜點，你要咖啡還是茶？好像在玩拼圖，但它有個規則，所以你很好拼。系統要能夠大量去銷售，一定要走到這樣的階段。
　
　　我先講一個故事。1978年，我負責推廣英特爾micro process（微處理器）。第一件事，是開課訓練客戶的工程師，後來我規畫了怎樣報名、報名費怎麼收、上課時要準備什麼東西等。
　
　　整個流程的SOP設計好後，就叫助理去做，我就去忙另一件事。（但）當我回過頭來再看課程，已經零零落落，把它弄好後，再回去看我原本做的事（指當時在神通電腦負責快訊），也是零零落落。
　
　　那時我就問自己，我杜書伍這輩子只能做2件事情嗎？只有在這2件事情上來來回回？假如不是的話，我應該要注意什麼？
　
不是建完制度就沒事……
重點在養成紀律、隨時優化
　
　　後來，我就盯著他（助理）養成習慣、上軌道。因為習慣還沒有養成，就會有一搭沒一搭的，到後來整個SOP就不存在了。這是我在很年輕的時候就體悟到的管理重點。
　
　　我們（聯強）的組織怎麼做？首先，公司每一個人都要做月報，整理他的經驗、角色扮演，告訴我這個月做了什麼、看到什麼、發現什麼，這個就是整理的功夫。
　
　　第二個是，我們很清楚，運作人員每天要不斷處理他面對的事物，其實沒有比較長的時間能夠靜下心來做規畫。我們政策是把分工拆開，總部有規畫人員，不斷蒐集每個國家的經驗，整理轉換成制度，制度又把它轉換成ERP（企業資源規畫系統），然後再給運作的人去用。
　
　　我們把經驗變成知識，把知識變成制度，制度變成我們的ERP，現在總部大概近400人在做這個事。
　
　　制度就是公司的know-how（訣竅）所在。很多人排斥制度，其實他就是排斥know-how。know-how怎麼樣轉化成公司優勢？一定是要變成制度，讓大家去用它，然後產生對外的競爭力。
　
　　為什麼常設總部有這麼多人在規畫制度？其實它不斷優化，不是說一個事情好像做好了，然後就一勞永逸。要隨著外在時空、環境的變化，再加上經驗累積，不斷優化。
　
　　我們在買總部（討論設計）時，為了窗簾溝通很久。（因為）你走在馬路上，稍微注意一下，每一棟大樓都變得非常難看，就是窗簾，高高低低。
　
窗簾漏光、節能效果
考驗領導人連貫思考能力
　
　　除了美觀，要是不預先考慮好的話，窗台和窗簾中間一定有縫隙，不會完全契合，就會漏光。因為我們做事情常是分階段，外牆是營建去做，窗簾是裝修去做，然後使用者進來的時候，一看就傻眼了。這些都是連貫思考的問題。
　
商周問：窗簾漏光，影響會大嗎？
　
　　會干擾到員工的視覺，就會影響到他的感覺，然後室內燈光開得很亮，但感覺很暗，那整個辦公室的氛圍，就不是很舒適。我的理念是，辦公室就要簡潔、優雅、明亮。
　
　　我們（未來總部的窗簾）是5層的，一片玻璃，後面再鍍一層膜，惰性氣體放中空（間），然後再一片玻璃，後面再一個百葉（窗簾），接著再一片玻璃等⋯⋯。
　
　　玻璃下面有一個小細縫，室內冷氣透過小細縫灌進窗內，外面進來的熱氣被推上去，在天花板小細縫排出去，進入迴風系統，節能效果非常好。其實仔細計算，長期下來，花這個錢是值得的。
　
　　買一件衣服，可能穿3到5年就可以再換，但是一棟樓可能是100年。若不（在使用設計上）投資，去蓋一個10年以後就會落伍的東西，那麼折舊下來成本更高。所以一開始，你可能要增加20％的營建費，但你可以（用）100年。
　
商周問：但是這些細節，需要由領導人來做嗎？
　
　　第一個就是新的事情，我一定會跳下去參與，因為，我自己也必須要了解新的事情，否則根本沒有辦法做判斷。
　
　　另外一個是，使用頻率低的，我會親自下去督導。使用頻率低代表，你經常會忘掉以前怎麼做，例如找辦公室，大家都沒有經驗，一輩子也不會買幾次房子。
　
　　漸漸我就會把它交給規畫單位，我會盯著他說，你們已經接手這個東西，所以就不斷往前滾動。我不會被老的事情綁住，除非是金額很大、不常做的事，那我會看著說他們有沒有注意到。
　
推測未來會怎麼樣？
用長期思維整合各部門
　
　　做一個CEO或者高級主管，有一個很重要的職責，叫作整合。因為（不同部門）功能跟功能之間的搭配，往往會有gap（斷層），做為一個高階主管，因為你懂各部門的情形，你就要去做整合。
　
　　我們的組織架構或者機制，大方向在早期就定下來，這也是因為我比較會長考，有好多東西我會去推演說，5年以後怎麼樣？10年以後會怎樣？我不斷去拆解這行業的架構，拆成一個個element（元素），每一個都會去優化。然後，隨著外在環境，這個element本身再去做比重的變化。
　
　　所以萬事都可規格化，某種程度的「萬用」，在聯強裡一直是存在、慣用的概念。
　
原文網址：
https://www.businessweekly.com.tw/ma…/Article_mag_page.aspx…
　
　
#連結閱讀：
1. 聯強連續17年獲台灣最佳國際品牌
http://bit.ly/2pm4uIc
2. 聯強經營策略＝人才X系統制度X營運知識
http://bit.ly/323DSsw
3. 聯強全球營運總部 2024年落腳南港
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文章出處：商業周刊 /作者：張庭瑜整理 /攝影：郭涵羚 /時間：2019.10.30
　
　　大家總說領導人應該「抓大放小」，但是，最近宣布將斥資逾50億元、在南港蓋新總部的聯強總裁杜書伍，卻告訴商周，他為這棟大樓花最多時間溝通的一件事，是窗簾。
　
　　去年剛度過30週年的全球第二大3C通路服務商，近年布局數據中心、資安、雲端等領域，交出營收連續第三年創新高的成績，毛利率也從去年的3.78％提高到今年第二季的4.33％。雖然，受美中貿易戰衝擊，聯強第三季營收成長下滑，在企業普遍為全球經濟前景憂心下，杜書伍仍決心投入超過1年淨利的75％蓋總部。
　
　　這是他口中「百年的事情」，意指要讓這棟樓的投資價值歷百年而不衰。籌畫過程中，也體現聯強30幾年來，無論是賣規格化的手機、電腦，或者是近年切進少量多樣、客製化的物聯網以及雲端服務，背後所奉行的同一套信念：制度化管理。
　
　　從一面窗簾，看杜書伍這位「細節控」，如何由小見大，貫徹「規格帶來效率」的經營思考。以下是他口述摘要：
　
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　　過去，我們在全球蓋了很多運籌中心、辦公樓，漸漸整理出一套蓋的時候要注意哪些事。把公設、格局、租金跟物業費都涵蓋進來計算，就能夠比較不同大樓的「每工位使用成本」。
　
　　第一， 我們很注重柱子的距離。這次我跟他（建商）講，（柱距）可不可以多給我20公分？20公分就差將近20％的座位，我本來可以排5排（座位），變成排4排。大家都不注意這個，所以使用坪效很差。
　
　　第二， 我們對房間格局有一套標準規範，只有大、中、小3個尺寸，可以當辦公室、會議室、儲藏室等等，涵蓋所有用途。大房間可以坐12個人，也可做高階主管辦公室；中會議室大概是6到8人；小空間大概（容納）4人。
　
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　　做系統的人都知道，一定要模組化，模組化代表每一個地方都可以換。而客製化就是，那我到底要兜多少東西？就像套餐，前菜有3種，你要選哪一個？後面的甜點，你要咖啡還是茶？好像在玩拼圖，但它有個規則，所以你很好拼。系統要能夠大量去銷售，一定要走到這樣的階段。
　
　　我先講一個故事。1978年，我負責推廣英特爾micro process（微處理器）。第一件事，是開課訓練客戶的工程師，後來我規畫了怎樣報名、報名費怎麼收、上課時要準備什麼東西等。
　
　　整個流程的SOP設計好後，就叫助理去做，我就去忙另一件事。（但）當我回過頭來再看課程，已經零零落落，把它弄好後，再回去看我原本做的事（指當時在神通電腦負責快訊），也是零零落落。
　
　　那時我就問自己，我杜書伍這輩子只能做2件事情嗎？只有在這2件事情上來來回回？假如不是的話，我應該要注意什麼？
　
不是建完制度就沒事……
重點在養成紀律、隨時優化
　
　　後來，我就盯著他（助理）養成習慣、上軌道。因為習慣還沒有養成，就會有一搭沒一搭的，到後來整個SOP就不存在了。這是我在很年輕的時候就體悟到的管理重點。
　
　　我們（聯強）的組織怎麼做？首先，公司每一個人都要做月報，整理他的經驗、角色扮演，告訴我這個月做了什麼、看到什麼、發現什麼，這個就是整理的功夫。
　
　　第二個是，我們很清楚，運作人員每天要不斷處理他面對的事物，其實沒有比較長的時間能夠靜下心來做規畫。我們政策是把分工拆開，總部有規畫人員，不斷蒐集每個國家的經驗，整理轉換成制度，制度又把它轉換成ERP（企業資源規畫系統），然後再給運作的人去用。
　
　　我們把經驗變成知識，把知識變成制度，制度變成我們的ERP，現在總部大概近400人在做這個事。
　
　　制度就是公司的know-how（訣竅）所在。很多人排斥制度，其實他就是排斥know-how。know-how怎麼樣轉化成公司優勢？一定是要變成制度，讓大家去用它，然後產生對外的競爭力。
　
　　為什麼常設總部有這麼多人在規畫制度？其實它不斷優化，不是說一個事情好像做好了，然後就一勞永逸。要隨著外在時空、環境的變化，再加上經驗累積，不斷優化。
　
　　我們在買總部（討論設計）時，為了窗簾溝通很久。（因為）你走在馬路上，稍微注意一下，每一棟大樓都變得非常難看，就是窗簾，高高低低。
　
窗簾漏光、節能效果
考驗領導人連貫思考能力
　
　　除了美觀，要是不預先考慮好的話，窗台和窗簾中間一定有縫隙，不會完全契合，就會漏光。因為我們做事情常是分階段，外牆是營建去做，窗簾是裝修去做，然後使用者進來的時候，一看就傻眼了。這些都是連貫思考的問題。
　
商周問：窗簾漏光，影響會大嗎？
　
　　會干擾到員工的視覺，就會影響到他的感覺，然後室內燈光開得很亮，但感覺很暗，那整個辦公室的氛圍，就不是很舒適。我的理念是，辦公室就要簡潔、優雅、明亮。
　
　　我們（未來總部的窗簾）是5層的，一片玻璃，後面再鍍一層膜，惰性氣體放中空（間），然後再一片玻璃，後面再一個百葉（窗簾），接著再一片玻璃等⋯⋯。
　
　　玻璃下面有一個小細縫，室內冷氣透過小細縫灌進窗內，外面進來的熱氣被推上去，在天花板小細縫排出去，進入迴風系統，節能效果非常好。其實仔細計算，長期下來，花這個錢是值得的。
　
　　買一件衣服，可能穿3到5年就可以再換，但是一棟樓可能是100年。若不（在使用設計上）投資，去蓋一個10年以後就會落伍的東西，那麼折舊下來成本更高。所以一開始，你可能要增加20％的營建費，但你可以（用）100年。
　
商周問：但是這些細節，需要由領導人來做嗎？
　
　　第一個就是新的事情，我一定會跳下去參與，因為，我自己也必須要了解新的事情，否則根本沒有辦法做判斷。
　
　　另外一個是，使用頻率低的，我會親自下去督導。使用頻率低代表，你經常會忘掉以前怎麼做，例如找辦公室，大家都沒有經驗，一輩子也不會買幾次房子。
　
　　漸漸我就會把它交給規畫單位，我會盯著他說，你們已經接手這個東西，所以就不斷往前滾動。我不會被老的事情綁住，除非是金額很大、不常做的事，那我會看著說他們有沒有注意到。
　
推測未來會怎麼樣？
用長期思維整合各部門
　
　　做一個CEO或者高級主管，有一個很重要的職責，叫作整合。因為（不同部門）功能跟功能之間的搭配，往往會有gap（斷層），做為一個高階主管，因為你懂各部門的情形，你就要去做整合。
　
　　我們的組織架構或者機制，大方向在早期就定下來，這也是因為我比較會長考，有好多東西我會去推演說，5年以後怎麼樣？10年以後會怎樣？我不斷去拆解這行業的架構，拆成一個個element（元素），每一個都會去優化。然後，隨著外在環境，這個element本身再去做比重的變化。
　
　　所以萬事都可規格化，某種程度的「萬用」，在聯強裡一直是存在、慣用的概念。
　
原文網址：
https://www.businessweekly.com.tw/magazine/Article_mag_page.aspx?id=7000524
　
　
#連結閱讀：
1. 聯強連續17年獲台灣最佳國際品牌
http://bit.ly/2pm4uIc
2. 聯強經營策略＝人才X系統制度X營運知識
http://bit.ly/323DSsw
3. 聯強全球營運總部 2024年落腳南港
http://bit.ly/2kl5oSy
　
🌏聯強國際為亞太第一大、全球第二大資通訊通路集團，2018年全球營收規模突破台幣1兆2,400億元。
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111102年代靠夾層賺坪數？房屋主結構恐遭破壞
影片網址→http://youtu.be/5r1RaHkT6fM

感謝婉柔的報導，其實阿我個人認為啦！只要是內使用空間夠用的話，我自己也不是很喜歡做夾層，爬上爬下的，很容易摔倒受傷，而且很有壓迫感(當然也要看是挑高幾米啦！)。不過，這則新聞有一個致命的錯誤，就是記者把上下的高度標錯了，應該是下面比較高，上面比較矮吧？XD！被我發現了喔~~~以下是關於夾層屋的文章，與您分享↓

夾層屋事件的省思
行政院消保會消保官 黃鈺生

二、「夾層屋」的產生
夾層屋產生源於房價飆漲之後，建商因土地取得成本提高，再加上容積管制，為了降低土地在房價所含成本，表面上使經濟狀況不佳而需購買足敷使用的空間的消費者，能在預算可負擔的範圍內達成願望，坐擁窮人別墅，事實上係為建築業不景氣注入強心針，刺激消費者購屋意願，為建設公司解套；尤其，七十九年建商首次在臺北市推出挑高設計之建築，短期之內立即銷售一空之後，其他建商競相仿效，八十年後只要號稱「買一房變兩房」、「神奇的四米二，加一個樓梯多一倍使用空間」、「創意空間」或「魔術空間」等字眼之「挑高」、「樓中樓」推案，均為票房保證，銷售較一般傳統高度設計之房屋為佳，也因此，此類房屋由臺北市市郊延伸至臺北縣汐止、林口等地，至八十二年後甚至臺中、高雄及臺北市市區之推案也都陸續推出，樓層高度也從三米六、四米二、四米五、五米六、甚至出現七米二的設計，估計現在房屋市場的推案，約現有將近二成採取挑高設計。

四、「夾層屋」的後遺症
購買夾層屋的挑戰，首先就必須面對涉及違法的問題，依照建築法規的規定，二次施工未經許可者，均屬違章建築，將遭到拆除與罰鍰處分的命運；其次，夾層屋的安全亦是不容忽視的問題，如果建築師在設計時，已考量建物二次施工的結構安全係數，對消費者的安全尚有保障，如否，則這些二次施工建材增加原結構設計未考量的載重，再加上採用鋼筋混凝土進行二次施工而涉及樑柱破壞、銲接鋼筋及增加載重等，對整棟大樓結構安全之影響很大，一旦發生地震時，因剛性結構樓板會造成應力重新分配，如應力重新分配集中於房柱時，可能造成房柱扭曲變形或剪斷，對建物安全影響甚鉅，另外，因樓層不同，其防火區劃、消防等設計規定亦不相同，如未於設計時事先予以周詳考量，就不應容許夾層存在。除了違法性與安全性之考量外，適住性問題亦應納入考量，就以挑高三米六之房屋為例，夾層高度僅有一米五左右，根本不適合正常起居作息，而且夾層之採光、通風亦較一般住房臥室為差，最後只有將其當做儲藏室了。由於挑高房屋之價格原已較一般房屋為高，再加上二次施工所付出之費用，每坪房屋較正常高度房屋高出六萬元以上，但銀行估價貸款成數又往往不將所增加使用的坪數列入計算，因此貸款成數相較為低，再加上夾層之設計因屋主之喜好不同而有不同之型式，因此當房屋轉手時，其轉手價格也無法如願將夾層費用完全包涵在內，這些都是購買夾層屋所產生的後遺症。

文章網址→http://home.educities.edu.tw/yushengh/%A7%A8%BCh%AB%CE.htm
部落格網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/43890343

160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI

【好市多促進中壢房市分析】

答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。

【現在的時間點，買什麼划算？】

答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。

第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。

舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。

舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。

【砍價絕招】

A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。

答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。

2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。

2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。

2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤

答：
【車位砍價法】

不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。

【扣管理費】

豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。

【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】

答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。

答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。

【斡旋絕招不藏步】

1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。

2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！

所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。

(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)

網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914

「房地合一稅2.0」新法剖析懶人包看這邊！房仲不能說的秘密。投資客要拋售嗎？！ Ft. 台中商仲達人小紀
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#房地合一稅 #短期交易 #投資客
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本篇影片是我們聚餐時的訪談，背景雜音多，敬請包含！以房仲和投資者的角色來做意見交流~~~我覺得含金量很高！而且非常實用，所以將影片分享給大家！
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訪談主角：
專營商用不動產
大管家房屋
商仲達人小紀0985008928
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苓業國際 執行動力288期、Eagle領袖行動學院104期、精英會學院2004期
實踐家 Money&You631期
粉絲專業請搜尋：台中商仲達人小紀
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一、房地合一是什麼？
房地合一為2016年上路的房地交易新稅制，與作為「持有稅」的房屋稅不同，性質屬交易稅，出售房地才須申報，有獲利得進一步繳稅，凡2016年後取得房地，出售時均得適用。
與房地交易舊制差異在於，需就房屋、土地出售所產生的實際收益一併課稅，為更健全的稅制設計，並自有一套適用稅率規定，並對「短期交易」課以35%或45%重稅。
二、房地合一2.0版與1.0版差異為何？
房地合一1.0版上路5年多，因應資金寬鬆氛圍下快速升溫的房市，2.0版預計今年7月1日上路，前後差異有4大重點。
1.拉長「短期交易」重稅期：由持有1年內出售課45%，延長至2年內，並將持有逾1年、未滿2年課35%規定，拉長為持有逾2年、未滿5年。
2.提高境內企業稅率：由原本出售房地一律課20%，改為需適用「短期交易」重稅，持有逾5年以上出售，稅率才能回到20%。
3.課徵對象納入預售屋：持有5年內出售都得適用重稅，在預售屋一般持有期間僅2至3年情況下，效果等於一網打盡，只要轉賣預售屋獲利，就得負擔35%或45% 稅負。
4.補足1.0版避稅漏洞：新增規定交易未上市櫃、未興櫃股票或出資額時，交易額度若超過總股份或總出資額的一半，且該公司股權或出資額50%以上是由國內房地構成，也得納入2.0版課稅，防堵假借公司股權移轉之名、行房地交易之實的避稅行為。
並訂定計算稅額時可減除的「土地漲價總數額」上限，及明訂未能提供費用證明文件情形，只能以成交價3%作為費用，上限新台幣30萬，避免有心人士藉墊高成本、費用避稅。
三、房地合一2.0版的適用範圍、上路時程？
2.0版適用範圍與1.0版一致，為2016年後取得房地，不過在上路日、也就是今年7月1日後出售案件，才須以2.0版課稅，若在7月前賣屋，仍可適用1.0版規定。2016年後取得、先前已出售並以1.0版課稅的交易案件，完全不受2.0版上路影響，不會回溯補稅。
四、房地合一2.0主要影響對象為何？對自住族是否有影響？
2.0版修法重點在打擊短期炒作獲利者，一般買房後長期持有的自住族，不受影響；若為自住房地持有並設籍超過6年出售，稅率僅10%，並有免稅額度400萬元。假設是因故需於同年買賣預售屋，只要沒獲利，也不會被課以重稅。
五、是否有特定出售房地情形，可排除適用「短期交易」重稅？
為避免傷及無辜，設有多項排除條款，例如個人、企業若因財政部公告的「非自願因素」出售持有期間5年以內房地，或以自有土地與營利事業合作興建房屋，5年內出售，均可適用20%稅率。
至於何謂「非自願因素」，現行僅就個人訂有6種排除情形，如因調職或非自願離職賣屋、無力償債遭強制執行房地、需出售房地負擔醫藥費等，後續財政部將針對企業、預售屋特性，訂定排除情形並對外公告。
此外，為避免影響房屋供給、都更進程，放寬建商興建房屋完成後首次出售房地，以及個人、營利事業參與都更或危老分回房地，在5年內第一次移轉登記，也可適用較低的20%稅率課徵。
六、房地合一2.0上路後，是否會產生稅損？
財政部評估，上路初期，交易量將下滑，造成所得稅淨稅損4.74億元，其中企業部分因稅率提高，營所稅將微增0.71億元，個人綜所稅則有稅損5.45億元；但以中長期觀察，稅收將緩步回升。
資料來源：
https://www.cna.com.tw/news/firstnews/202104090133.aspx



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