寫字樓用品的八卦，YOUTUBE和Yahoo名人娛樂都在討論

零失敗海鮮餐✌🏻 #薑蔥蠔油炒貴妃蚌
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每次煮海鮮餐，都會用 #薑蔥 #蠔油 來炒一味貝殼類，因為我知家中大小實會幫我食清光，個汁仲撈埋飯😌，而且仲要係非常易煮好難失敗嘅菜式，今次買咗手掌咁大隻嘅貴妃蚌，用上品珍特級蠔油來炒，啖啖肉又好惹味😋！

呢款品珍特級蠔油，佢有香濃嘅蠔味，質感好幼滑，而且亦不加防腐劑及人造色素，蠔油亦採用上等鮮蠔製造，香港品珍醬園有120年歷史，醬料都係百份百香港製造，有信心保證，除咗蠔油，佢哋仲有唔同嘅調味醬料，有興趣既朋友不妨去品珍醬園專頁睇下，再炮製個海鮮餐啦！

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♥️薑蔥蠔油炒貴妃蚌♥️

#材料：貴妃蚌兩斤、薑數片、蔥段兩棵、乾蔥頭數粒、豆豉兩湯匙、紅椒一隻切條、蒜頭三瓣

#調味：蠔油三湯匙、老抽一湯匙、麻油一湯匙、黃糖一茶匙、水一飯碗、生粉水

#做法：
1. 貴妃蚌略沖後放水中焯滾，至開口後拆走半殼，洗淨連殼蚌肉備用。
2. 用油開鑊，爆香薑片、蒜頭、豆豉、乾蔥，炒香後加入紅椒及蔥段。
3. 落蠔油、水、老抽及麻油，煮滾後慢慢加修生粉水打獻，調至理想稠狀，再將貴妃蚌回鑊，炒至蠔汁滾起即可上碟。

#品珍醬園 #百年醬油經典 #始創1898年

投資乃後現代斬叉燒傍身之技

從前很多人在移民前，即使本身是會計等專業人士，仍擔心到外國找不到合適工作，都會多學一門手藝傍身，最流行的可能是學做燒臘斬叉燒。據聞近年移居到台灣的港人，不少也是開港式燒臘茶餐廳。

從去年暴亂開始，香港經濟已嚴重不濟，今年加上疫情，雪上加霜，經濟已衰退超過一年，第二季收縮9%，失業率亦升至6.2%！

暴亂成因有很多，近因是反修例事件，但冰封三尺非一日之寒，背後亦有長遠的房屋、經濟和社會問題。基層人士的生活固然不易過，即使中產人士，很多亦有不滿，不止樓價太貴，更對前途感到絕望。他們感覺社會在變，愈來愈難找到所謂有前途的工作，例如大型科技企業和銀行等。雖愈來愈多內地機構到香港發展，但即使港人被取錄，也未必能適應企業文化，亦覺得缺乏晉升機會。過去十年外資投行，僱用港人的數量已非常少，請的更多是內地人，在普通話和對內地情况了解，都有一定優勢。

近年也流行創業。但因寫字樓和尤其店舖租金長期高昂，加上香港市場太細，成功例子實在不多。近月加上疫情，無數餐廳、零售店和中小企都已倒閉。周末經過灣仔、銅鑼灣一帶，滿目瘡痍，周街吉舖。

不少人又再改為網上創業，在instagram和facebook等社交平台，推銷各樣食物、產品和服務，例如海膽（推薦朋友@uni_brother）、壽司、水餃、#homakase、寵物用品（推介朋友https://www.vetstepshk.com/）、美容和修甲等等。網上創業成本較低，但競爭也非常激烈，最後有多少人成功，仍是未知之數。

傳統中國人熱中房地產，認為是投資致富的不二之選。事實上過去數十年，不少人是投資地產而發達的。尤其過去20年，恒生指數停滯不前，似乎遠遠跑輸地產投資。內地情况也一樣，上證指數表現亦遠遠跑輸北上廣深等大城市樓價。

投資永遠是向前望的，正所謂過去表現不代表未來，現在的情况又如何？在美國零息和無限QE政策下，本應對任何風險資產包括股票、債券，甚至地產都有利，但今年住宅樓價仍微跌，個別成交更差，某新界別墅屋苑，業主持貨20多年，仍大蝕離場。實體經濟差，加上不少人真的在考慮移民，所以住宅樓市偏弱。商舖和寫字樓當然更差，有些已大跌三成甚至一半。何止香港，內地樓市亦已弱了一段長時間，上海、北京二手樓價都已跌兩成。美國實體經濟也很差，1300萬人仍失業，上百萬宗房屋按揭有違約風險；但同時因為很多人害怕在人口密集的城市感染COVID，而選擇搬到較空曠的郊區，屋面積較大，適合WFH和小朋友線上上課，因此出現不少買家爭奪戰。

今年美股表現異常好，好到與實體經濟脫節，簡直是對慘被疫情連累到失業甚至破產的人的一種諷刺。何止美股，恒指雖仍疲弱，但不少個別港股和A股，例如阿里（9988）、美團（3690）和A股寧德時代等龍頭股票，表現都非常好。早前台股亦創下歷史新高，近日連歐洲表現都不錯。個別美股的表現更誇張，蘋果今年升近八成，市值2.2萬億美元，成為世界一哥。Zoom更瘋狂，今年升了5倍，一如數周前所料，市值1100億美元，已超越波音，代表視像會議正式開始取代浪費資源的航空年代！

估值不廉宜 美股隨時有調整風險

美股是否已到泡沫階段，會否爆破？估值肯定不廉宜，今年標指PE超過22倍，即使經濟重開，明年PE仍必在20倍以上。3個主要指數的RSI為75至83，有隨時調整的風險。

調整肯定有，但再次大跌三分之一的股災機會不高，Don't fight the Fed的金科玉律仍有效。記得我早前的分析嗎？即使疫情嚴重加社會動亂，都未必出現股災，超寬鬆貨幣政策，加大規模財政刺激，足以撐住股市。白宮跟國會雖未能達成下一輪刺激協議，但美國聯儲局宣布新的Average Inflation Targeting政策，表明將容忍通脹超過2%一段長時間，才會開始加息。以現時通脹只有0.6%，和過去10年都低於目標來看，相信未來兩年內加息機會極低。在這政策環境下，消費通脹會否回升仍未知，但資產通脹就幾乎是肯定的！

除此之外，疫情亦成為經濟加速雲端化、遊戲化，電商崛起和WFH的催化劑，加上互聯網的Network Effect，就製造出贏家通吃的現象。蘋果、亞馬遜、微軟、Google和臉書等成為最大長期贏家。對它們的最大威脅只有《反壟斷法》，國會聽證會開了，但暫時仍是無牙老虎。中國情况亦相近，ATMX已擁有巨大優勢，但請留意中國市場的競爭比美國更激烈，有更多充滿創意的挑戰者，例如拼多多和字節跳動。

零息刺激 傳統估值方法未必適用

第三個有助延長牛巿的是新一代的投資文化。我未必完全認同，但在零息刺激下，傳統估值方法，包括P/E、P/B、Sum of the Parts、Prem /Disc to NAV等已基本上不再適用，即使較鬆的PEG、EV/EBITDA，甚至更新的growth adjusted EV/EBITDA等估值方法，都不一定有用。新投資者着重的是市場想像空間有多大的TAM，生意模式有多少disrupt傳統行業的能耐，其次就講究不擇手段增加市佔率的速度。在2000年的科網熱1.0，Pets.com的起落被當作笑話，但今日的Chewy，是一家增長非常快的真實企業！

最近CNBC訪問被譽為Dean of Valuation、NYU教授Aswath Damodaran，從前他經常批評Tesla的估值過高，但如今連Damodaran都接近投降，竟然認為FAANG等股票估值接近合理，更認為臉書和Netflix抵買！

但提醒大家，著名揭發金融騙案專家Jim Chanos在早前FT訪問中指出，炒風濃烈的時候，亦是金融騙案的黃金期，今年已出現瑞幸和Wirecard，肯定陸續有來！想深一層，各央行的QE手法，其實亦極接近「左手交右手」的經典操控市場手法，但只許州官放火，不許百姓點燈，就變成合法。

大量美國人失業，大量Free Time，政府又大派Free Money，加上Robinhood以Free Commision吸引客戶，在3Free推動下，散戶再次成為最新市場動力。當然Robinhood和其他「免佣」平台的生意模式有問題，主要倚靠出賣客人流量給大型對冲基金如Citadel，即是故意容許他人front run客戶，是另一最古老欺詐手段。去年這兩家公司已曾被SEC罰款（為何非刑事？），近日又再有新調查。Robinhood近日再融資，估值110億美元，不低但不算高，我雖不認同，但幾乎肯定仍有巨大增長空間，亦即這股散戶新勢力只是剛起步，尚未見頂。

中國高科技新經濟亦已逐漸成熟，恒生科技指數的推出非常合時，近日一些基金公司更已開始推出相關ETF。當然中國科技界深度仍略遜美國，且指數並不包括只在A股和美國上市的公司，有些成分股質素只一般，但仍是個值得鼓勵的好開始。

港人學好投資致富 毋須怨天尤人

今天的重要建議是香港人，根本毋須怨天尤人，整天投訴沒有晉升機會和創業難，少數甚至做出違法破壞社會，損人不利己的事情。勸喻大家努力學好投資，是一門能幫補收入，甚至可以發達的「手藝」！我稱之為後現代斬叉燒傍身之技！

港交所（0388）在2000年以3.88元上巿，至今升近100倍。可惜只有極少當年用會籍換為股票的經紀，至今仍持有全數股票（我認識幾位，恭喜）。反而好幾位賣了股份，轉買了當時正推出的禮頓山，有點回報，但當然跟港交所不可同日而語。騰訊（0700）是另一個更大神話，從2004上市至今，升了超過700倍。過去港股這些例子不多，但相信隨着更多優質公司來上市，將愈來愈多。美國當然更多神話，雖然大部分最富人士如Bezos、Gates和Musk等是創業家，但投資而致巨富的也不少，包括Buffett、Soros和Icahn等。其實只因早期投資了在他們的基金或公司而致富的人更多，不少亦成為了億萬富豪。

贏家通吃年代 研究龍頭企業已足夠

香港稅率低和簡單，沒有資本增值稅，是投資者天堂。沒有資本控制，資訊發達，投資全球都很方便。新投資文化對普通投資者亦非常有利，無可否認，複雜的投資分析的重要性已降低不少（有點擔心但確如此），某程度上可說遊戲變得較「平等」，專業和業餘投資者的差距縮小了。再者，投資標的也簡化了很多，在贏家通吃的年代，根本毋須花時間在中小型公司，莊家老千股更避之則吉，只需集中研究譬如全球最大的50家企業，主要在美國和中國，如有能力再加些印度、日、韓、台和歐洲的龍頭企業，已非常足夠！大家當然擔心股災，但看長線，以標指為例，從1928年起計，近百年的ERP（Equity Risk Premium，股票風險溢價）約5%，加上所謂無風險的美國國債回報，每年複式回報率高達9.7%！其間包括了世界大戰、大蕭條、大衰退、多次股災和今次獨特的疫情大流行，仍有如此可觀的長期回報，何須擔心？投資者的最經常錯誤正是過度短線和頻密的交易。

不要讓政治偏見影響投資決定

最後，我給予投資者4個實在可行建議：

（1）起步時，每個人必須奉公守法，努力工作和養成良好儲蓄習慣，逐漸建立資本。

（2）資產配置仍是最重要投資決定。從1928年至今，標指回報超過5000倍，美國國債回報只80倍。過去中國人沉迷「磚頭」，中國資本市場仍未成形，大部分人又不熟悉美國市場，可以理解。但現在全球投資非常容易方便，中國資本市場快速增長，所以股票配置比例應頗大幅提升，債券亦有平衡組合作用，但需要多一點專業知識。近日很多人討論黃金，我無特別意見，配置些少無妨，但老實講，可有可無，對長遠總回報幫助不會很大。

（3）請不要戴上政治色彩眼鏡去投資。中美修昔底德式鬥爭必然維持10年以上，如幸運地能逃過戰爭，兩邊都必出現很多好的投資機會。極大概率中國名義GDP，必在不到10年，甚至5年內超越美國，主因是人口差距超過4倍，每年中國STEM畢業生更比美國多8倍，怎可能不超越？請留意蘋果Tim Cook解釋在中國生產的原因，早已不是廉價勞工，是因為中國具有大量高質素的工程師和勞動力，美國根本沒有！

美國仍有大量如蘋果般的優質企業，加上美元仍擁有exorbitant privilege（高昂專權），Don't fight the Fed仍是對的。唯一需要小心的是數年後，當中國名義GDP逼近美國時，會否損害美元的「高昂專權」。

新加坡資深學者兼外交官Kishore Mahbubani，剛出版一本書《Has China Won？》，訂了但未收到，已知大綱。同意中美關係並非零和遊戲，大家共坐地球這條船，必須合作努力，才能克服COVID和氣候變化等挑戰。我不認為中國「已贏」，但更肯定中國不會輸，所以中國也充滿愈來愈多的投資好機會。請大家對美國和中國投資，都培養多點長期信心，不要讓政治偏見影響投資決定。

ESG投資回報好 利己利人

（4）投資者反而應戴上ESG眼鏡來投資。出發點當然包括阻止氣候變化，這目的遠比投資回報更重要。只有特朗普這類過時老人，才會想把煤礦業復興，最近連Exxon Mobil都被道指剔出了！除拯救地球外，有研究顯示過去10年，大部分ESG基金回報竟跑贏大市，殊不容易！提到ESG，一般人只想起太陽能，但我已討論了再生能源的Holy Trinity多年，包括太陽和風能、電動車和儲能，缺一不可。最快被世人接受的是電動車，我開了Tesla的車已6年，在本欄多次討論，單是今年回報已超過4倍，6年來更升了17.5倍！ESG為己為人，回報又好，何樂而不為？

（中環資產持有蘋果、亞馬遜、微軟、Google、facebook、Netflix、阿里、騰訊、美團、小米、港交所、拼多多、瑞幸、寧德時代、Zoom、Chewy及Tesla的財務權益）

中環資產投資行政總裁

[譚新強 中環新譚]

【龔成問答信箱】（Q20981-Q21000）

Q20981：

老師，我想問下隻金沙
根據2020年報數據
短期借貸: 0.21億美元
長期借貸: 70.44億美元
現金及現金等價: 8.61億美元

計出:
淨負債: 62.04 億美元
但現金 8.61億美元足以應付短期借貸，在這情況下是否不用太擔心企業財務出現問題?

龔成老師：

財務情況的確比過往弱左，但又未去到好有問題。

第一，佢現金流強，現時澳門已開始有翻D客，所以佢這方面無問題，根本好快就有資金翻。

第二，佢擁有的資產好有價值，所以就算有問題，要借錢或其他方法去得到資金，無問題，佢仍有好大條件去得到資金。

第三，佢所欠的大多是長期負債，短期負債唔多，只要日後澳門好翻，還錢或再借貸方面都無問題。

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Q20982：

龔Sir，我手上有好多以前買落嘅股票，蝕左好多好多，我諗緊好唔好賣左佢重新嚟過

請指教

390、592、3333、1339、1766、2006、2380、3623、144、1638、175、981、1810。不少都是高位買，3333在$25入，981$31入。

龔成老師：

最重要不是睇「賺蝕」，不是睇「買入價」，而是睇質素。

你要分析「之後的組合情況」，不是過去，是將來。應該持有那些優質股，比例如何，能為你帶來怎樣的長期財富。

你要分析你的投資目標，你想潛力股的比例多少？平穩股的比例多少？組合風險程度如果？

即是你想設計一個怎樣的投資組合？長期、優質、平衡、適合你。

相信你在選股，及買入時機，把握力都較弱。

吉利（0175）、小米（1810）可持有，中鐵（0390）、中芯（0981）、中國電力（2380）、招商局（0144）、恆大（3333）小注持有都得。

你可以重組一下你的組合。

我建議你之後，最好用「月供」模式，這個方法較適合你的。

你可以考慮盈富（2800），小注3067。

安碩恒生科技（3067）可長線。

這基金追蹤恆生科技指數之表現，而恆生科技指數，都是一些有質素的潛力股，例如阿里（9988）、騰訊（0700）、小米（1810）、美團（3690）等的新經濟類公司，長遠有潛力。所以有長線持有價值。由於基金有30隻股票，比起單一股票，風險能減低。

不過，現價都唔平，大約在合理區頂至略貴，因此，這刻不能大注投資。最好的策略，就是月供，或自行分注小注慢慢收貨（例如每月買一次、或2個月買可次），總之慢慢入，不能用盡現金，原理如同不斷儲貨，這樣就能平均買入價，減少風險。然後就長線持有。

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Q20983：

老師，我之前放咗700雖賺好少，但希望更低位入來長揸。但我資金只能二選一，買700就買唔到388，你意見？

2）941睇有無機會50附近入（但佢被美國限制所以有些擔心），還是舍此而投放388？

3）另我想請教我有一細寫字樓收租（現市價都跌咗成百萬，雖理解疫情有因但感覺自己都係投資錯），但當時買銀行係估到價，我日後買賣是否不應再以銀行估到價就作為安全線以此為到價位？

4）可以分享下要睇市況而步署？我好多時短線係高買低放，股無選錯但錯過賺錢的時機而回報差。好似700我幾次都早放（但都無後悔因技不如市），要點樣先可以唔低放？

5）我有6618想長線近期跌有些擔心，應止蚀？

另到底是否真要升一倍放一半？我700當年咁所以後悔（因160幾入300放400又放，最後剩極少至今）；9988上年入升極都無放有200入亦有170幾入）如今差不多打返原形，咁又錯過賺錢。

所以我按自己兩個案例來分析真的有些迷惘應點為止賺？

目標我都係想長線投資因好認同你講的，但又感市場升跌根本無定律（雖然三月跌多係入市機會）388當年我都163入過賺完走，如果持有至今都係幾倍。

所以是否應該說所有股票不能一概而論，真的要視變化而變化？我估700係想俾自己有個止賺位，但真去到一千想長揸的應該都唔會放，所以好認同你講估係無意義，但定不定及執不執止賺位？感謝🙏

龔成老師

1）賣出等跌再入，不一定成功的，如果是優質股，就應該長線。

至於現時2選1，要睇你本身的組合，如果你現時組合已有一定的科網手機相關股，就選港交所（0388）（但都要等回翻少少先買入）。

2）最重要睇長線的。始果見到近$50，都可以買入，合理價。

3）銀行估值是可以參考的，但只代表這物業當刻的估計市場價值。而我地作為投資者，要有分析長遠質素及價值的能力。

4）你不用理會短線。我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

5）京東健康（6618）由京東（9618）分折出來京東健康，將會來港上市。這股可長線。

其業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務，業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。

京東健康旗下京東大藥房，更是內地線上線下收入規模最大的零售藥房。其互聯網醫院，日接診量超過10萬次。

質素上，京東健康是有的。但由於估值難，不確定性大，暫時合理區頂至略貴，所以如投資，小注都可以。當然回翻1成更有值博率。

這股如本身有貨，可長線。

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Q20984：

阿sir 我想問下，你點睇大陸買樓投資？

我見珠海依加發展好好 又見樓價唔算太貴 想買黎等升值

龔成老師：

最重要睇當區的長遠發展，交通、配置，該地區長遠的經濟活動及發展，在國家裡的定位發展如何。

珠海基本上無問題的，長遠正面，你最重要睇翻當區的交通等，當然，都要睇翻租金回報率會唔會太低。合理價，都可考慮。

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Q20985：

老師你好，我有問題想請教下你。我今年想買樓，首置。我現金約有HKD300萬，首期約150萬，未計印花稅等雜費。

如果我買接近700萬既私樓會唔會好危險？我家庭收入約有5萬幾。平時無投資的。我又擔心失業會供唔起。如果我買630～650萬左右既居屋感覺上會唔會好d?

雖然供款上都係每個月差兩千幾。有無咩advice比到我？thanks

龔成老師：

如果按揭$550萬，假設你供30年，2%，即是每月約供$20000。

如果你家庭收入有$5萬，其實都可以進行，當然，你都要明白按揭就是負債，點都有風險的。

如果你擔心，在完成買樓後，持有$50萬-$80萬的現金，萬一失業等不利情況發生，你都可以有一定的備用現金支持住。我相信你留一定的現金，會較為安心的。

從長遠投資的角度，私樓會較好，但如果純自住，其實居屋都唔差。

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Q20986：

阿sir, 想再問如果我月供，是否只供2800都足夠? 還是可以加多一隻?

Sir, 再有多條問, 咁小米合價錢是22至24，如果到呢個價錢區，是否應該再入貨

龔成老師：

盈富（2800）這是一個「平衡組合的工具」，當中有52隻成份股，對股票組合有平衡作用。

所以，你可以用盈富作為核心，長期月供，但同時，可以加入其他股票（當然要有選股的能力）。

至於小米（1810）有潛力的，佢的產品性價比高，相信在全球好多個國家都會有市場，佢長遠只會進一步增長。

同時，佢建立的平台是佢長遠的增長動力，先賣手機，再利用手機的平台延伸銷售小米家電。長遠正面的。

這股可長線，現價合理區頂大約在$24，小注分注可以，但唔好入得太急，預佢股價仍波動。回多15%更有投資值博率。

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Q20987：

老師，我想放了5號仔換馬入中海油(883）、中芯(981)、3067或再追加小米(1810)；現有中生(1177)、福壽園(1448)及比阿迪。謝謝。

龔成老師：

我地最重要是建立一個長期的「財富組合」，要優質，要平衡，要適合你的年齡與風險承受程度，新舊經濟各類股都要有。

同一行業不能太多，同一股不能太多。要平衡，建立後長期持有，不是買賣賺差價，而是成為你財富組合一部分。

你先睇翻自己的年齡與風險，設計一個組合比例，然後睇翻現時的組合應該怎樣改善。同時，要考慮佢地現時的平貴。

你打算轉入的，都有質素，但你不能全集中在這些潛力股，同時這些股大多處貴水平。因此就算現價買入，也只能小注。

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Q20988：

老師，mpf應該點投資好？
而家凈係放哂預設投資

龔成老師：

由於強積金是超長期的投資，我地只要好簡單咁人生階段、風險承受能力去配置就得。例如年紀較輕就進取，中年就平衡分配，年長就保守，咁就得。

例如，假設你年輕，就可以進取的，可以將較多資金，投資在較為進取的類別，少少在平衡組合，咁已經得。同埋，強積金唔需要經常轉來轉去的。

我由初踏出社會開始，都是100%恆指的。

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Q20989：

老師，長線是指時間多久?
3800你建議止蝕嗎?有冇機會上升至$2.9?

龔成老師：

長線一般指5年以上，最少都要3年。我地買股票，就是買入企業，原理就是等企業成長，這當然要時間。

保利協鑫能源（3800）業務不穩，質素中等。不過不是無增長，是有危有機類。

佢主要為光伏行業製造多晶硅及硅片；銷售電力；開發、投資、管理及營運光伏項目。

市場炒緊佢前景，但當中存有不確定性，股價大上大落，佢的確可能會大升，但同樣可以大跌，無得估，這炒作不少，現時值博率未算好高。

如果你持有較多，宜減。

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Q20990：

老師你好，我係澳門人，想買樓，睇左你的《5年買樓4部曲》，並已睇了十幾個樓盤，然後發覺有些問題想問：

1. 書中提到不要執著買些靚樓，新樓，年輕樓。又貴管理費，總價又貴！！

以澳門樓做例子，澳門借貸最盡只能做到樓齡55年，即是若你現在買入樓齡35年的樓，只能供20年。

而以這幾個月的睇樓經驗，樓齡較大的樓呎價确實是較低，但買入後感覺將來已冇機會換樓（若買35年樓，10年後45年，好難搵人接手買，因買方只有10年時間供），加上樓齡大其實不能拖很長的還款額，變相每月供款都多，每月能存的錢少了。

若買新樓，的確又細又貴，但供款期可拖長，但是首期就高！ 但感覺將來易賣出（若買10多年樓，10年後只係20幾年樓齡，較易轉手，因買方有較長時間供）！

想請教老師如何在大細樓齡間做平衡？

2.我目標想要買3房，因將來有小朋友唔夠住。到底要買後生樓，保值些，呎數細d頭10年小朋友仲細住住先，10年後再換樓！

定一次過就買呎數大d, 但樓齡大，冇咩機會換樓，可能只能一直住這間？

因為書中都提到唔好用晒d錢買1間，留d繼續做投資
舉例：

a) 後生樓 10年 708呎 2房，750萬
首期清晒所有存款，管理費千幾

b) 30年樓 1280呎 大3房， 738萬
首期清晒所有存款

c) 37年樓 850呎 2房 ，550萬
比完首期後 還有1筆錢繼續投資，但之後唔夠住換唔到樓唔知點算好！

d) 26年 820呎 2房 ，620萬
比完首期仲剩小小錢 ，但10年後都比較大樓齡
呀sir如果上述狀況應該那個決擇較好呢！？

龔成老師：

1）如果有這個情況，你可以買入5-20年樓齡的樓，我相信是最平衡的。新樓由於一開始有溢價，所以一般都唔平，但去到5年，就已能有效反映真實價值。

你可以在這個樓齡內尋找。

2）（A）（D）都可以考慮。

（A）的物業，好處是樓齡較新，缺點是用盡了你的存款，以及面積在上述選擇中較少。

至於（D）資金及面積應該都適合你。至於樓齡方面，勉強都可以，雖然日後都有機會貶值，但算是上述中，仍可考慮的齡樓，因此，都是可考慮之選。

如果你想進行（A），其實可以儲多1，2年錢，之後先買（A）類的物業，這樣就更加穩健。

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Q20991：

請問一下京東健康同啊里健康比較，邊一隻質素比教好？同埋平安好醫生

龔成老師：

幾隻都是有質素，長遠有投資價值的，投資值博率其實好接近。

阿里健康（0241）與京東健康（6618）業務模式較接近。阿里健康是潛力股，佢營運醫藥電商、互聯網醫療等業務。

「醫藥電商業務」，這業務主要有兩種業務模式，由自營電商和天貓代運營，涉及非處方藥品、醫療器械、計生用品等。

另外，就是「互聯網醫療業務」，阿里健康與國內多家二三級醫院建立合作關係，患者可以通過阿裡健康、支付寶等平台，做到線上掛號、問診、諮詢用藥等等的服務。

這類股只建議小注持有，但你預佢股價上落大。

京東健康（6618）業務主要提供線上線下的醫藥出售和健康管理服務，業務布局包括醫藥電商、互聯網醫療、智慧醫療解決方案、健康服務等4個大板塊。

質素上，京東健康是有的。但由於估值難，不確定性大，暫時合理區頂至略貴，所以如投資，小注都可以。當然回翻1成更有值博率。

這股如本身有貨，可長線。

至於平安好醫生（1833）長遠有發展力。

佢係中國領先的一站式醫療健康系統平台，透過「移動醫療+AI」，為每個家庭提供一位家庭醫生，為每個人提供一份電子健康檔案、一個健康管理計畫。

平安好醫生係中國互聯網醫療健康市場的先行者，以平均月活躍客戶，以及在線諮詢量計，是中國最大規模的互聯網醫療健康平台。

企業的業務有潛力，本身有優勢，大環境的配合，都成了這企業的機遇，前景正面，不過財務數據未算好理想。

雖然長遠的企業價值向上，但股價在中短期，可以十分波動，因為市場以「前景」作估值，故此變化必然很大。好難得出平貴的準確數，只能估估下，作參考。

因此，低風險者未必適合投資，若投資者考慮這股，亦不能大注投資，買入後就耐心長線持有，等待這企業改變整個行業的情況，現價算合理區頂，但好波動，月供就得，如直接買入只能小小注。

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Q20992：

龔成老師, 你好, 我想問下一個問題. 我想問下關於基本面分析, 我睇左你個POST話基本面分析同長線持有才是王道, 其實我一直有個疑問. 就是基本面分析是怎樣管理風險?

甚麼情況下需要止蝕?因為如果中途基本面有可能會轉差, 如果到時才止蝕, 可能虧損會很大. 還有一個問題是, 如果長線持有, 那如何基本面分析製造現金流?

因為如果每次買股都是要5-10年後先有回報, 咁尼段時間D資金咪鎖死晒?

龔成老師：

如果我地見到企業的核心質素轉差，就要止蝕，有時的確會遲左，但當企業業務或大環境有明顯轉弱時，投資者是可以睇到的，雖然可能已下跌了部分，但仍要作出止蝕。

如果用一些技術位去進行止蝕，當騰訊（0700）、港交所（0388）這些股上升100倍，而中間有上上落落時，一定會因觸及一些技術位而止蝕了，根本賺唔到100倍的回報。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，年輕人應投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目，因為年輕人的財富系統未成形，同時負擔較少，可承受的風險度較高，所以會著重增值為先。

至於你「資金咪鎖死」的問題，對，是鎖死的，但反而對長遠財富增長最有利！

因為一般散戶，不斷賺左先，例如我多年前做銀行見到大量客戶買入隻港交所，佢地$15買，$20已有9成客賣出，就是佢地唔想鎖死資金，想賺左先，以為賣出，等跌可再買翻。到最後，錯過了10倍回報，這就是一般散戶！

希望你能放棄一般散戶的思維。

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Q20993：

阿sir, 如果我現時手上有50萬股票, 另外揸住60萬現金應該點運用好? 應否等大市回落等機會先入貨?

龔成老師：

首先，你要睇翻自己所持的，是否有質素的股票，如果無質素就要賣出。另外，要睇比例是否適合自己。

而$60萬，你可動用其中的$20萬-$30萬，現時舊經濟股合理，已經可以分注投資，新經濟股就在合理區頂，你最多小注好了，最好是等跌先入。你可按自己的年齡，風險承受程度分配投資。

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Q20994：

老師，我短炒輸左好多錢，我覺得自己好失敗！

龔成老師：

我20年前，是短炒者（應該有3-5年時間），投資幾年，輸足幾年，之後長線投資，就開始不斷賺錢。

每個人都有學習的過程，最重要是保持進步。希望你明白真正的投資之道，之後學翻正確的方法。

投資是一場馬拉松，加油！

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Q20995：

龔sir 有d問題想請教你 想問其實買股票1至2隻優質股長揸係咪已經好足夠 反而幾隻只會令資金分散？唔該你

龔成老師：

除非你是高階投資者，有很強的實力，否則，這是高風險行為。

因為你集中1、2隻股，如果該股出問題，對你組合會有好大影響，因此，建立一個平衡組合，能有效減少非系統性風險。

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Q20996：

老師，最近留意緊隻3319雅生活，想進行月供或分注買入，響財經apps見佢現在市盈率係26倍，預測市盈率係18倍，咁樣係代表住d咩？

龔成老師：

雅生活服務（3319）不錯的，佢無論在業務本質、規模、品牌、財務數據、前景，都是理想的，反映這企業有一定的質素。

加上這企業的背景因素，以及行業的發展，相信這企業的前景不差，有長線投資的價值。

整體是有長線投資價值的。現價合理，不過股價都會有時出現波動，投資宜分注進行。

至於市盈率，即是用上年度盈利，以現價除一除，就是26倍。

由於預測佢下年度的盈利增長，所以用以現價除一除，就是18倍。

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Q20997：

老師，我想上你堂，但又住得遠，點算？睇書先？

龔成老師：

睇書當然可以，但你要記住，唔好因為小問題而影響你增加知識，我幾年前未開澳門班時，每次都有澳門人，每一堂乘船來香港上堂的。

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Q20998：

龔sir,你好，我有兩件事想請教你。

美國十年期國債孳息率同港股有乜關係？為何美債孳息率升港股會大跌？

另外，想問下關於分注策略。應該係睇價格決定何時下一注，不理會每注間的時間長短？還是定每隔一特定時期便下一注，完全不理價格變化？

希望你能抽空解答。
謝謝。

龔成老師：

首先，利息就是企業資金的成本，所以會影響企業營運，從而對企業不利。加上利息會影響企業的估值，因此對股市都會有下跌情況。

另外在企業估值上，例如現金流折現法，當息率上升折現率會調高，這就最終令計算出來的企業價值減少。由於新經濟股現金流一般是較後期出現及較大，所以當折現率上升時，對這類股的影響會較大。

至於策略方面，兩隻都可以，如果你有企業估值的能力，利用價格去進行平均買入，會較好。但如果未有這能力，利用時間，每隔一段時間買入一次，會較好。

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Q20999：

龔Sir我現年45歲，已婚，有一個小朋友，現自住一層樓，仲有450萬按揭，要還25年。

我每月收入5萬，供樓2萬，保險儲蓄3千(供10年，已供1年)，2份基金月供1200各一，另日常支出約2萬左右

現有資產：大約100萬現金，40000股(1288)，3000股(1398)，4000股(0005)，全部長期持有，另外之前用左25萬買入咗隻收息基金(約6里息)，MPF 現有大約120萬，今個月開始月供股票1萬元(2800)，會係現有現金到扣數。

如果我希望可以：
1. 現有份工55歲要退休，估計到時層樓仲有200未供完，點樣可以令財富增加到退休時可以贖回層樓呢？

2. 係點樣可以係退休時財務自由，每月有穩定2萬至2萬5嘅收入呢？

3. 我知道買樓投資係一種致富途徑，我應唔應該用現有資金入市買多一層樓收租呢？

請指點指點，謝謝!

龔成老師：

1）以你這個年齡，財富有一定的增長力，每月投資$10000，10年，回報率10%，10年後都有$192萬，因此，你唔需要這刻投資大部分的工具。

我見你現時的投資，都是收息及銀行股，第一，收息股在你年齡，可投資，但不用全部集中。第二，你集中銀行股會有行業單一集中風險。

2）你現時開始月供盈富（2800）可以，如果有其他心水股，都可以加入（如果無，$10000盈富無問題），心水股宜選平穩增長類，如港鐵（0066）、領展（0823）等。

當我地進行人生財富累積，會運用「先增值，後現金流」作方法，初期投資較多增值類資產，而較年長的，則應投資較多保守類項目。

因此，你這10年可投資「平穩增長股」，令你財富增值，10年後，就集中轉為現金流類別。

以你的情況，我相信到時可以有$20000每月現金流。

3）你現時已有物業，因此，這動作唔需要太急。因為，第一，你會好集中在物業，第二，這是一個投資決定，而香港物業這刻的投資價值，只是中等，未算吸引，反而投資其他工具回報率更好。

因此，除非樓市下跌，否則這刻未必是好時機。

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Q21000：

你好，我想請教：

（1）我想知道[盈富基金]合理區至頂位範圍？每次買幾多股才可以達到回報？

（2）我於17.33及18.60買入[3067安碩恒生科技股]各300股，若股價不低於17元，是否不再買入？

（3）1448[福壽園]股價很難跌至7元以下，若在7.2—7.4買入是否可以？

龔成老師：

1）你預$30是合理區的中上部，以這刻的市況，去到$33大約是合理區頂，不過，這個數會變的。

至於買多少股，我地不會這樣分析的，因為回報率不是睇多少股的。另外，每個人的財務情況不同，你只要按自己的去決定投資多少%就得。

2）你預$17是合理區頂，如果你現金分配到3067的%已適當，就不要在$17以上加注。但如果你持有%不多，加上現金足夠，就算比$17高少少，都可以慢慢分注投資。

3）可以，你可以小注買入後，等跌先正式買入。

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若你有問題想向本人發問，可在龔成的fb專頁中（www.facebook.com/80shing）inbox龔成，但要注意如無特別聲明，有可能將問答放上網，當然，會將發問者的身份，以及有關個人資料的部分刪去。

另外，我所給予的各種意見，只是供大家參考，當中無任何銷售及推介，不涉及任何利益，其實大家應該要有獨立分析的能力，我只是給予一些方向及純參考模式。

由於提問人數眾多，見諒無法即日回覆，如果是普通的提問，預起碼要7天以上才能回覆，若然是較複雜的提問，起碼要10天才能回覆，希望各位能諒解。

荃灣千色匯是專為區內上班一族及年輕家庭而設計的購物休閒集中地，坐落於眾安街及荃灣街市街，提供超越55萬平方呎之購物商場。荃灣千色匯I及II以空調天橋相連。I期地下至二樓的商舖以銷售時尚服裝、珠寶首飾、生活格調品味、美容產品及個人護理用品為主；三樓至六樓則設有多間餐廳及一所遊戲機中心。II期旗艦租戶「千色Citistore」位於地下至三樓，貨品包羅萬有，從化妝品、時裝服飾到日用品一應俱全。於一樓的 Citistore – KidS'quare (兒童天地)更是充滿色彩的兒童及嬰幼兒產品世界。位於I期商場上蓋的寫字樓，單位面積由582平方呎至全層12,454平方呎，間隔靈活。租戶主要為美容、金融、證券、醫療保健、學前班和學習中心，提供及照顧不同客戶所需，令荃灣千色匯成為充滿城市魅力的地標。荃灣千色匯I及II均於商場底層設有時租停車場，讓駕車人士更方便地享受購物消閒的樂趣。

國際金融中心商場IFC mall位於香港香港島中環金融街8號。商場分兩期落成，分別於1998年及2004年初開業。商場樓高4層，總面積達80萬平方呎，毗連國際金融中心一期及二期頂級寫字樓、四季酒店及四季匯套房酒店。商場由新鴻基地產及恆基兆業管理。商場由國際著名建築師CesarPelli設計，採用簡約雅致的設計，並採用落地玻璃幕牆引入天然光線；再配合商場寬闊的通道，以及於不同商場角落放置數件名師設計的大型藝術品，為遊人營造悠閒的購物環境。第一期商場樓高3層，面積達180,000平方呎。商場1樓於1998年9月開業，2至3樓的商舖於同年12月陸續開業。當年商場每層都設有食肆，當中包括Eating Plus、仙蹤林、意粉屋、當時首次來港開業的Wine Bar及Manhattan Bagels三文治店和Pacific Coffee等。其他租戶包括佔地3,500平方呎Dymocks書店服飾、Raffles精品店、Adela's Classics、泰來電腦、Antique Pieces鐘錶店、美容、個人護理、精品、影音、餅店和銀行等。到了2005年，為配合商場第二期開業，統一整座商場設計，商場曾經進行翻新工程。工程包括全面翻新及更換各樓層的天花板、地台、指示牌及洗手間。到了2010年，商場洗手間及天花板再次進行翻新，當中天花板的款式於新加坡的ION Orchard十分相似。現時第一期商場主要租戶包括多間高級珠寶及鐘錶店；流動通訊店SmarTone、Glasstique眼鏡店、Mannings Plus、影音店AV Life、BOSE；男士服裝店CANALI、Kent & Curwen；高級髮廊PRIVATE i SALON及書店DYMOCKS和BOOKAZINE。食肆主要包括TWG Tea、Pret A Manger、麥當勞餐廳、GODIVA Chocolatier、翡翠拉麵小籠包、Le Goûter Bernardaud、利苑酒家和正斗粥麵專家
第二期商場樓高4層，面積達620,000平方呎，商場於2003年10月開業。二期商場以多個國際知名品牌為主。當中包括名牌服飾、化妝品、禮品的國際品牌，如Agnès b.、Burberry、CK Calvin Klein Jeans、Ermenegildo Zegna、Kate Spade、Laneige、Mango、Valentino以及當年首度進軍本港的Sole Alliance、Scapa、Thomas Sabo及Zara等。當中Agnès b.租用6,000方呎、Burberry租用5,000方呎、Zara租用15,000方呎、Ermenegildo Zegna及Valentino各租用3,000方呎。開業初期特色食肆包括法國菜Le Parisien、Starbucks、日本菜REI Sushi及快餐店Can.teen。其他租戶包括全中環最大型的戲院的Palace ifc，佔地19,000平方呎，內設五間影院、紀念品店及咖啡店；以及佔地20,000平方呎食品及家居用品專門店c!ty'super。1樓主要租戶為高級潮流服飾及多間化妝品店。主要租戶包括TSUMORI CHISATO、Nine West、Brooks Brothers、MADIA珠寶店、Max&Co.、Club Monaco、Y-3、ecco及施華洛世奇等。化妝品店包括L'OCCITANE、SHISEIDO、ORIGINS、shu uemura及Chanel Fragrance & Beauty等。2樓主要租戶為國際名店，主要租戶包括Hugo Boss、Bally、Montblanc、Brunello Cucinelli、Burberry、Ermenegildo Zegna、Valentino、Tiffany及Prada。食肆包括Bettys、禮日本料理、Starbucks及petite Amanda西餅店。3樓主要租戶為佔地82,000平方呎連卡佛、Juicy Couture、及多間高級食肆。當中包括國金軒、Isola Bar & Grill、和歌山及Cafe Costa。戶外設1,000呎長的露天休憩空間給公眾享用。2008年10月，業主將3樓其中一條連接一期的天橋改建為agnès b. LA LOGGIA店，該店是全球唯一的一站式agnès b.旗艦店，佔地超過15,000平方呎，齊集女裝、男裝、SPORT B.、VOYAGE、BIJOUX、花店、旅遊概念店、餐廳、咖啡店及朱古力店於一身。旗艦店已於2014年初結業，原址還原為多間名牌時裝店。
商場4樓頂層設佔地140,000平方呎平台花園，並設有5間特色的酒吧，包括H One、Isola Bar & Grill、Red Bar + Restaurant及The Box。遊人可在該處享受室外的微微海風，並遠眺維多利亞港的美景。

南豐彙是琶洲商圈核心地帶的大型綜合性項目，由香港南豐集團與彙貫基金斥巨資 50 億元聯手打造，項目主要由南豐彙環球展貿中心和南豐國際會展中心兩棟物業組成，總規模達 30 萬平方米，涵蓋高端汽車展示、國際時尚購物、甲級寫字樓、專業展館、五星級酒店等功能模組。其寫字樓已有廣州地下鐵道總公司（總部運營）、振戎集團（能源資源類大型國企）、威妮華集團（飾品營銷）等多家著名企業進駐，項目亦已獲多家國際知名汽車品牌進駐開業。
中國進出口商品交易會（China Import and Export Fair），又稱廣州交易會，簡稱廣交會（Canton Fair），舊稱中國出口商品交易會，創辦於1957年春季，是中國大陸目前規模最大、成交效果最好的綜合性國際貿易盛會，有「中國第一展」之美譽。每年分春、秋兩屆在廣州國際會議展覽中心（琶洲展館）舉辦。2006年10月15日，時任中國總理溫家寶在第100屆廣交會開幕式暨慶祝大會上宣佈，從2007年第101屆開始，廣交會增加進口展區，中國出口商品交易會正式更名為中國進出口商品交易會。歷史上，廣交會擁有過五個展館，經歷了4次搬遷。2003年秋交會啟用琶洲展館，開始與流花路展館並用。2008年10月第104屆廣交會起，所有展覽移師琶洲展館舉行，兩館並用超過5年（共10屆）的歷史結束。服務廣交會超過34年的流花路展館正式停用。
春交會時間
• 第一期：4月15日-19日
• 第二期：4月23日-27日
• 第三期：5月1日-5日
秋交會時間
• 第一期：10月15日-19日
• 第二期：10月23日-27日
• 第三期：10月31日-11月4日
第一期產品：電子及家電，車輛及配件，照明，化工產品，五金及工具，機械，建材等
第二期產品：日用消費品，禮品，家居裝飾品等
第三期產品：辦公，箱包及休閒用品，食品，醫藥及醫療保健，鞋，紡織服裝等