明天會更好
歹勢，這篇文章很長。因為有一些回故鄉服務的心情和規劃，真的很想和你分享......
高雄，是我的故鄉。回到高雄服務，我和大家一樣都希望高雄「明天會更好」。我要求同仁施政不分黨派、不分顏色，只要民眾有需求，就全力努力。
抱著更謙卑的心情，有做得不夠好、不夠快的地方，一定加緊改善，更加紮實做好產業實力與建設。
高雄市議會今天進行施政報告與質詢，我針對市政四大優先政策，加速產業轉型、增加就業、交通建設、改善空污進行報告，也將加強工安、治安，並顧好教育與生活。
台灣在後疫情時期，面臨全球整體供應鏈重組及國際新秩序架構，面對全球疫情肆虐，台灣因防疫成功，維持安定生活，經濟成長也逆勢成長，在經貿架構上也受國際矚目。
除了今年八月，火車站帝冠式建築，將移回原址中軸線外，接下來高雄也成功爭取到「2021國慶煙火」及「2022年台灣燈會」及2022「台灣設計展」，希望展現高雄國際港灣城市的新氣象。
👉#加速產業轉型
亞灣5G AIoT創新園區：中央5年內投入110億，市府招商再加碼。已有114家業者加入5G AIoT聯盟；中華電信及31家大廠已進駐亞灣成功大樓。
仁武產業園區：已有265家廠商洽詢，將以先進產業、高值、高薪、低污，優先入園。
橋頭科學園區：年底將可選地建廠。已有日月光、智崴、國巨等15家廠商，簽訂合作意向書。
投資高雄事務所：專人專案服務重大投資，至三月底，總投資金額超過3300億。
半導體高雄隊成形：穩懋、穎崴、華爾卡、英特格等大廠陸續投資、加碼搶進高雄。
👉#增加就業
青年產創基金整合運用：增加基金額度到四億元，整合各機關資源，在不同行業（包括青創事業、文創事業、農漁事業、5G AIoT新創）實質協助青年。青年失業率已從上半年13.9%降至12.4%。
👉#交通建設
岡山路竹延伸線：2A階段已於110年3月獲行政院核定，市府配合相關車站辦理都市計畫變更，提早於今年年底動工。
黃線、小港林園線：加速力拚111年動工。
輕軌：輕軌大南環(C32~C1~C17)正式投入營運。
去年底宣布二階輕軌復工，今年4月環境差異分析已審查通過，C17~C20(鼓山附近路段) 將於今年年底完工C21A~C24(美術館段) 將於111年底完工，C24~C32(大順路段)則預計於112年底完工，市府會釋出最大的誠意，為高雄市的公共運輸創造最大效益。
打通道路動脈：中博高架橋今年2月27日至3月8日，以9天拆除引道開放通行，取代原有2個月的工期，減少對市民用路的不便。同盟路地下道拆除18天完工、九如陸橋拆除今年底動工、國道七號(目前已進入二階環評)、及向中央爭取興建高屏第二快速道路。
共享運具：UBike2.0已有906個租賃站，已超過800萬人次使用，高雄市是全台唯一擁有公共自行車、共享電動自行車、共享電動機車、共享電動汽車的城市。
公車式小黃：今年新增阿蓮區的路線，目前路線數達53條，涵蓋31個行政區，路線規模為全國之冠，未來會持續進行「庄Car雄好行-公車式小黃2.0」計畫，彈性預約服務，支持偏鄉運輸。
👉#改善空污
高雄能源轉型五大原則是減煤、增氣、綠電、反核、區域均衡。
我上任後，要求提早完成高雄市744座工業鍋爐改善，在去年年底，全數改善完成，時程整整提早1年半。並與國營企業+前20大企業共同合作，減少污染排放。
市府並積極與興達電廠溝通，在秋冬停止2部運轉，另2部機組發電負載量降至65%(停2減2)，在供電無虞的情況下，減煤量由35%提高至50%；秋冬減煤時間再延長，前後共計1個月。同時，也排定3個階段燃煤機組除役及新燃氣機組投入商轉時程，要求提早到114年除役。
大林蒲遷村：整個遷村作業一定保障居住生活權、財產權及社會權，並持續與居民溝通，4月10日成立「大林蒲(小港沿海六里)遷村服務中心」作為單一窗口，達成共識才會歡喜搬新家。
👉#顧教育
校園霸凌零容忍：成立「校園霸凌事件調查小組」，並以多元管道受理。
班班有冷氣：中央補助35.4億外，市府也相對籌措了3.5億，預計110年底完成冷氣採購安裝，並引進能源管理系統、太陽能光電系統。
國際暨雙語資源：市府110年編列1.49億元比109年預算6129萬，增加2.43倍。將擴增在地雙語人才資源，開設雙語師資學分班，同時優化雙語學習環境，試辦雙語特色學校聯盟，支持偏鄉雙語資源，讓偏鄉科技化雙語學習資源倍增。
設置運動中心：目前鳳山運動園區內的運動中心已開始第二期試營運。
未來中正技擊館將改造成平價運動中心，預計今年12月前可加入營運，另爭取中央的經費，在3處設置全民運動館，並運用既有校園空間5處打造運動中心。持續結合捷運、社宅，聯合開發。
👉#好生活
高雄流行音樂中心，預定7月正式營運。
社區關懷據點：110年預計設置450處，目前已設置426處，110年預計可達500處。提供健康促進、多元餐飲、培力社區志工等服務，讓長輩舒適在地安老。
長照據點：目前共佈建364處家C級巷弄長照站和日間照顧中心64間(分佈在51學區內)，長照涵蓋率已自109年6月43.66%，109年底提升至54.61%。鳳山93期市地重劃區將增設多功能社福中心。
公共托育普及：110年原定目標值24家，已提前達標。目前已於22區設置26家公共托育據點，可收托898名未滿2歲兒童，後續將運用公有閒置空間及社會住宅場地佈建，預計明年底可達30區51處。
公共幼兒教育：包括公立幼兒園和非營利幼兒園，持續努力達到4成目標，111年目標晉升為六都第二名。
坐月子到宅服務：5/1起，現行補助額度從原第1胎80小時(價值2萬元)提升為100小時。
普建社會住宅：將興建至少8800戶，遍佈13個行政區。目前已完成363戶，仍有凱旋青樹、鳳山牛潮埔段及左營興隆段約245戶興建中，岡山大鵬九村社宅，預計今年8月動工，大寮捷運機廠社宅第一期400多戶，今年年底發包，而前鎮亞灣智慧公宅，目前規劃設計中。
鐵路綠園道：目前開放進度達80%，整體園道工程將於今年6月完成，綠園道總面積約為8個中央公園。
新動物園運動：動物園將自今年5月起至明年10月休園，整建立體化動線。未來將以3個主軸呈現—動物的自由之地、親子的同樂天堂、空中漫步長廊。
農業、養殖漁業天然災害保險：109年10月起開辦農業保險，中央補助50%、高雄再加碼補助20%，110年度再提高補助，讓漁民僅負擔1/4保費。
農業用水權免規費：有效管理水資源、減低農民負擔，免收包含登記費、履勘費、臨時用水執照費及狀照費等規費，共計2,700元，並自去(109)年10月21日起生效，期望減輕農民的經濟壓力。
農漁業產銷：與大型通路、電商平台合作，持續拓展國內外銷路。
針對新住民、客家、原鄉文化傳承，全力推廣與保存。
👉#加強工安、#治安 等
旱災因應超前部署：已召開2次抗旱小組會議，啟動水源調度與旱災應變措施，同時增加南化水庫連通管出水量，補充大高雄水源。新增3處伏流水、盤點抗旱水井、提前要求公立游泳池暫停營運等重要提前因應旱現的作法。
路平更精進：109、110年都增列5億元的道路養護經費，以每年23億持續改善路平；使用改良後的「改質 III型瀝青混凝土」， 增加道路密實度；每年減少道路挖掘數 10%、道路挖掘後回填品質抽驗率，自5% 提高至50% 。力求原高雄縣、高雄市道路「高高平」。
工安再精進：
今年多項建設及建案增加，帶動民間建案增加，今年相較於去年施工案件數增加2倍。
針對石化業，將強化歲修作業安全，今年2-3月完成林園23家石化廠聯檢；4月會完成其他57家高風險石化廠檢查。
針對侷限空間作業，共辦理22場宣導場次，含兩場觀摩會，並成立通報群組，列管追蹤。
針對營造業，3月已完成280處15樓建築工地稽查，4月6日市政會議通過強化工安實施方案，希望以建商自律、市府稽查、公私協力三方面強化，目前共計檢查181件工地242家事業單位，停工22件、罰鍰159件，罰鍰金額共計731萬元。
治安維護：以108年及109年發生數比較，全般刑事案件，109年發生數減少1431件；暴力犯罪案件，109年發生數減少12件；重大刑案發生數減少15件。整體治安狀況呈現發生減少的平穩趨勢，市府都會檢視相關治安數據分析，針對治安熱點，持續掃蕩犯罪、查察槍枝、增加見警率，加強治安維護，同時加強警察與消防同仁的裝備，包括警車、防彈背心、警用無線電汰換，消防車輛與裝備汰舊換新。
防疫：登革熱本土零病例，持續加強邊境防疫、孳生源清除。過年期間防疫津貼加碼，相挺醫護與防疫團隊。
易淹水區域改善：
而汛期來臨前，加緊改善易淹水地區，包括大寮、林園、岡山、美濃等地，中央地方共協力投入18.61億，其中岡山地區預計111年4月完工；大寮、林園地區排水整治預計111年底完工；美濃地區排水改善111年6月完工。
大寮重大建設 在 Re: [請益] 空地重大建設產業進駐永不敗？ - 看板home-sale 的八卦
※ 引述《justlove5566 (就愛56~)》之銘言：
: 最近觀看房版各位高手的文章
: 高雄王 竹北王等
: 似乎發現一個不敗定律
: 空地多 重大產業進駐中 重大建設建築中
: 如果在以上利多發展中買進的話幾乎不會賠錢
: 發展中買進 建設或產業落成之後就不要追了
: 如果再加上低總價的話就更完美了
: 如果用以上觀點看竹北 楠梓 善新安定
: 好像都是如此
: 有高手願意分享其他觀點嗎 怕小弟這樣思考漏了什麼盲點
空地是燃料..
不過空地要看.
你看興達港,當年剛重劃被一度炒做到一坪17w.
後來因為國際法改變,造成遠洋漁港烙賽.(民國86年....25年了)
所以地價崩盤下來跌到一坪3w.
之後又經歷楊秋興想要再造興達港,又經歷脫黨參選後沒選上又被冷凍.
在之後.我媽進場.
(不過是買幹道邊一坪5.5萬..其實他應該買內部3w/p買大一點.但她就很愛幹道,無解)
而現在,因為台南東區副都心.一路往下炒.
炒高鐵,炒最近本版很有名的中的湖內..
在炒到興達港來.
現在你看一坪要多少?
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但從興達港事件可以看的出來一件事情.
跟政治扯上關係的,會有極高的風險和不確定性.
所以我們投資都會避開政治..
賺的時候會爆炸賺.
套的時候.
當年高雄大學有人被套到跳樓...
為啥請去看血觀音....他在暗講高雄大學和橋頭新市鎮..XD
尤其炒土地的很多都是募資集資或有幾個金主,非實力派地主.
另外,土地炒作中,有很多是政治相關資金...
(也就是這些資金是屬於政治使用的...賺了錢也不是私人拿走,而是最後都拿去選舉燒掉)
因此一旦失勢,被敵對政治人物教訓,會有很慘烈的災情...
(會被套到法拍,或是鬧內鬨被惡意超低價拋售等等,價格會直接崩潰下來沒有支撐)
因此扯到政治...選上升天,落選下地獄...
當然你也可以地獄中海底撈月,跟我媽一樣...
反正他崩潰到谷底沒得跌了,你就可以進場,然後做中長期等待...
等到政治相關的都死光了,那他就會某一天又慢慢站起來...XD
不過...他哪天站起來不知道..所以你無法預其哪你時候要收網.
因此必然只能放你閒置資金,運氣不好你可能五年八年十年都沒到套現的時間.
以上就是先講一下大家最愛講得甚麼.
政客都可以大賺錢,有政治的線都可以提早布局的神話背後你看不到的風險.
政治是高風險影響因子....高風險有高報酬...但也可能被套到天荒地老海枯石爛.
(興達港可是被套25年..到今天大漲都還沒回到當年糕點)
so...很多大家看起來好像很好賺的.
實際上你操作下去就發現,並不是那樣一回事.
很多你看不到的風險或是支出或是收益必須被大幅打折,你都沒注意到!!!.
然後如果像原PO講的,大多都是市中心或是貼著市區的重劃區.
或是重點區域.
這種通常政治不太敢太過分教訓他.
最多台中把你台中塔砍掉從新規劃,之後又說要做臺灣智慧營運塔.
這個東西運氣還滿差的,剛好經歷,國民黨 民進黨 國民黨...XD
所以拖得特別久.
不然,通常這種重點重劃區,政治不會對他做太大的傷害.
不過把你重大建設砍掉重新設計發包倒是可能發生.
因此這種重劃區會比較穩當.
尤其.
市府在市區或是附近弄一個重劃區.
他可是花了超大把的鈔票..
那他不快點從抵費地那邊撈回鈔票...那他就要破產了.
(有興趣去查各市府的舉債剩餘額...對喔不是查舉債額是查上限的剩餘額...
政府現在舉債的資金成本我看都快要趨近於零...
你借錢0利息,無期限....請問你要不要借好借滿??....
但是你可以借多少被政策公式限制,因此你還是要做資金轉動.
否則你怎樣生錢出來蓋捷運?蓋OOXX???...
因此你還是需要把抵費地給賣掉,把你開發的支出給獲利回來,並且靠此增加你的稅收.
這樣你就可以舉更多的債去做其他事情.
因此壓迫政府的一項都是"舉債上限剩餘額"...這代表他之後建設可以借的錢的多寡.
至於欠多少...幾乎不用利息的,欠多少很重要嗎?
難道幾乎不用利息的欠款...你要還錢??
對喔,那個可不是公債喔..實際政府負債會比他發的公債利率還低
而現在高雄市政府公債利率是0.37~0.5%....給你參考一下...
現在通膨是多少??經濟成長是多少??你在想一下)
所以這種重劃區基本上你要追都是合理.
當然這又扯到.
建商很精明的.
中都那時候一開始第一個興富發案子,我以為是17w/p...他一開始說大概在這個價位.
我還很興奮想要卡一間.
結果真的推案,就要20~22...
阿靠邀那時候美術館差一點的建商中小坪數也才24,美術皇居甚至大坪數可以給到20.
你說我中都怎麼買得下去.
阿那個台中水楠現在的案子要賣多少,你們台中人自己想一下..XD
另外同樣的,向高雄鳳山,國泰重劃那一塊,華友聯說會見四了...並且還沒推案.
到時候推,你看到45w/p你也不要太訝異.
誰都嘛知道他是下一個鳳山的文山特區.
你知我知...建商也知你知我知,那他不賣貴一點對得起他的股東嗎?
所以...安全性太高,目標太過醒目的重劃區.
會有這種建商一開始就很貴.
造成他未來確實會更貴,但實際上投資的爆發力並沒有你想像中那麼強的問題.
你只有小錢可以賺,要發財不太容易.
至於你說,建設到位,是否就不要追了.
這又扯到炒做的問題.
如果他正在大吵特吵,那你要追中短期也是必須哪邊熱追哪邊.
長期的話才會嫌他發展已經有侷限.
另外,這個建設到位...定義又很模糊.
例如高雄美術館可不可以追?
高雄美術館比較重要的建設都到位了.
現在剩下那個被我視為嫌惡設施的輕軌,以及美術館西南側的那些小建築物.
(要弄一個文藝小聚落...一些商業性和小型展覽)
但...他還有超過2/5的土地是空地..
外加目前並沒有同類型,並且可以跟他抗衡或是取代的重劃區.
所以我2020年還是下他中長期.
因為...資金行情會炒作蛋黃區...所以QE第一年下蛋黃區..
當然我沒下農16跟農16空地比較少有一些關係,當然更多是因為我不喜歡農16塞車問題.
(並且還好...現在大順路因為輕軌工程塞住,造成車流串到農16其他路段)
雖然農16的投資開發可比美術館還要多,有400億的富邦百貨,和聯上的停車場商場.
當然,我2020年底有想了一下要不要買個農16兩房來吃投資案開發效應.
(我個人不負責任為,商場對兩房的正向影響比大坪數大...買家特質的關係)
不過後來我改去買諾貝爾的三房..XD
(但這是因為那時候沒有算到台積電會來...如果知道台積電會來,選農16比較好)
反而我沒有特別去追其他重劃區...
因此如果你只是不想賠錢.
你跟著市府走.
例如去年高雄市府就只想炒高雄大學.
他不段釋出高雄大學土地給建商標.
那必然引導建商去炒做高雄大學.
但橋頭新市鎮封盤土地全都不賣.
你這時候可以跟著市府走,去買高雄大學的案子.
當然那時候並沒有台積電效應,因此造成高雄大學的熱度是高過橋頭新市鎮.
(建商也故意,有橋頭新市鎮土地的也全都養地不推案...故意只炒高雄大學)
市府一直都是莊家+不動產動作很慢,一個地方要炒做都是好幾年為單位.
so..你看到政府有態度,你就去跟車就好....
就像台中市府一整個要炒水楠,連帶旁邊的北屯.
因此你看現在水楠和北屯是甚麼樣子.
so...你只是不想賠錢,或是多少賺一些,跟著市府跑會很開心.
市府要這個地方起來,通常他就會起來.
而你在第一時間就上車...就算水楠很貴又怎樣,他之後還是更貴.
你多少都還是可以賺點錢.
並且風險極低.
而甚麼地方不要去?
那就是當炒做到最後沒東西炒了.
那個地方不要去.
例如我講過,高雄這10年漲最少的是文化中心.
文化中心很好啊,口碑很好,現在還有捷運黃線.
但他漲很少??...為啥??
因為大家不炒作他...市府在那邊也沒土地,建商有土地的也剩沒幾個人.
所以他空有重大建設和很優良的口碑.
但他本來是老大...可是老大地位被幹掉..那他就要為這件事情吐出他以前老大的特權.
(就是吸引資金和追價買的買家)
像這種就會變成漲幅會很少...並不是好的投資選擇.
反而你說低調的新興區,他也沒啥空地...
但他..沒有當老大過,因此他也不用為他以前當老大得到的優勢付出代價.
那新興區這種死板的老區域,就會穩穩地跟大環境走..高雄漲他就漲.
so...也許某一天,農16美術館也會發生跟以前文化中心一樣的狀況.
到時候該跑就要記得跑.
沒有永遠的王者區域.
就像前面文章推文有人問鹽埕區..
你要知道當年鹽埕區可是高雄之最...
就像萬華當年是台北最貴區塊.
當然現在這個年代,老大退位並不一定會落入鹽埕或是萬華那種整個崩潰到墊底的狀態.
主要是因為後來的都市規劃以及建築技術等等比較完善.
所以區塊老化產生的不良現象不如以前那麼慘烈.
(路小條又亂,紅燈區賭場黑道角頭,住商混砸,老屋太破爛)
但是...他不崩潰,只是漲得比別人少..
你做投資,你看到你應該也受不了...這代表你做了一個最差的投資選擇.
當然自住爽就好...反正放久了都是會賺錢,少賺一點換爽...划算...XD
另外扯到安定善化新市.
這是台積電效應.
這個效應是最近這年頭特有的.
但是這種效應不保證可以持續多久.
2008以前可不曾存在這種效應.
所以追這種效應很ok..
反正不動產反應很慢,你隨時關注的話很容易就掌握狀況.
但是...你要對這件事情抱持警覺心.
也許未來哪一天,台積電效應開始走弱.
那你就要當機立斷的退出這個效應的相關投資.
寧願早點放棄去玩別的.
不要等效應散場後你還沒走.
另外,你要知道.
不動產價格很多時候,是炒作在哄抬.
而不是剛性需求慢慢買起來.
這兩年,建商如果不這樣拉價和炒地皮.
那房價就不會漲這麼快.
所以你如果太注重基本面.
大多頭你亂買都會賺錢.
可是你可能會少賺很多很多錢.
而且...
你可能抱了基本面20年..都不會照你看到的基本面棋盤走.
你先解釋看看,雙北價格為啥是其他幾都的幾倍.
你再回頭解釋2014年以後,為啥其他幾都的漲幅又是雙北的幾倍.
2000年到今天都22年了.
整個台灣各都市的價格變化.
你這都無法用基本面去解釋.
(最簡單的看基本剛性需求就是看租金...
租金反映所有事情,包含供需,薪資,物價,房價等..混在一起後的不動產需求數據化)
並且這個現象全世界只有台灣有.
當然其他國家也有其他特殊的現象是另一回事.
但無論怎樣,你基本面太著迷.
那你就只能端走一碗泡麵吃.
不動產是投資商品.
投資商品...資金和炒作是影響他很大的要素.
請正視炒作這件事情.
你是在賺錢,不是在寫道德經或是大同世界.
因此請不要打從內心否定炒做的存在和炒做的影響力.
你要正視炒做...你才有辦法讓你的投資更精準,賺到更多錢.
而扯到炒作,就扯到話題,資金,籌碼,莊家態度...
所以為啥2020年,我敢買口碑最好的美術館,又下市區口碑最差的諾貝爾.
買美術館是因為...這波大漲是資金寬鬆,資金會優先追逐蛋黃區.
買諾貝爾是因為不安定籌碼被洗掉了他準備要有一個跳躍.
當然台積電話題我2021年沒跟到...因為他2021年8月才明朗,到現在還不到半年.
我的物件周轉速度沒那麼快...XD
(並且我還是挪用部分短期資金過來...不然中長期物件通常處分頻率很低)
因此我到上個月才買入富國明誠商圈範圍的1字頭2x年三房...這個就是追台積電話題.
so....中期我會更優先注重炒作效應.
反而你看我並沒有追捷運黃線...也沒有追和發產業園區帶動大寮的工作人口上升.
炒作影響永遠都會比較大...賺錢優先跟著炒作跑.
當然短期就是,我手上有多少錢,整個市區大範圍找可以立刻轉手賺錢的物件買.
因此短期無視任何東西...只要他沒再跌,我可以買便宜,翻修後轉賣有利潤,我就買.
除非...他離我家太遠我懶得過去...XD
當然長期例如自由路透天店面是為了追71期重劃區發展.
那就是另外一件事情.
這種都是十年以上為單位...放著耐心等等等等等的.
(你看71期的動作有多慢,這麼多年過去,現在要做甚麼開發規劃都不知道...
地主還純市政府..可不如新彎區一堆重工業財團地主空有土地不懂開發諒在那邊)
就要看都市發展方向和區域未來變化潛力.
so..簡單結論一下.
短期....便宜能立刻轉手賺錢我就買.
(如果漲價太兇炒作太悍,我會把短期資金挪移到中期去)
中期....優先關注炒作.
(如果最近是死魚盤沒有明顯炒做,那我可能會把資金從中期轉移到短期去
因此2016那時候,我一年交易間數都是1x間...交易次數太多是那時候困擾.)
長期看都市發展方向..
(通常配置資產都不動,漲價後是支援我貸款時候,資產負債比的資產數字...)
而原PO問的重劃區,一般是中期或是長期的配置.
少數時候可以做短期...不過基本上是預售屋轉讓,例如2020年我玩的白天鵝.
(因為20年以內的房子,短期並不好操作,價格太股票化難撿到便宜.
屋況又都不錯很難靠翻修和裝潢創造很多利潤...
所以重劃區成屋並不好做短期)
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※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1642615240.A.D6B.html
一般來講是.
市府帶頭炒.
中央政府是市府的大金主..當然支援的不是資金而是資源.
但通常中央政府不出手親自領導不動產炒作效應.
(這次高雄台積電是一個很例外的現象)
而市府則是一直都在領導不動產市場...
你都市計畫,都市發展,國有財產局土地標售,重大建設,外加市府發的各類新聞,
你連續每天這樣給他觀察個10年.
你就會有深刻的體會到.
不動產,莊家就是市政府...!!!!
※ 編輯: ceca (61.227.133.72 臺灣), 01/20/2022 02:20:20
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