土地開發營業項目的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

2019年1月，我剛剛當選台北市議員，人生第一次登板質詢市長，就是在講公宅定價問題。我那時候問了個問題：「公宅是為了服務什麼樣的對象而存在的？」

經過了兩年，好像還可以再問一次。

最近一個月，明倫四萬塊公宅引起很多爭議，包括混居、自償率等等。市府認為，考量到明倫公宅的地點、捷運站距離、和面積後，四萬租金已經相當優惠。的確，近期搶租的民眾很多，說明了價格的確很吸引人。但這不應該構成市府得意的理由。

首先，四萬價格的設定和自償率有關，市府之所以計算出四萬塊這個租金，是考慮到公宅建設必須自負盈虧。但自償率並非法定，公共建設不見得要自償率達到百分百以上。

用比較簡單的方法說，自償率百分百以上是指政府在一項建設上所賺到的現金必須所花出去的錢要多。這對重視財政紀律的柯市府是一項優先指標。監督預算的議員也必須承認公共建設若能做到自給自足，也是好事一樁。

但「臺北市住宅基金收支保管及運用自治條例」第三條的第六項裡有規定：「本基金之資金來源如下：六、依預算程序撥充之款項收入。」

也就是公宅若無法做到自負盈虧，市府依照預算程序來做補貼也是合理的措施。做為台北市議員，我絕對支持市府對公宅政策投入更多的資源。

舉例來說，台北有些公宅是捷運的聯開宅，它是捷運局土地開發基金的預算所蓋的。因為土開基金是營業基金，的確不能低於市價買賣或租賃其下單位。但負責公宅政策的都發局會先用原價租下土開基金的聯開宅單位，然後自行補貼價差、用比較低的價格出租出去 。

也就是這個補貼本來就是一個可調整的項目。

所以自償率不應該是公宅價格的藉口，而是我們設定的價格到底要服務什麼樣的對象。一般人能承擔的房屋租金上限是個人收入的三分之一，也就是收入12萬以上的家庭才有辦法租得起4萬的單位。而且也是在很勉強的狀態。

而這樣的家庭是我們公宅政策所要服務的對象嗎？

在我的第一次質詢裡，我援引柯文哲市長在他自己發行之政策白皮書上的內容：「公宅必須要以低於市價的行情，提供給社經地位相較之下比較弱勢族群與年輕人。」

那時候台北市正在醞釀公宅漲價，折扣要由7折左右改成85折，我切切以為不可，當時我認為「公宅並非營利事業單位，將本求利並非建設公宅的初衷」。

我們推動公宅建設是希望讓讓弱勢與年輕人獲得居住上的正義，改變房屋市場的價格結構，如果陷於成本與自償率的考量，那這個改變年輕人未來的機會什麼時候才會出現？

#八月過一半了愛情摩天輪是拿去燒給鬼了喔？
#我們帶您回味3Q經典的摩天輪分析

愛情摩天輪政策分析報告：一份選址、工程、營運和維護的可行分析（增修版）
文：3Q 陳柏惟

一、引言：
在去年的高雄市長選戰中，中國國民黨籍高雄市長候選人韓國瑜先生對發展經濟與觀光曾提出「愛情摩天輪」的政見，為了不扭曲其「愛情摩天輪」的本意，並特別註明與其他一般摩天輪的差異，我們必須先全文引述，符合完整條件的才能叫做「愛情摩天輪」。

韓國瑜的政策是：發展包裝愛河為愛情之河，興建全世界唯一的「愛情摩天輪」，把「#摩天輪和汽車旅館結合」，歡迎亞洲各地年青人來，「#上去一小時做愛做的事」，花一分鐘就可以完成結婚，把愛情之河美化起來，「右岸有羅密歐與茱麗葉、左有梁山伯與祝英台」，相信可帶動人流，創造經濟產值。

鑑於「觀光與經濟」發展，確實是本市重要議題之一，然而韓國瑜先生在政見發表中，甚至到當選後，長達一年多的時間，仍未說明詳細工法、造價，且世界上並無「與汽車旅館結合」之摩天輪。因此，本團隊去年分析，仍具相當價值。

本人招集研究團隊，包含土地、經濟專業人士，以及國內摩天輪專家，於去年10月實際至夢時代「高雄之眼」摩天輪現場拍攝影片，佐以數據分析，以利市民了解。以下分段敘述：

二、可行性分析
1. 選址問題：
愛河觀光區，也是風景最佳區域位於出海口附近，特別是中正橋以下河段。此區左右兩岸為已發展之市區，土地均已開發完畢，而愛河口左右岸已興建流行音樂中心，尚未利用之土地，僅有第三船渠出海口的10號碼頭、以及16-17碼頭。此區目前港務公司均已有招商開發計畫，若要興建摩天輪，必須廢棄舊有計畫，透過高港土開公司提出開發需求。

根據高應大與成功大學發表論文，以及本團隊比較《台灣堡圖》等資料，愛河口屬於「現代沖積層」，在20世紀初期仍為海域，於日人二次築港時，始利用高雄港底泥完成填築作業。

以愛河右岸的鹽埕區而言，表土土質屬於鬆軟砂質黏土，和極鬆軟黏質沙土，而已高雄捷運興建期間鑽探資料顯示，第三船渠附近黏土分佈於高程-0.44公尺至-09.84公尺、-23.54公尺至-45.14公尺及-51.04至54.24公尺內，其餘為沈泥質砂或砂質粉土夾雜其間。整體而言岩盤深度可能達-80公尺，土質較為鬆軟，根據中央地質研究所公布的地質液化潛勢區，此區多處位於高風險區。

綜合以上，若要興建高層結構體，則需要相當長的摩擦樁或其他工法增加固著力，以穩固摩天輪結構。因此，本文根據國外相似摩天輪實際建築經驗，進一步分析相關結構需求。

2.結構問題：
根據韓國瑜提出結合「汽車旅館」以及摩天輪「做愛做的事」需求，摩天輪車廂須結合足夠生活面積、高空穩定性、以及生活支援機能等功能。

我們實際考察國內大型摩天輪，如夢時代、義大、美麗華、月眉等傳統摩天輪，車廂地板面積大約在3-5平方公尺以下，難以滿足多元、高張力的「做愛做的事」需求。且車廂固定方式多採輪軸設計，以配合摩天輪旋轉，容易晃動，居住舒適性差。

若單純考量住艙功能，則摩天輪需採用「莢艙」（Pod or passenger capsule）設計，並使用多支點鋼架配合雙滑軌等設計，減少乘客移動時晃動性。

以世界較知名的「莢艙」式摩天輪而言，英國倫敦之眼高度135m，直徑120m，一個艙可搭載25人，轉速為0.26公尺/米，轉一圈約30分鐘。而離台灣更近的新加坡飛行者，高度165m，直徑150m，一個艙可搭乘28人，旋轉一圈也約30分鐘。其「莢艙」勉強可放下床鋪，相對來講可提供較多元使用機能。

但須注意的是，由於摩天輪為圓形設計，在風動力學上，屬於高阻力不穩定結構，需要有相當強度的鋼構斜撐系統。例如1500噸重的倫敦之眼，32個莢艙各重達10公噸，就有兩隻巨型支架作為固定圓心主結構，並有六條額外鋼索固定。其地基由16根基樁深入地底33公尺，提供足夠穩定性。而新加坡飛行者因為設計在倫敦之眼後，進一步使用「次世代環狀結構」 （"next generation" rim structure），使用二維梯狀衍架來減輕重量，這些新技術，的確可以對「愛情摩天輪」的設計提供經驗。

而由於倫敦、新加坡均非地震帶，受天氣威脅（如颱風）也不若高雄嚴重。因此高雄若要興建結合旅館的景觀摩天輪，需要嚴密的結構計算與風洞實驗，再考慮土質因素，結構強度需要遠高於英國與新加坡，造價也會額外增加。

3.造價預估：
許多選民，稱讚韓先生政見充滿創意，的確，此類旅館摩天輪確實是世界未見，僅有圖面上的想像圖，連進入設計與計算階段也沒有。

若我們單純根據前述英國與新加坡經驗來看，倫敦之眼造價7000萬英鎊（約29億）；新加坡飛行者造價2.4億新幣（約55億台幣）。由於高雄愛情摩天輪需要能抗強風與地震的強化結構，包含耐震系統，主動與被動消能系統，再加上考量居住機能，包含座艙內供水、供電、機電設備、遮光光學玻璃等性能，則造價更高。

為了增加安全性，減少房客恐懼，若考量使用較高標準的隔震系統，以一般鋼骨建築而言，可能增加30%造價，則摩天輪造價將高達70億以上。

而若實際考慮韓先生強調，結合「汽車旅館」與摩天輪，則可能是座艙要讓汽車直接開入（如一般汽車旅館許多均能直接開車進入房間下方），或至少興建某種直接連接設備，這樣的造價都還要更高。

另外，機械移動式旅館台灣並無先例，需要符合我國消防法、建築法規，亦可能涉及修法和解釋，並通過相關主管機構的安全檢查，並要定期保養、定檢。再加上環評、都審等流程，都會增加造價。

若以55億造價而言，相當於一座流行音樂中心、或四座高雄市總圖造價，若以70-100億造價而言，甚至可能接近衛武營造價。有可能成為高雄近年最昂貴的單一建物土建工程。

4. 營運財務問題：
以摩天輪促進觀光，世界上的確有先例，然而，詳盡可行的財務分析，和市場調查，應是永續運轉的前提。

我們先考慮搭乘意願部分，根據韓國瑜對高雄了解，高雄「又老又窮」，可見有消費力的年輕人相當有限。因此，「票價」應是摩天輪集客力重要議題。

再以新加坡飛行者而言，門票33新幣（約760台幣）整艙門票約為2.1萬台幣；倫敦之眼門票26英鎊（約1066台幣），整艙門票約為2.6萬台幣，體驗時間為30分鐘。以韓候選人提出一小時的標準而言，若包艙則需要4.2~5.2萬左右。而以一般汽車旅館休息方案，或年輕人體力標準，可能需要2~3小時，也就是9~15萬左右費用。如此高昂票價，營運壓力相當沈重。

加上汽車旅館需要有房務部門，在旅客使用完畢後，進行清潔，更換備品，鋪床等動作。但摩天輪仍在旋轉中，因此房務進入後，必須在半小時左右清潔完畢。此點將嚴重影響摩天輪的佔有與週轉率，同時房務人員壓力也會相當沈重。

另外，因為作為旅館使用，摩天輪需要具備防火、救災等多重機能，一般的摩天輪內不會有棉被等易燃物，也不會因「做愛做的事」的多元挑戰，而產生額外的房間破壞、髒污或其他狀況。本文亦建議，愛情摩天輪的營業，在防災、逃生上，需要有充分準備和演練。

而考量國外經驗，新加坡飛行者在開幕之初，雖然一票難求，成功打響知名度，但因營運公司諸多問題，仍於5年後破產轉手。可見大型摩天輪的高昂造價，營運風險絕對不低。世界上亦不乏摩天輪相關業者倒閉，甚至將摩天輪轉手出售案例。

再加上韓國瑜也批評，高雄市財務困難，興建的55~100億相關經費，是要由公部門支出，或透過促參法招商？而興建營運應採政府自營、OT、BOT、BOO或其他方式，也宜審慎評估。否則除了興建費用外，政府需額外支付每年維護費用和負擔高額財務風險。

三、結論與建議
韓國瑜提出的於愛河口興建結合汽車旅館的愛情摩天輪政策，根據本團隊在敷地條件、工程技術、造價成本、營運財務四大層面分析，興建上並非完全不可行，但可能令市庫支出55-100億成本，承受高昂營運風險，並有可能成為高雄最昂貴、但最無法回收成本的公共建設。

韓國瑜在尚未進行完整評估，亦未如本團隊詳盡進行可行性分析下就公開提出此政見。候選人對在地的了解、政策規劃力、判斷力亦令人非常憂心。

事實證明，本團隊所言完全不虛。韓國瑜執政後不只摩天輪，其餘政策也是全部跳票，一事無成。

韓國瑜口口聲聲說八月有外國團隊要投資摩天輪，然而鬼月過到一半，仍無任何確切消息，難道摩天輪只是燒給好兄弟的紙糊摩天輪？

市府尚未公告選址，亦未確定以BOT、OT或其他方式興建？ 外人如何投資？若非市府造謠，便是違法放出內線消息給外國團隊，韓國瑜和官員均涉及圖利，應受調查。

而我們要注意的是，韓國瑜未來若還是要推動摩天輪，是否會「縮水」放棄「汽車旅館摩天輪」的構想，降級為陽春廉價的一般遊樂園摩天輪濫竽充數？如此，政見還是完全跳票，更會淪為浪費公帑的平庸項目，市民不可不慎查！

四、參考文獻（節錄）
中央地質調查所，土壤液化潛勢查詢系統
中央研究院，臺灣百年歷史地圖
蕭達鴻. （2001).高雄地區土層分佈對建築施工之影響，國立高雄應用科技大學土木系研究報告，高雄市政府工務局委託
蕭達鴻. （2003). 高雄市地質調查與土層特徵，國立高雄應用科技大學土木系研究報告
吳政楠. (2010). 高雄都會區地質工程特性分區研究. 成功大學地球科學系碩士在職專班學位論文, 1-144.
Allsop, A., Dallard, P., & McNiven, B. (2009). The Singapore Flyer and design of giant observation wheels, Singapore. Structural Engineering International, 19(1), 12-16.
Wang, Y. C., & Mann, A. (2003). Construction of the British Airways London Eye, London. Progress in Steal Building Structures, 1, 002.
Yap, E. X. (2012). Wheels of fame and fortune: The travels of the Singapore Flyer. Urban Studies, 49(13), 2839-2852.

最近很多網友質疑
南海投標雙子星「前」，
投審會有事先審查過！
就連柯市長在先前受訪時都說︰
「有事先訂下SOP，
送經濟部投審會審查資格。」

但根據嘉瑜的了解，
投標雙子星的公司是
「香港商南海發展有限公司」
在台灣登記的營業項目只有兩項：
1.一般投資業 及
2.法令未禁止或限制之業務。

而南海得標雙子星，
北市府與南海議約完成「後」，
南海必須成立「新專案公司」
並送投審會通過，
才能跟北市府簽約。

而這家「新專案公司」叫
「台灣南海發展股份有限公司」，
股本金額台幣10億，
設立目的是
「C1/D1土地開發案（雙子星）」。

原來投標的公司跟新申請設立的專案公司，是完全不同的兩家公司，
股權結構、資金規模、資金來源、營業項目，完全不同，所以才必須向投審會申請，通過後才能設立並與市府簽約！

所以投審會應該是第一次審這家得標後才成立的新專案公司！

如果經濟部事先真的有
審查過南海的「投標資格」，
卻在事後駁回南海的「投資申請」？投審會對南海
就有標準前後不一的問題。

反之，
若這根本是張冠李戴、魚目混珠的錯誤訊息，經濟部應公開說明，以免傷害政府的公信力！

以下是嘉瑜查證經濟部相關網站的公開資訊後所作的整理。
—————

雙子星第六次招標的投標日期是
107年10月1日。

一、在投標前，南海只有依據公司法第371條:「外國公司非經辦理分公司登記，不得以外國公司名義在中華民國境內經營業務」的規定，
向經濟部中部辦公室申請登記一家叫「香港商南海發展有限公司」的台灣分公司。
核准登記的日期是107年8月29日；南海申請的台灣境內營運資金是台幣1仟萬；營業項目只有兩項：1.一般投資業 及2.法令未禁止或限制之業務。
—— 所以，在去年10月1日投標前，經濟部唯一審核過的是南海台灣分公司的設立登記，金額1仟萬，經營一般投資業及法律未限制禁止的業務。
沒有雙子星。

二、捷運局公告南海取得雙子星最優申請人資格「後」，
外界紛紛質疑有中資介入的疑慮，
經濟部投審會在107年12月28日主動發佈聲明澄清︰
依照南海8月份申請設立台灣分公司時的「股權結構」，尚無證據顯示南海發展公司為陸資。
——由此可見，
1.當時經濟部僅有掌握到南海申請台灣分公司時的「股權結構」資料。2.縱使外界有所質疑，經濟部依然堅守「有幾分證據說幾分話」，並未認定南海是中資公司。

三、台北市政府與南海議約完成「後」，南海才依據「外國人投資條例」相關規定，向投審會申請新設雙子星專案公司，以便與北市府完成簽約。

申請日期是108年1月25日，申請人是去年8月才核准登記的「香港商南海發展有限公司」；新設的專案公司名稱叫「台灣南海發展股份有限公司」，股本金額台幣10億，設立目的是「C1/D1土地開發案」。

同時，在這一份4月17日投審會發函給南海的公文上記載，投審會已5次通知南海補正申請資料，並要求南海在5月13日前補充說明負債比偏高及資金來源等問題。
——由此可見，
1.投審會是在南海投標雙子星並且與市府議約完成「後」，才收到申請開始進行審議。
2.投審會多次通知申請人補充資料。

針對以上的過程整理，嘉瑜公開呼籲經濟部：若有資訊不完整或錯誤之處，請儘快說明指正。