土地徵收公告現值的八卦，Yahoo名人娛樂都在討論

【高雄市長補選候選人李眉蓁蘭姆酒產業政策可行性分析：以原料確保為例】
文｜執行長 李雨蓁 Lí Ú-chin 專欄

一、簡介與研究目的：
高雄第三任市長，中國國民黨籍的韓國瑜先生，在2020年6月6日被高雄市民以939090票的壓倒性票數罷免，成為台灣民主史上，第一位被罷免的直轄市市長。而在罷免後，第三屆高雄市長補選也將於8月15日投票，在三位候選人之中，代表中國國民黨參選，繼承韓國瑜政治路線的李眉蓁女士在政見發表會結論時，認為全球烈酒市場達台幣12兆，接近半導體產業，她表示高雄可打造蘭姆酒產業，並表示高雄有優質甘蔗的土地與技術，她期望高雄能佔有全球10%的蘭姆酒市場，每年就有約500億收入，她當選會在2年內，完成蘭姆酒產業政策制定和立法工作[1]。這是李女士在政見發表中最具體的產業政見，可視為中國國民黨在市長補選中，最重要的政策，且和其碩士論文不同，具有高度的創新性。

因李眉蓁女士期待讓蘭姆酒產業成為高雄經濟主力，甚至暗示其重要性不輸半導體產業，因此推動的可行性值得詳細討論。蘭姆酒產業屬於農產品加工業，欲得到產品，得先確保能收穫足夠之原料，因此，本研究便以確保原料為出發，分析推動蘭姆酒產業之可行性。
　
二、分析方法與結果：
蘭姆酒為一種以甘蔗釀造之烈酒，酒精濃度一般在40-55%之間，知名品牌如Bacardi、Captain Morgan與Appleton Estate等，根據Statista網站統計之數據，2019年全球蘭姆酒消耗量約為1005.7百萬公升（10.05億公升）[2]，由於高雄並未有國際前二十大之知名品牌，因此在產品價值上較難估計，本研究便先以容積換算，假定高雄若要佔有全球10%的蘭姆酒市場，至少需要具備1.005億公升之年產量。

以牙買加艾普頓酒廠之資料而言，每噸甘蔗可釀造36瓶蘭姆酒（相當於27公升）[3]，亦即高雄市若每年需生產1.005億公升蘭姆酒，則需提供3,722,222公噸之甘蔗。而依據行政院農業委員會農糧署的資料可顯示，2019年高雄市在特用作物-製糖甘蔗收穫面積為57公頃，產量4162公噸，每公頃產量為73.320公噸 [4]。若需生產3,722,222公噸之甘蔗，則需要種植50,977公頃之甘蔗田，相當於509.77平方公里之甘蔗。

以現有產能換算，若高雄要完成李眉蓁候選人政見，佔有世界市場之1/10，則先要讓甘蔗增產894倍，才能確保充分的產量。甘蔗為一非常敏感之農作物，生長條件如氣候、土壤類型、灌溉方式均須仔細控制，依據陳正祥氏說法，台灣最適合種植甘蔗汁地區為雲林至屏東縣之平原，因此區地形平坦，氣候良好。可推論，高雄市之平原地帶，均是甘蔗種植之適當區域。

唯因本市種植甘蔗用地嚴重不足，若要完成李眉蓁候選人之政見，則需積極擴增甘蔗種植面積，雖本市面積廣達2952平方公里，然而較多面積為丘陵、高山地帶，適宜種植甘蔗地帶，以沿海平原，即目前高雄市市區周邊為宜，且根據舊有史料，現今鳳山區、小港區過往均有大面積甘蔗田，種植之可行性高。

根據圖資分析，若要種植509.77平方公里之甘蔗，此面積相當於2010年縣市合併前舊高雄市之三倍面積以上，亦即約等於現今楠梓、左營、三民、鼓山、旗津、鹽埕、前金、新興、苓雅、前鎮、小港、鳳山、林園、大寮、大樹、大社、仁武、鳥松、岡山、橋頭、梓官面積之單純總和 [5]。由於高雄平原地帶多為建成區，因此若需擴增甘蔗田推動蘭姆酒產業，勢必徵收土地才能確保產量。

我國內政部於2012年針對《土地徵收條例》進行修法，將協議價購及徵收補償，由舊有之土地徵收條例第三十條「公告現值加成」修正為市價，並增加公益性與必要性之審查機制。然而，因為計算困難，本初步研究為估算方便，先以舊制加成35%計算，新制必定超過此一價格。

以舊制估算，509.77平方公里相當於509,770,000平方公尺，根據高雄市政府地政局2020年公告土地現值，都市與非都市土地之公告土地現值平均地價為每平方公尺3933元[6]，換算公告土地現值為20049億元，再加上加成35%，合計價購所需為27066億元以上，為2020年高雄市府歲出1465億元的18.48倍，中央政府總預算21022億元的1.28倍，亦為本市2020年6月底一年以上未償債務2429億元之8.25倍，前瞻計畫8年總支出之3倍以上。
　
三、結論
李眉蓁女士的「蘭姆酒產業」政策，若要達到候選人所述之效益，佔有全球1/10的市場，則需將本市沿海平原精華地區全數剷平，將200萬左右人民驅離家園，並投資2兆7066億元以上價購土地，方能達到候選人之目標。若要在短期完成，則恐讓高雄市負債暴增2.7兆，達原來8倍以上，遠超過債務上限，實務上恐有困難。

因此，若李女士要推動此一政策，則需要中央全力支援，由國會通過特別預算，將超過我國每年歲出1.28倍之鉅額經費以特別法案方式，逐年分攤。然而就算如此，因預算排擠效應，我國恐需放棄國防、基礎建設等投資，放棄發展半導體等產業，並消減社會福利與健保之支出，傾全力投入改造高雄平原地帶為甘蔗田，全民釀蘭姆酒之弘大事業，方能建設完整之蘭姆酒產業鍊，可說為一「前無古人，後無來者，獨步全球，征服宇宙」之「動搖國本」式政見。

若釀酒事業失敗，則我國之財政體系將直接破產；若釀酒事業成功，每年可產生500億產值，則我國仍將因為攤提2.7兆以上支出（不含設備投資等費用）而破產，可望成為人類史上第一個，因動員全國國力釀酒而亡國國家。
　
四、參考資料
1.李眉蓁再提「陽光、空氣、水」 https://reurl.cc/3D81MO
2.2019年全球蘭姆酒消耗量統計 https://reurl.cc/3D81bR
3.牙買加艾普頓酒廠資料 https://reurl.cc/vDynE1
4.行政院農業委員會農糧署，台灣地區特用作物生產概況 https://ppt.cc/f7H08x
5.高雄市各區土地面積列表 https://reurl.cc/z82yOe
6.高雄市政府地政局，高雄市 109 年公告土地現值統計表 https://reurl.cc/7XZ2Yk
　
五、研究人感言

「第一憨，種甘蔗給眉蓁釀；第二憨，替眉蓁選舉運動。」

#南鐵東移案 稍早進行最後的拆遷工作。不意外地，我有些台北時力粉和柯粉的朋友，非常踴躍發表意見。最常看到的就是把南鐵案跟竹南大埔案相提並論。
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還是一句老話，#在地事要問在地人。碰巧在下的姑姑就是三百四十戶拆遷戶的其中之一；因為她不是很熟不動產實務，當初開公聽會、補償作業、選屋和房屋過戶等等作業，大多是我爸媽在幫她處理，所以南鐵的事情我還不算一無所知。
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南鐵案和大埔案，很多一知半解的人，或者是社運界，常常把它相提並論。但其實細節差非常多，拿後者來理解前者是大有問題的。
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首先，大埔案是「#公告現值徵收」，南鐵案卻是「#市價徵收」。不用到熟悉不動產實務，稍有常識的人都知道，台灣的「公告地價」往往是市價的一半甚至以下，公告地價徵收幾乎稱得上是合法搶劫。也因為大埔的悲劇，促成了2012《土地徵收條例》的修改，此後的徵收，包括南鐵案在內，都以市價補償。
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其次，是善後安置作業差很大。大埔案當初雖然承諾「會低價賣一塊土地給張家」。問題是公告地價徵收，已經讓張家的財務陷入危境了，要安置和重建還得自掏腰包。而張藥房是竹南公義路／仁愛路交叉口的三角窗金店面，說要找到條件相當的公家空地，談何容易？但是南鐵案是這樣，拆遷物用市價徵收（我姑姑是住青年路巷仔內靠近新樓醫院那邊，印象中當時好像每坪30萬上下）、安置宅用成本價出售（朋友提供的資料：住宅一坪10萬、店面一坪17萬）。拿到的補償費，如果願意拿去二空那邊買安置宅，絕對是綽綽有餘。如果想再換大房型，或是不想去二空想買別的地方，公股銀行也會提供全額貸款（優惠利率比照公教貸款）。
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至於安置宅的建物品質如何？當初抽選大樓單位的時候，是我爸幫我姑姑去選的。他的看法是，當然是不可能上到豪宅等級，但品質算紮實，格局也算方正。至少不是那種一眼就看得出偷工減料的販厝。
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第三，是公共利益的必要性。大埔徵收的理由，主要是竹南公義路／仁愛路的「外刀」銳角路口，大型車從台１３線（公義路）轉入仁愛路迴轉半徑不夠，容易造成事故。但當時就有人覺得，這種事情可以藉由標線改造之類的方法去緩解，而且老早就規劃有科學路、科專路這些又新又寬的替代道路，大車何苦一定要跟張藥房過不去？
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但南鐵東移就真的是有其公益必要性。我是生長在高雄火車站附近的人，從小就見證鐵路地下化工程長大的。高雄人很幸運，靠近火車站的部份本來就是四條股道以上的寬度，左營段鐵路是夾在翠華路和馬卡道路兩條超大馬路的中間，即使是民族到鳳山之間比較窄的部份，也至少是鐵道圍牆兩邊各有一排停車格的程度。高雄的地下化工程幾乎不用動到旁邊的住戶。
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但是台南就不一樣，多年前我去台南找親戚，借住我姑姑在青年路巷子裡的家，那個真的是跟鐵軌零距離，睡覺會地震的那種。隔著木頭柵欄看過去，鐵道路廊就是雙線那麼寬，柵欄以外也容不下停車格。#青年路平交道 幾乎沒有什麼餘裕空間，事故多發（我記得小時候那個路口還有請一尊地藏王鎮著）。這真的請大家自己去Google Map一下，看看巷仔內長什麼樣子，看完以後你再來說南鐵不用東移沒關係。
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徵收案剛進入協商階段的時候，當事人不瞭解，會抱怨是必然的。我姑姑一開始的時候也是幹譙賴清德幹譙到一個臭頭。但是我不得不說，南市府的溝通算是用心的，隨著補償條件在無數次協商當中一點一點調整起來，反彈聲浪就小很多了。連我爸媽這種不動產實務的沙場老將，也認為南市府的補償條件已經是少見的優渥（想當初他們還曾經為了區段徵收的問題跟楊秋興開罵，果真剽悍），再爭下去也爭不出什麼所以然了。
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好了，我所知的就這麼多。畢竟黃姓拆遷戶是開元路那邊的人，跟我親戚不是鄰居關係，這個人平常的個性作風，是不是有在做違法套房生意，還有樓梯的必要性，老實說我都不甚了了。只是就南鐵東移整件事來講，我覺得正當性絕對夠，補償條件和善後處置也是少有前例的優渥。僅餘的黃姓等拆遷戶，當初也是簽了字、補償金入帳，現在再說要翻桌，未免也太說不過去了吧？
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在此之上，還有一票一知半解的熱血人士，要玩道德高度的社運遊戲，我想台南在地人真的無法接受。

One Taiwan？

朱縣長根本在玩地皮！

現在桃園最貴的「中正藝文特區」，展演中心和開放空間的用地，只需要5.16公頃；朱立倫卻徴收了15.1公頃！

多徴收的土地，都標售給財團蓋豪宅了。

這個區域，從民國64年編定為「市鎮中心」後，30年不能開發。

民國93年，朱立倫縣府以蓋「展演中心」為名，不顧地主陳情，強制進行區段徴收。

民國88年的公告現值，每坪大約46萬。縣府逐年調降現值，到了徴收時，依規定公告現值再加4成，地主拿到的也不過每坪約15萬元！

朱立倫縣府以每坪15萬徵收民地，再以最高每坪74萬標售給財團，大蓋豪宅。

什麼叫炒地皮？
去問朱主席。

台南市目前正在公開閱覽解編的都市計畫用地，市議員洪玉鳳28日在市政總質詢，控訴市府透過都市計畫，將台南市中西區的文中51、文小55用地解編，在短短的2年內以私相授受方式，圖利綠營金主，同時也是媒體大亨7.5億元，對原地主非常不公平。她並公開對該案提出異議，強調市府若讓該案過關，不僅賴所豎立的『清廉』形象將破功，未來賴除了是『落跑市長』外，還將多了一個『7億5千萬元的市長』封號。

洪玉鳳議員表示，台南市的國中小用地劃設，原有100處，已開闢62處，還有38處未開闢，今年市府解編6處，中西區的文中51及文小55包括在內，原用地佔地4千多坪，若以市場行情買公設用地，以每坪12萬元乘以公告現值的15％，每坪成本價為1.8萬元，若再扣除35％的公設比，該名內行地主取得2900多坪用地，以目前當地市價卻一坪30萬元為計，地主獲利高達7億5千萬元，根本是暴利。

洪玉鳳議員並直指該名內行地主，是民進黨的人頭大戶及金主，同時也是綠媒大亨，更是台南市擁有土地最多的人，該二塊學校用地歷經多位市長都無法解編，賴賴清德就任市長後，對方即在100年底取得該用地，市府並配合解編，僅短短2年多，即可獲利7億5千萬元，這對擁有該用地多年的原地主非常不公平，他們的土地被劃為學傚用地，市府長年無法徵收，他們無法忍耐之下，以抵稅方式，讓土地變為市有或國有，卻讓市府圖利給特定人士。

洪玉鳳議員還質疑，台南市公設比一般皆以40％為主，何以2年前卻降為35％？讓地主多取得5％的土地，她質問都發局長吳欣修，這5％用地若規劃公園用地不好嗎？何況台南市還是低碳城市。

洪玉鳳議員強調，市民給予市長賴清德權力，不料，市政團隊卻只看到『錢利』，市長賴清德還口口聲聲說『清廉』，卻一面私相授受，透過都市計畫，讓提高他民調及知名度的綠營媒體大亨取得7億5千萬元，這符合公平正義？

一日議會都市計畫專案小組第8次會議 嘉義市容積移轉自治條例討論會（885）
感謝蔡榮豐議員，針對嘉義市政府都市計劃容積移轉審查許可要點，第六條第六項和第七項，接受基地條件，舊市區面積，要超過300平方公尺，其他地區基地面積，要超過500平方公尺的限制，應該調降，要讓市民獲益，而不是讓財團獲益。
感謝戴寧議員，針對130條都市計劃道路用地，公共設施保留地，應該利用自治條例立法，提高嘉義市都市計劃容積移轉效率，降低容積移轉障礙，保障公共設施保留地的所有人權益。
目前，嘉義市政府都市計劃容積移轉審查許可要點，是根據中央都市計劃法第83條之一第二項規定，訂定都市計劃容積移轉實施辦法，再經嘉義市都市計劃委員會103年第102次會議審議通過嘉義市政府都市計劃容積移轉審查許可要點。
目前只通過三個案例市政府代金收入為，$56,735,718，成效有限。
本會為最高立法機關，有必要發揮立法功能，比照外縣市成功案例，制定適合嘉義市的都市計劃容積移轉之條例，送大會審查。
公用設施保留地，為都市計劃公共設施用地，有計劃道路，廣場，公園，中小學，兒童遊樂場，綠地，停車場，體育場，及市場用地等。
截至2014年為止全台灣各縣市有27,278公頃的公保地，未取得土地所有權。
由於政府財政許可如果在1970年，可以處理，只要$310億，如果1980年，可以處理，只要新台幣一兆元，拖到今天以土地公告現值，也許要新台幣6兆，若用市值計算恐怕要超過10兆新台幣，這是目前中央總預算四年不吃不喝，都付不起的金額。
在法律層面1964年立法通過，10年內要解決公共設施保留地徵收問題，保障公共保留地所有人權益。
10年後時序來到1973年，無法解決土地徵收問題，就重新立法再延長15年的法令效期。
最後，在1988年仍然無法解決公共設施保留地土地徵收問題，就第三次立法修正，取消政府徵收年限。
1994年第336大法官釋憲案，大法官解釋，基於公共利益，無法完成公共設施保留地徵收問題，沒有違憲。
1996年第400號大法官釋憲案，才確認為保障公共設施保留地所有人權益，政府必須另外訂定法律條文處理，才有今天各縣市議會通過容積移轉自治條例的法律需求。
如果依法論法目前都市計劃容積移轉，採申請制。事實上，這是政府因為財政困難，無法徵收公共設施保留地，造成對於公共設施保留地所有人權益受損，應全國不分區，統一由中央政府，主動發放都市計劃容積移轉證明，並設立都市計劃容積移轉銀行，在地質條件許可下，全國一個區，讓都市計劃容積移轉需求高的六都，作為主要的都市計劃容積移轉接受基地，其他各縣市，則作為都市計劃容積移轉主要的送出基地。
另外，非六都各縣市接受基地條件，位於舊市區基地面積可以下降到50平方公尺，其他地區可以下降到100平方公尺，才不會獨厚財團，一般人民無法享受，都市計劃容積移轉的利益。
下個月，都市計劃專案小組會議，要麻煩工務處，針對130條道路的公共設施保留土地面積金額，提出報告。
建設處，針對公園和市場公共設施保留地面積和金額，提出報告。
交通處，針對停車場公共設施保留地面積與金額，提出報告。
都市發展處針對都市計劃容積移轉自治條例條文建議內容，請先經過行政處法制科諮詢過後，提出報告。
再次代表市民朋友，感謝蔡榮豐議員，戴寧議員，市政府各局處同仁，和市議會同仁，共同出席和提供寶貴的建議，我們下次會議見。

民眾陳情，市府辦理市地重劃查估作業，農地與建地查估結果只差10%，也就是說，農地高估、建地卻被低估。桃園刻正進行的各項重大開發，涉及民眾權益問題，應該更加謹慎，避免與民爭利。

20190412 桃園市議會第2屆第1次定期會
中壢區市議員　謝美英　質詢【地政局】

今天質詢地政局，提出五點討論：
一、觀音區草漯（第一區整體開發單元）市地重劃區
開發期程是103年4月到109年3月，美英接獲民眾陳情，該重劃案辦理查估作業，農地與建地查估結果只差10%，也就是說，農地高估、建地卻被低估。
美英提醒，不管是各區的都市計畫，還是桃園刻正進行的各項大開發，涉及民眾權益的問題都應謹慎再謹慎。

二、桃園公告土地現值 下跌1.02％
去年12月21日，桃園市地價及標準地價評議委員會通過明年度公告土地現值，整體平均下跌1.02％，中壢區跌幅達1.81％。其中，高鐵車站特定區向下修正約10％。這份資料指出，住宅區最高土地則位在中壢區中央東路與復興路口麥當勞，公告現值每坪約86.6萬。
美英提醒，鐵路地下化還有7到9年時間，沿線交通黑暗期，所經之處是否會因整體景氣走緩而下修？是否影響到區段徵收作業？高鐵車站特定區向下修正約10％，是參考成交量？還是有其他因素？請就沿線居民權益進行把關。

三、中壢運動公園
工作報告頁11：土地市價及地上物查估作業分別於今年1、2月完成。預計4月接續辦理協議價購及公聽會，6月提送區段徵收計畫書報請內政部審議。針對期程順利與否，局長答覆會延宕兩個月。

四、自辦市地重劃區（申請核准成立籌備會）
頁25：中壢白馬重劃區，107年9月14日申請成立籌備會。提請108年3月15日市地重劃會審議。進度為何？

五、新建中壢地政事務所
據工作報告，新建地政所預計今年11月完工，109年上半年進駐。
有去過現在中壢地政所的民眾都知道，現址中央西路二段的大樓，民眾前往辦公完全找不到停車位，未來新址在過嶺，離市區較遠，美英提醒，停車空間一定要規畫出來。

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