前陣子有機會先讀了「30年來最好投資機會：在金融風暴中危機入市」一書，值得推薦。我也寫了此書的導讀如下，供參考。
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導讀：「30年來最好的投資機會：在金融風暴中危機入市」
美國經驗對台灣的啟示--危機VS.轉機
張金鶚（政治大學地政系特聘教授）
當前台灣經濟低迷，連續10個月的景氣藍燈，創下歷年第二長的不景氣記錄；同時人民薪資倒退嚕到15年前的水準，不只失業率不斷攀升，且民生物價也不斷上漲，尤其十大民怨之首的房價更是高不可攀。面對台灣如此經濟生活困頓時代，品讀「30年來最好的投資機會：在金融風暴中危機入市」這本書，看看美國經驗，或許對台灣有相當啟示。
本書共分二篇10章。第一篇說明美國從6種泡沫經濟（不動產、股票、民間債務、自主性消費、美元、國債）如何形成。從2008年開始，透過第一階段的「金融海嘯」，美國的不動產、股票、債務、及消費逐漸產生泡沫危機，在大家以為金融海嘯已過，然作者卻更大膽預測未來1~3年內將發生更大金融風暴，即所謂的「金融大地震」，在美國不斷印鈔票（QE1~3)情況下，美元及國債將繼續膨脹導致泡沫危機，如此結果將波及世界各國，其中美國本身受害最輕，其次是西歐、日本、東歐、俄羅斯，而中國會受到非常嚴重的打擊。
第二篇說明讀者應如何因應未來此金融大地震。從如何避免虧損（包括出脫股票、避開不動產等）到如何亂中取利（買進黃金等），同時如何選擇調整工作與事業，亦應有所注意。換言之，危機也是轉機，端視個人如何面對因應。最後，作者提醒在漫無節制的時代裡，政府舉債沒上限，政策傾向維持泡沫而非提高生產力！但這種盛宴時代終將結束！真是一針見血，值得警惕！身為不動產專業研究學者，從本書看到許多美國經驗，值得台灣深思！
首先，美國6種經濟泡沫息息相關，相互推升，構成過去良性循環的經濟成長，但在漫無節制的過度投資與消費裡，泡沫經濟逐漸擴大，終在各個泡沫下沈、相互打壓下，產生惡性循環，最後拖垮整體經濟，全民陷入苦日子！美國如此龐大的經濟體都已面對此良性到惡性的市場經濟循環苦果，台灣屬於相對短小且出口導向的經濟體，市場經濟循環更容易劇烈波動。面對當前美國及未來中國的經濟衰退，我們更須審慎因應，應體認不可能全身而退，受到波及是絕對免不了，但千萬不要受害更深！
其次，雖然我們的基本面，總體經濟成長、國民所得、就業機會、及民生消費均表現不佳，缺乏支撐，但台灣的股市、房市卻還在景氣相對高點，如此不相對稱的景象，突顯股市與房市的不穩定，隨時可能反轉下滑。一但股市、房市缺乏支撐，我們的基本面將更受打擊，我們未來可能才開始要進入更長的苦日子！此點與美國股市、房市、債務、消費均已發生泡沫反轉下滑，正陷入苦日子的情況來看，並非相同，美國已發生的經驗，值得將發生的我們參考。
第三，美國過去沒有人想到房價會下跌，但本書作者過去卻準確預測房市泡沫成真，從2000到2006年間，美國房價上漲100%，所得只增加2%，房價上漲沒有所得支撐，根本不可能長期維持；再加上房貸業創新各種選擇性房貸，刺激房產投資，增加違約比率，加速泡沫膨脹，終究破滅，許多人無家可歸。即便如此，仍有人期待未來房價很快就會止跌回升，但本書認為就業機會不足與購屋需求降低將產生惡性循環，美國房價會持續走低，長期並不樂觀。由美國經驗反觀台灣房市，經驗相似，泡沫存在無庸置疑，關鍵是為何台灣房價泡沫還不破滅？如此現象，將使泡沫越來越大，破滅只是𨒂後發生，不代表不會發生，當然一但發生，其衝擊範圍及時間可能較大較長，值得重視！
第四，面對可能金融經濟泡沫危機，個人因應之道為何？本書特別提醒許多人，包括業者、分析師、政府官員均會設法唱高經濟，下降谷底很快過去，即將回歸到上漲循環中。請不要相信這種話！重重泡沫不可能、也不會奇蹟般的重新充氣，個人應自我因應，及早規劃。其中對美元泡沫破滅前，應避開房地產的因應策略，有深入分析，包括減少投資持有度假屋、商用不動產，辦理固定利率房貸，以租代買，等泡沫破滅後，靠不良資產賺錢等，值得參考。當前台灣雖然還未面臨如此嚴重危機挑戰，但應建立危機意識，及早規劃因應，思考美國經驗，泡沫破滅後，危機也是轉機，更是良機！
最後，面對此多重泡沫危機，政府因應之道又為何？本書認為提高生產力才是關鍵！不幸的是，政府施政重點大都放在維持資產泡沫上，振興經濟，只靠著不斷借貸和印鈔票，不會創造生產力，而只是延緩泡沫，吹大泡沫，乃至泡沫最後破滅，造成更大災害。美國經驗，台灣政府應有警惕，尤其面對當前政府大力救經濟之際，政策方向非常重要，如果只是不斷護盤、護房，保障既得利益，未能藉此良機，改革健全市場，如此延緩泡沫，經濟依然無法振興！唯有結構性的思考改革，創造就業機會，提升生產力，才有可能重振亞洲4小龍之首！至盼！
http://www.books.com.tw/exep/prod/booksfile.php…
台灣房價泡沫 在 [閒聊] 房市泡沫化指標- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
https://www.youtube.com/watch?v=A03BaeX6kNE
總結來說，依各項國際上十項指標和官方數據來看，
台灣房市目前確實屬於泡沫高風險，但房價泡泡爆了對誰都沒好處，
所以不管是哪個政府一定會死命想軟著陸房價
另外個人心得，少子化到底對房價有無影響，當然有
用個簡單的方法來看，你拉個Y軸房價，X軸人口，兩個極端狀況就是
當人口為零 房價也一定為零
當人口爆炸多，供應量不變時，房價一定愈高
所以人愈多 蛋黃區也會擴大 ex.台北->西區->東區-信義，蛋白區也會外擴
人口愈少時，蛋黃蛋白都會內縮，
房價緩漲對大家都好，但房價炒的愈快就爆的愈早。
畢竟現在的房價如果開始沒人接，應該就end game了，
希望大家量力而為，量力而為，也希望好人一生平安 XD
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