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為了不讓米粒哥專美於前
米菲姐也是很努力的在進行爬樓梯特訓
只為了能夠自己站在滑板上滑行
特訓幾天後，她也終於做到了
感覺有機會成為幼兒界的滑板女神喔
#僅限3歲以下的啦🤣
#育兒生活 #經驗分享
爬樓梯對於小小孩的幫助不少喔
除了能夠增強腿部肌力以外
還能訓練眼、手、腳的協調
也能運動到身體多處的肌肉
讓膝關節靈活活動
所以建議大家可以讓小小孩爬好爬滿喔
#上樓梯比下樓梯好 #高度則是2樓或3樓就好
#MifaMily #米菲 #滑板妹 #2歲
本影片由 村上春樹《1Q84》深度解析系列編號1、2、3共3支影片
合併而成
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諾貝爾文學獎的資深陪跑者村上春樹歐吉桑在想些什麼呢？
☞Instagram｜http://www.instagram.com/egoyanzheng
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☞〈愛是唯一的存在價值──村上春樹《1Q84》〉全文連結：https://www.egoyanzheng.com/single-po...
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生命有意義嗎？人的存在，是有意義的嗎？ 人生的意義，難道就是「每天工作養活自己」這麼無聊嗎？或許你沒想過，其實村上春樹的《1Q84》討論的就是這個問題。本集我們要來講述伊格言老師的一篇文章：「愛是唯一的存在價值──村上春樹《1Q84》」，你可以在影片下方的頻道資料處找到全文連結。
伊格言說，村上春樹的《1Q84》中，有兩則虛構文本，也就是小說中的小說，關鍵性地支配整部小說的世界觀。一篇是《空氣蛹》，而另一篇則是德國小說〈貓之村〉。兩篇都是我們理解《1Q84》很好的切入點。今天我們要講的是〈貓之村〉的故事。
熱愛旅行的青年背著背包獨自上路，開始他漫無目的的旅程。他搭乘列車，隨機挑選任一小站下車，投宿旅店，愛待多久便待多久，直至失去新鮮感，再搭上火車，前往下一隨機目的地。
某天，青年來到一個古老小鎮。他獨自下車進站，發現車站中並無任何服務人員。出站後漫步大街，發現所有商店都拉下了鐵捲門，整個小鎮一個人影也沒有。青年誤以為自己來到了一座被人們遺棄的廢城，正打算離去，但車班有限，別無他法，只能在此過夜，等待明日上午的早班車。可是當白日逝去，夜幕落下，各樣花色品種的貓兒們便紛紛出現。商店裡的貓兒們拉起鐵門開始營業，市場上的貓兒們彼此討價還價，辦公室中的貓兒們穿上了體面的制服開始辦事。牠們吃食，交談，行走，爭執，飲酒作樂。然而貓兒們似乎對除了貓自身之外的其他生物萬分忌諱。青年害怕極了，連忙躲進鎮上最高的鐘樓塔頂。一夜過去，白晝臨至，貓兒們魚貫離城（只一瞬間，貓之村又回復到原先萬徑人蹤滅的廢城模樣），青年趕忙來到車站，卻眼見列車飛馳駛過月台，對他視若無睹。青年無處可去，只能回到鐘樓塔頂，繼續躲藏。如此日復一日，直到貓兒們聞到了人的氣味，組成搜索隊，進入鐘樓塔頂，來到隱蔽於黑暗中，恐懼不已的青年面前──
沒事。居然沒事。貓兒們居然什麼也看不見。牠們聞聞嗅嗅，搖頭晃腦，無比疑惑（奇怪，明明有人的氣味呀）；但終究放棄，轉身下樓，回到小鎮各自的居所，回到牠們原先豐富熱鬧的日常夜間生活之中。青年恍然大悟，帶著巨大的孤獨與悲哀──他明白，這就是「我」浪遊旅程的終點，這就是「我」該消失的地方；那白日的車班終究不會再來，而「我」從來便不曾存在。
故事在此結束。
伊格言說，青年「漫無目的的浪遊」正是生命旅程的隱喻，同時也反映了人的存在本質：虛無。這其實是存在主義的標準說法：人生沒有預設的目的；生命，其實本來就沒有什麼意義。
村上春樹的作品裡，時常縈繞著類似這樣「生命沒有意義，而我也什麼都不是」的主題。在《國境之南，太陽之西》裡，這樣的概念化身為一句比喻：「真正存活的只有沙漠本身」；而在《挪威的森林》中，是女主角直子憂傷的請求：「請你永遠不要忘記我，記得我曾經存在過」。為什麼直子會希望男主角渡邊「永遠記住我」呢？因為那就像《國境之南，太陽之西》裡對沙漠的描述：「雨下了花就開，雨不下花就枯萎。蟲被蜥蜴吃，蜥蜴被鳥吃。不過不管怎麼樣，大家總有一天都要死。死了就變屍體。一個世代死掉之後，下一個世代就取而代之。大家以各種不同的方式活，以各種不同的方式死。但那都不重要。最後只有沙漠留下來。真正活著的只有沙漠而已。」。。。。
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於《《1Q84》之後──特集：村上春樹Long Interview長訪談》中，村上大叔罕見地發表了一段關於小說史的看法，於此整理複述如下：十九世紀寫實主義小說的關鍵是鮮活地呈現「我們」──在彼一時代快速成熟的中產階級大眾，小說的閱聽人；而二十世紀小說的關鍵變化則在於「自我從自己之中脫離出來浮上表面」（雖則有些拗口，但我想對卡夫卡、喬伊斯、吳爾芙等現代主義作者有一定程度熟悉的讀者們或許都看得懂這句話──二十世紀上半葉，現代主義的年代，小說之筆尖正試圖深入「我」之內心捕捉一切可能的意識瞬間，「自我浮上了表面」）。而此刻，當時序進入二十一世紀，村上高度懷疑「時代又變了」：「像《1Q84》這種小說會在短短的時間內賣出上百萬冊，是難以相信的事情喔」、「這跟《挪威的森林》的暢銷是不同的兩回事」。
何以如此？村上大叔給出的意見是，「有過現代，有過後現代，那後現代的軌道繞了一圈之後，是不是一個局面已經又宣告結束了？」、「我有這種明顯的感覺。我個人正在籠統地思考，類似『神話再造』的事，或許會成為關鍵語」──不僅僅關乎小說史，村上在此展現了他的理論素養（笑）。有趣的是，這似乎與米蘭‧昆德拉（藉由對《百年孤寂》的討論）所標舉的小說史斷代若合符節（詳見本書第 頁）。未來將會是個什麼樣的時代呢？未來的小說（以「神話再造」為關鍵詞？這話聽來野心勃勃）其樣貌為何？一九四九年出生於日本兵庫縣，寫出《發條鳥年代記》、《世界末日與冷酷異境》、《挪威的森林》、《海邊的卡夫卡》等暢銷長篇，喜愛跑步，偶爾開車到郊區電影院買一千日圓敬老票進場看電影的村上大叔，似乎也對這件事非常有興趣──個人以為，觀諸村上本人的小說創作，此亦顯為一理解村上之關鍵。
#村上春樹 #小說 #書單
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伊格言，小說家、詩人，《聯合文學》雜誌2010年8月號封面人物。
著有《噬夢人》、《與孤寂等輕》、《你是穿入我瞳孔的光》、《拜訪糖果阿姨》、《零地點GroundZero》、《幻事錄：伊格言的現代小說經典十六講》、《甕中人》等書。
作品已譯為多國文字，並於日本白水社、韓國Alma、中國世紀文景等出版社出版。
曾獲聯合文學小說新人獎、自由時報林榮三文學獎、吳濁流文學獎長篇小說獎、華文科幻星雲獎長篇小說獎、中央社台灣十大潛力人物等；並入圍英仕曼亞洲文學獎（Man Asian Literary Prize）、歐康納國際小說獎（Frank O'Connor International Short Story Award）、台灣文學獎長篇小說金典獎、台北國際書展大獎、華語文學傳媒大獎年度小說家等獎項。
獲選《聯合文學》雜誌「20位40歲以下最受期待的華文小說家」；著作亦曾獲《聯合文學》雜誌2010年度之書、2010、2011、2013博客來網路書店華文創作百大排行榜等殊榮。
曾任德國柏林文學協會（Literarisches Colloquium Berlin）駐會作家、香港浸會大學國際作家工作坊（IWW）訪問作家、中興大學駐校作家、成功大學駐校藝術家、元智大學駐校作家等。
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☞ Readmoo專訪1：如果在YouTube，一個小說家
https://news.readmoo.com/2020/01/07/200107-interview-with-egoyan/
☞ Readmoo專訪2：那些關於孤寂的問題，以及......
https://news.readmoo.com/2019/03/21/190321-lonelieness/
☞ 香港文匯報報導：棄醫從文 伊格言闖進精神世界
http://paper.wenweipo.com/2019/09/02/OT1909020001.htm
☞ 關鍵評論網專訪：透過YouTube頻道展示文學，我的小說虛構其實是把刀子
https://www.thenewslens.com/article/133126?fbclid=IwAR05NUrcGYIO3CsGLtBwld1XzR2nRnADvGqidEEJzqqpytThgaI2-lABsGc
☞ 神性之人，無邊之愛：伊格言的失戀講座
https://www.commabooks.com.tw/article/378
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小說是什麼？我認為，好的小說是一則猜想──像數學上「哥德巴赫的猜想」那樣的猜想。猜想什麼？猜想一則符號系統（於此，是文字符號系統）中的可能真理。這真理的解釋範圍或許很小，甚至有可能終究無法被證明（哥德爾的不完備定理早就告訴我們這件事）；但藝術求的從來便不是白紙黑字的嚴密證明，是我們閱讀此則猜想，從而無限逼近那則真理時的智性愉悅。如若一篇小說無法給我們這樣的智性，那麼，它就不會是最好的小說。
是之謂小說的智性。───伊格言
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0:00 5 心靈共感
4:43 4 推理事件簿
8:33 3 高塔神廟
11:57 2 國家公園：自然之旅
15:28 1 心靈同步（靈光同現）
但是近期讓我最驚豔，也帶給我許多朋友們數不禁的娛樂的作品，當然就是《心靈共感》，
該怎麼開始形容這遊戲?
我是說，你看看它的外表就會忍不住被吸引了吧?
這個看起來像是嗑了迷幻藥，全身上下都在告訴你「玩我」的封面，
每次有人第一次來我的工作室時，第一個好奇的桌遊幾乎都是它。
而你一打開來，看到的就是一個幾乎像是玩具，卻又同時像是個魔術戲法的東西，
它一拿起來，插在盒子上，不需要任何設置就能拿出來玩了，
這令人目不轉睛的設計，幾乎像是在炫技，一擺出來，馬上就能讓人眼睛一亮。
這就是所謂真正高明的派對遊戲，連人都還沒開始玩的時候就已經炒熱氣氛了，
這個輪盤是什麼? 這個指針是做什麼用的?
「我馬上就會跟你們解釋了」你笑著回答。
啊，多麼美妙的感受
但是，這遊戲到底怎麼玩?
非常好的問題，現在，容我用我今天剛出的遊玩影片其中的規則說明。
下一款要來介紹的，就是《推理事件簿》，
我知道，看起來不太像是你平常認知的聖誕交換禮物桌遊，
但是，相信我，如果你要送一個真的收到會開心的禮物，沒有人會不喜歡這個桌遊。
推理事件簿，是一個打開就能玩，完全不需要看規則的遊戲。
我是說真的，不是「規則很簡單」，是完全不需要看規則。
因為這個遊戲最特別之處，就在於它是一個搭配app進行的遊戲，
你在遊戲過程中，就是到各個地點，盤查各個看起來心懷鬼胎的人物以及目擊證人，
蒐集線索，去詢問專家，來尋找出任何破解案見的蛛絲馬跡。
而你是怎麼做這些事? 拿著你的手機，掃這些卡片的QR Code。
它甚至還有提供一個教學關卡，在玩完之後，你就能馬上毫無障礙地進行這個遊戲了，
我會推薦《推理事件簿》的原因就是因為故事性，
相信各位應該很少遇到不喜歡懸疑推理故事的人，而在這個桌遊之中，
你就能自己真正扮演警探，去逐漸將這些案件的拼圖逐漸拼湊出來。
而這些案件，我得說，都非常具有挑戰性，
不像許多你可能玩過有推理元素的電玩，
這遊戲是真的要用上你聯想以及觀察的技巧，才能知道要拿什麼線索去問什麼人，
要跟誰打聽某人的蹤跡。
而你看到什麼線索，就請其他玩家幫你把那一張線索卡拿起來，掃一下就好了，
看到這個機制，你可能會想「那為什麼這是一個桌遊? 幹嘛不做成遊戲就好了」
但是關鍵就在於，這也許是到目前為止將電子內容與桌上遊戲融合得最好的內容，
因為這些線索以及地點和人物，全都是擺在桌上看得清清楚楚的圖片以及文字，
你不需要費盡心思去連結或是做筆記。
當你心中有一個理論，就先去找一個人，再掃一下你想問的線索或是人物就好了。
嘿，這位...看起來一副就是很可疑的中年男子，
請問你對於這個繩子有什麼看法?
「這個...說來話長，這是我的個人癖好，你還是不要知道比較好」
而說實話，這遊戲的故事有時候可說是流於D俗，甚至是B級片等級，
有時候更是有一些刻板印象，但是這並不是一個影響遊戲體驗的缺陷，
有時候甚至還讓它更讓人沉浸於其中，也加快了節奏以及整體的刺激程度。
其中充滿各種八點檔的荒唐故事以及案件，每破完一個劇本都讓人覺得「貴圈真亂」，
但是這正是這個遊戲的吸引人之處，
在聖誕節那天，打開這盒遊戲，大家一起推理這些離奇又好笑的案件，
互相丟出各自荒唐的推論，
絕對是一個不容錯過的遊戲。
而之後更是有更多劇本擴充，跨足不同時代，從50年代的黑色電影到80年代的怪奇物語都有
更重要的是，有時候你懶得找其他人玩，這個遊戲當然也可以單人遊玩。
《推理事件簿》，非常推薦。
現在，你可能在想「嘿! 那如果我想要在我們的聖誕派對上喝酒，
然後在ㄎㄧㄤ掉的情況下玩遊戲，那要玩什麼?」
噢，孩子，讓我跟你推薦一個完美的遊戲。
見見《高塔神廟》，這個遊戲，實際上的體積超小，一個夾鏈袋就能帶出去玩，
我們上次去台南玩的時候就是在民宿拍了這個遊戲的影片。
為什麼我會說超適合邊喝酒邊玩?
因為，這遊戲是所謂的「技巧型遊戲」，也就是那些考驗你手眼協調的桌遊，
在這個合作遊戲之中，玩家們的共同目標是要把這個高塔建到指定的層數，
最少三層，最多...沒有上限，這我等一下再來解釋。
每一回合，你就是要抽一張藍圖牌，並且依照上面的指示來放柱子，
有一些可能是要你放兩根，有些可能是要你把兩根下層的柱子移到上層。
關鍵是，你只能把柱子放在相同顏色的格子之中，所以這並不是一個讓你隨便亂放的遊戲，
而每次把一層的格子都填滿之後，你就必須要加一個樓層板塊，
如果你覺得這放下去絕對很不穩的話，可以擴建地基，但是這樣的話就要加一張樓層牌，
意思就是說，你們的目標，從建造三層變成了建造四層。
而如果你無法達成藍圖的指定目標，或是不想答層的話，一樣要加上樓層目標。
所以，這遊戲就是各種你和你隊友自己成為自己的絆腳石，
上個回合放的柱子以及樓層板塊，下個回合才發現，
啊，完蛋了，我現在面前的柱子組合根本放不上去。
所以這不只是一個比誰的手比較不抖的遊戲，其中還有一些規劃以及策略，
而藍圖牌還有分簡單、中等、困難，因為每種難度都是有限的，
所以你沒辦法一直選擇簡單了藍圖來蓋，要在情況不怎麼危急的時候挑戰一下困難藍圖。
那你知道這遊戲更困難的地方是什麼嗎? 你不只要建到指定的樓層數，
你還要把柱子全部用完，或是把樓層板塊全部蓋完，或是把藍圖全部用完，
才能結束遊戲。
所以即使你已經建到了指定的層數，還是要戰戰兢兢地把這個搖搖欲墜的高塔蓋得更高，
因此，這是個不斷的掙扎，我到底要勉強試圖達成這個藍圖，
還是放棄，把它加到樓層牌堆?
有時候，在你規畫得好的話，你甚至能夠把這個高塔建到不可思議的高度，
我之前就有看過有人在蓋到七層的情況下贏得遊戲。
那想像一下，在一群人黃湯下肚，已經有點神智不清的情況下玩這個遊戲，
想像一下每個人都掙扎著拿著柱子，費盡吃奶的力氣不要把這個高塔弄倒，
結果還是不小心因為自己之前放的板塊不太平衡，結果，整座高塔，就這樣傾頹。
多麼美妙的一瞬間，即使輸了，所有人都還是共享那爆炸性的一瞬間。
如果這不是一個好遊戲，那我真的不知道什麼是了。
下一個遊戲，大概是這幾個之中最跳Tone的，
這個遊戲，是《國家公園:自然之旅》
欸等等嘛不要走得那麼快! 回來啦拜託我保證它沒有聽起來的那麼無聊
欸!
我是說...你就看看這遊戲!
你大概沒有看過如此美麗的遊戲吧?
這盒子一打開，就是一張明信片歡迎你，以及一本用神奇的紙質做成的說明書，
接下來，就是一些完美收納著的資源，就好像幾盒你不小心忘記收在哪裡的巧克力。
我的天啊，你就看看這些卡牌以及板塊，
每一個畫的都是一座不同的國家公園，每一張都是精心的手繪藝術，
充滿鮮豔的色彩，鮮明的線條，強烈的光影對比，
就連對大自然沒什麼興趣的我，每拿到一張，都忍不住多看幾眼。
但是，這遊戲並不是有顏值而已，
在這幾個排好的板塊上，每個人會有兩個冒險者，
而你要做的事，就是往前移動任意的格數，但是你一但移動了，就不能回頭。
更重要的是，你不能站到其他冒險者存在的地點，除非你用掉你的營火，
而營火token每一次更換季節才會翻回來。
意思就是說，你必須要仔細思考你究竟真正需要的是什麼?
我真的需要這一格的資源以及動作嗎?
或者我可以先到其他格做事，不急著用掉我的營火?
在這幾個簡單的機制之中，就產生了許多張力，
在後面的格子有一些我非常需要的資源，那也許...我可以讓我的一個冒險者直接衝過去，
然後再讓我另外一個冒險者慢慢走?
更有趣的是，在你拿到水資源的時候，還能裝滿水壺，用來換其他更多的資源，
這遊戲看似簡單，確實也是很簡單，你甚至拿給你爸媽玩也行，
但是其中卻有不少從它外表看不到的策略。
就連你走到這一條路的最後時，還是有更多選擇，
你要直接把資源換成國家公園卡來得分，還是要買裝備讓你之後比較好做事?
或者是先預約你資源還不夠換的國家公園，以防被其他人搶走?
而這個看起來非常悠閒的遊戲，事實上卻充滿著各種間接的競爭性，
因為一切都是如此清楚明瞭，你一眼就能看得出來其他玩家到底想做什麼，
哦，它在蒐集一堆光跟森林資源，看起來就是想要拿走黃石公園，
那這時候你就可以先把那個公園預約走，來打亂對方的計畫。
或者是看到其他人已經預約了一個公園，而且營火又已經用掉了，
那你就可以故意踩到有著他需要的資源的那一格，讓他咬牙切齒地在心內罵你髒話。
這就是這遊戲最吸引人之處，它玩起來確實非常chill，的確只是個拿資源來換資源的遊戲，
卻充滿著各種卡人以及節奏上的規劃，走得快，你可能會錯過一些東西，
走得快，你可以做比較多事，但是好東西也有可能都被別人拿走了，
這就是這遊戲的絕妙之處。
所以，這不僅是個充滿顏值的好遊戲，還適合任何人一玩再玩。
當然，最適合拿來交換或是一群人一起玩的遊戲，是這幾個遊戲之中最小盒的，
但是卻也可能是設計得最巧妙的。
這個遊戲，是心靈同步，現在改名叫做《靈光同現》
很多人大概都是因為之前我們玩的影片才知道這個頻道的，
而據我認識的桌遊店老闆和廠商，在那部影片發布之後，全台灣好像缺貨了半年，
我在此誠摯地道歉，但是也謝謝各位。雖然我沒有賺到半毛錢
這個遊戲，非常簡單，有1-100的數字牌，第一關，每個玩家發一張牌，
第二關2張，第三關3張，以此類推。
而我們的目標，就是依照數字從小到大把牌打出。
聽起來很簡單，對吧?
但是關鍵就在於你沒辦法溝通，你不能跟隊友提示你手上的牌是什麼數字，
最硬核的玩法，則是完全不能說話。
這就是這個遊戲「心靈同步」的地方了，
一開始你只能瞎猜，推測什麼牌什麼時候能出，
有時候你手上的牌明明就超大，但是為什麼就是沒有其他人要出牌?
難道他們手上的牌更大嗎?
而從這個遊戲的第一場、第二場、第三場，你就會如此不斷地培養默契感，
不斷地看出每個隊友對於數字的概念，有些人會出得很急，但是有些人死都不出牌。
你還可以把手舉起來喊暫停，再繼續重置這次的尷尬互看，
就有如西部片的對決，隨時都可能有人開響下一槍，
你只能從其他人的眼神推測你到底該不該開槍。
而每次有人不小心出了不該出的牌，全場的哀號總是讓人同時鬆了一口氣，卻又變得更為緊張。
你還可以發動手裡劍來讓每個人丟掉手上數字最小的牌，
但是因為整場只能發動約莫三次，你要謹慎選擇什麼時候發動，
太早發動，可能會浪費在原本靠默契就能解決的情況上，
太晚發動，可能也沒有太大的幫助。
這遊戲就是如此，像是個讓人上癮的魔藥，在你失敗之後會想要馬上接著下一場，
接著再一場，然後再一場。
雖然你從頭到尾都不能說話，但是你卻能感受到深刻的...心靈同步，
就好像你在玩了這個遊戲之後就學到了讀心能力一樣。
一個如此簡單的遊戲，卻能創造出如此樂趣，真的是令人極為崇拜。
所以，如果你想要看起來沒什麼厲害，但是卻有無限爆發力的遊戲，
極為推薦《心靈同步》
狼人殺 阿瓦隆 派對遊戲 驚爆倫敦
【足本PRO版】錄影日期2019年6月24日(星期一)下午1時
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識。
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，實用538呎，租$28000，61年樓齡，叫價3500萬
買舖 要買得 PRO，就要自己識計數， 尤其是係博重建嘅舖或者樓。買舖博收購就好似去婚姻介所識女仔咁，個個女仔個agent 都話好生養，等收購，但係唔係真係個個都咁生得， 抑或好似舖咁， 等到幾十歲都冇人吼， 搞到日久失修， 一嚟就好似迫婚咁強拍收場呢?
香港超過50年樓齡嘅樓有超過6000幢，唔拆的話，平均每年再多600幢。我後面係其中一個。呢間土瓜灣馬頭圍道101號嘅海天堂大家姐涼茶舖， 樓齡61年，個個agent 都吹水話可以博收購。前排放盤3500萬，減下減下，依家話收實2650萬，連釐印及手續費，成本要2915萬。我都唸過去馬，博一博，出價到2400萬， 但最後我哋都懸崖勒馬，唔加多250萬，點解?
簡單答案就係 Senario 1 單一number 重建唔值錢、Senario 2 兩個number 都唔值錢、Senario 3 四個 number 重建博到都只係袋3230萬。
我都係個測量師，今次我就一連四集，同你解釋下 (1) 舖同樓收購基本知識，同第2、3、4收購個案 senario 1, 2, 3條數點計。
希望那明白，我無心得罪任何人，百貨百客， 但我真係好想攞個真實例子同大家講下點分析收購盤。
我哋嚟緊8月份會推出我哋籌備咗大半年嘅「旗艦」嘅《盛滙商舖增值基金》， 專買有潛質嘅街舖增值，包括埋我哋呢幾個月為呢個基金買入咗嘅7間街舖。This is it, 無其他基金啦。投資金額三百萬港幣起，投資800萬及2500萬以上有 discount， 第一輪集資8000萬港幣，額滿即止，先到先得，有興趣可以聯絡我或同事們。 當中四分一嘅資金，我哋會投資喺有重建潛力嘅舖，博收購。
我後呢間馬頭圍道101號大家姐嘅舖，舖內實用面積538呎，連入則天井151呎，租金28000。單一呢間舖，地盤面積為895呎，係一幢七層高的商住樓，1958年落成，間舖就佔不可分割業權份數嘅7分之1，地區就規劃為住宅(甲類)嘅地盤， 高度限制100米， 地積比率住宅為7.5倍， 加埋商業元素就最多可以起到9倍，記住同其他大部份樓一樣，只可以最底三層做商業用途。
呢個地盤， 單獨咁睇就係單面向街，即係 Class A Site。街(Street)嘅定義，就係起碼要有4.5米闊。 唔夠嘅話，就只係一條巷仔 (Service Lane)，但都起碼要有三米闊。如果係Class A Site, 做住宅嘅覆蓋率(Site coverage ratio) 就多67%，越高，覆蓋率就慢慢減至33%。 地積比率 (Plot ratio) 就按建築物高度，由最低嘅3.3倍，起得越高，就升至最高嘅8倍。
如果係非住宅 (non domestic)，覆蓋率(Site coverage ratio) 頭15米去到100%，越高，覆蓋率就慢慢減至60%。 地積比率 (Plot ratio) 就ABC site 都無分別，按建築物高度，由最低嘅5倍，起得越高，就升至最高嘅15倍。
一般嚟講，如果乜都得，就盡量起非住宅，即係 office/酒店咁，因為同一地盤，免補地價，樓面可以起多一半。但因為呢個 site 係規劃咗為 Residential A 住宅(甲類)， 只可以頭三層係商業，其他都一般係住宅。
要同呢間舖從收購角度做估值，就先要明白收購都係三個原因。
市建局來收購， 佢就按間舖市值嘅110%(如果出租)或者135%(如果自用)來俾錢業主收購。 何是市值， 唔係睇同區七年樓齡喎， 因為樓越舊越唔值錢，但係舖越舊反而越值錢。 而佢係搵兩個測量師做估值，以價高者為準。 當然業主通常都會搵個「醒目」測量師，估值更加高，同佢拗啦。
好似我榮光街呢道，全部畀市建局收緊。(2) 第二個原因，就係私人發展商來收購。收幾錢? 真係唔識答你! 有時可以「市價」，有時可以「天價」，仲唔想賣? 分分鐘變成「賤價」，有時佢可以玩死你。 半夜打嚟唔出聲， 走廊電線被切斷， 樓梯通道被淋糞便，甚至發生小火災等。 呢啲我諗大家報紙都見過， 我唔知堅定流， 總之傳媒就見唔少啦。
(3) 最後一個原因，就係強拍。 買得舖博收購，硬係要作最壞打算。 萬一發展商收收收收曬上面啲樓， 收足八成，申請間舖去強拍，咁你可以袋到幾錢呢? 強拍條數又點計呢?
咁你就先要知道乜嘢叫做 EUV (Existing Use Value 現用價值) , GDV (Gross Development Value 總發展價值) 同埋 RDV (Redevelopment Value 重建價值) 。
以我後面呢個馬頭圍道101號舖為例 (1) Existing Use Value 現用價值就係按呢個建築物現有用途作估值，即係個地舖，連閣樓，加12345樓嘅大廈。以呢個物業在空置交吉的情況下作根據，同埋並無顧及呢道嘅重新發展潛力。 依家啲單位喺市場道成交緊幾錢，就係幾錢，用comparison method 市場比較法。 大廈有乜嘢重建潛力都唔關EUV事。
市場嘅話，地舖就賣緊每呎$45,000，即係值$24,840,000，樓上就賣緊每呎$10,000，6個單位加起來就值3650萬，全幢大廈就值$61,340,000 嘅 Existing Use Value.
(2) Gross Development Value 總發展價值 就係睇個物業重建後，總售價係幾多。 例如重建後係合共提供5000呎樓面，每呎賣$20,000，咁總發展價值就係1億元
(3) Redevelopment Value 重建價值就係以上嘅 Gross Development Value 減去拆樓，發展成本及發展商預期利潤(一般為樓價嘅15%), 剩餘嘅就係塊地值幾錢。 你要記住喎，發展商嚟收購你間舖，佢目的唔係要你間舖，係要塊地。 要先拆咗間舖，先有塊地。佢願意畀你嘅錢，就係塊地嘅錢。
要計RDV的話, 再睇睇後面呢間舖。有三種方法發展個地舖(Senario 1) 單一number 重建, (Senario 2) 連埋則邊相連舖重建，兩個 number, (Senario 3) 連埋再過的兩間舖，4個number一齊發展，但條數點計呢? 先去片:
租鋪睇今日，買鋪睇前景，重建就係前景之一。 般若波羅蜜都要知去邊道。咁Senario 1 單一number 重建地盤條數點計? 第二集同你講。
Summary:
《博收購系列 (1 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》- 收購計算基本知識
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬
三大原因收購:
(1) 市區重建局
110%(出租)或135%(自用)
兩位測量師估值，以較高者為準
(2) 私人發展商
市價、天價、賤價
(3) 強制拍賣
EUV (Existing Use Value 現用價值)
GDV (Gross Development Value 總發展價值)
RDV (Redevelopment Value 重建價值)
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