話說每個新年和大時大節,我也會有一位老朋友定時定候給我發短訊。
他是某德國公司派來香港工作的高層,處事嚴肅待人風趣,我第一次見他時,在我家樓下,一個身高一米九的金髮綠眼男人,長得虎背熊腰,穿著白恤衫和短褲,隨意地在肩上披著一件冷衫,冷冷地站在一旁,和這個公共屋村的環境構成強烈的對比。
「很高興認識你!」他臉上露出了一個很燦爛的笑容,和之前的冷若冰霜截然不同。
「這是我的榮幸。」我伸出手和他一握,不知道是他太用力還是這也是他的普通力度,我倒是被他那像是熊掌那樣大的手握痛了。
那時候我總是在忙,這頭大白熊約不到我午餐,就約我晚餐,要是約不到晚餐,也會晚上跑來我家樓下,找我在公園聊天。
他和Lord不同,Lord是典型的藍血貴族,他並不能怎樣理解我的世界,我的問題對他來說太簡單,甚至連問題也算不上。但是大白熊跟我一樣也是普通人,但他是那種很進取積極的類型,我面對問題時,他給我的建議總是「鼓起勇氣,勇往直前」、「不要只是想,想完就給我去做;不要跟我說嘗試,試完就給我去做」。在人生和工作的問題上,他總是一個很嚴厲的師傅,每星期見面,他總是會詢問我的進度,要是沒有完成,真的會被罵的,現在回想,大概我有一部份的性格也是源自大白熊給我的訓練。
「我喜歡你。」每次道別時,他總是捉著我的手說。
「我也喜歡你。」我笑著回應。
「我愛你。」
「我很喜歡你。」
「你總是學不乖,我明明教了你這麼多的sales talk…」他總是失望地說。
「你又不是客戶。」我簡單明快地回應,基本上每一兩星期也會習慣性地拒絕他,所以也沒有什麼罪惡感可言。
「是不是我到你的拍賣行買點東西,你就會說愛我?」他突然想到折衷之法。
「我又沒佣金的,何況我公司賺很多的,別來亂花錢!」作為一個marketing人,我真的很會給自己公司倒米。
然後,每一次吻別後,我走了幾步,回頭一看,總是看到他偉岸的身軀,筆直地在原地站立著,向我緩緩揮手,直到我完全離開他的視線後,他才會轉身離開。這一點,四年來風雨不改。
每年,每個大時大節,他也會給我獨立寫一封短訊,但是,今年農曆新年,我竟然什麼也沒有收到,我就知道出問題了,一打開whatsapp看他最後的上線時間,還是停留在一月。
各位讀者細心的話有留意,我由上星期開始有一兩天沒更新,也有些晚上二時多才出文吧?是的,我每天放工回家,煮完飯後,就是專心在找他的聯絡方法,一找找了七天。
「我最親愛的Kevin,你好嗎?」今天晚上,一個陌生的號碼傳來了訊息。
「大白熊?真的是你嗎?」每一個男人都有一個呼喚我的方法,就算化了灰,我也認得每一顆字的排列。
「是的,是我,你有收到我之前發給你的短訊嗎?」
「沒有,什麼都沒有!我擔心你出意外了。」
「我把手提電話弄丟了,似乎那些短訊都沒有發到正確的號碼。」
「你有收到我給你發的電郵嗎?」
「沒有,但我收到你在linkedIn給我發的訊息。你是怎樣找到我的linkedIn的?」
「首先,我要找到你的全名,其實你只告訴過我你的名,但我從不知道你姓什麼,但是,你記得你給我寫過一封情書嗎?那裡你用了你的姓氏簽名,而我發現那是德文拼音,也說明你的名也要用德文拼寫才能弄正確。有了名字,找你的公司就容易了,我只需要把你在這四年來在各分公司公幹的國家串連起來,在你那行業裡只有這一間而已。有姓名有公司,找LinkedIn就很容易了吧?」
「你這個瘋狂的天才!」
「嘿,勇往直前,想做就做嘛!」
「我有給你寫過情書嗎?」
「有的,那年你把它放在一罐小熊巧克力內,我一直有把它放在錢包。」
「謝謝你…」
「不用,我還以為你死了,害我擔心了整整一星期,花了這麼多功夫才能聯絡上你,現在好了,你倒是死定了,你最好祈禱在我回香港前能痛快死掉,不然我回到香港,可沒有那麼輕鬆了。」
#你的名字
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突然失常短故 - 《有一種戀愛叫做海之戀》
我曾經以為「花之戀」係壽司、「霧之戀」係歌名,
都已經係將「之戀」呢個Term嘅創意發揮到maximum。
但今日,一幢名為「海之戀」嘅樓橫空出世。
我著好西裝,打開家門。喺最後一刻,啱啱唱完通宵K返嚟嘅女朋友都爬落床,同我講一聲「武運昌隆」。
係架,對於我哋呢啲「無運」嘅人,武運真係好緊要。
因為我今日就要去Sell海之戀。
我計過啦,只要我賣到幾十個海之戀單位,咁我就可以擁有一間海之戀。
我仲會幻想,如果第日人哋問我住邊,答「海之戀」會唔會太膠呢?
畢竟讀音好似「花枝丸」咁,
定用英文會高檔啲?Love of sea?定「Sea之Love」呢?
不過「Sea之Love」呢個名拎去開補習社好似仲Work!
有時真係FF下都開心!
去到現場,經紀同睇樓客嘅比例大約係30比1。
當賣樓嘅人,多過睇樓嘅人,
呢個社會都應該要入深切治療部。
但當咁少人睇樓,都咁多人想賣樓,
咁證明大家都已經喺呢個社會輪迴咗十九幾次。
而客人少成咁,我哋呢班經紀都明白,「組隊Sell」、「一人Sell一個」、「你Sell呢個我Sell下一個」呢啲選項已經再冇意義,人類道德規範都冇人會理。
「打7佢啦仲諗!」
一個貌似睇樓嘅婆婆,拉住個行李喼慢慢行過嚟!個行李喼擺明係現金,係用Cash買樓嘅客!萬中無人,幾千個睇樓客先會有一個,屬SS級!
隔籬公司明仔已經搶閘跑出,但稍有經驗嘅經紀都唔會做「行先」嗰個,
正所謂行先死先,果然明仔畀人一腳西落背脊,就變人型葫蘆。
前面十幾個人馬上出手,立即變成混戰,
眼前好似「8大派圍攻光明頂」咁,
不過我哋係「30大經紀圍住阿婆」!
呢個時候,阿龍已經使出十二路風神腿,一腳踢到我頭暈眼花,
但阿強又用大力金鋼拳入佢中路,打到佢肺部爆裂。
唔使三秒,大家件西裝已經爆晒呔。
頂!所以咪話,我都唔明點解公司要我哋著西裝!我哋嚟隻揪之嘛!
突然之間,一把聲音傳到耳邊:「施主,我喺少林學藝,今日路經此地,化身經紀,只為藉此化緣,化個5、6、7萬,施主唔想受傷,就請讓路。」
哇,喺呢度化緣仲衰過打劫喎!染晒金毛扮少林寺?返去斬柴啦!
佢大怒:「唔好咁X串喎!得罪我?看我拈花指!」
我諗都冇諗,一腳橫掃。
佢隻拈花指...立即好似啲USB手指畀人喺電腦強行拔除咁,
如子彈、如小鳥,直接飛咗出場外!
「哇!!我隻拈花指呀!!哇!」
佢舉起冇咗中指嘅左手,叫到鬼哭神嚎。
經紀世界係好殘忍嘅,我哋眼中只有「佣金」同「障礙物」,
並冇「人類」呢個Term…
3分鐘之後,會場已經屍橫遍野,我得到最後勝利。面對阿婆,我將佢逼埋牆角:「好啦,我哋去搞手續啦,你快啲畀現金我。」
阿婆異常驚慌:「你...你噏咩春呀...阿婆...嚟執紙皮咋...」
What?執紙皮?
我唔相信,一手打開佢個喼!真係全部都係紙皮!
「執紙皮用喼?玩到咁撚High end?呀!!!!!」絕望同憤怒,再加上我份人本身冇咩理智嘅關係,於是不斷用亂拳向阿婆嘅殘驅轟落去!!
「點解要玩9我!!點解呀?WHY ME?」
我一拳又一拳,間中又伸一腳,阿婆已經奄奄一息。我跪喺度,覺得人生已經冇希望。
呢個時候,一個操普通話嘅男人行近我身邊:「嗯...我爸給了我幾百萬,叫我置業,但我見這些經紀們,都沒有生命跡象啦,不知你是否可以幫到我呢?」
呢個男人就好似耶穌一樣,我握住佢隻手:「當然可以啦,貴姓呀陳生。」
男人笑住話:「小姓林。」
我帶領佢行上示範單位:「呢位姓林嘅陳生,呢個世代呢,買樓好易咋,有錢就得架啦。」
當我諗住坐定粒六嘅時候,陳生鬆開我隻手,講咗句:「慢著。」
原來一個低胸女經紀施施然走入會場。
一睇佢胸前嘅烈火紋身,就知戰鬥力驚人。
而最大問題係...呢個紋身..佢咪係我條女囉!!
「林生,買樓緊係搵我啦。」我條女已經拉實陳生,畀波餅佢食,盲嘅都知係開「床單」嘅節奏。
「點解你...你會做到經紀!!」我大惑不解。
囡囡冷笑:「你唔係覺得呢一行好專業下話,你做到嘅嘢會有人類做唔到咩?」
OH,呢句真係Hurt Me so bad,媽媽明明話過「MK妹都係講義氣的」,睇嚟隨時代變遷,一切都經已變樣。
但係,我好想知,喺金錢之下,愛情仲有冇立足嘅位置。
佢已拖住陳生遠去,我唔理面子,
大嗌一聲:
「你話過愛我架!魚拉牙!(You Liar)」
佢擰轉頭,毫無語調:
「你夠話過咩都畀晒我啦,咁你呢家咪畀個客我囉。」
我反應好大:「我幾時有講過呀?」
「除我底褲嗰時。」講呢句嘅時候,佢已經再冇擰返轉頭。
我無力跪下,只能眼白白睇住愛情同佣金一齊離我而去。
如果呢家係一本小說情節,接下來幾百字,男主角都只會跪喺度,不斷傷心同享受一種無力感。
但呢度係現實,呢度係香港!This is Hong Kong!
我冇佣金,你唔唔使旨意有!「攬住一齊死」就係我哋嘅聖經!
我企返起身,將憤怒同傷悲、加埋人生嘅不幸、埃塞俄比亞兒童嘅飢餓,都貫注喺左手拳頭上面。
然後對準條女個後尾枕,呢個Moment,只可以怒喝一句:
「星矢與我同在!!!!
吖吖吖!!天馬流星拳。」
左拳轟出,金光四射,我隱約感覺到,呢拳打落去之後,我同呢個女仔就會咩關係都冇,所有嘢都會完結,甚至連佢條命都會完結埋。
所以呢家係最後機會,畀我同佢講一句道別嘅說話。
無錯,即使我哋嘅愛冇結果,都應該有一個好好嘅道別。
我諗起大家長達兩個禮拜嘅感情,含住淚,
用深情演繹一句:
.
.
.
「八婆!!!我屌你老母呀!!!」
拳已出,仲要係爆擊,條女好似風箏咁,直飛去玻璃窗,爆破直接飛埋落海,名副其實變成「海之戀人」。
其實,戀海嘅人,又點會有好結果呢?個樓名早就暗示咗一個悲劇結局。
戀海,只會沉落海,
而沉落海,只會變成一具浮屍。
一班失常嘅經紀,只係代表無助嘅人生故事。
一班有能力買樓但講普通話嘅人,只係代表司政失敗嘅故事。
一班連睇樓都省返,知自己買唔起嘅人,只係代表社會嘅絕望故事。
用愛情嚟點綴呢件事,
只係因為咁先可以加少少令人微笑嘅原素。
等大家可以從現實中,抽離短短嘅幾分鐘。
PS. 呢排寫咗叫《不存在的職業》嘅小系列故事,冇嘢做時可以望下:https://goo.gl/xh4bbt
ig: cheungson88
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想買樓前請認真睇睇。
#手動轉
有好多朋友唔明,點解林鄭放寬按揭成數必然會推高樓價,係呢度簡單講解下。
首先大家要先了解一下,香港依家平均既樓價係16000-17000蚊呎,大西北、市中心、豪宅另計。
而對普遍一家三口黎講,一個單位兩房400呎既生活空間係好基本既需求。心水清既你,屈指一算,就大概得知,要買一間住到一家三口既單位 ($16000 or $17000 X 400 呎)= 六百四至六百八十萬既預算係好保守。
根據舊制下,六百萬以上既樓,最多只可以借六成。680萬既樓計埋印花稅、經紀佣金、律師費等等雜費,我當你完全唔裝修就住入去,你都最少需要300萬既首期。
對呢班人黎講,就算佢地收入同積蓄可以借9成買400萬既樓,或者借8成買600萬以下既樓,佢地都未必會買,因為買完都唔夠住,放租咩? 又怕用完首置之後真係樓市跌啦,佢又唔可以即刻換樓因為要比雙倍印花稅。咁咪唯有租住先,萬七八蚊一個月都冇辦法。
好啦,新政策放寬按揭成數,依家買680萬既樓只需要一成既首期,計埋所有印花稅、經紀佣金、律師費等等雜費,150萬唔使已經可以上車唔使再幫人供樓,你係呢一家三口,你會點做?
本身只夠買400-500萬樓既人會走去睇600-700萬樓,喂大佬一成首期咋喎,我咁比心機月儲5000蚊再加上DADDY MUMMY比既60萬已經可以成功上車啦,仲使用4球買劏房咩? 所以細價樓會好短暫跌一跌,市場供求首當其衝升既會係600-700萬呢啲。
多人比得起首期業主就梗係坐地起價,你唔買就算一陣仲有3,4個買家等緊睇樓。好自然地,本身680萬左右既樓會升到去800萬。
啲人開始冇得揀,就會逼於無奈去返買400-500萬樓,於是400-500萬樓升上6球。
然後發展商見到廿三十年樓齡300呎樓都賣到8球,你估佢仲會唔會比啲500呎兩房單位開8-9球賣樓花?會既,機率大概同誠哥突然決定要回饋社會將全副身家平均捐比所有香港人差唔多高。
結果,當然係全港樓價gogogo ,直到下一個金融海嘯來臨,可能係5年內,亦可能係十年內。
you never know.
但呢五年十年,你要結婚生仔既,始終都係要住。你會否承擔到5-10年樓價租金暴升白白幫人供十幾年樓既風險?
最最最撚癲嗰種野係,為左防範樓市泡沫,舊制既壓力測試係新制下不復存在。只要你肯比多啲按揭保費,就唔使理如果呢30年內真係加息而你人工跟唔上供唔起樓既風險,照樣比你蒙頭入閘。政府係環球市場預期經濟衰退既情況下,荒死你樓市泡沫唔夠大,爆起上黎死得唔夠多人咁推呢個新政策。明顯地,只係為左短暫呢一刻既維穩。
呢幾個月既反送中運動好多中產都支持,佢呢個政策一出,多左人做樓奴,多左人比佢綁上賊船,就少左人支持攬炒。再有重大示威影響到經濟就會多好多樓奴為左自己利益而撐政府,長遠就達到好撚維穩既結果。因為呢班樓奴,已經簽左30年既賣身契。
有人睇到呢度可能會問,咁新制度出台,真係幫到多左人上車喎。
係呀,我真係恭喜你可以上車呀,不過唔該你每個月要供多啲,年期供長啲,然後呢三十年求神拜佛健健康康唔好有病有痛,經濟唔可以變差否則一個唔該變負資產。唔可以有裁員,否則你飯都冇得食不突止仲要訓街。成世人就乖乖地做港豬唔好再諗反政府反中共。
至於年青人呢?
本身畢業左幾年,揸住筆辛辛苦苦儲落既積蓄,你仲幻想過多幾年,升埋職,只要樓市唔好升咁急,你就可以買間細兩房,同女朋友求婚,第日生一個小朋友都仲可以有間房比佢。
但sorry,新政一出,好快你見到既地產廣告就會係: 超抵! 一房開放式單位只售800萬。
八球野只係夠買上車盤咋 DNLM。
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《做生意,點計數?》
又出盡18年功力,同你分析各行各業做生意,點計數?
錄影日期2020年4月7日(星期二)
摘要:
(1) 飲食業, 成本分析大致是4321。 4成食物成本(連雜項),3成人工,兩成租金,1成利潤。
- 外賣店是 4,2,3,1
- 大型食肆是 4,3.5,1.5,1
- 肉/餐種多 4.5,2.5,2,1
- 菜/餐種少 2.5,2.5,3.5,1.5
- 主攻飲品是 2.5,2.5,3.5,1.5
(2) 零售業。成本分析大致是4231。 4成貨物成本,兩成人工(連雜項),3成租金,1成利潤。
- 自家品牌/自己生產是 1,2,5,1-2
- 來貨轉售是 6,3,1,~0
- 便利店是 6.4,2,1,0.6
- 大小超市是 8,1,1,~0
(3) 服務業。成本分析大致是1432。 1成入貨成本(連雜項),4成人工,3成租金,2成利潤。
- 自助洗衣店是 2,0,6,2
- 地產代理(美聯)是 3(回贈/廣告/經營成本),5,1.5,0.5
- 夾公仔(台主制)是 1,2,5,2
- 夾公仔(自營店)是 3,3,3,1
總結,零售業通常生意額最大,飲食排第二, 服務業就最細。 雖然服務業的租金佔營業額最大,但由於營業額細,服務業的承租能力最弱。零售業可承受每月每呎幾百元租值,飲食可承受每月每呎過百元,但服務業一般只能承受每月每呎幾十元以內租值。
現在肺炎疫情會影響所有數字 ,但困難時間總會過去,大家加油!
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內容全文:
依家全世界都叫減租,但其實租金佔生意額應係幾多呢?
2001年起,我買賣過千單生意,乜數都睇過晒。舖頭做生意,最大支出離不開都係租金,人工,同埋貨物成本。 如果將所有街鋪拉勻,一般來講,成本就係4321。
香港嘅舖大約有10萬間,大致三分一係飲食業,三分一零售業,三分一係服務業。租金分析係點? 要做幾多先夠冚?
第(1) 先講飲食業, 成本分析大致就係4,3,2,1。 4成食物成本,3成人工,兩成租金,1成利潤。
做飲食,租金佔營業額兩成,就大致會有錢賺。 即係話如果你租金係六萬蚊,營業額每月就要做30萬,每日做一萬蚊就夠啦。 當你間餐廳有40個位, 人均消費50蚊, 每日做五轉 (早餐/午餐/下午茶/晚餐/宵夜)就夠啦。
但你唔會咁做, 時間太長,人工太貴。 你會主力打爆個午餐,晚餐,各做兩轉, 下午茶當一轉, 咁就已經五轉,送埋外賣,多一兩轉就賺更多啦。
外賣店, 舖頭可以細間啲,但人流要旺啲。因為人手少啲,租金可以佔營業額三成至三成半。
大型食肆,酒樓,高級餐廳,人工貴,食材貴, 一闊三大,租金最好只佔營業額一成至一成半以下,先叫有賺錢。。 例如近年大家樂佔約12%,太興/翠華等則佔約14/15%左右。
賣肉多,例如漢堡包, 餐牌種類闊,自助餐,放題等,食材成本最貴,租金要少過兩成。
賣菜多,米線/拉麵等,餐牌簡單啲,得嗰十樣八樣揀,食材成本較平,租金可佔多至三成半。
專攻飲品, 珍珠奶茶,涼茶,咖啡等, 係人都知飲嘢最賺錢,慳返廚房師傅,租金佔營業額去到4成都得。
一般來說,飲食業,租金佔營業額四成最盡了。 仲要俾食材,人工, 同燈油火蠟開支, 老闆叫做緊緊賺到份人工。
(2) 零售業。成本分析大致就係4,2,3,1。 4成貨物成本,兩成人工,3成租金,1成就梗係利潤啦。
零售業租金佔營業額拉勻約3成啦,就大致有錢賺,但可以偏差好大。當然睇你係賣咪乜嘢啦。
最賺錢係自家品牌,自己生產,利錢一般係一比十。 即係一蚊成本賣十蚊,例如自制豆腐花, 自設廠房再零售賣衫賣褲,自家生產酒精洗手液等。賣呢啲嘅舖,租金佔營業額去到盡高達5成都得。 貨物成本一份,租金五份,人工兩份,減埋死貨壞貨半份,仲有一兩份係利潤。
但如果係攞貨返嚟再轉售,一般係賣十蚊賺六蚊 (折扣前)。 有時仲要大減價,買一送一,你就當大約貨物成本佔六成啦。 仲要減埋人工,死貨/退貨,雜項約3成,租金最多佔營業額一成至1成半。
例如OK 便利店,每賣10蚊貨, 拉勻賺約3.6蚊。仲未計人工,雜項,總部成本。超市仲差,售貨利潤減一半。十蚊生意,分分鐘一蚊都賺唔到。 咁點解仲做? 賺咗數期 cashflow 囉。 先收錢,後找數,銀行借貸又可以多條line,生意唔賺,賺 cashflow,買物業長揸自用就賺錢啦。好多舖王都係咁誔生。
(3) 服務業。成本分析大致就係1,4,3,2。 1成入貨成本,4成人工,3成租金,2成就梗係利潤啦。 始終老闆都算係專業人士,落手落腳,都要出糧。
一般嚟講,因為服務業無乜貨物成本, 洗件衫洗衣粉值幾錢? 剪個頭,洗頭水都唔值錢。補習社,教材可以重用/複印,因此佢哋按營業額嘅承租能力係最高,尤其是係無人嘅商店,係如自助洗衣店咁,租金佔營業額高達五六成都仲有錢賺。
但唔好以為佢哋好交得起租喎,因為服務業一般營業額都係較低,佔地方又要大,依靠人手/手勢,請人又難,又無得外賣,整體嚟講喺舖市嘅承租能力係最弱。 做舖嘅業主,通常首選係租俾零售業,次選係飲食業,冇人租啦先租俾服務業。車房,五金回收,老人院就係呢啲。 人哋零售業分分鐘能夠交得起每月每呎幾百蚊租金,飲食都可以過百,但好多服務業,只能夠交到每月每呎幾十蚊或以下嘅租值。髮廊,美容院,補習社,洗衣店, 僱傭公司都係服務業。 呢啲行業,最旺最貴嘅街道通常都睇唔到。
Except 地產代理同依家時興嘅夾公仔機。地產代理因為單價高, 發展商又唔想成個商場係代理行, 影響人流同形象,代理焗住要係街舖霸位霸地頭。好似美聯咁,人工/拆佣已似去咗營業額一半,仲要扣回贈佣金俾客,廣告,總部人工開支一大堆,租金只能佔營業額1成半左右,再多? 就無錢賺啦。
夾公仔機,都算提供娛樂服務 。你要分佢係行台主制定自營店喎。如果佢係用台主分租嘅模式,間舖租金當十萬,擺五十台機,每部收租8千,當租出一半,即係收台主租金每月廿萬就開始有錢賺啦。 即係夾公仔機行台主制的話, 租金佔營業額(即係分租嘅收入)一半都仲頂得順。
但如果係自營店嘅, 因為佢哋公仔被人客夾到都係成本,咁就三成去咗公仔成本, 三成去咗其他燈油火蠟人工廣告洗費,1成要賺錢,只係剩返三成係頂住條租啦。所以台主店就5成,自營店就3成。
總結,舖頭做生意離不開都係貨物成本,人工,租金,同最緊要賺錢。飲食業嘅比例就係4321,零售業就係4231,服務業就係1432。 記住零售業通常生意額最大,有本事就賣鐘錶珠寶,好景時,賣一粒石,分分鐘就夠交成年租金。飲食排第二, 食極有個譜,服務業就最細, 洗個頭你唔會日日洗,或者放低個頭俾洗。 由於同等呎數轉數最慢, 承租能力都係最弱。
當然以上各行各業,肺炎疫情會改變曬所有數字。 連生意都冇得做,有啲門口都唔俾開,仲邊有錢交租吖。
困難嘅日子總會過,大家撐住,加油!
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