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風禾公園建案 在 Re: [閒聊] 炒作重劃區的歪風是何時吹起的？ - 看板home-sale 的八卦
政府是莊家阿.
台中炒七期,市政府直接搬過去.
台南當初要炒安平,市政府也搬過去.
(但卡在安平交通太爛(台南太容易塞車),所以炒得很吃力...
安平的地主現在土地很多也壓著不動.
在等北外環和西濱以及未來可能的台南捷運交通建設後才要大炒)
台北信義計畫區和當年天母怎麼炒的,大直水岸和南港怎樣炒的.
高雄美術館和農16怎樣炒的.
每個政府都玩一樣的遊戲...XD
主要是舊區域規劃太爛,並且產權太散於一般人手上.
所以對舊區域做改造太辛苦太困難,要弄幾百年..喔,我嗆你一百年弄不起來..XD
所以直接到新區域去開闢最簡單之外.
政府可以透過重劃然後販售抵費地賺一大筆錢.
通常一個都市會舊區域動不了的狀況大多都是已經有所綁定.
例如紐約你就綁訂了曼哈頓.地形關係所以不變動.
上海其實有移動,以前在黃埔區現在陸家嘴比較強.
(不過人家威權國家說重劃就重劃,我們民主國家無法這樣幹)
台北盆地已經蓋滿,中心就在那邊,所以除非你松山機場搬遷.
不然信義計畫區就最後一個王者...目前要新區域取代他很困難.
高雄,北高還有東西三民區工業地重劃,之後大概也沒了,南北雙蛋黃區注定.
台北高雄蛋黃區很難再做大距離移動,因為被地形,高雄還外加港口給綁定.
但是像台中就反過來台中想動都很簡單.
要是過了50年,台中市府想要動,他只要再往外擴就好.
因為台中沒有所謂的綁定或是被地形限制的狀況.
甚至桃園更嚴重,桃園市區的蛋黃區不像台中那麼明顯.
台中七期和非七期是有很明顯的不同,尤其價格.
但桃園藝文特區和其他區域差異並沒很大之外.
桃園目前重劃區東一個西一個.
最近比較熱的風禾公園,你說他強,也遠不如台中水楠那種王者之姿.
因此桃園市府有意願,她要是三四十年後想要打造一個新的蛋黃區.
也是很簡單的事情.單看他要不要這樣幹.
so....政府會去搞新區域.
就是因為有可支配的空地+可以賺錢...XD
因此不是誰造成的.
而是政府一直都是這樣幹,從古早到今天都一樣.
除非那個地方會有所綁定,無論是港口還是地形或是其他原因.
威權國家可能可以打破這種限制,因為他可以強制都更重畫一個老區域.
但大多數政府不太喜歡去動既有的成熟區.
因為人民太容易機機歪歪.
所以他有辦法的時候,都會選擇另外找一個地方來打造.
外加新的區域可以有新的建設(上海明珠塔,台北101,台中歌劇院,高雄彎區五寶)
整個市容都是新的,馬路規劃更好,並且都市規劃會更跟得上新時代.
so....結論就是.
你問得一切,都是政府幹的....
政府才是莊家..
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.107.18 (臺灣)
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莊家表示:我就是國家
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:15:19
地方政府的話.
他的舉債上限跟他的收入也有關係.
台北為啥都沒債務問題.
就是因為他的收入很高.
而你要知道,非雙北例如高雄市府.
他的收入一半跟不動產有關.
無論是不動產的各種稅金,還是他的土地出租或BOT等權利金.
或是土地開發或是賣土地收益.
而地方政府這種財政狀況,自然她超愛炒地皮很正常...XD
房價越高,市府越有錢...或是說市府可以欠越多錢.
市府收入越高可以欠越多錢,那他的各種建設就越多.
這是一個正像滾雪球效應.
也是當年阿扁因應2000年崩潰+資金大量外逃的時候,要"單極"搞台北的主因.
(單極這個詞以前還真的很少聽到...XD)
先把台北搞起來,穩定大量外移得資金和進入通縮的市場.
所以台北房價漲,台北丟建設,台北房價漲,台北丟建設.
你看這樣搞一圈下來結果台北一大堆建設,但市府卻沒啥債務壓力.
反而那些甚麼都不做的苗栗阿雲林阿,都快破產了...
你市府越不炒地皮,你的市府財政就會緊繃.
苗栗債務問題還不是靠竹南大浦解的....顆顆....
so...大概就是這樣一回事.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:29:10
你覺得雙子星下去.
萬華和大同區就可以超越大安區甚至叫戰信義計畫區嗎??
充其量不過拉抬一點減少一點距離而已.
你沒重劃,你萬華和大同那種老屋蓋滿滿的狀況.
很難產生足夠挑戰蛋黃區的能力.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:31:19
對政府而言他要的是"價格上漲".
不一定需要絕對高價.
所以如果外擴,可以把本來農地的地方變成蛋黃區的土地.
這種最肥.
但是如果像台北那種你很難外擴.
才會反過來考慮把既有的價格弄高為主.
當然有人講到雙子星.
阿請問你要把信義計畫區的價格弄更高比較容易.
還是把火車站那邊的價格弄高比較容易.
這...你知道就好..XD
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 15:37:14
青埔真正要大噴,要靠航空城.
其他的就是小幅度加持或是維持.
青埔是一個很有趣的地方.
玩不動產的都要研究.
那是一個非典型範例區域!!
林口定位是外圍.
外圍你要幹掉市區很難吧.
天母可以做成那樣已經是極限了.
台北西區門戶那個會對落後區有價格補漲和位階上升效應.
但是這不代表它可以叫版蛋黃區.
因為基礎問題,大同區和萬華區老屋太多並且都住滿.
外加房價早就把台北區域給階級化.
你要把那些老屋主換成有錢屋主...
光靠雙子星是不行的.
更不用說,老屋主又不是大家都把房子拿出來賣.
因此你靠中古屋換手,就算有錢人要換過來,那要換幾十年?
(中古屋交易其實量不會很多)
重劃區才有辦法快速進住大量的有錢人.
so..門戶計畫可以追捕漲和一些位階上升.
但是不要把夢畫得太美好無止盡無上限的期待.
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/10/2023 18:03:23
青埔本來是為了航空城而誕生的.
但是誕生之後開始炒,而航空城牽扯到服貿沒過以及徵地困難而卡關.
但是青埔已經誠然成為桃園的蛋黃區...之前一度是桃園最貴的地方(現在不確定)
但是你說航空城現在依然還在徵收階段,那青埔沒支撐怎麼撐得住.
但問題是他就是撐住在那邊給你看..XD
你最多說他最近漲幅很疲弱,但是你沒看到她崩潰,甚至明顯被其他地方超越或是掩蓋掉.
(有些地方會這樣慢慢地消失在話題當中,被大家遺忘)
因此這邊牽扯到很多青埔這邊的打造+行銷+炒作.
市府也有對青埔出了不少力量...
這是一個"技術性"維持的區域.
你用基本面是看不懂的.
而畢竟航空城也還在進度中.
雖然服貿卡關,那航空城的效應其實變很差.
但是這邊也在賭哪一天服貿通過了+航空城也徵地完成開始發展建設的未來大噴發.
所以你也可以說靠一定比例的"夢"在支撐.
青埔的苦命兄弟就是高雄新彎區.
但牽扯到高雄新灣區在市區,他就算自經區和服貿都烙賽,讓他發展遲緩.
但他畢竟是市中心,所以他還是會有很多延伸的發展,緩慢的成長.
甚至市府在旁邊弄了高軟,高軟滿了又弄了高軟二期等等等..連產業都丟給她.
差別就是,現在彎曲還是比較弱勢,像現在完全被北高台積電的光環給蓋住.
但青埔可是一個完全獨立區域,他跟桃園本來的市區關係很遠.
所以青埔比新灣區更特殊..
so...你可以觀察這個區域,在這種大逆風狀況下怎樣撐住甚至炒做.
市府對青埔怎樣作家持.
直到未來航空城真的開始投資發展.
甚至如果哪天你看到服貿通過了,整個金融貿易格局大改變的新環境.
青埔又是怎樣再度成為全台焦點.
這都是很有趣的狀況....並且就此一家別無分號.
這牽扯到一個賣夢,沒基本面的地方.
怎樣炒作,市府怎樣支撐,延伸到炒上去怎樣維持和怎樣長期撐住.
到後來發展的變化哪天夢真的要實現後這一區的價格變化等等..
這對你以後在另一個新區域要誕生炒作,做自己投資的進場時間點評估.
會有很多的幫助.
你靠幻想的投資切入點,很可能不是很好的切入點.
但是當你看過案例後,你就會更清楚你切入點怎樣抓才會更有投資效應.
到底是一開始就要進去,還是他漲多回檔的時候進去,還是後面航空城運轉才進去.
或是服貿一通過就搶進.
這種你用想的一定誤差很大,但如果你看過,你未來的選擇在怎樣誤差,也不會誤差太大.
本來以為西三民工業地會提早重劃跟中都掛在一起變一大塊.
那這一大塊有機率威脅到美術館.
結果政府轉彎跑去搞東三民工業地.
這樣可好,中都和東三民工業地的腹地都還不夠大到足以威脅美術館.
因此很可能只會形成蛋黃區擴大效應.
也就是這些區域串成一片都是蛋黃區...
直到更久以後,房屋更老化以後,在看新的重劃和規劃,才知道有沒有人可以威脅.
我是不知道政府是不是故意先開發東三民工業地的..XD
因為之前是先傳西三民工業地要重劃,那邊賣工廠的都直接廣告這邊要重劃.
突然一個髮夾彎先搞西邊...
這樣突然中都變成腹地不夠,從可能威脅美術館變成只能跟著美術館共榮.
恩...政府很厲害的...顆顆....
這邊問題在交通.
但是因為西濱的路徑有紛爭.
所以時間拉扯到不知道哪時候.
光靠北外環,因為北外環的路徑修正過,他已經不是直接切入安平裡面.
所以北外環確實會給安平帶來大利多.
但是畢竟沒有直通安平裡面.
因此利多還是有限,不足以讓他噴飛.
所以後面還是要關注西濱的發展.
台南的市區非常吃交通建設.(快速道路)
因為台南真的太塞了.
這是台南的一個大特性....專屬於台南.
其他縣市不適用,不要亂套用...
國道七號對大寮和林園的加持,可能都沒有西濱對安平的加持來的大..
※ 編輯: ceca (61.227.107.18 臺灣), 10/11/2023 00:11:09
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