■ 【還能買房投資嗎？】
二十六歲，懵懵懂懂買下第一間房子。
因為家裡缺乏投資理財的教育，我其實不懂買房的眉眉角角，只想在新北有個地方可以住。
這已經是西元2000年的事了。
當時買在汐止24坪的中古屋，房價300萬，房貸利率記得是7%左右；扣掉自備款80萬，我一個月負擔15,000元的房貸。
那時候我正在創業，經營第一家火鍋店。
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「投資買房」的啟蒙，是因為我第二家店的房東。
2002年，我開了第二家火鍋店，這家店的房東大我二十歲，他是個創業的大叔。
他和我說：「開餐廳，只能讓你賺小錢；想要有錢，一定要懂得投資房產！」
大叔是經營五金門窗的生意，然後把本業賺到的錢拿去投資店面。
他很熱心的算給我聽：
“一千五百萬的店面，他和銀行貸款一千萬，租給我們一個月六萬；等於是房客在幫忙繳銀行的貸款和本金。”
之前，他也是這樣的操作，用五百萬的自備款買了店面，租給別人做生意，四年後他把店面賣掉賺了五百萬，年化報酬率將近15%。
大叔的眼光不錯，選到店面都增值不少；靠著店面的買賣，他賺了不少錢。
聽到賺錢，金牛座青年的眼睛都亮了，開始對房產產生了興趣。
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汐止那間房子，住了八、九年後我就賣掉了。
那是第一次靠賣房賺到錢；我把這些錢，拿來當頭期款，買下台北市內湖的房子。
隔年，我把開廣告公司賺到的錢，買了中原大學附近的兩間套房當包租公；每年的租金投報率有7%。
兩年後，我把兩間套房賣了，賺了一倍。
2014年左右，我又陸續買了汐止、桃園南崁、中壢平鎮的房子。
不過，這兩、三年已經陸續把這些房子脫手了。
26歲到現在，我買賣過九戶房子，菜鳥也熬成熟手了；一直到現在，我都還是把看房當成休閒娛樂之一。
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有三十初頭的粉絲私訊我：
「崴爺，我創業賺了一些錢考慮要投資房產，請問房產還可以投資嗎？」
我想，我應該可以分享一些經驗值給他。
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崴爺剛提到那些賺錢的往事，都發生在2014年前；現在房產投資的大環境，已經和2014年之前遍地是黃金的年代大大不同了。
前面崴爺提到，房東大叔「買店面」的獲利模式，現在已經行不通了。
在房東大叔那個年代，大部分的行業一定要有「實體店面」才能做生意；但現在的電商時代，對實體店面的需求大幅縮減，供過於求，到處都可以看到待租的店面。
加上現在的「店面」也不知道在貴什麼，買店面的投報率根本划不來，也不好轉賣。
我個人覺得，靠投資店面賺錢這件事，已經是北風北了。
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那買個小套房、小宅當「包租公」呢？
崴爺很愛做功課，查了很多北部「房價」和「租金」的行情，
以西門町附近為例，五年左右的十多坪套房，每月租金在兩萬左右，房價落在八百萬左右；換算投報率大概3%左右。
我之前中壢平鎮的房子，我的租金投報率大約也在3%左右。
一般來說，現在當包租公每年的投報率大約是在2%~4%之間，只比銀行定存略高。
(我省略了土地稅、房屋稅、租屋閒置期的費用)
這樣的投報率水準，只能你抵銷通膨，說白了，只有「保值」的效果，並沒有高獲利的可能。
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很多投資客，其實並沒有在care租金收益的；因為他們更在意「房價增值」。
但是那種房價飆漲的時代紅利，早就沒了啊。
2014年之前，沒有「實價登錄」機制，大家買房、賣房的價格有很大的灰色地帶。
以前，你可能遇到一個菜鳥或不了解區域行情的買家，願意用高於實際行情的價格和你買房，讓你賺到很高的價差。
但現在，實價登錄透明揭露中古屋交易的價格，讓投資者沒辦法偏離市場行情「賣太貴」，大大減少獲利的空間。
最麻煩的就是「房地合一稅」了。
2014年之前，你一買到房，看到市場價格不錯，就立刻脫手賺價差。
但如果你是在2016年1月1日以後買入房子並賣出：
持有房子未滿1年，獲利的部分要扣45%增值稅；
持有期間1～2年，要扣35%增值稅；
持有期間2～10年，稅率是20%；
持有期間超過10年，稅率15%。
例如：你用2000萬購入房子，持有一年半就用2100萬的價格脫手，雖然帳面上賺了100萬，但扣掉35％的房地合一稅，實際上只剩下65萬的獲利。
這65萬還要扣除買、賣時的規費、手續費(十多萬跑不掉)；還有銀行貸款的違約金、裝潢費；甚至如果你透過仲介賣房，還要支付仲介費用。
扣除這些交易的隱性成本，你根本沒有獲利空間。
(而且前提是房價要漲才行)
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這樣一路看下了，是不是覺得投資房產真的沒那麼好賺。
我們長輩們，年輕時只要買對了房子，就能一輩子不愁吃穿；但我們這個年代，已經沒有這樣的神話。
現在把同樣的資本拿去投資股票或ETF，獲利可能都比買房還好。
更何況買房之後，一大筆資金就被卡在那，要用錢時也沒那容易變現。
(賣房之後，至少要一個半月以上才能拿到現金。)
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「但是，崴爺你幹嘛還買房投資呢？」
好，問到重點了。
我這幾年在做投資的重新配置，把以前買在「蛋白區」的房子都賣了。
把部分的資金配置在股市，把部分資金轉購入台北市的房子拿來出租。
我當然知道，租金投報率頂多就是對抗通膨而已；但崴爺太了解自己的性格了！
在投資上我蠻敢衝的，而且常常三心二意，缺乏長期投資的毅力；去年二月~六月的股災期間，我就發現自己這樣的投資缺陷。
所以，我才決定把部分的錢，拿來買蛋黃區的房子。
一、 因為蛋黃區的房子相對保值；我不用太擔心踩雷。
二、 買了房子後，它沒那麼容易變現，還有實價登錄的緊箍咒，讓我不會短期就想賣房。
這時候買房投資的「缺點」，對我而言變成了「優點」。
/
我買房的目的，是讓我「守成」和「保值」。
(打從心裡已經放棄增值的可能)
雖然股市投資更好玩刺激，也更有機會短期獲利；但股市如浮雲、看過很多過路財神的案例。
另外，我的個性太浮動，所以買房投資是針對我自己個性缺失，所做的決定。
所以，如果你想靠投資買房賺大錢，基本上很難啦；但如果你和我一樣，有點錢就手癢、愛亂投資，那就選一個蛋黃區的房子，好好地把錢鎖在那裡。
#我寫太長了
#看完的人真的太強了
金門好玩的地方 在 [遊記] 自助金門旅遊四天三夜(觀光+秘境) - 看板Jinmen 的八卦
圖文好讀版
https://uchensen21.pixnet.net/blog/post/262099799
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前往金門旅遊前，有許多注意事項!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
1.沒有92，只有95和柴油，不要傻傻問加92/95? 你會被笑
2.早晚溫差很大，請記得帶外套，不然妳就想買衣服會淌血
3.注意氣象局和當地給的潮汐表，不要上了島下不了，這樣你會上新聞
4.吃正餐不便宜，物價跟台北差不多
5.尊重包容真的很重要，因為會遇到很多陸客
6.各景點營業時間
營業時間 名稱 地點
08:00-17:00 陳景蘭洋樓 金湖鎮
08:00-17:00 特約茶室展示館 金湖鎮
08:00-17:00 瓊林民防館(坑道) 金湖鎮
08:00-17:00 八二三戰史館 金湖鎮
08:00-17:00 榕園 金湖鎮
08:00-17:00 俞大維先生紀念館 金湖鎮
10:00-21:00 昇恆昌金湖廣場 金湖鎮
08:00-17:00 金門酒廠 金城鎮
08:00–22:00 總兵署 金城鎮
08:00–22:00 浯江書院 金城鎮
08:00-17:00 奎閣 (魁星樓) 金城鎮
08:00-17:00 得月樓 金城鎮
08:00-17:00 翟山坑道 金城鎮
08:00-17:00 古崗樓 金城鎮
08:00-20:00 莒光樓 金城鎮
08:00-17:00 古寧頭戰史館 金寧鄉
08:00-17:00 三角堡 金寧鄉
08:00-17:00 馬山觀測站 金沙鎮
08:00-17:00 西園鹽場文化園區 金沙鎮
08:00-17:00 獅山砲陣地 金沙鎮
08:00-17:00 民俗文化村 金沙鎮
08:00-17:00 湖井戰史館 烈嶼鄉
08:00-17:00 地雷主題館 烈嶼鄉
08:00-17:00 九宮坑道 烈嶼鄉
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旅遊時間：11/8 - 11/11ꀊ
旅遊航班：台中 → 金門 (立榮航空B7 9215 13:15) / 金門 → 松山 (遠東航空 FE 6070 20:15)
航空公司： 立榮航空(去程) 遠東航空 (回程)
搭乘日期： 2018-11-08-2018-11-11
出 發 地： 台中 清泉崗機場 (13:30)
目 的 地： 金門 尚義機場 (20:30 )
飛行時間： 55分
旅遊住宿：幸福樹舍
旅遊景點：78個 (觀光景點+秘境+風獅爺)
旅遊美食：12個
旅遊花費：機+酒+吃+油錢 =$5912
旅遊伴手禮費用：$6467
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11/8
下午14:30下飛機，因為學妹關係，所以省了租車費用，大約15:30開始行程，接著趁好天氣，然後觀望一下關門時間。
就安排下面的路線，基本上金門的景點都在外環道上，除了部分餐廳在市區，不然妳就是要沿著海岸線走
邊看風景邊吹風也很舒服，只是路上很荒涼就是了，第一天的行程會比較亂，因為人生地不熟。
然後到晚上，金門店家都很早關，要吃晚餐要提早吃，因為全島便利商店也不好找，盡量能買就買回去民宿(飯店)填補肚子
1.陳景蘭洋樓
2.成功海防坑道
3.成功沙灘
4.特約茶室展示館
5.莒光樓 (夜景)
6.總兵署 (夜景)
7.浯江書院 (夜景)
8.金沙老街 (夜景+晚餐)
9. 邱良功母節孝坊
10.吾家蚵嗲ꀨ晚餐)
11.模範街-老街茶鋪ꀨ晚餐)
12.第一家炸雞ꀨ消夜)
11/9ꀊ
第二天在金門被臭醒，因為金門種植高粱及養殖黃牛，牛糞的味道真的很不好聞，會因為風向關係
到哪都會聞到。
當天6:00就起床，揹著相機和腳架後背包就出門了，跑了一整天的行程，連當地人都覺得我很會跑。
畢竟來金門一趟當然能跑就跑，以下路線是有一個順序，所以要減少直接刪掉幾個就會變得比較輕鬆。
我會建議中餐或者晚餐，不要吃太多或者太高級。基本上熱門(排很久) 吃太多(走路會很累)。
晚上可以多到鎮上的老街走走，會感到身心放鬆
還有金門日夜溫差很大，像我後來就跑去商店買了衣服，可以的話帶件外套也好，不要著涼了。
1.金沙老街-燒餅 (早餐)
2.邱良功母節孝坊
3.奎閣 (魁星樓)
4.陳詩吟洋樓
5.莒光樓
6.莒光湖
7.得月樓
8.金水國小
9.水頭聚落
10.金門城北門
11.明遺古街
12.南門建築聚落群
13.金門城東門
14.文臺寶塔
15.珠山聚落
16古崗樓
17.古崗湖
18.翟山坑道
19.九宮坑道
20.勝利門
21.國姓井
22.湖井頭戰史館
23.24. 地雷主題館/勇士堡
25.鐵漢堡
26.防雷區公園
27.將軍堡
28.觀海亭
29.建功嶼
30.蚵嗲之家 (晚餐)
31.巧味香 (晚餐)
32.阿公ㄟ豆花 (點心)
33.昇恆昌購物中心
11/10ꀊ
第三天，屬於運動天，一樣早起，如果隔天要爬山，一定要好好休息，因為爬山跟你想的不太一樣
我一到那路口我就後悔了，好陡好陡，我身上裝備大概都有2公斤了，我沒有全程走完，到了毋忘在莒就返程了
晚上可以到北邊的慈湖大道看夜景，原本以為會很恐怖，結果現場滿滿的觀光客，路上的確很恐怖~~
今天的路線和景點我覺得都要到，因為是我刪選後，留下來的
如國有帶小孩的，我推薦到這天行程分成兩天，因為以下景點都是可以讓小孩奔跑
也是比較輕鬆無負擔的觀光區。
1.太武山風景區
2.毋忘在莒
3.金東電影院
4.陽翟(軍中樂園拍攝景點)
5.沙美老街
6.綜合小吃 (中餐)
7.西園鹽場地方文化中心
8.馬山觀測站
9.獅山砲陣地
10.山后民俗文化村
11.睿友小學
12.陳德幸洋樓
13.八二山戰史館
14.榕園
15.俞大維先生紀念館
16.新湖漁港
17.良金牛肉 (晚餐)
18.太湖風景區
19.后浦16街
20.穎川堂
21.慈湖夜景
11/11
最後一天，天氣突然放晴，然後我走一些秘境，這樣可以避開觀光客。
應該說，金門還是很多陸客，而他們都是一團一團，當你想好好拍照，吃飯，都會覺得很辛苦
盡量在平日前往，或者提早出門，那這天就是走一個未完待續的狀態
有些行程都經過，但就是再回去補拍，然後做一個收心，景點大部分都在大自然區
只是要注意潮汐的狀況，這種狀況是固定的，要去前要先安排好
不要被困住這樣就要求救了。
1.柯記廣東粥 (廣東粥)
2.京采包子 (黑珍珠、熱狗饅頭、黑金剛饅頭、花捲饅頭)
3.模範街
4.建功嶼
5.燕南書院
6.歐厝海灘 (沙灘戰車)
7.歐厝聚落
8.古寧頭牌坊
9.古寧頭戰史館
10.北山播音牆
11.北山古洋樓
12.慈湖慈堤
13.瓊林民防館
14.一門三節坊
15.陳清吉洋樓
16.田浦水庫
17.復墩國觀景台
18.佑昇生億飲食店
19金門航空站免稅店
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