【 新店•美之城社區(風景區)重建案 】
★ 案件簡述 ★
美之城社區因建物現況老舊有公共安全疑慮,期盼依"都市危險及老舊建築物加速重建條例"重建更新,但該條例施行細則尚未制定,故應將本案狀況委請本區立法委員、在制定該條例施行細則時,納入規範,解決該社區住戶老舊建物公安問題。
★ 現況說明 ★
自5/22(一)受翁里長及居民請託,永福邀集居民和市府團隊研議討論至今近1.5個月的期間,翁里長將本案委請該區立委以尋求協助制訂施行細則時納入規範,但地方立委尚未回應。
今天7/11(二)上午9點,本席收集相關法令、再向翁里長、社區主委及前主委與住戶說明,本案目前可依循"都市危險及老舊建築物加速重建條例"辦理,但因現況本條例施行細則仍於籌備研擬中,希望可透過地方立法委員在此籌備期間、將本案納入制定施行細則中,解決美之城社區重建問題。
希望地方立法委員負起『立法』解決地方問題的責任!!加油!加油!加油!
★ 資料來源 ★
1) 都市危險及老舊建築物加速重建條例:https://goo.gl/8W7Trm
2) 內政部官方網站:https://goo.gl/mF2q21
3) 危老屋重建條例懶人包:https://goo.gl/7g6rSb
都市危險及老舊建築物加速重建條例施行細則 在 Kolas Yotaka Facebook 八卦
每個人都要住在房子裡,但是我猜想大部分的人不知道自己現在住(不管是買的或租的)的房子到底是「危險建築」還是「老舊建築」。對大部分的人來說很難,也可能有更多人不知道立法院正在審查「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例(草案)」,其實跟大家息息相關。
「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例草案
第一條 為因應潛在災害風險,加速都市計畫範圍內危險及老舊建築物之重建,改善居住環境,提升建築安全與國民生活品質,特制定本條例。
第二條 本條例所稱主管機關:在中央為內政部;在直轄市為直轄市政府;在縣 (市) 為縣 (市) 政府。
第三條 本條例適用範圍,為都市計畫範圍內危險或老舊建築物,其重建時得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。但鄰接之建築物基地或土地之面積,不得超過危險或老舊建築物基地面積。
第四條 本條例用詞,定義如下:
一、 危險建築物:指經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除之合法建築物。
二、 老舊建築物:指合法建築物屋齡三十年以上經建築物性能評估改善不具效益,須拆除重建者。
前項第二款評估之內容、基準、方法、評估機構與人員之資格及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。
第五條 依本條例規定申請重建時,新建建築物之起造人應擬具重建計畫,取得重建計畫範圍內全體土地及合法建築物所有權人之同意,向直轄市、縣(市) 主管機關申請核准後,依建築法令規定申請建築執照。
第六條 重建計畫範圍內之建築基地,得視其實際需要,給予適度之建築容積獎勵;獎勵後之建築容積,不得超過各該建築基地一點三倍之基準容積或各該建築基地一點一五倍之原建築容積,不受都市計畫法第八十五條所定施行細則規定之限制。
重建計畫之建築物高度,除因飛航安全管制外,不受建築法令及都市計畫法令之建築高度限制。
本條例施行後三年內申請之重建計畫,得再給予各該建築基地基準容積百分之十之獎勵,不受第一項獎勵後之建築容積規定上限之限制。
依本條例申請建築容積獎勵者,不得同時適用都市計畫法令及都市更新法令規定之建築容積獎勵項目。
第一項建築容積獎勵之項目、計算方式、額度、申請條件及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。
第七條 依本條例實施重建者,其建蔽率得酌予放寬;其標準由直轄市、縣(市)主管機關定之。但以住宅區之基地為限。
第八條 本條例施行後五年內申請之重建計畫,重建計畫範圍內之土地及建築物,經直轄市、縣(市)主管機關視地區發展趨勢及財政狀況同意者,得依下列規定減免稅捐:
一、 重建期間土地無法使用者,免徵地價稅。但未依建築期限完成重建且可歸責於土地所有權人之情形者,依法課徵之。
二、 重建後地價稅及房屋稅減半徵收二年。
三、 重建前合法建築物所有權人持有重建後建築物,於前款房屋稅減半徵收二年期間內未移轉者,得延長其房屋稅減半徵收期間至喪失所有權止。
依本條例適用租稅減免者,不得同時併用其他法律規定之同稅目租稅減免。但其他法律之規定較本條例更有利者,適用最有利之規定。
第一項規定年限屆期前半年,行政院得視情況延長之,並以一次為限。
第九條 直轄市、縣(市) 主管機關應輔導危險及老舊建築物重建,就重建涉及之相關法令及工程技術事項提供諮詢協助。
第十條 主管機關得視財務狀況擬訂計畫,辦理下列情形重建工程必要資金貸款之保證:
一、 經直轄市、縣(市)主管機關依前條規定輔導協助,評估其必要資金之取得有困難者。
二、 以自然人為起造人,無營利事業機構協助取得必要資金,經直轄市、縣(市)主管機關認定者。
三、 經直轄市、縣(市)主管機關評估後應優先推動重建之地區。
第十一條 本條例施行細則,由中央主管機關定之。
第十二條 本條例自公布日施行。」
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【違章法令救老屋,愈救愈危險!】
【違章法令救老屋,愈救愈危險!】
反對倉促立法,回歸都市計畫!
105年12月29日行政院院會火速通過「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案(以下簡稱本條例),其立法速度之快,內容之草率,和這個社會中各種不管法令規定,任意快速搭建的違章建築如出一徹。
本條例草案倉促立法,以危險建物夾帶老舊建物,為產權單純的個別建物另闢蹊徑,不僅對特定對象送上大量容積,不顧既有都市環境公共設施不足的問題。在備受爭議的「容積放送」之外,更明定突破既有建築與都市計畫相關法令中的計畫規範,「違章條例」再加一條,都市計畫精神與實質蕩然無存!
「容積獎勵」已經成為都市更新作為的萬靈丹,以公共利益為名,提高了個別基地的開發強度,卻不見整體公共環境改善之實。試問私宅更新、私宅重建增加何種公共利益?為何本條例中,建物獎勵容積更踰越各縣市都市計劃施行細則限制,直接給予建築基地基準容積1.3倍或建築基地原建築容積1.15倍?這些年地方政府面對爭議,逐漸透過都市計畫機制進行容積獎勵的規範性作為,例如高度管制、開發量管制等,在本條例當中一次解禁,文化資產保存法、都市計劃法、甚至建築技術規則對於建築物之基本規範,皆可排除,完全不顧提升都市生活環境的社會共識,簡直走回頭路!
歸納都市更新推動不易的人都知道,住戶整合才是都更過程中最困難的因素之一,本條例適用的前提是住戶要「百分百同意」,以新北市的「簡易都更」經驗來看,成功數量有限,說穿了也只有某些產權單純者才可用到加碼容積好處。另在現實中,因為在資訊嚴重不對稱情況下,大部分更新利益仍然會被更新事業實施者攫取,地主之獲益仍需仰賴更新事業實施者的施捨。
適用本條例的「老舊建築」重建只需依《建築法》請領執照。反觀一般都市更新案,卻須經冗長的審議程序,兩相對照,顯欠整體都市更新體制的整體考量。更擔心的是,本條例一出,將再次亂發容積奬勵,將當前己經缺乏整體更新規劃的「孤島式更新」推向極致,將加重既有社會對於「都市更新」相關工作的負面觀感,再次汙名化都市急迫需要進行的「都市更新」工作!
更嚴重者,適用本條例之重建案,在第六條條文「重建計畫之建築物高度,除因航安全管制外,不受建築法令及都市計畫法令之建築高度限制」的解禁下,任由都市狹窄巷弄內竄出近四、五十米高的大樓,嚴重破壞了建築法令長期控制居住環境日照權及消防安全之管制門檻。此重建條例名之為要救危險老舊建築,卻完全不顧都市巷弄公共設施已極為不足的現實情形,再度疊加上大量容積奬勵,提高小塊基地的開發強度,強烈衝擊周邊環境之公共安全,造成老舊建物地區愈救愈危險,愈救愈不安全。這是何等荒謬的搶救老舊建築重建條例啊?!
與此同時,本條例作為特別法中的特別法,排除了各類為保護文化景觀而訂定的建築高度管制,讓城市中見證文明深度的重要古蹟及文化景觀,受到極嚴重的都市景觀衝擊。我們的城市將從此不可能偉大,我們的城市將因這個短視近利的搶救老舊建築重建法令,永遠排名於世界最醜陋城市的第一名。
都市更新本是都市發展的常態,我們需要的是一套可以協助都市進行常態性轉型的永續機制。因此我們強烈建議行政院停止「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」的提案。我們提出具體訴求如下:
1. 建立都市更新與建築改建多樣管道的推動機制
不再以30年做為老舊建物需要改建的基準,請務實地進行全面的都市防災安全因應對策,系統性地進行老屋健檢以及建築性能評估調查,據以擬定都市再生作為,應用各種手段來進行都市再造的任務。
2. 整體修法,針對問題,協助當下整合不易狀況
修法在於務實的面對問題,以都市整體永續發展為目標,而不是為了少數特定對象而開門開路。目前《都市更新條例》已針對足以妨害公共安全、公共衛生之虞者、年代久遠有傾頹朽壞者,得優先劃定更新地區,可在此條例基礎上,加以調整推動。
3.回歸整體配套之空間規劃,避免造成下一波更嚴重的都市公共安全問題
應嘗試結合公部門之土地及相關資源,依〈都市更新條例〉所訂定的「都市更新計畫」之指導,於危險建物集中區,進行整體都市再生規劃,以確實獲得防災通路、避難空間……等屬於重大公共利益之公共設施,以避免本條例缺乏整體規劃只是零散片斷之住宅重建,造成下一波更嚴重的都市公共安全問題。
都市計畫為百年大計,我們要求不應一再訂立「違章式」的專法,需要的是有助於全面適用的務實法令,都市計畫法如有不足,也應整體考量下的修法,無需再重蹈目前「都市更新條例」紊亂作為的問題!
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