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街坊小店，從來都只是做鄰舍生意，由早餐A到碟頭飯，日夜如是，堅守多年，面臨結業，卻因為太子爺浪子回頭，令小店不再小，衝出界限，跨區發展。由流浮山走到慈雲山，除了是榮記老闆娘Polly姐的愛情故事，亦是扭轉這間小店命運的關鍵。

金蠔 VS 蠔豉

「羅撚蠔」，在流浮山經常聽到的三個字。驟耳聽，似本土粗口，但人家沙井話「金蠔」叫法，親切得多。蠔，可以有多種食法，本土蠔生食，被群起而攻之，但如果嫌薑葱、砵酒、酥炸太平凡，可試試蠔之鄉沙井人傳統食法，由插杆養蠔起計，養足四年，再生剝風乾日曬一至兩日，令蠔身保留80%水分而裙邊略帶金黃，呈半濕半乾狀態，就是上等「金蠔」。

「金蠔」和「蠔豉」不同之處，除了身價，肉質亦有大分別，蠔豉要曬上四至五天，水分保留20%以下，肉身不會太肥而乾身。「金蠔」煮法簡單，兩邊輕煎金黃色，幾分鐘後上碟，沾上砂糖，配着冒煙白飯一流。（配砂糖據講可以辟走蠔澀味）


傳統食法好，但放在已經傳統到有點殘舊的慈雲山茶記，未必成為大眾口味，當愛的故事上集正面臨結業危機，太子爺李耀榮（Ray）剛好回來接手，憑着媽媽Polly姐的家族蠔業，發展愛的故事下集，以「金蠔煲仔飯」將小店起死回生。「細個一放學就落茶餐廳幫手，同學去玩，我就趕住返鋪頭切麵包，沖華田，唔憎就假啦。」對阿Ray而言，家人經營食店，簡直係是童年惡夢。「成日屈喺間鋪，一個星期開足七日，年初二、三就開門，喺鋪頭多過喺屋企，你話有乜理由一畢業唔搵工走。」

好景不常，Ray出走後做過跟車、做過攝影師，經營過小生意，風光過後，輸得一無所有。回到起點。「當日我返嚟茶餐廳，媽咪無講啲乜，直到我講咗句，返嚟幫手好唔好？」媽咪望住我，好簡單答：「好！」對Ray而言，這個簡單的好字，令他百感交集，窩心得差點流下男兒淚。曾經往外闖，見盡人情冷暖，還是回到家，才有實在的安全感。


廚房雖小，鬥志卻很大

人生總有高低潮，最難聽的說話都聽過，「有朋友見我衰咗，要返榮記，睇死我唔得，咩死廚房佬，撈唔掂，踎喺廚房一世啦！」冷嘲熱諷，的確可以令人磨滅鬥志，但偏偏Ray卻要成為最失敗的成功者，廚房雖小，鬥志卻很大，「我當時諗，我唔可以俾人睇死，唔成功無所謂，但至少，要俾人知道，我係有實力，就算輸唔緊要，反正我已經無嘢可以再輸。」

一個砂鍋，改變一生

Ray回到榮記，很快就熟習環境，畢竟在此度過廿多個寒暑。最初只是跟餐牌做，慢慢就想改變了，畢竟還年輕，當然想有突破。「諗過好多方案，例如加燒味，但諗深一層，就知唔work，點做都唔夠大集團好，左諗右諗，最後就諗到做煲仔飯。」原因簡單，Ray覺得香港有水準有風味的煲仔飯很少。

起死回生，再重生要做色香味俱全的煲仔飯並不容易，排骨、滑雞、臘味是經典，但無特別，「有次喺屋企食飯，攞啲金蠔出嚟煎，就係咁，俾我諗到用曬乾過嘅海產做煲仔飯，金蠔有海水鹹鮮，唔需要添加調味，已經鮮味突出，加埋白飯，嗰種香氣，未食已經口水流。」

兩母子試完第一個製成品，覺得不錯，當Ray定價過百元，兩母子就各持己見，「媽咪覺得過百蚊個煲仔飯，唔會有人專登嚟慈雲山食，但我覺得，香港人對食好講究，只要質素好，就會嚟。」有麝自然香，跨區都有捧場客，加上Ray的外公生前在流浮山做蠔業，有些江湖地位，要拿上等貨並非難事。既然貨源穩定，品質有保證，當然事半功倍。「估唔到因為我呢個煲仔飯，令外公停咗嘅蠔業又再重生，感覺好奇妙。」

輸了時間，贏了婚姻

這招牌煲仔飯，令Ray贏回親情、事業，還有愛情。「我識到我老婆，都係因為呢個煲仔飯咋，佢未嫁我之前係Food Blogger，咁啱有次朋友食飯，我請佢嚟試食，之後就一齊咗。」婚後更生了個可愛囡囡，良緣天注定，婚姻竟然可以靠煲仔飯？！

冬天必食煲仔飯，對我們而言，是溫飽是滿足果腹之慾，對慈雲山榮記而言，挽回面子，也贏得食客掌聲。

採訪：馬小玲
攝影：謝致中、邱覺達

榮記茶餐室
地址：慈雲山毓華里12號地下
電話：2328 9232
營業時間：星期一至六 6:30am-10pm、星期日6:30am-6pm
詳情： http://bit.ly/2UvawA5

註：煲仔飯6pm後供應

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【足本PRO版】《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購重建

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

買舖 要買得 PRO，上集就俾你啲博收購重建基本知識。 記住，上集我解釋過，如果幢樓嘅 RDV Redevelopment Value  係高過 EUV Existing Use Value 就有重建價值，否則只會有市建局用公家錢來收購，蝕住都要做做才會有人收購， 私人發展商是不會考慮。 

咁我後面幢樓又點呢? 依家同你計計數。有啲悶，但我相信呢個係香港史上最詳盡講收購舖/樓真實個案嘅video. 

我後面馬頭圍道101號，地盤面積895呎。我做過重建報告，即使重建，最好就係重建起幢6層高嘅大廈，合共17米高，總樓面3395呎。法例規定， 如果你層樓係高過15米，但少過18米嘅話， 做住宅嘅地積比率就最多3.6倍， 非住宅就5.8倍。 覆蓋率方面，住宅就最多6成， 非住宅就可以去到97.5%。

下面啲數字可能你會聽到頭都暈，買舖博收購係好煩㗎， 如果你唔想煩，記住全香港有個證監會攞正牌，最好最正兼唯一嘅「開放式」商舖基金，就係我哋旗艦嘅「盛滙商舖增值基金」， 籌備咗好多個月，八月份正式推出啦。將會係香港首個「開放式」商舖基金，開放式因為投資期三年起，之後每季度可以按最新估值增持或者贖回基金單位， 期間亦都可以喺二手市場自由買賣， 唔使下下買賣成間舖成本咁貴。 鍾意嘅，你可以繼續長揸基金單位，留俾子孫， 我都打算買呢啲基金單位留畀我三個女，我哋不斷會係香港買有潛質嘅舖， 務求做大個portfolio 及比到投資者穩定嘅租金收入及升值回報。有興趣可聯絡我同事們了解更多。

依家來真啦，計計數，大家姐間舖嘅地盤面積依家係895呎，不過要減去 back lane (後巷) 嘅149呎，set back 先至有返起碼3米嘅空間走火。剩返起樓嘅 clear site area 就係745呎。再減60呎用唔到嘅騎呢空間，site coverage 100% 間舖就係建築面積685呎，再減去大廈 lobby /入口/公用空間，實用saleable area 只剩下545呎。樓上就有5層，site coverage 係6成，895呎 x 60%等如每層一梯一伙建築面積542呎，減去135呎公用空間，實用saleable area 407呎，合共建築面積3395呎，減去公用空間815呎，實用面積 saleable area 就有2580呎 。

假設新樓樓上每呎實用賣$15000，地舖每呎賣$50000，無車位提供，呢個地盤嘅 Gross Development Value (總發展價值)就係$57,796,764。減去發展成本，包括:

 (1) Marketing cost 約樓價2%，賣樓都要賣廣告推廣呀
 (2) 時間成本 present value (折現值) 每年約5%，就當佢要一年半後先賣樓花
 (3) 再減拆樓成本 demolition cost ，依家總建築面積只得4800呎，拆樓就要成約$1000呎。記住，越細面積，成本每呎越貴。大啲面積的話，我老婆屋企姓彭，做俊和， 佢哋話通常拆樓一般係起樓成本嘅十分之一。
(4)再減建築費，住宅每呎3000，地舖每呎2800，即係建築成本約1022萬.
(5)再減professional fees 建築師，測量師，工程師，律師，會計師，設計師都要錢呀! 就當佢係拆樓同起樓成本另外多5%
(6)再減5% contingency buffer 偶然性洗費
(7)再減利息成本約5厘，平均借約9個月。
(8) 再最後，所有支出打個 present value 折現值約每年5%

上面12345678加起來，總發展成本就係2119萬。利用所謂嘅 Residual Method 餘值估價法, 把 Gross Development Value 嘅5780萬減去 Development Cost 2119萬，就係剩返3661萬。

發展商都要賺錢嘅，就再減預期15%嘅利潤，即係478萬，就等如Redevelopment Value 重建價值約3180萬，呢個亦都係個 Land Value 地價。

之前講過，呢幢大廈嘅Existing Use Value 係6134萬，但對發展商來講，Redevelopment Value 就只得3180萬， 因此佢攞3180萬出嚟去收購呢棟大廈的話，無人會賣畀佢。 所以單一地盤去睇，呢個係無重建價值。 除非嗰個係是市區重建局來收購， 為咗市區發展，蝕本3千萬佢都要收購才有機會做成， 因此市建局成日都話啲project要蝕錢幾十幾百億都要焗住做。 但老實說，咁細嘅地盤，市區重建局亦都唔會吼。 佢哋重建得都一般起碼要有成4000至8000呎以上嘅地盤。好似呢個咁，得895呎? 未發生過。

又回到後巷，如果你識得計數，上面話我哋計過，單一number 重建的話，最好係6層高，總建築樓面只得3395呎。除以地盤面積895呎， 地積比率都只係用咗3.8倍， 點解唔用盡佢呢，上面有話呢道係住宅(甲類)嘅地盤，Site A, 即住宅最高可以起到7.5倍， 加埋商業元素，仲最多可以去到9倍添。點解唔起高啲呢?

因為消防條例規定， 如果棟大廈唔高過六層， 同埋最高嗰層唔離地超過17米的話， 一條樓梯就夠啦。 唔使前後樓梯， 地盤已經夠曬細，慳番好多位。

仲有，即使唔理，要用盡地積比率9倍，起到最高， 棟一支牙籤樓係道，每呎建築費貴之餘，住宅嘅覆蓋率site coverage ratio 會縮到剩返33%， 即係每層建築面積285呎， 再減埋前後樓梯， 電梯大堂， 公用設備位置， 實用面積只係剩返一百呎都唔夠， 真係分分鐘變成一張龍床都未必fit得落嘅單位。 梗係賣得唔值錢， 建築費都蝕埋。 因此，地盤細，反而未必會用盡地積比率。地盤大先至經常用盡。

講完一大輪嘢， 先至解釋完第一種發展方法(單一 number) which 係唔make sense 嘅，希望你follow 到條數。 係咪聽到頭都暈呢，上面嘅數字係要啲時間消化下嘅，再去片:

有前景嘅舖，可以「一舖養三代」。如似我後面呢間 大家姐涼茶舖咁，原業主係1967年用5萬元買返來， 依家市值，重唔重建都好，都起碼二千幾， 52年間升成四五百倍，差唔多平均每年十倍。你話係咪真係一舖養三代?

仲想博收購? 就再計真啲條數。Senario 2: 連埋則邊相連舖，兩個 number 發展又點呢? 下集同你講。

Summary :
《博收購系列 (2 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Senario 1: 單一號碼收購

個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，叫價3500萬

如果重建，最佳選擇是六層高大廈，一梯一伙，合共建築面積3395呎，實用面積2580呎。地舖實用佔545呎，樓上五層實用佔2035呎。

假設新樓落成，樓上實用每呎$15,000，地舖實用每呎$50,000

GDV 總發展價值是 5780萬
減: 總發展成本2119萬
減: 發展商樓價15%利潤，即478萬
= RDV 重建價值約 3180萬

相比: EUV 現用值 6134萬

RDV ＜ EUV，因此無重建價值，否則蝕本近三千萬

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