早前拜讀一篇深受marketing人喜愛的文章,內容係marketing雜誌同YouGov的調查報告,分析了早前爆發公關災難的幾間公司:Lancôme、百事可樂、香港快運的公關災難有否影響大眾的購買意欲。調查結果顯示「圖表表明即使顧客對該品牌的印象不佳,只要產品沒出現與安全相關的問題,Lancôme的忠實買家便會忠於Lancôme」這個報告就像中國官媒說「有毒氣體不會對人體有害」一樣,令很多marketing人瞬間高潮了---原來公關災難根本對公司銷情沒有影響。
這是正確的,要是你的公司是一個cheap brand,而你的目標對象是低下階層。
我很記得中學時唸的是屋村學校,學校旁邊街市有一間燒味檔,十蚊一盒燒味雙拼飯還連飲品。所有同學每次幫襯佢都唔會話去食飯,而係去玩命---近乎每日都會有同學食完佢,患上不同程度的食物中毒。大家都知道一定係用垃圾肉、衛生環境極差,講一次鬧一次。但是,那時候沒那麼多零用錢,想要儲錢就必須要靠食垃圾維生。它的品牌價值絕對是負數,但可惜弱國無外交,窮人食硬膠,我們沒有選擇,所以根本無論爆幾多災難,我們的消費意欲根本沒有變。
Cheap? Cheap得過你窮?貧窮的社群談不上骨氣,也談不上喜愛與不喜愛,這是他們的生存之道,少跟他們說什麼廣告是為了美化生活的廢話,在一坨S上擺一個蝴蝶結,也不會令它變得吸引。你的marketing對他們來說只是增加成本的垃圾小動作,他們恨不得你落少個廣告但平多兩毫子。
只要你夠平,部份消費者是根本沒有能力抵抗的,這是真理。所以香港快運一直都生意興隆,這個我不感到驚訝,作為廉航就該有廉航的覺悟,負面宣傳也是宣傳,最怕你們不肯鬧,你越鬧人家的平機票才會深入民心,出了事狂delay大家也能安慰自己「反正是買廉航,活該的」,我不是說貧窮是罪惡、沒錢是罪惡,事實在香港沒錢就要想辦法生存啊,我小時也搏過命吃過那燒味雙拼飯,是很不爭氣的,但人有時就是要面對現實,學關菊英唱句「誰想講骨氣,最先必須有一些儲備」。
另一方面看看YouGov這個調查機構,它本身就是那種填問卷賺積分換超市購物券的機構,裡面填問卷的人,有多少個中產?我打從心裡質疑的。當香港中產連和自己有關的政治都愛理不理,我不信他們會花十分鐘去填一堆問卷賺你張購物券。所以它在廉航方面的調查,我沒意見。但是打中產的品牌Lancôme,我個人不太認為這個研究,能確切反映何韻詩事件帶來的真正影響。
最後,個別的公關災難當然對公司的影響是短暫的。但是所有品牌印象,都係靠一連串的推廣建立的,同樣地要推倒一個品牌,也是需要一連串的災難才能成真。問題是公關災難比推廣的印象更好累積,每次部份公司爆鑊都是新仇舊恨再次清算,規模也會隨之上升,套用千與千尋的名句,就是「曾經發生過的事情不會忘記,只是想不起來而已」。
最後的最後,不要介意得罪講句,各位marketing的同行,這研究若果是真,你要是有腦的話也不應該高興起來。你有看到消費者意欲這條線嗎?近乎所有個案都是一條平線,公關災難沒有動搖消費意欲,同樣地,你這段期間幾個月的推廣也沒有。換了我是你,我一定求神拜佛老闆不會看到這篇文章,公關災難沒有在公司口袋拿過一分錢,但你本身的存在、你的每個推廣都是真金白銀問公司埋單,這份研究除了證明你很會闖禍外,大概還說明了你的毫無建樹。
原報告傳送門:http://www.marketing-interactive.com/…/%e5%85%ac%e9%97%9c%…/
#我係傾向否定呢份報告
#大家睇數係知道有做推廣真係會拉高購買意欲
#鍵盤戰士有冇影響大家心照
#網上言論和評價無影響就唔駛開IG同專頁追like啦
#點解正面廣告有影響但負面災難無影響嘅
#好神奇呀
#營銷界的神邏輯
#你係咪真係以為個個客都咁好昆
#不如叫暴動牌月餅講兩句
#講黎聽下有冇影響姐
同時也有3部Youtube影片,追蹤數超過51萬的網紅GamePlayHK短片攻略,也在其Youtube影片中提到,日文翻譯由網友 Masonxextreme Mak 提供: 悟空"依個係超級撒亞人,之後係超級撒亞人2,然之後,..依個就係超級撒亞人3" 布歐"雖然你個表情好恐怖,但我一D都唔怕" 悟空"咩事?" 杜: "點解會咁...竟然有依D咁離譜既事發生左...""唔會有錯,依個係哥兩個人(米拿&托娃)...
講黎聽下有冇影響姐 在 GamePlayHK短片攻略 Youtube 的評價
日文翻譯由網友 Masonxextreme Mak 提供:
悟空"依個係超級撒亞人,之後係超級撒亞人2,然之後,..依個就係超級撒亞人3"
布歐"雖然你個表情好恐怖,但我一D都唔怕"
悟空"咩事?"
杜: "點解會咁...竟然有依D咁離譜既事發生左...""唔會有錯,依個係哥兩個人(米拿&托娃)做出黎既[歷史改變]!""我因為之前[歷史改變]既影響,依加力量仲未恢復返...""唔好意思...今次就拜託你了"
"托娃話魔人布歐係佢阿哥 多布羅 既強敵,話唔定 布歐成為左佢地改變歷史既目標""悟空先生同魔人布歐,只要少左任何一方,歷史就會被嚴重地扭曲!"(佢依句既意思係如果未來少左布歐幫手打多布羅,悟空會唔夠多布羅砌)
"悟空同布歐 兩個見面之前,一定要到阻止佢地(多布羅一眾)"
鏡頭一轉
米拿"哥個就係孫悟空既...."
托娃"布歐又好,孫悟空又好,我地只要奪取左佢地既能量,暗黑魔界既復活就響眼前"
米拿"我馬上就搞掂佢地"
與米拿的打鬥
托娃"又係你? 去到邊跟到邊...真係 好纏人既傢伙""雖然我唔知道你係點做到,但你竟然救左杜拉格斯"
米拿"好,同孫悟空打之前,先同你決一勝負,一對一"
托娃"明明就唔洗特登搞咁多野..."
米拿"你係咪指我會輸?"
托娃"人地根...根本就唔係依個意思..."
托娃"米拿...!點會咁...我既米拿被人壓制緊!?"
杜: "很好!終於可以睇到米拿既實力!""就咁樣一直壓制落去"
米拿"我...我不得不成為最強既人!""你這傢伙...你這傢伙只不過係!!!"(佢想講[你這傢你只不過係區區一個小人物])""比我見識下你真正既力量"
托娃"哈哈...好耐都冇遇到過強敵啦,米拿""你唔係響未來既世界將所有勁人都打低曬架咩?""比佢見識下,新暗黑魔界之王的實力啦"
戰鬥後
杜: "終於都KO左米拿,冇左米拿,托娃應該就唔可以做任何野,淨低落黎既就係只要將[歷史既改變]回復完狀,所有野都告一段落!" (告一段落 係指 以後唔會再有人黎改變歷史)
悟空"嘿嘿...唔覺得咁樣好奸矛既咩?"
布歐"好出奇咩?"
悟空"稍微有小小緊...(指兩隻布歐捉住佢隻手好緊),不過都冇辦法(解開)!" "喝~阿~~~!!!""THANK YOU!解救左我"
與布歐戰鬥中
布歐"你(Eli)...係那傢伙(孫悟空)既同伴?""嗯....總之殺曬全部人啦~!"
杜: "就算係有超級撒空3既悟空先生都冇可能同時做3個布歐既對手""而且,悟空先生既超級撒亞人3狀態係有時間限制!!!""你要代替悟空先生,為佢爭取時間!!!"
布歐"奇~怪~,個表情好恐怖哥個人(孫悟空超3個樣),但我一D都唔怕"
悟空"這傢伙,速度同力量既層次,勁到唔講得笑"
悟空"魔人布歐係咁耐以黎我覺得最強勁既對手""估唔到仲要變成3個""佢睇左天津飯既技能,姐係佢學識左減少能量既消耗"
布歐"嘿嘿嘿...到底點樣殺你地好呢~?"
悟空"夠鐘啦,返去啦!"(返回天界)
布歐"同你(孫悟空)打好有趣,繼續打啦!"
悟空"依個係我既榮幸,但係,我已經夠鐘啦,唔好意思"
杜: "快D去追布歐,請你阻止佢,唔好比佢食野"
布歐"你,係咪打算阻住左我,真係纏人~我蝦你架~"
杜: "咦,咦咦....1...2...3...布歐既數量係咪比頭先多左!?"
杜: "魔人布歐,聽唔聽到我講野?"
布歐"嗯?咩事?"
杜: "請你再等2日,就會出現比你強既人!""你同佢戰鬥一定會好有趣!所以,響之前你唔好再破壞地球!"
布歐"比我更強?依個人一定係唔存在~!"
杜:"噴....有依個人架"
布歐" OH YA~叫佢過黎,我要殺左佢~"
杜: "所...所以都話左,再等多2日添,然後哥個人一定會出現!我同你保証!"
布歐"嗯...你保証?咁我知道了"
杜: "呼..."
劇情
布歐"同你打好有趣,直到哥個比我強既人出現為止,你要做住我既對手"
===再次多謝 Masonxextreme Mak ===
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龍珠 超宇宙 / 七龍珠 XV -- Dragon Ball Xenoverse
講黎聽下有冇影響姐 在 Smart Travel Youtube 的評價
#陳自瑤 #yoyochen #陳自瑤youtube
hello大家好我係Tsar, Yoyo 陳自瑤尋日已經開咗自己嘅Youtube頻道啦
反應非常之成功, 短短半日嘅時間已經過萬個訂閱
影片衝破40000 view數, 對於一個新進嘅youtuber嚟講簡直係一個好好成績
喺藝人當中直情係一個創舉,
15分鐘嘅影片,除咗講「最喜愛角色」、「凍齡」之外,亦有提到囡囡喬喬,陳自瑤表示暫時無意分享太多同女兒嘅生活日常,而之前喬喬之所以出現喺抖音,係因為女兒用自己手機出現抖音後,錯誤上載,完全係誤會一場,陳自瑤表示:「我都想小朋友專注喺自己學業多啲,同埋希望佢可以同普通小朋友一樣,唔希望將注意力集中喺佢身上。」之後陳自瑤又有提到「覺得20、30歲有咩唔同?」,她說自己20歲時比較傻,完全唔知自己做咩,到30歲時結婚生小朋友、學習做媽媽。「到39+1,我覺得你會更清楚了解自己想要咩,同埋應該點行。」陳自瑤又話最喜歡現階段嘅自己,原因係成熟了、清楚知道自己想要什麼。雖然YoYo指呢11條問題係觀眾最想知道嘅問題,但係好多花生友都想聽佢婚姻狀況。咪傻啦你哋 ,識玩梗係唔講啦 。講咗就冇神秘感 ,網民就唔會追看落去吖嘛 。
我本人阿沙係佢嘅鐵粉
自從喺那些我愛過的人開始鍾意睇佢, 留意佢嘅ig
直到萬千星輝頒獎典禮嗰一刻,覺得佢嘅表現非常表露真我個性
繼而成為城中熱話, 佢亦都好聰明,能夠承住呢個細,
繼續發展佢嘅社交平台, 喺ig頻頻出相片, 開抖音, 而家仲開埋youtube
正所謂有智慧不如趁勢, 希望佢一路有新搞作,
等我哋啲鐵粉呀花生友呀有多個茶餘飯後嘅話題
而且到目前為止, 佢嘅形像都係非常正面嘅
由於我係一路有研究子平八字嘅, 咁我就開咗佢㗎八字嚟睇過
以下就係根據佢八字喜用神 ,建議佢將個youtube頻道建立佢嘅個人聲望
昨為一個女人當自強嘅典範.
第一個建議, 我開咗佢嘅八字, 佢五行係需要木火,呢樣嘢佢自己都知
所以佢嘅畫面係你用呢個粉紅色,或者成日著紅色衫,紫色都啱佢嘅
綠色都啱佢,因為五行所以要木火吖嘛,但係如果著綠色喺神唔係咁容易襯到
所以建議佢下次如果再用呢個粉色做影片嘅主色,不妨可以擺科植物喺側邊
一來可以木火交往自己嘅人氣,才可以豐富畫面色調,播花最好擺喺左下角
因為youtube喺個Thumbnail 右下角會出現嘅時間, 如果培花擺喺右下角會遮住嗰盤發影響個視角 , 買咗等於冇擺
點解Thumbnail咁重要呢, 因為Thumbnail嘅構圖原本唔係想click入去睇你嗰啲片
但係如果佢哋喺youtube搜索或者推薦你影片嘅時候, 會畀你Thumbnail嘅構圖所吸引而click入去睇嘅
第二個建議 , 城中熱話, 佢自己未必可以日後每次都係能夠成為城中熱話, 咁你就要藉助當時你想出片之前嗰日, 究竟當時最熱門, 最多人談論嘅話題 , 而家年近歲晚 , 而且木亦都係佢嘅五行所喜 用神 , 建議佢落去花墟買花 ,同埋阿蓮師奶一齊落去, 一陣我話畀你聽點解,可以係桃花 ,可以係水仙,可以係其他劍蘭呀牡丹呀
買完之後返屋企插花畀人哋睇 ,呢啲舊熱門 ,標題可以教人哋點樣增旺人緣桃花 ,雖然佢結咗婚 ,唔通你叫佢再教人溝仔咩 ,但係無論佢自己做演員,又或者網友打工做生意都需要人員㗎嘛 ,咁你咪可以講下點樣揀桃花 ,返屋企點樣擺設插花水先係咪單一件難咁 ,因為好好利用你嘅五行木 ,坐旺你自己又話 ,而家佢啱啱youtube開台,觀眾群眾可以更加吸納嘅,有啲觀眾未必鍾意睇娛樂八卦新聞,但係如果佢可以分享呢啲冷知識,好多佢嘅觀眾係媽咪啦,少女知道中年女性都會喜歡睇佢嘅youtube頻道嘅,我相信女性嘅比例同男性嘅比例大約係73比例啦,女觀眾佔七成 .
第三個建議 , 賀年食品 ,落街市買餸 ,之後返屋企煮 ,因為佢嘅五行所需材咗木之外就係火 ,可以做下同煮食有關嘅火五行有關嘅影片,佢應該係有工人姐姐嘅,如果真係有工人嘅話, 你可以講下點樣同工人相處得好嘅經驗,同大家分享, 點解呢, 一來佢而家仲係無線合約嘅藝員, 二嚟佢亦都係仲係阿王浩信嘅另一半身份,好多嘢又禁忌係唔講得嘅,所以如果講同工人姐姐嘅相處其實都係會令到觀眾好咁嘅
第四個建議,由於佢嘅用神係木火,Yoyo八字裏面佢個女並唔係佢用神,千祈唔好畀個女出鏡咁多,即使佢可能會引起你一時嘅觀眾喜歡,但係長此落去會影響到佢個女嘅成長嘅,加上佢個女喺佢嘅八字裏面唔係幫到佢,如果唔係咁幫到你嘅話你就要靠自己,千祈唔好犧牲你個女嘅成長,耐唔耐出少少見就ok㗎喇, 但係你絕對可以自己單拖港同你個女相處嘅嘢 ,小朋友嘅成長應該睇邊一類型嘅書呢 ,你同囡囡點樣相處呀 ,你會同囡囡喺佢臨瞓之前會讀啲咩故事書畀佢聽呀 ,你個女考幼稚園考小學嘅時候,作為父母要經歷啲咩心路歷程呀,講下作為一個媽媽又要工作又要湊個女,分配時間嘅時間管理,呢啲係可以講少少自己嘅personal嘢,網友都鍾意聽,
第五個建議 ,千祈唔好講關於離婚嗰啲嘢 ,一定唔可以提王浩信 ,呢樣佢自己都會知道 ,因為而家佢咁人氣高因為啲人嘅心態覺得佢唔值 ,有少少年香惜玉 ,覺得糟蹋咗佢,如果王浩信或者其他芥蘭花江門米線嗰啲有新聞,都會關佢時,啲人好想睇你咩反應,唔畀反應都係一種表態,我仍然喺鏡頭活得比你好,激到你死。好似嗰晚人哋明明攞咗視後,都冇人報到佢,報導陳列芥蘭花都唔係好嘢,佢做嗰啲嘢你唔好做,佢好名牌你就唔好做嗰啲貪慕虛榮嘅港女,你可以講下自己點樣持家有道,一個女人仔,貴為明星呀,自己都係識得點樣你才嘅,咁樣呢就飲之都第六個建議啦
第六個建議,你講呢啲理財嘅影片,可以吸引保險公司銀行搵你做贊助做廣告。港囡囡有可以吸引啲親子嘅產品 ,講飲花茶養生保健嘅 ,有可以吸引到好多女性嘅產品。
睇youtube純粹用嚟畀廣告你呢其實又唔係賺好多錢嘅,能夠吸引到贊助商搵你嗰啲先至係真錢。而且唔好係唔係廣告都接,因為拍廣告係好花時間嘅,好多限制,影響你經營youtube嘅進度 。價錢要傾得實啲 ,你現時嘅人氣 ,冇返幾皮嘢一個廣告你都唔好接 。如果第時人氣再勁啲 ,我十萬一個廣告都ok ,再勁啲幾十萬都ok ,來夜方長 ,總之一定要keep住形象健康 , Sell下你健康嘅lifestyle, 做下瑜伽行下山,平時點樣護膚,食啲咩健康產品,點樣襯衫點樣買衫嘅,電視台有冇贊助,你鍾意聽咩類型嘅音樂,Jazz?Classical,Pop music,甚至乎港Opera都可以。講下你點樣入行嘅經過,講下你電視劇集拍片嘅趣事,大把贊助商等住你 ,分分鐘人哋將啲產品擺喺你嘅影片植入式廣告都有錢賺㗎 。
第七個建議 ,可以邀請的嘉賓 ,我睇咗佢現時生命中邊個係佢貴人呢 ?就係連詩雅啦 ,連詩雅個八字裏面好重木嘅 ,可以坐旺到yoyo嘅人氣 ,間中 一集搵阿shiga上去你個Youtube頻道,講下女仔之間嘅話題、女仔之間嘅友情呀,叫阿Shiga唱下歌呀,美國八字都黃牙連詩雅嘅,因為陳自瑤嘅巴士裏面有連詩雅所需要用神,連詩雅亦都有親戚所需要嘅用神,相得益彰,黃翠如都旺佢 ,係唔給連詩雅王得佢咁緊要 。可以搵一集同阿蓮師奶一齊著得健康性感一齊打摔角,視覺上好好睇,健康搞笑,有話題性。其實yoyo嘅八字係唔適合養狗嘅,如果佢隻狗anna仲喺度嘅時候,養到佢百年歸老就唔好再養狗啦,養貓係可以,因為舊嘅五行會合咗一個記新一局喺佢條命嗰度㗎,貓就會狀況佢嘅人氣
我都好旺你㗎 ,我八字都有好多你嘅用新㗎 ,多啲睇下我嘅影片呀 ,
第八個建議, 事先張揚 ,要好好利用傳媒 ,每次臨出影片之前,都有其他傳媒幫你宣傳幾時上載影片,先引起大家關注,在期待你嘅影片上載,你下一條影片就已經唔可以用有嘢宣佈你去作影片嘅宣傳呀 ,所以每次諗個題目都係要有啲故弄玄虛 ,有新意 ,畀人有一種期待感 。我真係建議你下一條影片講下點樣增旺桃花嘅 ,至於你係實在點樣做呢你自己對team幫到你㗎喇
第九個建議 ,最少一個星期出一條影片 ,要keep住個人氣 ,同埋要摸索 有景觀眾喜歡你啲乜嘢 ,要重視網友留言 ,知道個市場趨勢,廣告贊助商都會睇埋你嘅留言嘅。有人鍾意你都會有人唔鍾意你,梗係以你咁正面嘅eq、一定會處理得好好。 你做得youtube就一定會有hater,千祈唔好畀呢啲人影響到你嘅心情,因為可能對家西蘭花都有佢自己嘅網頁,王浩信身邊的女人都有佢自己嘅fans,都有機會嚟搞事嘅,最緊要你自己身體健康唔好俾人影響到,話曬你嘅youtube頻道都係sell正能量嘅
第十個建議,今年佢經營你嘅youtube頻道係咪好辛苦,因為始終都係一個新媒體,佢喺2022年任寅年,天合地衝,全部都係組合咗一個用神喜神魂,所以你而家辛苦經營一個頻道草人氣,去到年尾,如果你有份出現萬千星輝頒獎典禮,再次成為你人生一個高潮熱點,記得好好把握機會,2022年係你嘅世界,雖然嗰年係會沖,沖落佢嘅月處 ,但係隻老虎衝過嚟係沖走咗個技新嘅 ,所以係好事嚟嘅 ,我有一啲小小嘅轉變 ,或者經常要上內地做嘢 ,係好事嚟嘅 ,呢個八字相當容易睇 ,我相信佢亦都有高人指點㗎喇 ,咁我喺呢度預祝你快啲過十萬訂閱 ,成為香港娛樂界一個傳奇,女人當自強。
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講黎聽下有冇影響姐 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的評價
《十大政府200億買工商舖你要知!》
政府200億買工商舖,令我想起 ...... 從前有阿炳阿茂,投胎見閻羅王。 閻羅王問邊個想一世付出,邊個想一世索取。 阿茂就覺得梗係一世索取啦。 咁阿炳就唯有一世付出。大個咗, 阿炳付出咗好多努力, 血汗 ,金錢, 成為咗嘅大富翁, 周圍捐錢。 阿茂啦, 就繼續索取,一世都係乞兒。
如果你有睇我《十大創業忠告》, 我嘅第二忠告就係「你越要得到嗰樣嘢,你越先要付出。 最好的往往已經係身邊。」 香港係個福地, 你越想政府做好啲,你越先要支持佢,唔係反對佢。 佢依家攞二百億出嚟買社福物業,梗係話好啦。支持咗, 再仔細睇真啲條數 ,大家商量點樣優化佢。 唔好為反對而反對, 又話咩官商勾結,又話咩杯水車薪。講到呢度,我知好多人可能已經好憎我。Whatever ... 我而家就仔細從十點同你睇下佢條數:
第十: 政府話動用200億買入60項物業, 涉及61萬呎樓。即係平均呎價三萬三,係超級高! 已經足夠買中上環甲級寫字樓。 我後面信德中心高層向海單位都只係賣緊三萬三蚊一呎, 政府唔使買到咁靚呀!
第九: 今時今日,即使是100%地舖, 面積較大,位置較靜的民生位置,好多現在成交都不足兩萬蚊一呎。 睇下今日經濟日報呢個 table, 全地舖或者連一二三樓,呎價9000至到萬四元就有交易, 靚位嚟㗎。 我唔係好明政府條數點計囉。 可能今日講高啲,日後買平咗就唔使孭鑊啦。
第八: 對工商舖必定是好事,業主套現了200億,自然資金也會投回工商舖。 如果去買樓,肯定佢哋唔係首置,要交15%嘅從價印花稅。 好似我咁,用公司名買,30% 。 仲要再鎖多三年, 工商舖只係最多畀8.5%, 無任何轉售限制。
第七: 咁樣買商用物業做社區設施(包括長者鄰舍中心 及幼兒中心)一般都需要喺6樓或以下先至合到消防條例, 如果要做互助幼兒中心,更加要喺三樓或以下。 因此好大機會係地舖加一/二/三樓。 如果你查看社署現有設施的選址, 絕大部份都是相連地舖,方便出入。
第六: 雖然政府話只是佔香港整體非住宅總存量的0.14%,嗰個數字絕對是「作細」。因為絕大部分工商舖類型的物業政府是不會買的。 牽涉人命出入的地方,已經肯定不會是工廈或者中高層的商廈。 佢又講到明唔會考慮核心區嘅甲級商廈或者得嗰幾百呎嘅街舖仔,只剩下低層的已活化工廈或低層乙丙級商廈及較大間嘅商舖。
我計過, 總存量無佢所講嘅4.3億平方呎咁多, 七除八扣,應該只係得約8600萬平方尺。 大約係咁計啦。 所以要買61萬呎,應該佔整體可以考慮樓面嘅0.72%啦。比佢公布數字高五倍左右啦。
..........
香港差餉物業估價署(2018年香港物業報告)
全港寫字樓總面積 1,205萬 平方米
(當中只有35%是非甲級, 及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 1,513萬平方呎
+
全港工廈總面積 1,640萬 平方米
(當中只有210萬平方米已活化,及粗略估計約只有約三分一是6樓或以下)
Net 753萬平方呎
+
全港零售物業總面積 1,143萬 平方米
(當中應減去只得幾百呎的街舖。估計全港約有10萬間,每間平均約600平方呎,即應減去約6000萬呎樓面)
Net 6,302萬平方呎
= 淨額約8,568萬平方呎 (政府可以考慮買入的非住宅總存量)
(1平方米 = 10.76平方呎)
Note: 政府公佈非住宅總存量是4.31億平方呎,大約5倍
.........
第五,根據土地註冊處, 撇除領展同年賣咗120億商場,2018年成年商舖只是有約363億的成交, 二百億即使分三年買,都係大的數字,佔每年的18%。 即使包括埋商廈,加多374億成交, 再包括埋工廈,再加多440億,都佔近6%。但記住, 當中好多係甲級商廈(e.g. 中環中心/力寶中心/信德中心等), 同埋未活化嘅工廈,社署一定唔會買。 好似上面乘返大五倍的話, 即係佔可考慮購入工商舖市場的3成成交量。Yes, 3年 x 3成。
第四: 政府話200億買入60項物業作158項社福設施, 即每項物業約3.33億。 唔計領展,近年商舖過3億元成交每年約只得十幾單。 即是說即使政府全部掃貨買入,掃足三年,都未夠數。 掃埋商廈/及已活化工廈先得。 但係我估政府唔會買全幢太古城中心或者舊式工廈自己活化掛。因此對大面積及較靜的舖一定有正面影響。
第三: 我同全港經紀了解過,在市場較適合政府的商舖(數千呎以上的民生段)放盤約有100個,叫價合共約150億。 如果唔計現有老人院及幼稚園? 就再少多一半。 因為政府不會買入間老人院,又再趕走啲老人家, 唔 make sense. 要買足200億的非現有社區設施,唔容易。我估最大機會買入的物業會是現有吉舖/酒樓/桌球室/桑拿/商務中心/銀行等。
第二: 我相信政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖,例如上年9月黎永滔以2.75億買入的荃灣中心3.8萬呎樓面, 或者今年3月林子峰用1.15億買入嘅青山道 One New York 近萬呎樓面,don't take me wrong, 佢哋兩個都係我好朋友,好好人。但如果政府買嗰啲剛剛買入嘅物業, 買得平,佢哋唔會賣。 買得貴,會比人感覺有好大的官商勾結嘅嫌疑, 政府面對輿論嘅壓力會好大。 買入我李根興嘅貨,一定畀人鬧死。最大機會是買入持貨多年的發展商倉底貨或者個別業主嘅陳年舊貨, 即使個價貴啲,在市場上則難以比較,價錢較容易過到公眾或傳媒的監察關口。
第一: 最後,唔好忘記市區內有好多最靚嘅位有好多劏場,難聽啲,俾傳媒經常形容為死場。 近年劏出嚟嘅就已經牽涉近三千間舖。。佢哋依家嘅售價往往都只係當初劏出嚟價錢嘅三分之一/四分之一。 最核心嘅佐敦廣場, 高鐵旁邊咁旺嘅位,上年8月都只係成交咗每呎970。Yes, 你冇聽錯,每呎970, 係香港近年嘅新低。如果政府願意吹雞叫業主聯合放售, 全層或者部分商場樓面都好, 我相信好多業主都願意輸少當贏。 俾錢發展洗,不如幫幫啲小業主啦。 起碼畀人插少啲「官商勾結」, 贏返啲呢幾千個小業主個心,Really!
總結, 我支持政府呢個200億方案, 我只係覺得佢有啲數可以計得準啲姐。 但我做開舖,佢唔係呀媽。我相信舖價不會大升, 但肯定好多持啱貨的業主會價錢企更硬。 今時今日太政治化,希望這個方案能夠今年7月成功通過立法會, 對工商舖,對小業主,對我都將會是一支強心針。
.............
《十大政府200億買工商舖你要知!》
第十: 平均呎價三萬三,太貴!
第九: 全地舖或者連一二三樓,近期呎價9000至到萬四元就有交易。
第八: 業主套現了200億,會回流工商舖,是好事。
第七: 商用物業做社區設施一般都需要6樓/3樓或以下才符合消防條例。
第六: 不單止佔香港整體非住宅總存量的0.14%,應是佔整體可以考慮樓面嘅0.72%才對。高五倍!
第五: 佔可考慮購入工商舖市場的每年30%成交量。
第四: 每項物業約3.33億。 按近年商舖成交量,掃足三年,都未夠數。
第三: 市場較適合政府的商舖放盤約有100個,叫價合共約150億。
第二: 政府難考慮買入近年剛剛被投資者買入的舖。
第一: 政府可以考慮買入市區劏場舖。
#政府200億買工商舖,#200億買舖計真啲,#十大政府200億買工商舖你要知
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