【買房心得1】
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剛逛到PTT房版看到有人在問如何下斡競價，去年提過我用不錯的價格買到喜歡的房子，分享一下我的經驗給大家參考(雙北市的社區電梯大樓):
1.
假如你看房一陣子，已經清楚自己的需求跟喜好後，碰到喜歡的物件就可以嘗試出價下斡，很多人看到開價就不敢或放棄出價，但這是錯誤的觀念，因為所有的價格都是談出來的，不出價不會讓你買到便宜的房子，只會喪失主動談判及更多的選擇機會。
因為即使最後出價沒買到也無所謂，重點是房仲會知道你是誠意買方，會比較願意花時間、資源在你身上，之後如果有未上架的好物件也會第一時間通知你。
2.
當然出價前要先作好功課，事前參考實價登錄、相關網路工具及銀行房貸專員的估價、或是去調謄本等都是必要的，可以讓你知道大概合理價位在哪，再參考自己的主觀好惡程度訂個底價。至於我個人常用的估價工具有"樂居網"、"好時價"、"中國信託房貸試算"、"王道及星展銀行的APP"等。
其實假如自住的話，通常一般人喜好都差不多，都是要求「格局方正、採光好、通風佳」等等...，我的經驗是現在市場多半是自住需求，爛物件就算便宜也很容易被買家打槍，而好物件幾乎還是會很搶手，所以自住客的目標最好是放在預算範圍內，用合理的價格買到好房子，不要強求一定要買到很便宜。
這點其實跟股票投資蠻像的，就是與其去撿菸屁股，用很低的價格去買進糟糕的公司，不如用合理的價格去買優質的公司。
3.
心中有了底價就可以直接下斡，通常下斡一定要保留加價空間，這時候有兩種方式，採先低後高，或先高後低。
比如開價1988萬的房子，自己評估後底價是1700萬，你可以選擇出1630萬保留70萬加價空間，或者是出1670萬保留30萬的加價空間，我個人是採取後者，寧可一開始下斡價格就出高一點，爭取跟屋主優先見面談的機會，這樣反而有機會買到便宜，只要屋主願意出來談一切都有可能發生，尤其是像信義這種「單一斡旋制」，有時候預算較高的人，還搶不贏優先下斡卡位的買家。
但要注意下渥後房仲一定會企圖再拉你價格，這時候你一定要守住，最好在見面談之前都不要加價，因為這就是你的籌碼，可以跟房仲說有保留加價空間，但要堅持一切等到見面談再說。
4.
過程中房仲或許會用其他買方的出價來拉價，就像這篇網友懷疑是假買方，至於我的建議是聽聽就好，因為真假很難分辨，重點是要把自己心中的底價掌握好，甚至你可以比照辦理，找出其他賣方，反過來製造壓力給房仲。
比如當時我同時看到兩個中意的物件，分屬不同的房仲業者帶看，所以我下斡時就跟這個房仲講明，如果沒機會也沒關係，但要快退還給我，我還要去下其他人的物件，本來當時房仲還一直說價格有差距要我再加，但後來聽我這樣講他就放棄拉我的價，直接回頭去橋屋主出來見面談。
這理由在於假如你前面被房仲認為是誠意買方又已經花心思經營，一定不願意讓你被別人成交，如果差距不大一定會盡力幫你促成，但假如房仲真的不收或退斡，因為你的加價空間已經很小，那就表示屋主價格很可能超出自己的底價甚多，這樣也可以很乾脆的放棄，節省時間趕快去看下一個物件。
先講到這邊好了，畢竟這邊都是聊股票投資，也不知道放這類主題適不適合，調查一下好了，有興趣想繼續看的朋友請留言+1，或是有類似心得的朋友也歡迎留言跟大家分享。
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1516599083.A.E7C.html
見面談ptt 在 [心得] 新手見面談成交心得- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
上週剛簽約完成買房夢想，在準備的過程中在版上受惠很多，
如今放下心中大石，希望透過簡單的心得分享給大家一些參考。
我自己是經驗值趨於0的新手，只簽過一次要約書、之後見面談就順利成交了，
但在這之前我把房版以及mobile01有關「斡旋」、「見面談」等相關文章全部爬過一輪，
自己歸納的重點是，見面談的變數太多，沒有什麼公式可循，
每個人面對的是不同的賣家、不同的仲介，甚至各人自己的狀況與心態也不同，
因此有些文章提到「見面談就是有到底價只是差在服務費」，這點我是持保留態度，
建議不要預設這樣的立場去談，否則可能在臨場判斷上錯失良機。
我的準備工作有以下幾點：
一、先設定底線：你願意出多少錢買這間房子（而且千萬不能讓別人知道）
每個人出價策略不盡相同，這邊就先不論，但是至少每個人到了下斡旋這個階段，
一定對於底價有一些想法，建議臨場不管怎麼加價，都不要腦衝超過原先設定的底價。
到了現場，仲介會試著影響你，探問你的底價，不要老實告訴他，但可以說大致方向。
我自己的做法是「開價即底價」，因為我真心想要買，也希望在眾多出價中被屋主看見，
所以我出了一個比前兩三個月實價登錄再略高一點的價格，
同時我也跟仲介表示，我的能力就是到這邊，再上去沒辦法，
如果跟賣方期待有很大的落差，那我果斷放棄，因為我沒有追價本錢。
我從簽要約時就不斷跟仲介強調這件事，見面談也再重複一遍，
如果雙方差距太大，那我也不好意思浪費大家時間，
但若你們評估有機會，可以用時間換取空間，那我可以配合，我願意等。
或許也是因為我一開始就表明我的立場，也或許我遇到一個配合得來的仲介，
在簽要約到見面談中間一個禮拜的過程，仲介都沒有給我做狀況。
關於這部分的心態，我從下面這篇文章ceca的推文中學到很多：
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1514599115.A.CA1.html
二、熟悉當前市場價格
我面對的狀況如下：
1. 屋主開高價擺明給人殺
2. 社區買賣很少，最新一筆實登是兩年前，三個月前有一筆新交易但實登還沒上網
3. 我直接出到接近底價，而不是實登打八折的芭樂價
我在事前透過其他仲介，把三個月前最新的交易細節弄清楚，事後想想覺得這是關鍵，
因為讓我沒有在現場被話術迷惑，例如：
前幾個月那一棟才賣掉一間1500萬，所以屋主當然也期待比較高等等
但其實坪數等基本條件根本完全不一樣（比較大間當然比較貴啊...）
仲介也可能會說，屋主不急著賣、未來這邊發展性很好一坪會漲到多少etc
我自己的想法是，屋主會在「現在」丟出來賣，無非是：
1. 他缺錢
2. 他認為目前行情可以賺到他設定的利潤
因此既然是「現在」要賣，那我們就針對現在的市場價格討論，
而不要牽拖到未來發展什麼的。
因此這個部分還是回歸到自己設定的底價，踩穩自己的立場，
仲介自然而然會去嘗試鬆動對方的立場（or直接破局大家可以回家了）
三、不要與仲介敵對
這部分我也是參考ceca大的文章如下：
https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1569611951.A.5AE.html
其實這部分也不是只是買房如此，我自己工作類似服務業，
學到的最大教訓是無論如何不要把現場氣氛搞差，盡量客氣、彼此尊重。
即使遇到的事情再不合理，誰先翻臉把場子搞僵誰就輸了，面子裡子都是。
當然有些人可能遇到真的很差勁的房仲就另當別論，
不過如果對方真的很差勁，建議還是不要委託他吧...仲介那麼多另外找合適的就好。
另外也建議不要主動要求砍服務費趴數，
我是覺得這部分將心比心，大家平常工作累得要死，不就為那幾個臭錢嗎？
今天人家有求於你卻還想要砍你薪水，你這工作還會想要認真做嗎？
如果真的差距很近，仲介想成交的話自然會提各種方案，
他願意砍服務費就讓他自己提出來就好，畢竟重點是「想成交」，
主動砍人家錢，搞不好他就沒那麼想成交也不一定。
四、平常心
這點很難，因為我很想買到，怕錯過這個村就沒有那個店了，
但是我還是努力告訴自己，買不到就算了（自欺欺人）。
如果你無法說服自己，至少要能瞞過別人，
原因無他，如果你被看穿，你就是那個軟土深掘的對象，
前面說的幾點，都是在幫助自己做好準備、武裝自己。
但說真的，沒有什麼必成的交易，房子要不要賣還是取決於屋主，
對方一念之間，可能就是截然不同的兩種結果，這部分我們也無能為力，
說到底也只能安慰自己，重點還是有沒有那個屋緣。
五、如果可以的話還是預留一些見面談的加價幅度
為了不要讓場面太尷尬，並營造一個有來有往的感覺，
建議即使一開始出價接近底價，還是預留一點加價空間現場談。
我在談之前也很關心，是不是可以不加價就成交，但這恐怕沒有標準答案。
出發前我跟老婆討論我們真正的底價，
老婆表示N+15萬（N是我們出價）
我心裡設定N+10萬，最後N+5萬成交。
結果論來看，若一毛都不加有沒有機會買到？我只能說有機會、沒把握，
（誰知道完全不加價屋主會不會翻臉走人？）
但我加了一點錢，成功簽約了，所以我覺得保留一點加價彈性是好的。
以上是一些淺薄的心得分享，
以前我也對仲介、投資客有一些負面的刻板印象，
但撇開這些主觀的好惡不談，當我這種新手要買房，要見面談的時候，
自然是要從他人的經驗中學習、摸索，而最有經驗的人是誰？
仲介跟投資客。
這次在看房之前，我也私下詢問了常在版上發文的一位在地投資客的意見，
他也很熱心給我一些地點方面的評估跟建議，
對於這部分，還有版上各位大大的熱心分享，我都覺得非常感謝。
為保有一點隱私，一些具體細節就不多說，
祝福大家找到適合自己的談判模式，順利成交！
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 117.56.223.49 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1597820984.A.C27.html
補充一下，我覺得這可能也跟出價在哪個位階有關，
要是在現在這個局面出實登8折價然後不斷強調，仲介應該是不會聽，或是問要不要換間
但我開比實登高我想仲介應該要尊重一下～
1. 我沒有空每個週末長時間看房，時間不站在我這邊
2. 符合我需求的物件很少，所以我現階段沒有很多間可挑
1. 我買在蛋黃區，如果是蛋白區以外的地方大概不會這樣出價
2. 選擇有限，該區符合我需求的其他物件實登都高於我預算100以上
3. 直覺要把握住這間，用這些錢換取未來持續尋覓看房耗費的時間
最重要的是：綜合各項資訊我判斷這間無法用實登價買到（也許我錯了）
但反正是在預算內成交，也就不再去想這些了～
感謝前人種樹後人乘涼～
也許過幾年後回頭來看這篇我也會覺得自己太天真
姑且留個紀錄也不錯
※ 編輯: ckshmacaca (1.171.22.129 臺灣), 08/19/2020 22:59:51
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