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今天晚上十點東風衛視【單身行不行】一起跟著偶像去賺錢！
單身行不行
以目前的房價，下手之前真的要三思。
[PS多慎入]如果你30歲而且想買一間房子的話...
#Linbaga
這是我給你的一點小建議只限台灣阿
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一.就精打細算而言
台灣目前的房價租金比是64倍 (房屋總價/年租金)
PS. 如果你是房東，這間房子要收租64年才回本
如果你是租客，你買房子的錢可以讓你租房64年
.
台灣人平均壽命是79年(男75女82)
如果你現在30歲而且是男性
(那你還有50年可以活，PS.我的讀者幫你多加5歲)
.
如果你打算花2000萬買一間房子的話
表示你每個月有3.3萬可以花房屋的租金上
(是這樣算的-->2000萬/50年/12個月=3.3萬)
.
若你租房子
實際上你住在價值2534萬的房子裡
(是這樣算的-->3.3萬*12月*64年=2534萬)
多賺534萬代表的意義是?你可以這樣看
(一個月存3萬，534萬要存14年，你可以提早享受人生14年)
.
而台灣5萬元租金以上的房子的房價租金比是95倍
(我自己的經驗所以比政府的數據平均值還準)
如果你跟老婆願意花超過5萬元來租一間房子的話，
那表示只要你願意付出每個月8.7萬的租金
你就可以住在價值1億的豪宅裡
而每個月付8.7萬付50年不過5263萬而已
我個人覺得是非常划算的!
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二.就更精打細算來看
以我個人經驗
房屋的屋齡其實是非常重要的
一間房子最棒的使用年限大概是5年到15年之間
如果你開心的話，未來這50年都可以住5到10年的新房
(PS最值得的就是這一點了!很重要但不說三便了!)
.
房屋再貴，以台灣大部分房屋的品質
30年還是多多少少會開始出現問題
如果管理不好，那問題就更多了
再來30年的變化真的很大
原本的精華區變成沒落的亂亂區都是非常常見的
.
所以
如果你辛辛苦苦付完20年貸款
(恭喜老爺賀喜夫人您50歲了)
60歲時，屋子開始漏水，公設不堪使用，還有屁孩塗鴉你的牆
那....當然是不一定會發生的，我完全同意 。
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因此..我給您的建議是
對付無法預知的未來最好的方法就是保持彈性
租房子的好處，五個字
"不爽就搬家!"
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三.就個人生涯規劃而言
我今年35歲，24歲才開始不跟家裡拿錢
33歲前我對房子的要求，方便乾淨有張床有台電腦就好
.
現在我35歲，喜歡大一點的空間，偶爾也喜歡自己煮東西，不喜歡太吵，喜歡有規劃的，高一點，VIEW好一點的，不用近捷運但是要有車位，最好有兩個。
我不知道我40歲會想住哪，更不用說以後了
所以保持彈性
假設你都要花3000萬買房了
那表示你每個月，會有5萬塊可以花在"住"的上面
(3000萬/50年/12個月=5萬)
你可以airbnb隨便住，連家具都不用買了
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四. 就跟過不去的迷思來看
在我30歲以前，我一直想買房子，至於為什麼?
老實說，應該是我一直沒有仔細思考為什麼吧!
.
很多人覺得有一個房子比較有安全感
老了以後至少有地方住
(前提是貸款也得繳的完才算SAVE)
有一天賺多了點錢
想換一個房子，把房子賣了就好
房地產的前10年我們就不說了
但未來的三五十年，以基本面來說，為何房子價值會增值呢?
.
PS又來了
台灣目前空屋率全世界著名城市前2，生育率全世界最低。
以實際例子來看
目前5歲以下人口約100萬人，65歲以上人口約289萬人。
25年後
5歲變30歲的100萬人，65歲能活到90歲以上約36萬人
假設每2個人需要一間房子
新增需求50萬間房子，卻空出125萬間房子(少了250萬人口)
如果房價還會漲，這絕對是泡沫中的泡沫
.
房子賣不出去就算了，反正發達了沒差。
但如果今天經濟不好，失業了，生病了，付不出房貸的話該怎麼辦呢?
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我想房子唯一唯一不可取代的好處就是
留給下一代吧!
但...這真的是好處嗎?
.
五. 結論:
大家都說鬼島台灣
房子貴得買不起
但大家都沒發現台灣租金便宜的要死
換個角度想台灣簡直是天堂!
#Linbaga看台灣
附圖
前陣子有個新聞標題聳動
"人口銳減！ 日本殭屍屋激增"
日本每7戶房屋就有一間是空無一人的殭尸屋（zombie house），凸顯人口萎縮的問題。（截取自維基百科）
台灣現在是每5戶就1戶，居然還沒被維基百科發現!!!
撐撐撐撐，自住客現在都hold住，成交組數低迷，建商其實也有點縮手。6月預售推案量破千億，看起來是創近年新高量，不過250億是大直商辦，剩下的750億，都是訴求低總價的邊陲位置商品。
台北市幾個案子，好地段的只賣地上權，另外是山區或交通末端的小巷，開價確實比一般北市行情再低一些，但前提是要能忍受交通不便或環境偏僻。
6月預售推案中，有個案子在新莊，商辦用地拿來當住宅，訴求簽約金付房價1成，剩下在施工期間免付款。瞄到一個房仲在自己網頁不斷鼓吹：「1000萬的房子，簽約金只要100萬，只要房價漲到1050萬，你就賺5成，要是房價漲到1100萬，你就賺100%！已經成交30戶，還不快來搶！」
商業用地裝成住宅賣，把自住客都當投資客，難怪房仲惹人厭。
但也有我欣賞的好房仲，提醒這建案紅單都已經轉過2手，絕不推薦客戶碰。
總之呀，這段時間好適合慢慢看，到處看，特別是以前銷售人員鼻孔翹的半天高的假豪宅，現在可以放心去逛逛，態度已經不一樣。有些自己絕對捨不得花錢弄的豪華裝潢，看一看也挺過癮的。
160923夢想街57號 好市多進駐等於房市利多？預售、新成、中古、公寓挑哪個好？
影片網址→https://youtu.be/VcJm9aNSJDI
【好市多促進中壢房市分析】
答：基本上像這種「大賣場」進駐，一定是趁生活機能還不是那麼樣成熟、完善時就會進駐，因為附近相對點燈率比較低，房價、租金、土地取得成本也都相對會比較便宜。如果是在人潮密集之處，再進駐，那就來不及了，東西也無法薄利多銷。例如：內湖五期的好市多也是如此。反觀中壢也是如此，那附近的空屋率也是相較整個中壢來講是偏高的。
【現在的時間點，買什麼划算？】
答：......↓
第一-價格取向
其他條件都一樣的情況下，挑新成屋，特別是預售屋，因為建商在這樣現在這樣的景氣下推案，都會有比較大的「賣不掉、銷售期拉長」的心理壓力，以前賣一間就少一間，現在是擔心價格在可口也未必能賣掉，所以現在建商推的案子多半會以「最短時間之內完銷」為第一目標，其次才是「價格」。
因此，在這樣的前提下，新成屋、預售屋價格極有可能出現比周邊中古屋還來的便宜的情況發生！在比價效應下，未來周邊的中古屋也就不得不跟著降價了。所以如果從置產、投資角度切入，房子越新越好。
第二-一定要是接近滿分的好房子
如果擔心資產縮水的話，在各方面條件都差不多，只有屋齡新舊的不同，當然是選新的。可是如果是在蛋黃區、大安、信義、大直，一些土地取得成本已經很貴的地方，就算是新房子，可能也會因為地點、房型格局、基地過小等等，導致有明顯的抗性，反而中古屋社區評價優，住戶們共識極高，選中古屋就是不錯的選擇。
舉例1：內湖區有一個新建案，豪宅規格、大樓外觀也很氣派，而且建商也很願意讓價，可是基地位置在山坡地可能有土石流的疑慮，然後景觀看出去雖然樹景一片、鳥語花香，但也看得到福地景觀，像這樣子情況，如果附近有中古屋，格局、採光等等其他條件也都不錯，而且還沒有福地景觀，那當然就選中古屋了。
舉例2：在房市盤整期，房子再便宜，也都還是會被市場質疑，像是基河國宅，房市最高檔與現在的實價登錄相比，差距將近快三成。所以記得，無論新舊，一定要買「缺點最少的好房子」，其次才是價格。
【砍價絕招】
A.實價登錄再砍價法
答：基本上現在多數人都是這樣來砍價的，實價登錄往下出價已經是相當普遍的談價法，多半只要有誠意出售的屋主，心態大約都會是「最高紀錄的八折、最新紀錄的95折」為成交區間。
B.銀行估價砍價法
答1：實務上的觀察是，現在銀行都會估得比較高喔！？因為銀行都是參考已經成交的時價登錄，而現在買家出價，都是低於實價登錄，成交價也是低於實價登錄，所以只要是自住型的買家，現在進場其實都是相對比較可以安心的。
答2：銀行估價砍價法，比較適合用「豪宅」。
2-1.因為總價越高，下修壓力/幅度比較明顯，銀行會評估得更保守、謹慎。
2-2.現在「豪宅限貸令」仍然是沒有解除的，對「財力證明雄厚」的「首購族」而言，6999萬的房子最高可以貸到八五成，也就是5949萬，但只要多1萬變成7000萬，最多只能貸六成，也就是4200萬，一來一回就要想辦法多準備1749元的自備款。
2-3.所以如果你是豪宅買家，「自備款多」，可能其實沒那麼在意銀行可以貸多少，可是你想買的房子總價超過7000萬，那你就很適合用「銀行估價砍價法」，假裝自己籌錢很辛苦，跟賣方多議一點價。
C.東扣西扣砍價法(扣車位、扣管理費...)+房屋謄本算屋主買價算出屋主利潤
答：
【車位砍價法】
不管任何一個地方，車位都有一個「固定的“行情”」，請注意，重點在“行情”這兩個字，很多仲介都會跟你說：「車位是『死豬仔價』，通常沒有人會砍車位價錢，車位價格該是多少就是多少，只能針對房屋價格去砍價。」但是，
1.一樣是坡道平面，因為坡度的不同，有的社區無法停低底盤的跑車，消費者知道嗎？
2.還有一樣是車位，B1、B2、B3的價格，應該是一樣的嗎？
3.同樣樓層的車位，你是靠邊邊牆壁、夾在中間車門很難開，跟你單獨在空曠角落、動線好停、車門好開，價格應該一樣嗎？
4.有的機械車位是上中下三層輪動式的，有些機械車位位置在中間/平面層，簡直跟平面車位沒啥兩樣，有的車位在下層有限高不能停休旅車，一樣是機械車位，價格應該一樣嗎？
所以，請記得，車位價格不是死豬仔價，不是固定價，而是固定行情，可以參考行情，依照車位好不好停，再做一些加加減減。說不定又殺了50萬。
【扣管理費】
豪宅社區的管理費一坪動輒200元以上，中午屋目前平均落在100元上下，有些一層一戶、獨棟、有游泳池的，管理費特別貴，長久下來養房的成本就差很大！像這次的故事主角，就是利用「他們認為合理、他們可以負擔的」管理費是多少，與想要購買的標的物去做10年、20年的累積計算，然後將這些多出來的養房成本，放進斡旋談判議價裡面。
【房屋謄本算屋主買價、算出屋主利潤】
答1：其實這一招比較無效，因為屋主當初買得便宜，難道就要便宜賣給你嗎？那屋主當初買貴了，你是否願意用比較貴的價錢承接呢？不過基本上還是秉持一個原則，民國101年之後取得的，因為成本較高，而且是屋主賺多少的問題，應該賠多少的問題，所以會比較難殺價。
答2：從謄本算出屋主成本，前提是
2-1屋主是在101年6月以前購買的房子，實價登錄查不到，再用此招。
2-2必須要有貸款。
2-3屋主設定抵押的類別是「最高限額抵押」。如果只是「一般的抵押權」，就代表當初屋主自備款比較多，並沒有把房子的價值完全給貸出來。
2-4通常銀行都是「成交價的八成」去做設定最高限額抵押，換言之，如果你在謄本看見設定1200萬，加個兩成上去，就代表屋主當初大約是用1440萬去購買這間房子。而設定1200萬打八折等於960萬，大約是屋主「實貸」的金額。
【斡旋絕招不藏步】
1.交易安全：有太多案例層出不窮了，有些房仲一心只想成交，有些買家對於自己的財力證明過於自負，每隔一段時間就會發生「貸款貸不到買家要的成數，籌不出自備款，只能解約，而被賣家沒收訂金。」的慘劇，所以在斡旋的一開始，我們會建議消費者，在出價談之前，請算清楚自己到底有多少自備款，然後記得在斡旋書上註明「如果貸款未達？成，買家可主張無條件解約」等字樣來自保。
2.不要斤斤計較服務費，買賣房子是三方面的事情，絕對不是只是買賣雙方的事情而已，試想三國時代：劉、孫、曹，其中的兩方只要真心團結合作，第三方必死無疑！
所以，買家可以用力跟屋主砍價，賣家如果不甘心當然也可以堅持不讓價，請記得很重要的一件事情「服務費，多給，也只是多給1~2%，少給，也只是少給1~2%」，我們會建議消費者訂出一個目標、級距，如果價格滿意，服務費給滿%，把「服務費」放進談判技巧裡面。只要利用服務費，讓房仲替你賣命！或許你多給了1~2%服務費，我絕對相信，房仲幫你砍的價錢絕對不止1~2%。
(以上部分內容，出自陳泰原的新書《一眼看穿房仲賣屋手法》。)
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/171393914
191201中視 屋主沒點頭同意賣 斡旋金可以全拿回
影片網址→https://youtu.be/EuE_9tV3ktE
主播/蕭惠文：「很多商品都有審閱期，買房子也有審閱期嗎？那如果付了定金、斡旋金，這錢拿得回來嗎？」
主播/蕭惠文、攝影//陳時煉 採訪報導……↓
2017年一項調查，名下有房的上班族有3成2的人後悔買房，買房後悔了怎麼辦？中古屋，賣掉、出租還是自己住都是方法，該選哪一個可以參考房是景氣。
房仲業者/陳泰源 表示：「房地產趨勢是往上的，那說實話，你可以一邊自住而且一邊慢慢賣，賣到一個好價錢。」
真心想賣就不建議出租，因為房客通常不喜歡被打擾，沒辦法實際看屋，會增加買賣難度。
還沒簽約前，真後悔了，不想有損失，屋主有沒有同意是關鍵。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「後悔的這個時間點是在屋主同意之前，他當然可以把這部分去做撤回。」
屋主還沒點頭同意，買房後悔了，斡旋金可以拿回來，但要記得，反悔第一時間立刻通知房仲，用簡訊、LINE留下紀錄，避免以後有紛爭，而且斡旋期不要拖太久，建議時間最多7天，屋主同意後才反悔，數十萬的斡旋金可能被沒收。
如果簽的是內政部要約書，要付3%違約金，1000萬的房子要付30萬違約金，沒得商量。
看合約不用花錢，不要嫌麻煩，每個字都要看仔細，因為一旦你簽了約之後呢，想要後悔就要付出一些代價。
買賣契約不動產說明書跟房屋買賣相關的文件，每個條文都要看仔細，條文中沒寫的，像貸款額度要註明，萬一貸款下不來，才能解約不賠錢。
住商不動產企研室經理/徐佳馨 表示：「貸款的金額如果沒有達到這樣子的所謂成數可以去做解約，那買方不用負擔任何責任，關鍵在於強調的是房貸，因為過去曾經有把所謂的信貸也把它去做合併計算。」
買預售屋，違約賠償金更高，總價的15%，1000萬房子要付150萬違約金，不想付就要把握5天以上的合約審閱期，簽了約才反悔，解套方法就是工程期間趕緊轉賣。
房仲業者/陳泰源 表示：「交屋之前，房子在蓋的過程當中，這兩年甚至是三年的時間，你隨時只要有買方願意承接，你都可以落跑。」
房價好或許可以小賺，但萬一房價跌也要有心理準備會賠錢，另外建商蓋屋坪數有誤差，才可能不賠錢。
房仲業者/陳泰源 表示：「100坪的結果實際上換給你的是97坪或者是103坪，你有多退少補的這個部分超過2%的話，你也可以反悔，而且沒有任何違約的罰則。」
買房代價高，少的百萬，多的幾千萬，所以下手前想清楚不要衝動，不然後悔了，萬一又碰上房是不景氣，真的只能賠錢避免更大損失。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2019/12/191201.html
170916中視 改善虛灌公設 北市府建議中央推實坪制
影片網址→https://youtu.be/zXsd3m7v4Rc
【中視記者 王富民 】
隨著房仲腳步走進屋內看房買房，但你一定有發現權狀上的坪數一定包括了許多看不到的公設，從騎樓到機電設備，又或者是安全梯，都是建商刻意虛灌坪數的項目之一。
房仲業者 陳泰源 表示：「像一些逃生出口、機電房，甚至是地下室的這個車道，會有很多的名目是可以去灌這個公設的。」
建商虛灌坪數，也讓民眾花了錢卻用不到，為了落實居住正義，讓民眾買得起房，北市府建議中央推動公設坪數不計價的實坪制，但真的有用嗎？
房仲業者 陳泰源 表示：「以後推動實坪制的話，新制上路的時候，等於是說單價就會被拉高，畢竟羊毛出在羊身上，你的使用空間是不變的，建商它還是得要賺。」
實坪制真的能夠降低買房門檻嗎？以台北市大直河岸第一排的建案為例，每坪單價100萬來計算，權狀30坪的物件，總價3000萬，其中就有1/3都是公設，只有20坪是實際的居住空間，而未來實坪制上路後，建商就有可能會把單價提高到150萬，但總價依舊不變。
台北居大不易，實坪制到底能不能夠落實居住正義？又或者是淪為拉攏民心用的選舉口號？民眾心中自有公斷。
【台視記者 陸穎逸 】
民眾買房子，買到的公設比可能動輒三、四成，造成坪數單價被拉低的假象，為了避免坪數被灌水，北市府打算提案修法改為實坪制，但就怕民眾反彈，擔心已經持有的財產會縮水，北市府也強調，新制度不會溯及既往。
河景第一排豪宅除了主打美景視野規劃的公設空間也是賣點，不過隨著公設比愈來愈高不少房價被虛坪數灌水，造成單坪價格低的假象，現在北市府打算提出修法推動實坪制。
房仲業者 陳泰源 表示：「虛灌坪數的漏洞就完全被防堵住了，因為比如說室內使用空間我們可以用尺來丈量，我使用幾坪就是幾坪，清清楚楚的，但如果是公設的話，你到底這個公設是幾坪，其實我們真的沒有辦法算的出來。」
推動實坪制，坪數改變了，房屋單價也會變動，舉例來說，以房屋總價3千萬的房子計算，依照現有制度30坪含公設的房子每坪算下來為100萬，但改成實坪制，實際使用空間同樣是20坪，但算下來每坪單價變成150萬，雖然看似拉高坪數的單價，但改制後有望降低總房價嗎？
房仲業者 陳泰源 表示：「如果以後的房子會有這些所謂的華麗的公設的話，這個管理費也會大幅拉高，甚至房屋的管理費是一筆錢，還會再多另外一個名目叫做“公設管理基金”」。
另外有民眾擔心，推動實坪制已經持有的財產會縮水，但北市府強調不會溯及既往，其實目前政府從明年起會將雨遮、屋簷等先實施不得登記計價，為實坪制試試水溫，房價會不會因為新制有波動，最後還是得由市場決定。
台視影片網址→https://youtu.be/S1QzfXBbo-c
台視新聞網址→http://m.ttv.com.tw/news/view/default.asp?i=10609160008000I&from=579
部落格網址→http://taiyuanchen1223.blogspot.tw/2017/09/170916.html
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