所謂爆煲，是指價值跌幅五成以上。商舖、寫字樓、車位後，下一個爆煲資產會是劏房，或者納米樓。近日市場錄得多宗劏房低價成交，背後主因，是失去租值支持。當劏房租金「溢價」不再，劏房樓價「溢價」會消失，甚至供過於求情況下，由溢價變折讓。
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同時也有4部Youtube影片，追蹤數超過40萬的網紅我要做富翁，也在其Youtube影片中提到，如果說掃管笏將會是新屯門，邊個信？但是大量新樓盤正在這裡默默冒起，包括今集會帶大家看的其中一個新盤：恆大珺瓏灣，戶型多，入場費比市區低，成交量亦不會說謊，有一班人已率先擔當開荒牛。掃管笏給人感覺不是偏僻，就是荒涼？看了今集，可能改觀！ 聯絡經紀Eddie：https://docs.google.c...
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前香港住宅樓價，差不多升至歷史高位，但我們看報章的時候，卻經常見到賣樓蝕讓的新聞。點解全世界都不停上升，但有些人卻要蝕讓賣樓？通常近年蝕讓的成交，主要集中在以下幾個類別：
（1）納米半新盤：林鄭Plan推出之前，樓價400萬或以下才可以借到九成，所以當時市場對一百多至兩百多呎納米樓的需求很大，只要新盤Lump Sum價格越低，銷情通常就會越好，因為買家抱着「上咗車先算」的心態，而不理會架車是否塞得落人。發展商也迎合市場需求，數年間推出大量納米樓，平均呎價通常較大面積單位貴兩至三成。但自從2019年林鄭Plan出台之後，市場轉向600至1,000萬的物業，納米樓需求立刻大減，買家收樓後發覺唔係好夠住，租金回報率亦低至兩厘以下，於是當初較大單位貴兩三成的溢價消失了，持貨數年都要蝕讓。
（2）特式單位：很多發展商賣樓的時候，都會將頂層連天台、或最低層連平台花園，打造成特式單位發售，價格比樓上或樓下一層起碼貴三成。但當你賣給下手的時候，你估新買家會選擇這些天台或平台，或是寧可室內的面積大三成？會選擇連天台的兩房單位，或是低一層冇天台的三房單位？結果當初三成的溢價會大幅減少，轉手時價格都會跑輸其他單位，例如上周北角維港頌七座一個頂層單位，實用面積1,362平方呎連天台，原業主四年前以7,390萬元買入，最近以6,200萬元賣出，帳面勁蝕1,190萬元。
（3）呼吸Plan：數年前發展商為了刺激樓盤銷情，部分新盤會對買家推出「呼吸Plan」，意思是有呼吸就可以借錢，因為借給你的不是銀行，而是發展商旗下的財務公司，買家不需要資產和入息審查，支付樓價5%至10%就可以上車，部分樓盤更提供豐厚的現金回贈，讓買家將這筆錢作為首期。不過很多呼吸Plan最後變成「攞你命Plan」，因為過了最初的三年之後，按揭利率會由原來的2厘多，急升至6厘以上，每月供款隨時超過業主整份薪金，供唔掂就只能劈價賣樓，甚至淪為銀主盤。
例如紅磡「環海．東岸」就是一個經典例子，當年發展商推出「開心直通車計劃」，首期5%毋須入息證明就可上車，結果63%買家登上這架直通車，但開車途中按揭利率變成P+0.75%，搞到很多業主大失預算，「抬錢」上會亦是不太可能。例如在今年的成交中，雖然距離買入時間已經長達六年，但仍出現五宗蝕讓個案，而中原城市指數CCL同期就升了三成。
（4）山旮旯豪宅：蝕錢的例子實在太多了，包括大埔比華利山、上水天巒、歌賦嶺等，有些在十年前買入，到今天賣出都要蝕讓，真係慘絕人寰。這些樓盤的特徵是「好睇唔好住」，睇樓時感覺好像人間天堂，但住落後每天出市區返工就恍如地獄，除非已經退休或彈性上班，否則很多人住了幾年之後，結果都係要搬番出市區。
https://eastweek.my-magazine.me/main/103961
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車位跌完四成 會跌多三成
執筆之時，龍床盤菁雋即將開售，有機會成為首輪開售而捧蛋的新盤。今年中樓市之癲，不單是豪宅、藍籌屋苑及居屋日日破頂，甚至炒起凶宅、劏房、以至車位及工廈，質素越差、升幅越大，越垃圾越是寶，非理性亢奮的結局，是資產價格及收益回報回復正常。
有網友想問車位市場，明年會否輸得慘烈。答這問題前，先統計一下過去八年車位癲況。自2010年起，當住宅買賣受辣招及逆周期影響下降之際，一手及二手住宅車位買賣開始轉趨活躍，年均成交超過八千宗，2010年全年錄8092宗成交，合約總值33.78億元，平均每個車位值42萬元，去年全年一二手車位登記約9291宗，宗數未見急增，惟成交總值合共161億元，平均每個車位值173萬元，七年間升值3倍，同期樓價指數升幅約1.6倍，憑甚麼車位較住宅有多一倍升幅，是單純「剛需」抑或只是炒家新戰場。
出得嚟行，預咗要還。當樓價回調之際，非必需品的車位回調壓力更大、跌幅更大、速度更快。至於輸蝕程度，要視乎入市價及租金水平。嘉湖山莊美湖居一個雙號車位，剛以91萬元售出，較四個月前造價167.5萬元大跌46%，為屋苑車位今年首次跌穿100萬元。嘉湖今年以來共錄得逾110宗車位成交，造價全逾110萬元。其中約34宗成交價逾150萬元。
嘉湖目前車位月租介乎2,500至3,000元，用中間數2,750元計算，每年租金收入3.3萬元。91萬車位，租金年回報是3.4厘，而150萬元的車位，租金回報率是2.2厘。而167.5萬元的車位，租金回報更不足2厘。
另一個今年喪炒車位屋苑金獅花園，一個L4雙號車位剛以85萬元沽出，同層一車位今年7月曾以152萬元成交，五個月大跌44%。用目前市值每月租金2200元計，85萬車位，租金年回報是3.1厘，而152萬元的車位，租金回報率是1.7厘。
其他熱炒屋苑車位如富豪花園、豪景花園及麗城花園，最新成交價較今年新高價，分別跌了45%、35%及34%。跌得急，一切都是計錯數的問題。昔日車位回報，最低亦有4厘，最新銀髮債券保證回報有3厘，所有資產投資回報低於3厘，風險高過回報已不可取，更何況是2厘甚至更低的回報都買，與倒錢落海沒有分別。當然，有人會話可以年年大幅加租，令租金回報提高。但事實是否如此美好，近月的樓價調整，已經潑下一盤冷水。
近兩個月個別地區如將軍澳，車場租金回落超過一成，加租變減租，令原先計錯數的回報，跌至更不合理低水平。如果大家不幸高價買入，年收回報僅2厘，可以做定心理準備，此車位未來一年要提升至年回報4厘，才可能易手，在租金不變情況下，車位價會跌一半。如果租金下調一成甚至兩成，要有4厘回報的話，用嘉湖山莊的例子，租金跌一成之下，車位賣74萬始有4厘回報。如果租金跌兩成，車位賣66萬才享四厘回報。嘉湖最新車位自高峰劈足四成至91萬元，要跌多三成始值博。
樓市轉勢，長實樓神趙國雄開腔指個人意見，認為樓市下行無可避免，估計明年樓價最多跌兩成，其中納米樓更跌三成。翻查過去十多年剪報，樓神一般唱好不唱淡，就算是睇跌，都保守地用一成波幅來形容，今次雖則以個人名義，但難免令人聯想到是長實甚至超人意識形態。四年前長實賣大埔嵐山，成為劏房納米樓的開山鼻祖，四年後樓神估劏房跌三成，算是劏房爆煲的最大諷刺。當劏房跌價三成，車位冧價五、六成，亦是不正常中的正常。
P.S.：CCL連跌10周逾5%，CCL最新報176.8，按周跌0.33%，距離年底預測目標135，還要跌多24%。年底前還有三篇，大家不妨畀吓意見，想睇甚麼樓市數據及題材。
納米樓成交 在 我要做富翁 Youtube 的評價
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納米樓成交 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的評價
錄影日期: 2019年7月8日(星期一)6pm
【足本PRO版】《博收購系列 (4 of 4) - 收購舖/樓重建，條數點計?》 Scenario 3: 四個號碼收購重建 (馬頭圍道101號，99號，97號，95號) 及強拍
個案地址: 土瓜灣馬頭圍道101號，大家姐海天堂龜苓膏舖，建築800呎，叫價3500萬，收實2650萬，租28000
買舖買樓博收購如何計算價值? 相信這系列是全港有史以來最詳盡關於博收購的影片。
全文內容:
買舖 要買得 PRO，上兩集同你講咗單一number 或者兩個 number 地盤發展，由於 EUV (Existing Use Value 現用值) 都係高過 RDV (Redevelopment Value 重建值)，因此該地盤單一或者兩個合併都係無重建價值。咁再買多兩個又點呢?
馬頭圍道101，99，97，95號，4個number 地盤面積合共3584呎。我哋又計過，重建最好就係起幢24層高嘅大廈，合共68米高，總樓面29,673呎。一梯4伙，個單位實用面積saleable area 217呎，sorry, 啱啱好係納米樓。下面4間舖，每間實用面積551呎。
計法同以上 Senario 1 and 2 一樣，唔再計多次啦，你自己睇。
總之，計完一大輪嘢，Redevelopment Value 重建價值就係$317,600,000，亦都係個 Land Value。 每呎樓面地價 AV (Accomodation Value) 就係$10,703。
之前講過，101及99號兩個number 加起來的EUV (現用價值)就係1億2268萬，97及95號兩幢同101及99號兩幢，其實都係差不多一模一樣，就當價值一樣，咁四個number 嘅EUV 就係2.45億。RDV (重建價值) 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%，因為重建有錢賺，代表有機會引來發展商一次過收購呢四幢大廈啦。
咁呢間馬頭圍道101號大家姐舖又值幾錢呢?
之前講過，一係就發展商逐間逐間同你傾，可以係天價，可以係市價，可以係賤價。 但通常收購，佢都係「收收埋埋」收咗樓上住宅單位先，因為資金成本較低及可以較低調處理， 收到七七八八，先m同下面間舖傾。 如果收足八成啦，佢就搵把刀仔勒住你條頸，一係你就賣，唔係就向土地審裁處申請強制拍賣。 好似呢度咁，每層嘅業權份數係七分之一， 幾百萬嘅樓同幾千萬嘅舖都係一樣， 我做發展商都梗係收樓先啦。只要每幢收咗樓上6個單位，就可以強拍樓下間舖。 因此，你要作最壞打算。萬一強拍，你可以袋到幾錢呢?
你想詳細了解強拍， 可以睇我2018年5月錄過嘅呢條片， 我相信係全香港有史以來最詳盡嘅收購三部曲。我同我公司分析過好多強拍嘅cases 判詞， 逐個逐個睇，好悶。 法官嘅判詞，估值方式同以上計算方式都係差唔多。
以2018年灣仔皇后大道東153號強拍case 為例， 嗰時係一幢六層高嘅大廈， 地盤面積865呎，合和已經收咗業權份數87.5%， 唯一喺三樓最後一伙業主過咗身，發展商買唔到。合和就係2017年向土地審裁處申請強拍，業主代表依然無任何feedback。
根據發展商搵咗 Savills 做嘅估值報告，嗰幢大廈嘅 EUV (Existing Use Value) ，根據 Direct Comparison Method 直接比較法就係樓上每層值約500萬多啲，地舖值4,251萬，全幢合共$68,860,000。法官都接受咗呢個 EUV 估值。
而 RDV (Redevelopment Value) 方面，用咗 我上面解釋過嘅 Residual Method (剩餘估值法)之後，即係從GDV (Gross Development Value) 總發展價值，減除 development cost 發展成本 (包括建築成本，專業費用(例如建築師/測量師/工程師/律師/會計師/設計師等)，利息成本及發展商利潤等)。
雖然係人都知道合和會拼埋佢自己側邊合和二期嘅地盤一齊發展， 但佢聲稱只可以用單一number去估值幢樓嘅RDV價值， 因為呢幢樓還呢幢樓，側邊地盤還側邊地盤。咁先至可以質低個價收購到更平， 吹佢唔脹，法官又接受咗合和嘅講法， 大石砸死蟹。
合和代表話單一number 地盤去睇， 最好就起一幢五層高嘅商住混合樓。 總樓面面積就係349.6平方米，地積比率4.35倍。地舖就每平方米賣$905,000，閣樓$226,000，住宅就賣$228,000。一平方米等如10.76平方呎，減去發展成本每平方米$30,309，就得到RDV 地價8120萬，即樓面地價 8120萬除總建築面積349.6平方米，等如每平方米 $232,265。
法官接受咗合和一方以的EUV, RDV, 及GDV 估值，因此，係2017年12月6日判咗可以強制拍賣，Reserve Price 底價 8120萬。 當然如果小業主反對的話， 可自行聘請測量師估值， 提出有關理據向法庭反駁。
十單強拍，九單半都係底價成交， 因為你諗下， 如果我入嚟搶， 合和之前收開嘅成本已經係低好多， 我就依家起碼要畀8120萬以上先買到， 先畀合和賺一筆之餘， 我仲未必有能力合併到側邊個地盤發展，因此，除非有心玩嘢，道理上唔會有人入嚟爭。
土地審裁處判出嚟嘅拍賣底價，其實真係可以話係小業主賣樓賣舖嘅最後一關。 呢關守唔到，就一定畀人吃硬。呢單都係咁，2018年1月25日強拍，合和成功以8120萬底價強拍統一業權。 超平!
扣除拍賣開支同埋轉讓契律師費開支後，嗰8120萬就係按 EUV (現用值)的比例分配比業主。即係話，樓上未賣嘅三樓單位業主就分到大約608萬。因此，如果有個傻佬諗住搏收購，用一千萬買入三樓單位落釘的話， 合和咁樣申請強拍，釘子戶就分分鐘倒蝕近400萬啦。
皇后大道東153號樓下間舖，如果係其他人嘅，強拍後就分到約 5000萬。因此，如果你識計數，當年如果你想買入間舖博合和二期收購的話，就唔應該比多過5000萬啦。
去返去馬頭圍道101大家姐間舖，單一number 或者兩個number 發展都係唔值錢，無發展商會來收購。起碼有4個 number 才會引到發展商來收購。之前講過，4個number 的話，馬頭圍道101，99，97，95號，地盤面積合共3,584呎。RDV (重建價值) 就係 3.18億，高過EUV (現用價值)2.45億，高出30%。
因此，如果發展商收超過八成業權，就可以申請強拍。 土地審裁處判出嚟嘅底價， 按照佢過往判詞，應該會係3.18億。 如果又係底價成交的話，以EUV 現用價值比例派錢，地舖業主每間應該可以分到約3230萬。
以上係假設發展商忠忠直直，用四個number同一時間向土地審裁處申請強拍喎，如果大吉利是，好似皇后大道東153號咁，前後腳，分開申請強拍，咁個拍賣底價你所分到的錢就可能遠遠低過3230萬啦。
可能你覺得咁再合併埋側邊啲地盤呢? 會唔會RDV(重建價值)更高? 答案係會。但同樣地，EUV (現用價值)都非常高。因為你睇睇，左右兩邊都係一幢12層高的大廈， 地積比率已經用盡， 發展商要收購重建呢兩幢大廈根本無水位。 因此最大機會，都只係四個number一齊發展。
最後，大家姐呢間舖如果真係以2650萬買入，連厘印費及手續費成本要成2915萬，博收購，我就覺得太博啦。即使博到4個number 一齊重建，可能都只係收到3230萬，賺11%，仲要唔知等幾耐。 期間現有租金回報只係得1.3%，太低啦。三四厘都可以等下。因此我去到盡都只係俾最多2400萬，但整整下呢個video, 我覺得畀多咗添啦，因為真係幾博下，唔知要等幾耐。
我相信呢個係香港有史以來最詳盡分析商舖/樓收購個案價值嘅video。 我哋盛滙商舖基金四分一嘅資金就專買博收購的舖，揸長線。其餘一半係睇地區發展，揸中長線， 淨返四分一就係專買平舖，筍價，短線轉手俾啲想買舖，但唔想煩嘅買家。
想了解更多我哋盛滙嘅商舖基金，投資額300萬港幣起，歡迎隨時whatsapp我或者致電 2830 1111 查詢。希望呢條video 嘅 Senario 1, 2,3, 對你日後買舖買樓博收購出乜嘢價亦都有所啟發。
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納米樓成交 在 李根興 Edwin商舖創業及投資分享 Youtube 的評價
錄影日期: 2019年10月16日(星期三)3:44pm
獨家消息，感覺5分，1190萬，持貨15年升185%《施政報告 - My quick view》
(註冊成交1038萬)
第1564(堅)成交: 銅鑼灣渣甸坊48號采怡閣地下3號舖，Rose Fashion, 建築面積362呎, 成交1190萬，租金39000至2020年4月15日，生約2年，續約$42000。舖內有來去水及租客於2006年起租至今。舖闊約10呎，深約25呎，業權份數24/5916。簽約日期2019年10月16日。 樓齡約20年。
此舖成交紀錄:
- 2004年11月11日以418萬買入
- 2004年1月13日以318萬成交
- 2003年12月23日以288萬第一手成交買入
此舖成交比較:
- 渣甸坊一向較少成交，有的只是渣甸坊30至36號利發大廈商場內的商場舖，每間成交價約100至700萬。
- 銅鑼灣渣甸街30號地下A舖,(前)新聯輝藥業公司，現飲品店，(前)租金82000，面積約600呎，成交6600萬，簽約日期2019年3月11日
此舖本來叫價1600萬，這個租客租金偏高, 如果走了一定收唔返這條租。 新租我估約2.5-2.8萬。前面排檔擋住， 這個盤已經放咗好耐，但一直冇人接。 勝在可以公司股份轉讓,省厘印費。 上手業主應該是一籃子物業買回來， 計唔到賺蝕多少。我出價至900萬就無追。
My quick view on 施政報告 on 舖:
雖然不能直接解決最近社會矛盾(人要蘋果，政府畀咗個橙)，對工商舖是:
短期: 失望，無料到。無任何 措施直接對舖有正面影響。 沒有差餉/牌照/地租寬免，也沒有全民派錢鼓勵本地消費，也沒有協助業主減租共渡時艱。
長遠: 多人香港上到車(樓)，自然更希望社會穩定，經濟發展，對工商舖也好。中小型樓價升， 資金套現，自然工商舖顯得更具吸引力。
總結: 納米樓(400萬以下)最大鑊，舖無影響。
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