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竹北團購 在 看板home-sale - 新竹竹北近年團購心得分享 - 批踢踢實業坊 的八卦
我來分享這幾年不論在ptt版上或是其他社團，執行約莫揪團5次左右，3次自己人的心得
，但更
多的是檢討。
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成功的其中新竹市有版上比較夯的清大竹慶，竹科悅揚，關新賦居等等
看走眼的則是潤隆（尤其這個利潤...唉），富春居，國泰禾等等。理由不外乎是版上嫌
棄的戶數動線量體規劃建材等等，結果我自己跟許多鄉民，團員被市場狠狠打臉，因為賣
的太好了
以上案子只要稍微第一手轉手大概都有10-80萬利潤（依據停利點，配合的仲介，轉手時
間，案子而定
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竹北市成功的則有新業築之細道，極上惠友，華興重劃區的甜恬圈，滿天星等等
看走眼卻賣超好的則是澤緣水曰，高鐵和發首湛，縣三產品，尤其是寶佳產品等等。這個
我也被狠狠打臉，瘋狂被同夥人怪罪 ...因為我極力堅持不買，理由也是不外乎討論區版
上這些。
以上案子也是轉手大概都有10-100初頭萬利潤（依據停利點，配合的仲介，轉手時間，案
子時間而定）
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關於團購常見問題說明一：
團購好嗎？
大部分配合的都不錯，畢竟幾個月賺幾十萬對我們這些普通人已經是不差的投報率（包括
很多人也選擇有交屋出租，結果還漲更多）
少部分古怪的則是像許多人一樣，覺得我們幾個領頭有賺介紹費而不爽
有一次案例，代銷底價就是800萬，透過我們可以買到780萬，但因為懷疑我們多賺他1-3
萬不等的介紹費（事實是有的有，有的沒有）
可能他覺得給代銷建商賺20萬也比我們賺2萬好，大概跟最近紓困金的相對剝奪感一樣。
遇到這種人我們也不會生氣，其中一個是年薪200多萬的gg員工，當場直接退2萬給他。
最好你不要買，到時候直接出貨賺你50萬就好。
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關於團購常見問題說明二：
為什麼要團購？
很簡單，因為跟所有人一樣，我想買的便宜。
大家都知道代銷或是建商自售也好。蓋接待中心，裝潢實品屋，請人力，打廣告等等，這
些都是費用。
如果團購能減輕他們的銷售物件，縮短銷售時間，他們把省下的成本回饋部分達到雙贏（
至於小建商可能不願意，反正他戶數少，不缺錢又不用給代銷佣金）大家也多少聽過代銷
是花錢是找建商請佣，%數各縣市個案不等
至於介紹費？當然是有沒錯，但是為了要去跟這些代銷經理，建商老闆搏感情談合作讓利
所花的時間，吃飯，上酒店等等，花的錢隨便都幾萬，更不用說花多少時間。
新竹工程師並不是盤子，反而很聰明的。他們一方面沒有這方面人脈，一方面是本業賺那
麼多機會成本根本不合。
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關於團購常見問題說明三：
新竹竹北案子戶數那麼多了，價錢也那麼高了，還能炒房嗎？還能買嗎？
先說很多人都會罵投資客炒房只是投機。
轉紅單是投機沒錯，但現在大部分好建商禁止了，因為會影響後續代銷銷售，他底價了80
0賣780給你，要是你轉790 除非是昌X，椰X一日完銷沒差，其他的話他還賣個毛。
轉手是正常的投資沒錯，因為一手自住客想接，二手消息的投資客也想接，仲介手上的準
客戶也想接。
一個適合自住好案子，一個投報率好的案子，一個租金投報率好的案子，一個大家都想住
的好案子，一個黃金蛋黃區的好案子
這樣是炒房嗎？不，只是市場的供需而已。我們既沒有能力引進商場進駐，星巴克進駐，
政府蓋重大建設，農業轉建地，自辦重劃區，更沒有催眠能力讓一般人非得來接手買這。
說炒房真的太抬舉，說穿了我們只是一般努力存錢，想找好標的投資罷了，一點都沒有能
力「炒」房。
至於現在2020年了，該買還是不買呢？這個問題見仁見智，只能等2021-2024年後回顧才
知道了。
只知道新竹縣市即將推出案子的數量（非戶數）大概超過30案，甚至更多。建商買地的成
本越來越高但也仍瘋狂購買。
我會持續購買，能脫手的盡量賺，沒脫手的放著租。能買到便宜的盡量買，買不到便宜的
用數量去團購談，就是如此單純而已。
--
關於團購常見問題說明四：
我在揪團嗎？
是，也不是。一方面ptt只是小眾人口，另一方面，我也還沒決定標的，況且決定好還要
去談。如果有人有談好的物件， 我很樂意當被揪的那個。如果有人有想要的標的，也可
以私訊討論，但不代表該標的我有興趣。
--
最後，各縣市都有人做在團購，透過各個ptt 仲介 社團等等，像是新竹之前最有名就是
帥過頭。以下兩點簡單提醒團購怎麼防止被騙，或是說怎樣的團購才是好團購
1.去比較代銷底價跟團購價，一問就知道了。
2.如果能在公開前先買，90%會比較低。因為能夠有特權先挑戶別，是代銷給的特權。要
嘛是團購量大，
要嘛是之前的已購客vip，不太可能發生公開反而更便宜的事情。
以上根據個人多年經驗淺見分享，沒有立場，也不代表是答案，謝謝大家
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 114.45.136.153 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1588997404.A.8FA.html
發現近期我找的倒只有一個是發哥
我提供在說明了，但現在不是，因為目前沒有我要的物件
我有好的標的歡迎你
我有好的標的歡迎你
第一.我沒有偷渡，因為說明三說了。
主砂石場營造廠政府都是我的人阿...
第三.自住客比例我沒細算，但最起碼30%跑不掉，為什麼自住客一定要買貴？
你不會去mobile 01，不會去找其他朋友，不會去fb，不會去外匯車商跪求更好的菜單？
量多折價是市場的供需，不是我這個一般人能控制的。
即便是房版不鼓勵買房，要噓要不認同我都是尊重你的意見交流，但還是看清楚文章先就
好。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 14:57:07
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 15:05:56
個人覺得竹風其實蓋得很不錯（不知道網路為什麼會攻擊就是）加上建商有錢，此案也是
重成本打造。 你可以去談談看，不過價錢基本上就是代銷那邊公布的了。
有能力，除非下一期樂透中獎我就打臉自己。
--
信件過多統一說明一下，目前我們並沒有案子打算投資或自住。下一個目標可能會鎖定在
6月，如果經過評估是個能自住投資的好案子我也會再版上回自己的文。
很多鄉民提到像是竹科介壽段，高鐵惠宇等等熱到不行的案子，這些一來已經開賣好幾個
月了，二來早鳥價便宜戶差不多都搶完該調價了。
可以嘗試殺價，但現在能夠買到便宜我個人是覺得有點困難。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 17:30:27
以上回覆了
投資跟投機是不同的這不是我定義的，不過能的話我的確都想賺。只是現在除了椰林我看
紅單早就轉不掉了，而椰林我也沒買到。
我從頭到尾沒說我是為了居住正義，我只想便宜。不論要投資或自住。能夠1000萬買為什
麼要花1100萬買...
最近新竹某社團有個媽媽自己分享他被賺80萬（他去跟投資客換約） 我也覺得國泰禾規
劃普通很貴阿，但供需結果就是這樣，我也再檢討自己為什麼沒買。
能夠30萬/坪買到，我不想32萬/坪。你可以不用寄信給我阿，
帥過頭那陣子以及身邊的人賺的多太多了，大埔的後續只能說他不是神，不過撐到現在也
快解套了。
，不買就不買。
我是不覺得有差。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 20:01:18
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 20:05:36
591有很多中古兩房都幾百萬而已，比路上好車還便宜哪裡稀有了。萬一還是嫌貴，套房1
00多萬的總不算是稀有財了。
我只是不覺得我那麼厲害而已，如果我有資本我真的很想跟版上幾個有名的炒房客學習，
只是我等級還太低罷了。
多錢也不知放哪就想說買個房，結果市場供需就漲了這樣。
※angel07 於 05/09/2020 23:10:26 將推薦值歸零
違反版規抱歉 手機不太熟悉。
以上有私信的我都有回。而且很多人比我還專業，看多看空都可以交流不是壞事。
其實我也不知道那麼多人有興趣或是反對，但是我現在沒有標的只是稍微簡單打一下自身
經驗而已，因為市場理論跟實戰，跟每一次不同的實戰都差異甚遠。前面幾次成功可能只
是運氣好，不代表很厲害，所以多多交流是好事。
不過這樣很好，因為我還在隔離很無聊XD
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/09/2020 23:25:49
我只是想說，不論自住還是投資，能買便宜一些些為什麼不呢？自住客幾乎也會換房的，
小孩多了，爸媽老了等等。
不論當初買的是什麼原因什麼身份什麼目的，房子終究是要賣的。
講我自己就好，我自己想賣還沒賣掉的有2戶。其中一戶是小兩房，我也沒出租，偶爾別
縣市朋友來喝酒可以住。
這樣算是自住需求嗎？是
這樣算是投資嗎？是
所以自住投資本來就是假議題
另一戶目前出租，投報率很普通3%，而且還沒扣稅。因為我不喜歡0050又不想提心吊膽所
以就買著穩定，目前大概漲50萬左右但我也沒賣，誰說漲了就要賣，放著也不會長腳跑掉
。
像我這樣做法的朋友，仲介，園區工程師太多太多了。
因為不是每個人都是股票專家，基本上一般人投資就兩種，股票或房子。
我買1000萬 我有辦法讓他變1200萬嗎？可以，只要我能夠引進重大建設，誠品，星巴克
，Ikea等等
但我做不到，我只能坐等哪一天，咦？怎麼行情變1200了。這樣等級距離炒房太遠，自稱
炒房會被笑的。
還怨恨。
因為回到10年前，你會買一間，而我會買100間。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 01:09:53
我已經幫我女兒留好一間了。
不過我很希望聽到比較有建設性的反方作為我的參考
如同當初新竹costco旁的竹科悅揚還有竹北高鐵旁的合發首湛，我覺得反方有理，所以我
參考了沒買。
雖然有點後悔，不過也可以修正自己。因為房子不是只有買跟不買那麼簡單。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 01:47:25
知道會買貴，因為轉手她看的到投資客合約價錢是多少。
那戶貴80萬，價錢是他們協商的結果。那她幹嘛不買餘屋就好，因為那戶採光樓層坐向比
較好，那好的東西比較貴好像也沒什麼問題。這已經不是房地產問題XD
我前面也說我只是一般人，一次團購也不過買個幾十戶（所有人加起來） 光是新竹一年
推幾戶？
我們奈米咖的影響力跟買一張gg股票差不多，怎麼會妄想能影響gg的未來。
投資是財務管理。你沒有本業哪來的錢交屋，配置。
業外收入不能取代本業。賺的一桶金也不及你的技術。
昨天看版上有徵求竹科越揚的人，請問海悅賣多久了XD怎麼可能不知道有這個案子，將近
1000戶投資客是能買完嗎XD 然後又有富春，潤隆這樣千戶推案，怎麼會買不到？
假如又買不到，現在竹科介壽推出的總買的到了吧！還剩很多啊不用跟投資客換約，但可
能還是會有人在2023說買不到。
就算覺得新建案太貴好了，難不成投資客不買就會降嗎？
再來退10步來說為何一定要買預售屋？可以買中古屋，可以買電梯公寓。
本來就是根據多少本金買什麼房，我也嫌中悅貴阿，嫌坤山貴阿，所以我就不會去買就這
麼簡單。
我們的，來討論來操作市場。
能說出那樣的話，才有資格是炒房客。
現在所謂的年輕人是指多少阿
3X?4X?
還討論到道德？犯罪？這...XD
對啊，這就是打不贏就加入對方的概念XD
那麼好炒，建商現在購地就不會那麼猶豫了。
吧
那為什麼降低成本要分投資還是自住呢？還是自住客就一定要買貴？
再來，我是無名小卒，吸引自住需求跟我買幾戶有什麼關係XD
不過我的確很好奇Hebe買中悅會吸引其他自住客嗎
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 13:39:18
不要跟我說那是因為某某公司才好賺之類，因為我家社區警衛也靠自己買房了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 13:49:38
題外話，其實買了租給別人讓別人可以住，也算自住的一種吧。假設沒有金山街這些套房
可以租，那這些剛來工作又還沒存款的人要住哪...
容易的。
新埔竹東透天1500萬 我也覺得貴，不過成本算一算也要1000多萬...建商也真的不好當
名聲？我真的超羨慕那些建商老闆的，真的是走路有風好嗎...
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 15:04:31
本來期待豐豐，可惜techpark太令人失望了
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/10/2020 19:38:21
有人回文說我這篇是為了要賺錢，所以在這強調
以上+1大多是我不認識的版友，我表示我隔離中很無聊所以也都回信
在此聲明，我沒有要推銷什麼案子。要的話我會直說xx案多少錢，包幾戶，要的來。
現在，我很樂意分享聊天討論，僅此而已。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 02:57:00
定，投資客只是一般人而已，沒有那麼有能力。
以新房來說，南寮有總價500萬的3房，金雅也有總價700萬的3房。如果還是負擔不起，
中古屋還是有3,400萬的，每個月貸款1萬多，我相信不會買不起。
屋況差可以用裝潢改善就好。新竹有某團隊在翻修舊公寓，我覺得很漂亮。
我家有個社區警衛他成家了，也靠自己買房。
網路都馬一堆批評，但事實是生意真的很好。
居住品質我認同，建商不該亂蓋。寶佳的房子能不能住在隔壁討論區也有了。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 08:57:10
自住投資起手買低很重要，不然換屋時不好賣。不管多方空方， 自己家都是心頭肉，沒
有人願意賠售。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 09:43:34
團購機會。
希望接下來會有比較好的案子，如果有人有管道也歡迎分享我願意被揪
介紹費有的場有，但很少
已經過了紅單時代了，自己親朋好友折一折而已。
現在報紙媒體，樂居，住宅週報，米築雜誌，wehouse，所樂一家，丁丁，一坨資訊早就
非常透明化了。
仲介適合賺介紹費，直接等投資客簽委託找買家這一套流程
對於一般人，房子是近千萬的投資，還要配合很多天時地利人和
只為了介紹費一戶1萬2萬這樣搞是不划算的。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 14:08:06
投資盈虧個人自負，這是我的方式分享而已，也要隨時修正自己對市場的認知。
新竹量體很大，雖然房市熱歸熱，但的確還有很多餘屋，不存在資源有限。
搶的是條件大家認為好的，而好的東西大家都想要，不論長期自住或是投資。
不是當天才在櫃檯嫌沒有座位。
※ 編輯: almostdone (114.45.136.153 臺灣), 05/11/2020 22:40:59
對一半，因為就算團購也只能吃可能10%的量體。用你的例子來說，高鐵票零售300，我團
體買280，賣300甚至290。你跟我買還便宜一些。
至於零售賣太好，300調價330不是我們有能力控制，我們只是跟著賺而已。 賣不好300調
降270，我們也是跟著虧而已。
※ 編輯: almostdone (114.37.176.144 臺灣), 05/12/2020 04:31:33
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