ญี่ปุ่น ประเทศที่มีบ้านร้าง เพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ /โดย ลงทุนแมน
8,490,000 หลัง คือจำนวนบ้านร้างในประเทศญี่ปุ่น ในปี 2018
ซึ่งคิดเป็นสัดส่วนราว 14% ของจำนวนบ้านทั้งหมดในประเทศ
สัดส่วนนี้คาดว่าจะเพิ่มถึง 30% ภายในปี 2033 หรืออีก 12 ปีข้างหน้า
เนื่องจากประชากรของญี่ปุ่นกำลังลดลงเรื่อย ๆ
นำมาสู่การจัดนโยบายขายบ้านร้างในราคาถูกของรัฐบาลญี่ปุ่น
โดยบางหลังมีราคาเพียง 14,000 บาทเท่านั้น..
เรื่องราวนี้เป็นอย่างไร ?
ลงทุนแมนจะเล่าให้ฟัง
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
อาคิยะ (空き家) คือคำในภาษาญี่ปุ่น ที่มีความหมายว่า “บ้านที่ว่างเปล่า”
ใช้สำหรับเรียกบ้านที่ถูกปล่อยทิ้งว่างไว้ มักตั้งอยู่ในเขตชนบท เมืองเล็ก ๆ หรือชานเมือง ส่วนใหญ่จะมีสไตล์การก่อสร้างแบบญี่ปุ่นโบราณ มีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อย และหลายหลังมีขนาดใหญ่
บางบ้านเจ้าของเสียชีวิตไปแล้วและไม่มีผู้รับช่วงต่อ
ในขณะที่บ้านอีกหลายหลังยังคงมีเจ้าของอยู่ แต่เจ้าของย้ายไปอยู่ในเมืองใหญ่
ประเทศญี่ปุ่นประสบปัญหาประชากรลดลงมาตั้งแต่เข้าสู่ช่วงทศวรรษ 2000s ด้วยวิถีชีวิตของคนรุ่นใหม่ที่ครองตัวเป็นโสดมากขึ้น มีลูกน้อยลง อัตราการเกิดของญี่ปุ่นจึงลดลง
ทำให้ประชากรญี่ปุ่นมีแนวโน้มลดลงเรื่อย ๆ
ปี 2010 ญี่ปุ่นมีประชากร 128.5 ล้านคน
ปี 2020 ญี่ปุ่นมีประชากร 126.5 ล้านคน
ปี 2030 ญี่ปุ่นจะมีประชากร 120.8 ล้านคน
ปี 2040 ญี่ปุ่นจะมีประชากร 113.4 ล้านคน
เมื่อประชากรลดลง บ้านหลายแห่งจึงถูกปล่อยทิ้งร้างมากขึ้น โดยเฉพาะในเขตชนบทของจังหวัดที่มีประชากรเบาบาง อย่างจังหวัดฮอกไกโด ทางตอนเหนือ จังหวัดทตโตริ ทางตะวันออกของประเทศ หรือแม้แต่จังหวัดนากาโนะ ที่อยู่ไม่ไกลจากกรุงโตเกียว
บ้านหลายหลังยังมีผู้ครอบครองอยู่ บางหลังเป็นผู้สูงอายุที่ย้ายไปอยู่บ้านพักคนชรา
บางหลังเจ้าของเป็นคนหนุ่มสาวที่ทำงานอยู่ในเมืองใหญ่
ซึ่งต้องปล่อยให้รกร้างเพราะไม่มีผู้เช่า และไม่สามารถขายต่อได้
บ้านส่วนใหญ่มักอยู่ในสภาพเสื่อมโทรม ส่วนบ้านที่อยู่ในสภาพดี ก็ไม่สามารถขายต่อได้ง่าย ๆ เนื่องจากทำเลที่ตั้งที่อยู่ห่างไกลเกินไป และคนญี่ปุ่นรุ่นใหม่มีแนวโน้มที่จะซื้อบ้านน้อยลง ซึ่งมีที่มาจากหลายสาเหตุ
เช่น การผ่อนบ้านที่ต้องใช้เงินและระยะเวลายาวนาน ถึงแม้จะได้บ้านเป็นของตัวเอง แล้วส่งมอบบ้านเป็นมรดกให้ลูกหลาน ก็อาจต้องเสียภาษีมรดกในอัตราตั้งแต่ 10-55%
หากระยะเวลาผ่านไปหลาย ๆ รุ่น ท้ายที่สุด จำนวนเงินที่เสียเป็นภาษีมรดกรวมกัน
ก็อาจมากกว่าราคาบ้านที่ซื้อมาได้
ประชากรที่ลดลงก็มีส่วนทำให้บ้านขายออกได้ยากขึ้น ถึงจะขายออกได้ ราคาบ้านก็ลดลงจนน้อยกว่าราคาที่ซื้อมา
เมื่อรวมกับพนักงานหลายคนที่ทำงานแล้วมีบำนาญหลังเกษียณอายุที่สูงพอจะจ่ายค่าเช่าห้องพักได้ไปตลอดชีวิต ทำให้หลายคนเลือกที่จะเช่าบ้าน หรือเช่าห้องพักอยู่ตลอดชีวิต
ซึ่งเป็นตัวเลือกที่ตอบโจทย์ชีวิตของพวกเขา มากกว่าการซื้อบ้าน
เมื่อคนซื้อบ้านน้อยลง จำนวนบ้านร้างที่มีจึงเพิ่มมากขึ้นเรื่อย ๆ จนกลายเป็นปัญหา
การมีบ้านร้างตั้งอยู่ในชุมชนมากเกินไปก็ยิ่งทำให้มูลค่าของบ้านในชุมชนนั้นลดลง
แล้วรัฐบาลญี่ปุ่นแก้ปัญหานี้อย่างไร ?
เมื่อเป็นอย่างนี้ ทางรัฐบาลญี่ปุ่นจึงได้ให้ความช่วยเหลือแต่ละจังหวัดในการเปิดเว็บไซต์ “Akiya Banks” ที่ให้บริการซื้อ ขาย และให้เช่าบ้านร้างในราคาถูก โดยแต่ละจังหวัดก็จะมีเว็บไซต์เป็นของตัวเอง
เช่น รวมบ้านร้างในจังหวัดนากาโนะ ซึ่งมีบ้านในราคาถูกที่สุดเพียง 50,000 เยน
หรือราว 14,000 บาท
แต่อย่างไรก็ตาม บ้านที่ราคาถูกมาก ๆ ส่วนใหญ่มักมีสภาพเสื่อมโทรม และตามมาด้วยค่าปรับปรุงซ่อมแซมบ้านในราคาสูง
ในบางพื้นที่ เช่น เทศบาลเมืองไดเซน ในจังหวัดทตโตริ ยังได้ให้การสนับสนุนค่าปรับปรุงบ้านเก่าสูงถึง 2 ล้านเยน หรือราว 567,000 บาท
นอกจากนั้น Akiya Banks ยังเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติ ไม่ว่าจะเป็นชาวจีน ชาวเกาหลีใต้ และชาวไทย ที่ต้องการหาบ้านหลังที่ 2 ในญี่ปุ่น สำหรับเป็นบ้านพักตากอากาศ เข้ามาซื้อบ้านในญี่ปุ่นได้
ซึ่งกฎหมายของญี่ปุ่นก็อนุญาตให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองอสังหาริมทรัพย์ได้
โดยจะต้องเสียภาษีต่าง ๆ เช่นเดียวกับชาวญี่ปุ่น
อีกกลุ่มเป้าหมายหนึ่งก็คือชาวญี่ปุ่นเองที่สามารถทำงานนอกออฟฟิศแบบ Work From Home ได้ หรือทำงานในเมืองแต่อาศัยอยู่ชานเมืองไกล ๆ ได้ โดยบางเทศบาลเมืองก็มีเงินสนับสนุนการปรับปรุงบ้านให้ 1 ล้านเยน หรือราว 284,000 บาท
สำหรับลูกค้ากลุ่มธุรกิจ หากใครต้องการซื้อบ้านร้างเพื่อเปิดบริษัทที่เกี่ยวข้องกับธุรกิจไอที ก็สามารถขอเงินสนับสนุนจากภาครัฐได้ถึง 3 ล้านเยน หรือราว 850,000 บาท
สำหรับภาษีและค่าธรรมเนียมของการซื้อบ้านร้างในญี่ปุ่น จะประกอบไปด้วย
- ภาษีการจดทะเบียน อัตรา 2% ของราคาประเมิน
- ภาษีแรกรับอสังหาริมทรัพย์ อัตรา 3% ของราคาซื้อขาย
- อากรแสตมป์ อัตรา 0-20,000 เยน ขึ้นอยู่กับราคาที่ซื้อ โดยบ้านที่ราคาต่ำกว่า 5 ล้านเยน จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์
โดยภาษีเหล่านี้ จะมีการจ่ายทันทีเมื่อมีการซื้อบ้าน
และยังมีภาษีที่ต้องจ่ายเป็นประจำทุกปี ได้แก่
ภาษีอสังหาริมทรัพย์ อัตรา 1.4% ของราคาซื้อขาย
และภาษีผังเมือง อัตรา 0.3% ของราคาซื้อขาย
ที่น่าสนใจคือ เนื่องจากราคาบ้านในญี่ปุ่นมีราคาซื้อขายลดลงเรื่อย ๆ ทำให้บ้านบางหลังในเขตชนบท มีราคาประเมินสูงกว่าราคาซื้อขายจริง ซึ่งต่างจากประเทศไทยที่จะคุ้นเคยกันว่าราคาซื้อขายจริงสูงกว่าราคาประเมิน
อย่างไรก็ตาม ผลจากการจัดตั้ง Akiya Banks ก็สามารถช่วยบรรเทาปัญหาบ้านร้างในหลายพื้นที่ลงได้บ้าง
ทั้งช่วยแบ่งเบาภาระเจ้าของบ้านร้างที่ไม่สามารถขายได้ และต้องจ่ายภาษีเป็นประจำทุก ๆ ปี
ไปจนถึงฟื้นฟูย่านชุมชนที่รกร้างเงียบเหงาให้กลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้ง..
อย่างไรก็ตาม วิกฤติบ้านร้างก็น่าจะยังคงเป็นปัญหาในญี่ปุ่นต่อไปอีกหลายสิบปี
เพราะประชากรของญี่ปุ่นนับวันมีแต่จะลดลงเรื่อย ๆ
นอกจากญี่ปุ่นแล้ว วิกฤติบ้านร้างก็กำลังกลายเป็นปัญหาของหลายประเทศทั่วโลกที่กำลังมีประชากรลดลง และมีผู้อพยพเข้ามาน้อยกว่าการลดลงของจำนวนประชากร
เช่น อิตาลี สเปน โปรตุเกส และหลายประเทศในยุโรปตะวันออก
สำหรับประเทศไทย แม้ในเวลานี้ วิกฤติบ้านร้างจะยังไม่เป็นปัญหาหนัก
แต่ด้วยแนวโน้มอัตราการเกิดที่ลดลงเรื่อย ๆ ก็มีความเป็นไปได้สูงว่า ไทยจะต้องเผชิญปัญหาเช่นเดียวกับญี่ปุ่นในอนาคต
ซึ่งจากการคาดการณ์ขององค์การสหประชาชาติ ประเทศไทยจะเริ่มมีประชากรลดลง
หลังจากที่มีประชากรถึงจุดสูงสุดในปี 2030 หรืออีกไม่ถึง 10 ปีข้างหน้า
และในเวลานั้น คำว่าบ้านร้าง อาจเป็นคำที่ปกติ สำหรับคนไทย..
╔═══════════╗
Blockdit เป็นแพลตฟอร์ม สำหรับนักอ่าน และนักเขียน
ที่มีผู้ใช้งาน 1 ล้านคน ลองใช้แพลตฟอร์มนี้เพื่อได้ไอเดียใหม่ๆ
แล้วอาจพบว่าสังคมนี้เหมาะกับคนเช่นคุณ
Blockdit. Ideas Happen. Blockdit.com/download
╚═══════════╝
ติดตามลงทุนแมนได้ที่
Website - longtunman.com
Blockdit - blockdit.com/longtunman
Facebook - facebook.com/longtunman
Twitter - twitter.com/longtunman
Instagram - instagram.com/longtunman
Line - page.line.me/longtunman
YouTube - youtube.com/longtunman
Spotify - open.spotify.com/show/4jz0qVn1AL7tRMHiTvMbZH
Apple Podcasts - podcasts.apple.com/th/podcast/ลงท-นแมน/id1543162829
Soundcloud - soundcloud.com/longtunman
References:
-https://www.insider.com/japanese-government-selling-rural-homes-cheap-akiya-banks-2021-5
-https://tokyocheapo.com/living/akiya-vacant-houses-in-the-japanese-countryside-for-a-steal/
-https://www.i-interface.com/en/services/real_estate/tips/taxes.html
-https://th-lh.com/deathtax/
-https://www.rethinktokyo.com/2018/09/19/akiya-banks-abandoned-homes-japan
-https://inakanoseikatsu.com/空き家バンク情報/
空き家 在 全国の 空き家バンク から物件を検索【アットホーム ... 的相關結果
空き家 バンク登録物件を探すなら【アットホーム 空き家バンク】。 日本全国の購入用・賃貸用空き家物件をご希望の条件で検索できます。 空き家をお持ちの方には、 ... ... <看更多>