房東房客爭端衝到頭版頭
二方都應該知道相關權利義務
我多年前寫的文章
吉屋出租
一般人最常碰到的法律問題，除了債權債務往來之外，最頻繁者就要算是房屋的出租與買賣了，每個人一生會都是為自己的窩奔波，如何掌控房屋的出租與買賣，就掌握了人生一大半:
房屋租賃屬於不動產的租賃，其期限超過一年以上者，應以字據訂定〈一般都是訂契約〉，房屋租賃最長僅可定為二十年，超過二十年者，縮短為二十年，但當事人得更新，也就是續約。定期租約於契約屆滿時當然消滅，如果未以字據訂定者就視為「不定期租賃」，不定期租賃有特別的情形，雖然依民法得隨時終止，但房東就是無法以書面條款約束承租人〈只能靠民法的規範〉，且依土地法特別規定必需有特殊原因才能收回房屋，對房東較無保障！另外，如果租約期限到期後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。也就是默示更新，如果租約到期後雙方繼續使用且收租卻沒有訂約，就會被視為「不定期租賃」，到時房東要收回房子就困難了！
出租人的義務：出租人大部份為所有權人，所有權包括使用、收益、處分〈出售、讓與〉等權利。
房東出租房屋只將該房屋的使用及收益權出租予房客，房東應該要在契約關係期間保持租賃物合於契約之使用收益的狀態，所以如果房屋有毀損須要修繕的時後，除了契約有其他約定之外，應由房東負責修繕。如果房屋有瑕疵危及承租人或其同居人的安全及健康時，房客有權終止契約。如果出租人不為妥適的修繕，承租人得終止租約或自行修繕並請求出租人償還或在房租內扣除之。
租賃物的一切稅捐由出租人負擔〈如房屋稅及地價稅〉。
買賣不破租賃：出租人於交付房屋交承租人占用中，如將所有權讓與第三人〈出售房屋〉，原租賃契約對於受讓之第三人仍繼續存在，這就是為什麼法拍屋不點交沒人願意買，法院現在可以除去租賃讓法拍順利進行。
不定期租約的終止應於一個月前通知承租人。
押金：一般民間習慣有押金約定，法卻無明文，一般而言，押金通常是損害賠償的保證金，如承租人應負相關責任時，房東得扣除押金作為清償。另外應該要約定懲罰性違約金，以作為房客賴皮不搬或拒絕繳租的手段。
三、承租人的義務：
承租人不得拒絕出租人為保存房屋之必要行為〈如有必要的修繕〉。
因可歸責承租人或其同居人或承租人同意使用房屋之第三人的原因造成房 屋毀損滅失，承租人要負損害賠償責任。
失火責任，如果因為承租人的重大過失致失火造成房屋毀損滅失，承租人對房東應負損害賠償責任。
承租人應以善良管理人之注意保管租賃物，如有過失，則應負損害賠償責 任。
通知義務：如果房屋有修繕的必要，或有第三人出面主張權利，承租人應即通知出租人，如果未即時通知，造成出租人不能即時救濟者，應由承租賠償出租人因而造成的損害。
承租人應依契約約定方法使用房屋，如只能作為住家使用就不得作為營業場所，如有違反，出租人得出面阻止，如仍繼續時，出租人得終止租約。
依約定期限付租金之義務，如有延遲，房東得定期催告，房客遲付租金總額達二個月之租額以上如仍不繳租金，房東得終止租約。
承租人因自己的原因不能為房屋的使用收益時，在合約期滿或未終止前仍應按期付租金。例如租房子時常需裝修，如果是店家或辦公室應該要向房東要求裝璜期間不付租金。
不定期租賃，當事人得聲請法院依房屋價值之增減，增減租金。〈定期租賃只能依契約約定內容為之〉
10.非經出租人同意，承租人不得將房屋轉租，否則，出租人得終止租約。如果因轉租造成房屋毀損者滅失者，承租人應負損害賠償責任，所以奉勸大家千萬不要當二房東。
11.出租人得就承租人已得請求的損害賠償金額及本期及以前未繳之租金限度內，對於承租人之物有留置權。且得聲請法院逕行阻止承租人取回留置物。
12.承租人應於租期屆滿或終止時將租賃物交還出租人，通常會約定按照原狀返還，且不得就裝潢請求相關費用，如未約定，則房客所支出之有益費用將可向房東請求依現存價值償還。
13.出租人與承租人因租賃物而產生之賠償請求權，時效均為二年，出租人以受租賃物返還時起算，承租人以自租賃關係終止時起算。
四、如果你是房東，建議租賃契約最好辦理法院公證，這樣如果房客拒不交租或拒不搬遷時，可以不經訴訟程序直接申請強制執行，不要為了省稅金就不公證，以免得不償失!
五、有關房屋的租賃關係，知己知彼，房東與房客都清楚自己的權益，多一些溝通，有助於賓主關係的緩和，讓房東與房客的對立不再，也使市場的供需間能有一個平衡點。
租約到期點交 在 [合約] 退房時間和點交清算- 看板rent-exp - 批踢踢實業坊 的八卦
請問有經驗或懂法律的版友們
假設我租屋合約上的租約最後一天是7/31
可是房東要求在7/31下午5點前就完成退房並點交，這樣合理嗎？
契約上並沒有寫到要在下午5點前退房
我以前租房子都是可以到當天晚上
（我的認知是當天晚上11:59房子的使用權仍屬於我的，房東不能要求我們提早退，
除非我們之前有先說好）
剛才打電話跟房東argue這件事
他說「我們這裡就是這樣做」、「合約上不可能每件事都寫清楚，所以我們才另外通知」
可是當初簽約時，完全沒有提到這件事喔！合約上也沒有寫幾點
房東還說「就像當初交屋給你的時候，也是在5點前」
可是當初我搬進來是3號，我還問管理員能不能住到3號，管理員很堅決地說不行
讓我白白損失了2天呢！我當然也不會知道5點前交屋這種事
房東這樣突然臨時才通知房客，還不管房客的需求，
讓房客沒有選擇權利只能接受，這樣算是合理嗎？
因為房東強調「每個地方不一樣，我們這裡的做法就是這樣」
所以我也不曉得可以拿什麼跟房東爭取
好似別人搬家都很簡單，也沒有什麼事情要做，生活中就等著搬這個家就好了那樣
我們也是有很多事要做，要請人幫忙也是要跟對方協調時間的
能在當天搬完我就覺得很了不起了
還有結清的時候，通常是當場拿回押金吧？
要等到隔天才能拿到押金，這樣會不會有點奇怪？
看了版上一些糾紛，房東事後說什麼東西要扣錢，然後押金被扣這扣那的就只剩不到多少
等於是變相的扣押金
即使跟房東商量可不可以當場點交，當場退款
房東還是堅持「我們這邊就是這樣」「其他同學也沒有什麼糾紛」
雖然他說其他人沒什麼糾紛，可是誰知道未來會發生什麼事呢？
我認為謹慎點還是好的，但是好像不管怎麼說都只能照房東的規定走
而這個規定是一開始沒有說好的，或是不容商量的，這樣是否有點奇怪？
我只是想知道這樣是否合理？
如果不合理的話，我可以怎麼爭取自己的權益？
因為打了電話問過，可是房東很堅持就是只能照他們的規矩走
先謝謝各位版友了
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※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc)
◆ From: 1.34.151.208
b大
剛才想到一個問題
房東說「要先點交完，將鑰匙交還給公司，隔天才能到銀行領錢還款」
所以房客要先將鑰匙交還後，最快「隔天」才能拿到押金
這樣是不是有點不保險？感覺怪怪的
不過房東堅持「我們這裡就是這樣」，所以最後是跟他約5點
但5點對我來說有困難
房東要我提早搬，不過新住處也是到7/31，我就算能提早也不一定能搬進去
整個不知道房東的堅持是為了什麼？
感覺很不近人情，而且還常常擅自規定有的沒的（未與房客討論的前提下）
我們只能被動地接受他提出來的要求，但我們遇到困難時卻被推拖得一乾二淨
這種房東，遇到一次就夠了一一"
※ 編輯: pine 來自: 1.34.151.208 (07/08 20:25)
n大與m大猜的沒錯，我們都是與自稱管理人的人聯絡
至於房東其實也不知道是誰，也不確定是不是管理人？因為匯款帳號是管理人的帳戶
管理人的確說他5點後要下班
雖然最近租屋潮許多學生來來去去，不時在下午5點後還能聽到他帶人來看房子的聲音
讓我很困惑每次有事找他時，他都說「下午5點就下班了」但為何最近常聽到他的聲音
不過既然他說了他要5點下班
我想他也很明白表示「我下午5點後就是不管事，你能怎樣？」
既然如此，也沒必要跟他討論這部分的彈性
我問過懂法律的朋友
他說管理人下班時間是他和他老闆的話事，與房客無關
房客還是可以住到當天晚上23:59:59
至於過了下班時間，誰要來處理，就是房東或管理人那邊的責任
所以目前我打算看看能不能用別的方法處理這件事
（不想再浪費電話錢聽管理人說有的沒的不合法律的內容，只是增加無效溝通的經驗）
也謝謝n大提醒
如果他堅持要隔天才能還，那我也會做好確認的行動
感謝！
※ 編輯: pine 來自: 36.231.14.121 (07/09 22:03)
不過請你先看一下上面的回應，「5點前搬完對我來說是有困難的」
我怕超過時間，到時不合約定，這樣會有其他問題衍生，事情總是要做最壞的打算吧？
這跟計較沒有關係
如果k大遇到同樣問題時，有人跟你說「你很計較」，不曉得k大的心裡感受如何？
並無惡意，只是也想請k大了解這個過程後，再來評論，會比較不傷人一點
另外，要如此「確保」的原因，是之前有事情跟房東反映時，房東的態度反覆
這也會讓我擔心，最後交屋時是否也會如此反覆
所以才要先做好防範
一個好的房東，人家怎麼會想要去防範他呢？
當然你也可以說，也許是因為我是爛房客，所以房東跟我說話時都反反覆覆的
這樣也是有可能
如果是這樣的話，我想後面的解決方法應該不可行，到時候我自己就會得到後果了
只是這樣而已
最重要的是，我就算想退一步
房東的態度強硬，絕對不肯退讓，這樣就算我們想溝通也無法溝通
是因為根本無法處理這件事了，才會考慮提出合法的重要性
※ 編輯: pine 來自: 36.231.14.121 (07/11 15:41)
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