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201022房仲買房初體驗（下）：與銀行打交道—零底薪的財力培養法＠文陳泰源
【前言】
買房除了關於自身的喜好以及如何挑好房之外，買房之前如何培養自身的財力證明以爭取優惠房貸更是重要的一環！尤其我買的是限制更嚴格的小套房，而在申請貸款與銀行交手的過程中又有哪些眉角要注意呢？接下來讓我娓娓道來……
【堅守預算上限】
雖說買房是一個妥協的過程，但有些底線是不能退讓的，以條件設定來說，過去我（房仲）都以「符合客戶要的屋況」去找房，預算則其次，畢竟出錢的不是我，何況買家在預算上通常對房仲也會有所保留，所以剛開始我總會介紹價格超出或接近上限的房子給買家。
如今換成我是買家，反而以預算列為最優先前提，一朝被蛇咬，十年怕草繩，投資是該有壓力，但不該壓得讓人喘不過氣，我曾經歷過「高估自己賺錢能力買了高額儲蓄險」所帶來長達6年的自虐式生活，讓我不願再為了置產而大幅影響生活品質。
因此我堅持預算不調升，改放寬其他條件後再繼續找房，畢竟銀行最後給我「閉瞎抹蚊」（台語的搞什麼花招），我不會預先知道，唯有保守再保守才能在買房時守住安穩的心。
【如何取得優惠房貸？】
談到申請房屋貸款，主要分4大項目：還款年限/年期、貸款成數、房貸利率及只繳利息不繳本金的寬限期/寬緩期。以我從業房仲10年的心得是，影響這4個項目的因素裡，屋況其次，購買人本身才是重中之重！
《如何讓銀行看得起你？》
還記得2013年「頂新魏家買帝寶貸款九成九」的新聞嗎？那時因為還沒有「豪宅限貸令」（台北市總價超過7000萬元以上的房子，貸款上限最高六成），所以再天價的豪宅也能跟普通住宅一樣貸款最高至八五成，而頂新魏家之所以可以貸至九成九不外乎是財力已經大到銀行不怕它倒閉又渴望賺取客戶的利息，在兩情相悅的情況下最終取得超優惠貸款成數。
我想表達的是，房子條件再爛或是總價超高導致銀行不敢放款太多時，如果購買人的財富實力夠雄厚，通常貸款仍舊不會是問題。然而，每個人因為工作性質的不同，培養財力證明的方法自然也不一樣。
以我為例：我的公司規模並不大，又是無底薪，像我們這種人在買房子的時候，銀行給的條件通常不會好。
所以，我努力在「其他財力」上培養證明。除了買房自備款的「活存加定存」共OOO萬元長達1年以上的時間維持有增無減的趨勢之外，另外還有2張在2018年已繳清的6年期（累計共8年）高額美元儲蓄險保單並且不解約亦不申請保單貸款，以及每個月的信用卡帳單也都繳清不拖欠也沒使用過「最低應繳金額」，維持零負債及良好的信用評比。
不過，我後來發現銀行普遍都已與時俱進了，知道許多行業看的是「年收入」而非「固定月薪」，所以我在申請貸款時，有的專員甚至不要求看存摺，而是請我簽名授權讓銀行直接向國稅局調閱我「近兩年」的年度綜合所得稅申報紀錄。像我接觸的其中一位房貸專員甚至挑明講，縱然我能提供每月穩定且高額的薪資證明，他們也會因為我的職業是房仲業務而不採信，好在我去年跟前年的所得紀錄都還算亮眼。
講更直白一點，對於收入不穩定的職業，如果希望銀行給你好的貸款條件，財力證明必須在「年度綜合所得稅申報紀錄」且「兩年前」就得開始培養起了！
《還款年限》
目前市面上的貸款年限主要有20年期及30年期兩種，有的銀行為了搶客甚至推出40年的專案，而還款年期的長短攸關屋齡與購買人的年紀。
以人來說：通則非一定，銀行會以法定退休年齡為依據（也就是65歲），假設購買人年紀低於25歲，那麼65—25＝40也就可以爭取到40年房貸。假設購買人年紀已達40歲，那麼買房年限最長就是20年了。
以房來說：通則非一定，銀行會以行政院頒布的「固定資產耐用年數表」為依據，判斷房子的壽命。加強磚造為約35～40年，RC（鋼筋混凝土）、SRC（鋼骨鋼筋混凝土）、SC（鋼骨）建築耐用年限則為約50～65年。算法跟人的退休年齡一樣，簡言之，屋齡越新，貸款年限越久。
以我為例：我買的是SC結構，屋齡約10年的房子（代表建物壽命還有至少40年），雖然我已37歲（距離法定退休年紀尚餘28年），但因為我具備首購身份，銀行經綜合考量下願意給我30年期。
要注意的是，雖然年限拉長讓每月繳款的負擔變輕，但銀行賺你的利息也就越多，所以我的策略是，30年期方案的目的是為了減輕每月的繳款壓力但不代表我要繳滿30年為止。只要有賺到較多的獎金或意外之財，能提早還款就早點繳清。
因為，時間可以換取金錢，但是再多的金錢也買不回已經消逝的時間。
《貸款成數》
由於我買的是套房，銀行的限制比較多。通則來說貸款成數會落在6～7成。
以我為例：我一開始找的是中國信託，才知道原來它們不承作套房，除非我是VIP級客戶，縱然如此最高也只能六成，真是氣死倫！可後來我換國泰世華，最高卻能給我至85成，來回就差了25％將近250萬元的自備款！是不是差非常多？
強調，每家銀行的政策不同且每年都在變動，今年國泰世華銀行承辦小套房的貸款成數最高，不代表明年也是喔！
《房貸利率》
每家銀行略有不同，甚至同一家銀行會出現兩種方案。以我為例：我選擇兆豐列為我申貸的銀行之一，核貸下來後竟端出2個方案讓我選。
方案1：貸款七成，利率1.48％，無寬限期。
方案2：貸款八成，利率1.31％，3年寬限期，但要加1筆48600元的房貸型壽險。
一開始兆豐為了吸引我，直接拿方案2引誘，絕口不提「房貸型壽險」，直到核貸下來後才說因為我買的是「套房」加上「我本身是業務工作」收入不穩定等因素必須加保方可啟動方案2。
一開始我被唬住了，後來問了許多朋友才知道這筆費用早該在一開始申貸時就要讓客戶知道，有點讓人「奇摩歹」，當然也有可能是我誤會兆豐了，所以我要苦口婆心勸大家，不管如何，買房一定要至少找兩家銀行，貨比三家不吃虧。
《寬限期》
還沒有買房經驗的人，或許只知道寬限期的意思是只繳利息不繳本金，但光知道這樣代表你「並沒有真正搞懂」寬限期。
以20年期搭配2年寬限期來說，我發現有人竟誤以為是頭2年只繳利息，等2年過後再啟動20年的本利攤還也就是2+20＝總共22年。其正解是頭2年只繳利息，剩餘的18年本利攤還。換句話說，原本可用20年攤還的本金卻因為寬限期導致剩下的18年都要多繳一點，這是先樂後苦的概念。
偏好使用寬限期的人，只能說觀念與我不同，強調，無所謂對錯喔！以我朋友為例：
他的房子價值1000萬元，月租金行情約2萬元，如果啟動寬限期，每月只需負擔約1萬元利息，而只要寬限期一到就立刻轉貸（換銀行）並持續使用寬限期，就這樣，他可以永遠每月只付1萬元的利息就能住在月租行情2萬元的房子裡，如果有閒錢還可以拿去享樂或轉投資。從這個角度看，買房似乎比租房划算？
【我最後選擇哪個方案？】
兆豐的方案2：貸款八成，利率1.31%，3年寬限期，房貸型壽險48600元。
國泰世華：貸款八五成，利率1.31%，無寬限期。
以上是銀行核貸下來的兩個方案，最後我選擇了國泰世華，想法如下，……↓
如果選擇兆豐，代表未來3年期間我光靠月租金2萬元去繳1萬元的利息，每月還有1萬元零用錢可以花用，同事也附和說「3年很長，3年內會發生什麼事都不知道，只繳利息及時享樂，等3年後說不定房價漲了，到時再賣掉獲利了結，豈不爽快。」好像很有道理？
當我與自己對話後，發現「寬限期」並不符合我的價值觀，一來是我個性偏好先苦後樂，二來這是我人生的第一間房子算是「起家厝」，我本來就打算長期持有，三是我把買房當存錢，沒打算不繳本金，第四個原因是，小套房可以貸款八五成且不需購買房貸型壽險，某個角度也算是證明自己多年的努力被銀行認可的里程碑。
還有一個觀念也很重要：只做自己擅長的投資。
理性思考，我的強項就是不動產，如果我把閒錢拿去轉投資不擅長的股票或基金，萬一虧錢怎麼辦？寬限期只會讓人留下更多的現金在身上，而「閒錢越多越想作怪」是人性，既然這樣不如一有閒錢就乖乖提前繳清房貸吧！
【原來，房貸是個好壓力】
租房子好比與人交往，住不慣（相處不來）就換一個，挺自在也蠻自我的；買房子，感覺像是生小孩，背房貸就如同背負著孩子的吃喝等生活開銷，花費變大了，壓力也隨之而來，這也許是有些人罹患所謂「產後憂鬱症」的原因吧？
其實，我自己也察覺到，無債一身輕並有了閒錢之後，我的情緒管理變差了，做業務開始有些隨興，我知道這並不利於我的事業，這也是我想藉著揹房貸重回「負債狀態」的動機之一。然而從交屋的那一刻起，我意識到責任感無形中提升了，遇到奧客時也變得比較有耐心，為人處事漸漸圓融了起來。
一直以來我常常被問：到底租房好？還是買房好？
過去沒買過房子的我會客觀地分析兩者的利弊讓民眾自行判斷，因為這不過就是每個人的「選擇」而已。如今，若你再問我同樣的問題，我的答案肯定是買比租好，因為我體悟到：「適度的」房貸壓力可以成為更好的人。
【後記】
對於買房經驗不足的首購族來說，預算拿捏過份樂觀讓自己深陷極大經濟壓力是常犯的毛病，而買房除了自備款之外還有哪些其他費用呢？以我買的房子權狀14.39坪、總價約1000萬元來說，……↓
契稅：29574元
印花稅：3957元
實價登錄費：1500元
地政規費（過戶）：5961元
地政規費（貸款）：10008元
貸款設定費1筆1棟：5000元
申請銀行貸款的開辦費：3000～5000元
代書費（土地所有權過戶）1筆：7000元
代書費（建物所有權過戶）1棟：7000元
上述這些稅費加起來大約7萬元，如果再把交屋後的屋況整理（非裝修）費用算進去，差不多就是買房總價的1～2％。因此請記得，除了自備款及2％買方服務費之外，至少還要預留2％的費用喔～
希望我的買房經驗能幫助到你一點點，只要能幫助到你一點點，就不枉費我打那麼落落長的文章啦！
部落格→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/10/201022.html
老鼠會現在還是一直存在，而且在高年齡者投資圈還是很盛行，而且是比你我想像中的誇張。
倒閉前都不會覺得被騙，等發現被騙後已經是公司倒閉了，通常這時候也求助無門，比買到爛股票還慘。
要就把金錢發揮應有的價值，或是投資正當的ETF、股票、債券，不然就放在活存、定存也好。
分享：《老鼠會的由來？從龐氏騙局談起》
「龐氏騙局（Ponzi scheme）」名詞源自美國一名義大利移民查爾斯·龐茲（Charles Ponzi），他於1919年開始策劃一個陰謀，成立一空殼公司，騙人向這間公司投入資金，並許諾投資者，可以在三個月內得到40%的利潤回報。
然後龐氏把「新投資者」的錢，付給「最初投資」的人。
由於最初的一批「投資者」，確實於規定時間內拿到了承諾的回報，於是後面的「投資者」大量跟進，龐氏成功地吸引了上萬名投資者。
這場陰謀持續了約一年才被戳破，當時參加者已累積到約四萬名，而且大部分是懷抱發財夢想的窮人。龐氏共收到合計約1,500萬美元的小額投資，平均每人「投資」幾百美元。
當時的龐氏被一些不明就裡的美國人，稱為與哥倫布和馬可尼（無線電發明者）齊名的最偉大的三個義大利人之一。
龐氏買下有20個房間的別墅；買了100多套昂貴的西裝，並配上專門的皮鞋；擁有數十根鑲黃金的拐杖；還給他的情人購買了無數昂貴的首飾；連菸斗都鑲嵌著鑽石。
當某個金融專家揭露龐氏的投資騙術時，龐氏還在報紙上發表文章反駁。
1920年8月，龐氏宣告破產。
此後，「龐氏騙局」成為一個專門名詞，意思是指用「後來的投資者」的錢，繳給「前面的投資者」當作回報。由於要拉攏新的投資者加入，人數愈滾愈多，才能支撐這個騙局，好像金字塔一樣，由塔頂往下，底部越來越大，故又名「金字塔型騙局」。
(以上資料來源：維基百科)
拉人加入抽佣金，台灣俗稱老鼠會
像龐氏騙局這樣的組織型態，實際上是以「拉人加入」為目的，一個人拉好幾個人，每個新加入的人，又各自去拉好幾個人，短時間內就能累積為數眾多的會員，讓組織可以收取金額龐大的入會費。
這有點像是繁殖力很強的老鼠一樣，每一胎都生好幾隻，新生出來的，不用幾個月又可以各自繁殖，累積起來生了更多更多的小老鼠，如此下去，整窩老鼠的數量就會越來越驚人。
因此，在台灣，有人稱之為「老鼠會」。
現代老鼠會(龐氏騙局)：手法不同，目的相同
經過近一百年的全球「演化」，龐氏騙局在全球五大洲的許多國家，有了各種「變型」的運作手法。除了純粹牽涉金錢之外，有的是以「販賣貨品」為掩飾，卻以「招攬會員」為實際目的。
以台灣為例，筆者已知的，從1981年的鴻源投資機構開始，到去年(2016)年底為止，這36年來「已破獲」的老鼠會手法就有︰未上市股票，外匯投資平台，黃金投資平台，國外賭場，國外礦場，線上博彩，保養品，化妝品，房地產，保健食品，居家日用品，廢五金，傳真機、電話機，黃金條塊，鑽石，珠寶，靈骨塔，關鍵字點擊，網路廣告，藝術品展覽，醫美診所，跨國洗腎診所，會員卡，XX課程……等等。
看似完全不同的產品、手法。然而，換湯不換藥，無論是金融投資，或是實際的商品，大致都可以歸納出以下三個特色。
老鼠會特色一︰先交一筆入會費。
首先，這個組織會要求新加入者，繳交一大筆入會費或培訓費。比如，5萬、10萬、100萬不等。
老鼠會特色二︰很高額的年化報酬率。
其次，約定某段期間後，可以拿到高額的回報(或偽稱為利息、利潤)。比如，每個月領取本金的2%，換算下來等於年化報酬率高達24%(2%*12個月=24%)。
對比現在台灣銀行一年期定存只有1%左右的利率，24%可是比銀行定存多了23%，確實是很高額的年化報酬率。
老鼠會特色三︰拉人入會可抽佣。
再者，如果成功招攬其他新會員加入，可以抽佣金。比如，抽10%，那麼，你找個新會員投入100萬，你就可以抽10萬元的佣金(100萬*10%=10萬)。
成功找了新會員加入的，可以稱為「上線」(有招攬會員的舊成員)，被找來的人，就稱為「下線」(被招攬進來的新會員)。
這樣不斷去招攬新的人加入，其實是要賺取他們繳的那筆「入會費」，拿來給上線抽佣，還有給上線的上線，一層一層抽上去。
每個人都覺得，自己不會那麼倒楣，成為最後一隻老鼠，只要找到幾個新的替死鬼下線(抽佣金)，自己就能夠拿回本金，甚至大賺一票。於是，就前仆後繼地，一隻一隻落入主謀設下的金錢陷阱中。
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活存 /活儲選錯 利率 差了10倍！2.6%超高活儲網銀推薦！ 利率 指的不是每月的利息！銀行名詞解釋！【銀行小教室ep1.】｜SHIN LI 李勛. ... <看更多>
【高利活存】2022上半年21家數位帳戶：活儲存款利率懶人包- 新手理財的領路者 ... 是一年拿到5500的利息嗎，而每個月結算的意思是每個月可以拿到，5500/12=458元嗎？ ... <看更多>
活存利率意思 在 [心得] 活存vs 定存vs 儲蓄險- 看板Bank_Service - 批踢踢實業坊 的八卦
因為剛出社會時什麼都不懂，連定存是什麼都不知道。
在這個板上做了些功課，也在網路上查了些資料，並且實際去做。
特別寫了下面的文章做為心得，也讓不懂的人能作參考。
最重要的是希望板友能指出我的錯誤，精進大家的知識。
https://shifucun.blogspot.tw/2012/08/vs-vs.html
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學生或是剛出社會的新鮮人，能做的理財行為不多，最基本的就是「存錢」了。
聽起來簡單，可是還是有一點小學問哩！
在銀行存錢，最簡單的就是「活存」及「定存」，雖然還滿常聽到，可是像我還沒出社會
的時候，可是傻傻分不清耶！就連當兵的時候，跟一位上尉軍官閒聊的時候，他也說活存
就是定存啊！一樣的啦！
可見，其實這兩種東西，並不是每個人都知道其中的差別！學校基本上不會教，父母也不
一定會教我們！
「活期存款」基本上就是在銀行開戶後把錢存進去，就是活存了，利率很低，目前大概是
0.3%左右，好處是隨時能領出來。
對了，「利率」的部分，是以一年為單位，也就是說，若利率是0.3%，將一萬元存入，放
一年，可以得到30元的利息。
想知道各家銀行現在的利率，可至「銀行利率查詢利率比較表TaiwanRate.com」這個網站
（https://www.taiwanrate.com）查詢。
活存的部分是看「活期儲蓄利率」的部分，而旁邊的「活期利率」則是相對於我們一般人
（正式的稱呼是「自然人」），所謂「法人」所用的，「法人」就是像公司啦，投資機構
等，並不是真正的「人」，所以我們在血汗錢的利率就會比賺很多錢的「法人」還高囉！
「定期存款」則是跟銀行約定好要存多久，按照時間長短，會有不一樣的利率，分成
「1月」、「3月」、「6月」、「9月」、「一年」、「兩年」、「三年」，存1個月跟存
2個月的利率是一樣的，存3、4、5個月的利率是一樣的，依此類推。依舊可至
「銀行利率查詢利率比較表TaiwanRate.com」網站查詢。
不過這邊要注意的是，假設「1月」定存利率是0.9%，並不代表存一個月就能拿到0.9%的
利息，這還是以一年為單位的，要以比例計算，因此一萬元存「1月」定存，能得到的利
息是：10000 × 0.9% × 1(月) ÷ 12(月) ＝ 7.5元。
而拿利息的方式還分兩種，一種是「複利」，一種是「單利」。「複利」是生出的利息再
滾入本金中，產生更多的利息，也就是常聽到的「錢滾錢」，而複利的方式也跟你存的帳
戶有關，有的「按月複利」，有的「按年複利」等，意思是利息會多久滾入本金一次；而
「單利」則是每月產生利息後，利息就放進你的活存帳戶裡，變成用活存利率，好處是你
可以看到產生的利息，有一種「踏實感」。
定存後，錢無法隨意取出，使用提款機領錢也無法提領存進定存的錢，可做為控制開銷的
手段。
利率還分「機動利率」及「固定利率」，「機動利率」會隨著中央銀行升息或降息而調整
，而「固定利率」則是一直到定存到期都用一樣的利率。
「定存」還能簡單得分成三種，「整存整付」、「零存整付」、「存本取息」。
「整存整付」就是存一年以上，存一筆錢進去，到期後再拿出本金和利息，也就是「複利
」的概念。
「零存整付」常見分兩種，
①一種是約定一個時間及每月存多少錢，是一種強迫存錢的好方法；
②而另一種是只約定一個時間，在這期間想何時存錢進去都可以（有的銀行會規定一次最
少存多少、甚至必需是整數，而有的則沒有限制）
那兩種方法使用的利率都是按照每筆錢存進去至到期的時間分別計算的，也一樣有單利、
複利的分別。
「存本取息」也是要存一年以上，但每月拿出利息，也就是「單利」，最常利用的是退休
族，將退休金存入，每月領出利息作為生活費。
Q：我要如何申請活存及定存？
A：去銀行開戶，會得到一個「綜合存款戶」，「綜合存款戶」是指結合「活期存款戶」、
「定期存款戶」、「存單質押」（簡單的說就是用定存單抵押，跟銀行借錢）等科目，綜
合在一個存摺。直接做存款的動作就是活存了。而定存則須至分行或是在網路辦理，比較
建議的是使用網路銀行，可直接在家將活存轉定存，及解約等動作。另外也有銀行提供設
定帳戶大於多少金額的錢會自動轉定存。
Q：將錢存入定存，若臨時須用那筆錢怎麼辦？還會有利息嗎？會有損失嗎？
A：有兩種方法解決臨時要用錢的問題：
（一）「解約」，通常銀行的規定是這樣子的：
存不滿一個月時，沒有利息；存滿一個月未滿三個月時，用一個月期利率再打八折；
存滿三個月未滿六個月時，用三個月期利率再打八折；依此類推…
（二）「存單質借」，利用定存質單，可借到定存金額的八成，而定存的利息保持不變，
但所借的錢的利率是定存的利率加上1.5%。
那這兩個方法哪個好？就是比較打八折後的利息損失和借的錢的利息哪個多，通常銀行會
提供解約和質借的試算供參考。
最後要介紹的是「儲蓄險」，它常常聽到，這到底是存款還是保險？
若有跟銀行往來，尤其是辦信用卡，一定會有被推銷儲蓄險的經驗，而且推銷員一定會用
力的說這有多好多棒，利息多高，完全零風險，只須要每天繳多少錢，還有OOXX的保險等
等…。乍聽之下好像超棒，但真是如此嗎？
其實儲蓄險的特點就是約期很長，常見的像六年。那跟定存不是很像嗎？定存解約頂多利
息被打八折，但儲蓄險解約是會連本金都會賠掉的！可以就是說一筆錢放在那裡很多年都
不能動。說是沒風險，但風險就在於突然急須要錢怎麼辦？
另外一點，它的利率是可以被調整的，且若未來定款利率調高，儲蓄險沒有相對應的調高
，等於利潤是被吃掉的，這些都是風險。
重要的地方是，它本質是「保險」，若以保險的角度來檢視，跟一般的保險相比，它的保
障非常的少（這可以自行去研究），且保費非常高（因為大部份的費用都拿去做「儲蓄」
了），因此可能花很多錢，出意外時這筆錢不能動（因為還沒期滿），意外卻又不在保險
範圍內。
但「儲蓄險」到底好不好，這就見人見智了，若真的確定幾年內都不會用到這筆錢，且賭
央行利率都不會調升，其實不失為一個好的存錢工具。
以上是個人的心得及在網路上查到的資訊，若有錯誤歡迎指正，謝謝！
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