那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。
欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空,一邊搬還一邊振振有詞,理直氣壯。
算一算,這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用,損失將近上百萬,最後悔的就是當時簽訂租約的時候,沒有去做公證。
其實從我們開業到現在,遇過的租屋糾紛不計其數,其中最叫人氣結的就是這一類型,房客不付房租又不搬走,房東短收的租金,都相當可觀。
通常房客開始遲繳房租時,房東一般的忍受程度大約是兩、三個月,過了三個月以後,房東就會開始上網找格式發存證信函,這時候牛皮的房客有的是置之不理,有的是乾脆不收。
到了第五個月,房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑,發現律師費不便宜,又想了兩個月,順便找房客吵吵架,到了第六個月,決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋,欠租的房客多數是名下沒財產的,但最少先把房子要回來吧!
於是打完一審的訴訟等到判決確定,又大半年過去了,特別遇到那種房客不收信的,訴訟還會拖更久,我們甚至還遇過房客上訴的,真的很令人傻眼。
最後,強制執行點交房屋,又要好幾個月的時間,算算沒收的房租可能有一年半了,點交當天,房客還給你坐在沙發上看電視,還要勞動警察來把他架走,並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的,如果法院的事務官覺得值錢,還另定期日拍賣,看到這裡,僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧!
租約要公證
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租約要公證
公證的好處,是可以請公證人對於遷讓房屋、給付租金、退還押金等等事項,記載逕受強制執行,跟著我說一遍:
『逕送強制執行』
很好,這句沒寫就白公證了,寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序,直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費,有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值,算出來大概讓很多房東心驚驚,對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。
我印象中公證的費用大約是幾千元,各位房東請評估一下,就像買保險一樣,碰到了你就知道。
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同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過1,590的網紅陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師,也在其Youtube影片中提到,180916三立 惡房客做這些事 房東有權趕人走 影片網址→https://youtu.be/LVZwAoKxhj4 租屋族在簽約時,有些房東會明訂不能養寵物或是抽菸,一但房客違反雙方合約或是在房內做違法勾當,房東有權益提前終止合約。但房客房東若有糾紛,訴訟往往曠日廢時,就是因為缺了公證步驟,如果...
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法院公證人費用 在 律師娘講悄悄話 Facebook 八卦
那天陪同我們的當事人與法院的執行處人員到她出租的房屋去執行點交。
欠了她近兩年房租的房客終於從昨晚開始就請了搬家公司開始把屋內的物品遷空,一邊搬還一邊振振有詞,理直氣壯。
算一算,這兩年來她短收的租金加上處理這件租屋的糾紛的相關費用,損失將近上百萬,最後悔的就是當時簽訂租約的時候,沒有去做公證。
其實從我們開業到現在,遇過的租屋糾紛不計其數,其中最叫人氣結的就是這一類型,房客不付房租又不搬走,房東短收的租金,都相當可觀。
通常房客開始遲繳房租時,房東一般的忍受程度大約是兩、三個月,過了三個月以後,房東就會開始上網找格式發存證信函,這時候牛皮的房客有的是置之不理,有的是乾脆不收。
到了第五個月,房東忍無可忍決定找律師諮詢想走法律途徑,發現律師費不便宜,又想了兩個月,順便找房客吵吵架,到了第六個月,決定花錢請律師提告請求給付租金並遷讓房屋,欠租的房客多數是名下沒財產的,但最少先把房子要回來吧!
於是打完一審的訴訟等到判決確定,又大半年過去了,特別遇到那種房客不收信的,訴訟還會拖更久,我們甚至還遇過房客上訴的,真的很令人傻眼。
最後,強制執行點交房屋,又要好幾個月的時間,算算沒收的房租可能有一年半了,點交當天,房客還給你坐在沙發上看電視,還要勞動警察來把他架走,並請鎖匠來換鎖。東西沒搬走的,如果法院的事務官覺得值錢,還另定期日拍賣,看到這裡,僥倖沒被欠過房租的房東應該嚇傻了吧!
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很好,這句沒寫就白公證了,寫上的好處就是可以不用經過漫長跟昂貴的訴訟程序,直接聲請強制執行。因為遷讓房屋的訴訟一審要繳交約房屋價值1.1%的裁判費,有的法官真的就按實價登錄來計算房屋的價值,算出來大概讓很多房東心驚驚,對欠租一年多的房客就別期待他敗訴時把這筆錢還給你了。
我印象中公證的費用大約是幾千元,各位房東請評估一下,就像買保險一樣,碰到了你就知道。
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法院公證人費用 在 律師娘講悄悄話 Facebook 八卦
最近來諮詢我們的熱門問題是,老公出軌了,他指天畫地的說不會再犯,我該相信他嗎?我可以請他簽個協議書說,如果再犯,小孩監護權及財產就歸我,來避免他再次傷害我嗎?這樣有效嗎?
女人,別傻了!一個男人都保護不了妳,妳以為一張紙能做些什麼呢?
首先,大家都以為所謂的『監護權』是父母的權利,可以讓來讓去,可以拋棄。說句難堪的,很多來諮詢我們的父母,甚至兩個人都不要養小孩,兩個人都不想負責任。有的人希望可以和對方簽立拋棄監護權及探視權,只要自己不用付小孩的扶養費即可。
其實,父母的監護權在民法上正確的名稱叫做,『未成年子女權利義務行使及負擔』,再說一次,『及負擔』,那是父母對小孩的養育責任,怎麼能由父母兩個人的決定來將它免除掉呢?充其量只能約定在戶政事務所由一方登記為權利義務行使人,代理日常生活事務,另一個人即使非登記上的權利義務行使人,一樣對小孩有扶養義務,因此即使非登記為監護權人,登記名義上的監護權人,還是可以以小孩的名義,代替小孩起訴請求另一方負扶養費。一般看到離婚協議書上的扶養費用由一方負擔,頂多能解釋為債務承擔,並不能代替小孩免除父母一方的扶養義務。
其次,如同以上說的,監護權也是對小孩的義務,因此,進入監護權的訴訟程序後,法官審理時考量的也是子女的最佳利益,而非那張父母簽立的協議書,因此,前面所說的,外遇就放棄監護權,假使對方不遵守,也是依監護權的裁定程序,依子女的最佳利益裁定,與協議無關,簽了也是白簽。大家可以參考這篇
別傻了,你有監護權。
http://goo.gl/Y3rQ6t
其三,關於財產的放棄,或許經過公證的話,會有證明雙方真意的效力,但因為外遇的部分,非屬具體可判斷的事實,公證人不可能把這段放入逕受強制執行事項,也就是說,無法直接強制執行的結果,如果財產還在對方名下,也是要透過訴訟討回,而這樣的協議書剛好提醒外遇的一方在出軌時記得脫產。
說了這麼多,不是要讓安分守己的配偶睡不著覺(男女平等,在此不分男女均勸戒),有位配偶是直接在對方外遇後請對方將財產全過到自己名下來,可以用贈與契約或辦理分別財產制處理,辦理分別財產制的缺點是,哪天對方發了也沒你的份。
雖然,的確有過案例是大老婆透過這樣的協議向外遇的一方索取了100萬的損害賠償,但並不是每個配偶都會乖乖地留著財產等著被告,很多配偶在東窗事發時老早五鬼搬運去了。
因此,不要以為跟對方簽協議書就可以高枕無憂,利用公證的贈與契約先把財產過到自己名下是個方法,避免最後還被請求剩餘財產分配,但也要對方願意照做。至於放棄監護權跟探視權,只是個君子協定,實際走上法院意義不大,特別提醒大家不要抱著協議書,就以為拿到免外遇的保證書。
法院公證人費用 在 陳泰源-房仲/主持人/歌手/作家/演講師 Youtube 的評價
180916三立 惡房客做這些事 房東有權趕人走
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租屋族在簽約時,有些房東會明訂不能養寵物或是抽菸,一但房客違反雙方合約或是在房內做違法勾當,房東有權益提前終止合約。但房客房東若有糾紛,訴訟往往曠日廢時,就是因為缺了公證步驟,如果簽約時有找公證人,一但租房有問題發生糾紛,雙方都能拿公證書強制執行,但不少房東因為擔心被課稅簽約時沒找公證人,糾紛發生時恐怕也會損害雙方權益。
記者何冠毅、顧元松/台北報導......↓
受害房東(2016.06.07):「他在扯我東西。」
租約到期,房東不想續租,但房客趕不走拆看板還放鞭炮,嚇得房東不得安寧。
受害房東王媽媽(2016.06.07:「他拿刀已經拿第二次了,一來就踢我們板子。」
還有房客把家當垃圾場,垃圾酒瓶、塑膠袋,甚至機車零件堆滿整間房,甚至做違法勾當在租屋處開起賭場,房東傻眼不租了,該怎麼辦?
房仲業者陳泰源:「不是說趕就趕,他勢必要經過一些程序,因為你違反了某些條文,說我們的租約已經終止了,所以再來我必須要把你趕走。」
租房時什麼能做什麼不能做,簽約就該有白紙黑字,最常見的禁養寵物、抽菸、租金不繳,更誇張的在家藏毒藏槍或當起二房東,房東有權提前中止合約。
房仲業者陳泰源:「他可能也會禁止租客在裡面有這個燒香拜拜的行為,因為每個人宗教不同,比如說房東可能是基督教,但房客他可能要拜祖先。」
就怕有爭議,簽約時可以找公證人確保條約公平,且當房客違約不繳租金也趕不走,房東就能拿公證書到法院強制執行,相反的房東若是不還押金,房客也能用公證書申請強制執行。
租屋公證人鍾振光(聲源):「公證的話會有些公證費用,房東的話就會比較怕說,可能經過公證以後會有一些課稅的問題,怕去支付那些費用,他反而後面發生那些問題的時候就會比較得不償失。」
儘管會多一筆費用,但透過公證可不必透過訴訟就能強制執行,若沒公證一有糾紛,訴訟好幾年,曠日廢時結果也不見得滿意,租房還是做好公證,發生糾紛省時省力也能確保雙方權益。
新聞網址→https://www.setn.com/News.aspx?NewsID=430491&From=Search&Key=惡房客做「這些」事
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