Netherlands On Line 11/3
* 歐洲的城市化率已達到74%。聯合國經濟和社會事務部發佈的全球人口數據顯示,2018年荷蘭的人口密度為每平方公里505.9人。人口密度如此之大的國家,是如何進行城市管理,讓城市的街區成為滿足民眾各式需求的「快樂街」的呢?
有限的城市空間,騎車的朋友們一定受過這種「委屈」:自行車車道比平常車道窄很多,而且吸旁邊的車子尾排氣。
2014年的歐洲可持續主題周上,一群拉脫維亞的青年舉行富有創意的街頭抗議,打響自行車城市道路的爭奪「反擊戰」。在拉脫維亞首都里加的街道上,這群青年扛著全比例汽車骨架騎上車道,展示了汽車佔用的空間遠比單獨的一輛自行車所佔的空間要大得多。
荷蘭的首都阿姆斯特丹素有歐洲"自行車之都"的稱號。數據顯示,阿姆斯特丹的居民自行車使用率過去20年內提高40%,全市人每天騎行合計約200萬公里。市中心68%的出行方式是騎車,但僅有11%的交通基礎設施空間分配給自行車。
相反汽車佔據的基礎設施空間卻是自行車的4倍。2016年,荷蘭人開創性地設立了全球首個"自行車市長"一職,試圖解決日益嚴峻的自行車擁堵與停車難問題。
荷蘭努力吸納孩子們對城市建設的意見,今年7月,荷蘭阿姆斯特丹選了10歲的阿米·塔赫里(Armin Taheri)作為新上任的「初級自行車市長」。這位「小市長」很有想法,他希望打造一個更適合兒童騎車的城市——為智能化的自行車道增添一些創意元素。
此前在NEMO科學中心舉辦的一場關於自行車展覽的開幕式上,50名參賽選手受邀,根據自己的想法創造模型。塔赫里作為參賽者之一,提出了自己的想法。
他表示,「自行車道上有傳感器,如果有人在騎車,可以自動播放音樂,夜晚就點亮燈。這樣也許會讓人們更願意騎自行車,也能在騎車的過程中更有趣和安全。」這個提議最終讓塔赫里獲勝,阿姆斯特丹監督交通事務的市議員迪克斯瑪(Sharon Dijksma)宣佈將努力把這個計劃變為現實。9歲的前「市長」洛塔·克羅克授予了塔赫里一個由改裝過的自行車鏈製成的市長制服領子。
比賽亞軍得主麗茲(Lizzy Stroo)和亞當(Adam Belbah)的想法也得到了肯定,麗茲想要開闢特殊的自行車路線來教孩子們安全地騎車,亞當則主張建立一個以自行車為基礎的兒童遊樂園。
除了改善自行車道以外,荷蘭人還為自行車打造遮風避雨的港灣。
曾經荷蘭東北部城市格羅寧根的中央車站前面停滿了自行車,不僅不方便行人進出,事實上,也不方便自行車的存取。
2007年,為了解決格羅寧根的自行車「停車難」,不同於修建單獨的停車樓或停車廣場,設計師採取把停車場放在下沈的空間里,在上面覆蓋一個廣場,以達到解決停車問題和改造火車站廣場的雙重目的。格羅寧根車站的這一自行車停車庫是最早的大型自行車停車庫之一,也是荷蘭最大的自行車停車庫。當年停車庫開放時,可容納4000多輛自行車,加上其它停放空間,可以容納約6000輛自行車。
隨著火車、公共汽車和有軌電車旅客的數量繼續快速地增長,幾乎有一半的乘客是騎自行車來到火車站的。就在今年,烏特勒支中央火車站開放了世界上最大的自行車存放處,這個存車處有12500個自行車停放位,現在,乘客們可以將他們的自行車停放在荷蘭最大的火車站的站台附近。
荷蘭基礎設施、公共工程及水管理國務秘書範豐霍芬(Stientje van Veldhoven)說:「這個自行車存放處的規模,顯示有很多人——特別是上班一族——已經發現了自行車是對抗道路繁忙的秘密武器。」她表示在未來荷蘭將會繼續投資,讓騎自行車變得更加便利和安全。
* 每年10月下旬在荷蘭埃因霍溫舉辦的荷蘭設計周(Dutch Design Week,簡稱DDW)是歐洲北部最大的設計盛會。今年的展期為10月19日至27日,400多場展覽、講座、討論會、頒獎禮、音樂會、發佈會……如火如荼地召開,2600多名設計師參展,展館遍布埃因霍溫全市近120個地點,共接待超過35萬來自全球的參觀者。
在設計周核心展區之一的鍋爐房廣場(Ketelhuisplein)上,矗立著一座美輪美奐的圓形建築——生長中的館(The Growing Pavilion),該館完全由被譽為「未來的混凝土」的生物基材料建成。展館地板的材料為香蒲,天花板為棉花,外牆則為菌絲體。設計師通過刻意延長菌絲體的成熟週期來獲得特殊的紋理效果,一種具有生物有機體肌膚特色的質感與色澤,帶來震撼人心的感官體驗:它是活著的!
生長中的館是循環與生物基建築大使館的一部分。該大使館以鍋爐房廣場為中心,延續去年循環大使館的使命,關注如何推動建築業從化石基經濟向生物基經濟邁進。
荷蘭設計周上,Atelier NL設計的長凳所用的材料全部取自今年六月暴風雨襲擊埃因霍溫時被摧毀的樹木。設計師將這些樹縱向劈開製成長木板,疊起時用小木栓隔出一定空間助其乾燥。每條木板的末端都印有編號,有心的參觀者可以據此查詢,瞭解更多有關該樹生前的信息,如樹種及其原先栽種的地方。
毗鄰生長中的館的是一個巨大的木結構露天平台——生物大本營(Biobasecamp)。平台的地板由模塊化的正交膠合木建造而成,拆除後可再次使用,支撐柱則是因老化而被淘汰的高速公路行道楊樹的樹幹。
生物大本營的設計者Marco Vermeulen是木建築的積極倡導者,甚至提出荷蘭的住房短缺問題可以通過建造木房子解決。荷蘭有14萬公頃的可砍伐林,每年所提供的木材足夠建造2.2萬棟房屋——由此推算,有望在45年內完全不依賴鋼筋水泥徹底解決住房短缺問題。
用木材取代混凝土是全球建築業的新趨勢,可以大幅度降低施工過程中的二氧化碳和氮排放。不僅如此,木材經濟價值的提升鼓勵人們植樹造林,進而改善環境。這種良性循環模式並不只是夢想:離埃因霍溫不遠的布拉班特楊樹林景觀就是為給木屐和火柴工廠提供原料而形成的。
本屆荷蘭藝術周的主題是:此時不做,更待何時?(If not now, then when?)明顯接續去年的主題:我們不做,更待誰做?(If not us, then who?)。在設計周上,設計師們擔負起了喚醒社會關注,帶動政府、企業、民眾參與,推進循環商業模式的責任,他們以旁觀者的角度審視我們的社會,率先發現社會中存在的環境問題,進而以設計本身引導人們重新審視自己的生活方式,認識循環經濟的重要性。
*荷蘭最大的電商平台Bol.com10/30單獨開設了一個可持續商品的頁面,消費者可以買到多達6500種的可持續商品。
Bol.com的總經理Huub Vermeulen在接受採訪時就為公司定了個「小目標」:要在2025年實現二氧化碳的零排放,而且是要保證從商品到倉庫、再到送至消費者手中,這一整套流程都要實現零排放。
總經理Huub說,實現二氧化碳零排放是企業承擔社會責任的表現,Bol.com努力的第一步是要為快遞包裹「瘦身」,以便每次可以運輸更多快遞。通過用再生塑料袋代替紙箱子來縮小包裹、減輕體積。而且,Bol.com還在與PostNL(荷蘭皇家郵政公司)開展合作,正在進行用電動車來送貨的測試。
Bol.com為自己設定的這個目標無疑是一項不小的挑戰,但作為荷蘭線上購物的巨頭公司,不論是零排放還是可持續商店,皆為此行業展現示範作用!
* 「霧霾餐具(Smogware)」,是荷蘭獨立建築師Iris de Kievith和設計師Annemarie Piscaer一起製造的「黑色幽默」,由粉塵顆粒物煉製而成。顆粒物是指懸浮在空氣中的固體和液體顆粒,如煤煙、煙塵、粉塵等。
據AQLI報告稱,從全球來看,1998年至2016年間全球顆粒物污染加重,導致人均預期壽命減少約 9個月。
設計師表示,這樣的漆黑色餐具需要一位鹿特丹市民在85年內所呼吸的顆粒物才能製成。這85年內吸入的霧霾搖身一變,成了餐具,你可以吃得下餐盤內的食物嗎?
十月十八日北京國際設計週期間,荷蘭駐中國大使館舉辦了以「your case, my case」為主題的七場跨文化設計工作坊。有一場工作坊的主題便是:霧霾餐具。
Iris 和Annemarie説:Servies在荷蘭語中是餐具的意思,Vies在荷蘭語中是灰塵的意思,這是她們之所以把項目命名為Servies的緣由——由灰塵變成的餐具。同時由於與科學家、政策制定者、居民的合作,Servies也是一個重要的跨學科項目。
兩位荷蘭設計師首先介紹了她們行李箱內的物品:Smogware刮片(用於刮灰塵、收集灰塵),顯眼的明黃色工作服,以及口罩、抹布、黃手套。
灰塵特別薄的時候,還可以用肥皂水收集,工作人員需帶上手套洗抹布,等到肥皂水乾燥後再把灰塵收集起來。
等到收集的工序全部完成後,再把顆粒物倒入試管。
她們帶來的霧霾餐具陶片樣品,一片又一片,陶片的顏色越來越深。
越淺的顏色,顆粒物的量越少,所需用的製作時間越短;越深的顏色,顆粒物的量越多,所需用的時間越長。」所以,用85年內呼吸的顆粒物所製成的陶片,自然是接近於純黑色。
Annemarie觸摸陶片。從上而下,指肚的觸感由粗糙變得越來越順滑。使用者這才會切身體會到:10年、20年、25年……85年,每個陶片代表著同樣的時間長度;而即便是同樣的時間長度,要由灰塵(顆粒物)煉製出一個個霧霾餐具成品,正是我們一生呼吸的縮影。
目前荷蘭鹿特丹市民10年可吸入大約1克顆粒物(灰塵)。產生1克顆粒物的污染,鹿特丹市民只需要——吃5個雞蛋或4頓肉食,3個月內,每天吃一份奶酪,又或是5天連續開汽車(平均每天10公里),在火爐燃木20分鐘。Iris說到,如果鹿特丹沒有顆粒物,市民的平均壽命將能多14個月。
Annemarie在談到項目初衷時說到,做這個作品的部分緣由是為了孩子;讓下一代生活在更美好的環境。「Everything has a value, even dust. From dust to dust.」每一件事都自己的意義,哪怕是一粒微塵,哪怕是一粒微塵。
* 荷蘭推出食物「魔盒」,對浪費說NO!
瓦格寧根大學的相關研究表明:在荷蘭生產的食物中約有三分之一都被丟進了垃圾桶,荷蘭每天浪費的食物能達到500萬公斤,平均每個消費者每年會扔掉41公斤的食物。
荷蘭人已經發起了數百項反對食物浪費的倡議,其中有一個創意的做法是反浪費的 「魔盒(Magic Box)」項目,麵包店、飯店、超市等等都可以將沒有賣出但仍可以食用的商品放進「魔盒」,目前荷蘭有2500個「魔盒」提取點。消費者可以通過應用程序來尋找附近有哪些餐館、超市在出售「魔盒」,然後以食品原價的三分之一購買一頓美餐。
據調查, 35%的人表示註冊「魔盒」的原因是對食物浪費的現狀感到擔憂。大約25%的人表示這種「盲買」能帶來驚喜,你永遠不知道今天會買到裝著什麼食物的「魔盒」,是不是都治好了選擇困難症~還有20%的荷蘭人是被優惠的價格吸引而來。
「魔盒」應用上架以來,已經幫助荷蘭人節省下了約120萬頓飯的食物量,為消費者樹立意識、對食物浪費說「NO!」
同時也有1部Youtube影片,追蹤數超過55萬的網紅3cTim哥生活日常,也在其Youtube影片中提到,傑昇通信挑戰手機市場最低價,門號續約攜碼再享高額購機折扣!買手機來傑昇好節省! 空機破盤價格查詢:https://www.jyes.com.tw/product iPhone 13掃實聯制超麻煩!鄉民激推這功能:很快 https://finance.ettoday.net/news/2087816...
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水泥價格查詢 在 Facebook 八卦
#天秤座用不了醜東西
#英國設計餐廚JosephJoseph
大家知不知道JosephJoseph 的來歷?
我在這次宣布開團後一堆朋友網友訊息我,
說他們早就是JosephJoseph 的鐵粉了!😍
但說真的,
我是在去年著手準備自家廚具功課時
才知道JosephJoseph !
那時在我心中它是高不可攀的設計師品牌,
直到這次有機會擁有它、與它相處後,
才真正體會JoseppJoseph的用心與原創思維。
「Joseph Joseph」
是由孿生兄弟Richard和Antony Joseph於2003年共同創立的設計品牌,
突破一般單調無趣的家居用品思維,
以『貼心實用、節省空間』為核心理念,
再將巧思無限的創意元素及繽紛色彩,
融入原本平凡的家居用品中,
打造出兼具時尚與創新的家居用品,
結合獨特美感與功能整合概念,
讓他們的設計一舉熱銷全球三十餘國,
並連續多年榮獲多項國際設計大獎,包括Gift Year、Red dot design、Industry Awards,Excellence, Design PLUS...等。
這來自英國倫敦的創意設計品牌,
確實有不可超越的地位,
在精神上是如此,在品質上也是如此,
這就是為什麼看似平凡無奇的廚具用品,
能在佔據金字塔頂端毅力不搖的原因吧~
很多設計理念對廚房新手來說可以更方便料理,也能避免很多失誤!
我覺得真的很開心認識Joseph
(講的好像他是我隔壁鄰居一樣哈哈😝)
說到此這次盛大開團是因為#團購價格是誠意中的頂規!
之前我看Joseph不敢褻玩,
這次開團的價格真的可以收入家中的櫥櫃了👏👏👏
團購的品項非常多,
我挑了一些家中缺少的,或是想要淘汰的商品,
像是這次 #特別商品 “天空藍限定色”系列:
☑️量杯打蛋盆9件組 (質感烘焙最佳呈現)
☑️密封收納盒五件組 (疊放收納省空間)
☑️胡椒鹽罐組 (也算同色儀式感女王必備)
☑️三合一刨絲器 (網友推薦回燒我的商品)
另外灰色、水泥白色系我也很喜歡:
☑️榮爵檔案夾止滑砧板四件組(武士灰_大)
☑️智慧除臭廚餘桶(白)
☑️可延伸杯碗盤瀝水組(灰)
7月開始測試到現在,
最常用到的是“砧板、廚餘桶、瀝水組”,
他們已經是廚房中的常備軍人!
為了他們我淘汰了先後進來的各種砧板跟水槽架,統一色系後檯面變得整齊許多,洗碗槽也變更寬敞了😁
而廚餘桶一開始我也是抱持「一個裝剩菜的桶子為何價格拿麼高????」的想法,
我不能說他非常值這個價格畢竟每個人需求不同,但它默默解決我之前用塑膠袋裝廚餘,放兩天就有蟲跟臭味的問題。
可能是蓋子上的活性碳發生效用,又或許是蓋桶的封閉效果比塑膠袋還好,只能說抱持懷疑的人可以用一般桶裝看看或許也會改善,而喜歡一致與外貌協會的你,可以入手了!😂
注意⚠️這次團購還爭取了滿額贈喔!�🔺單筆滿2500 送丹麥Design Letters 帆布袋 (數量有限送完為止)
🔺單筆滿5000 送Joseph Joseph 4 in 1絲絲入口儲存盒 (數量有限送完為止)
希望大家都能趁這次機會一探英國設計廚具品牌的花花世界,也歡迎Joseph Joseph愛好者跟大家分享其他好物的使用心得😘😘
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▍團購時間 ▍ 08/15~08/25準時關單
▍下單流程 ▍�1.選擇商品數量,填寫收件資料,提交前請先確認訂單內容後再送出。�2.提交訂單時,請填寫正確的e-mail,提交訂單後,將會收到系統發送 [訂單成功通知]e-mail。�3.匯款對帳完成後,系統將自動發送 [付款成功通知]e-mail。�4.商品出貨時,系統將自動發送 [已出貨通知]e-mail。
▍運費說明 ▍ 本團滿1800免運,外島不寄送,國外不寄送。
▍配合貨運 ▍ 新竹貨運, 嘉里大榮, 楓葉便利帶
▍付款方式 ▍
📌 信用卡付款:�提交訂單後,系統將自動帶到刷卡頁面,填入刷卡相關資訊即可完成付款。
📌 虛擬帳號付款:�提交訂單後,網頁即顯示【訂購內容】與專屬的【訂單匯款帳號】,請自行截圖留存畫面,系統也會同步寄出訂單通知信至填單email信箱,請持畫面中的虛擬帳號至ATM櫃員機付款,逾期將無法付款。
✦ 完成付款後無需回報後五碼,平台會自動對帳並寄送[付款成功通知]e-mail。�✦ 此專屬訂單匯款帳號為系統自動產生之虛擬帳號,每筆訂單皆不同,不可自行併單改單付款,忘記匯款帳號可登入"訂單進度查詢"或主動聯繫客服。
▍客服資訊 ▍�聯絡信箱:abbie@e-rent.com.tw�電話:0800-216000
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水泥價格查詢 在 沖繩 Oki-Family Facebook 八卦
我們的日本(沖繩)買屋攻略第一篇: 看房子及注意事項
💥💥因為文章很詳細, 強烈建議大家到我們網站觀看圖文並茂的講解. 看FB應該會睡覺。電話上的閱讀畫面功能,用電話讀出全篇文章. 💥💥
💁🏻♂️我們網站: http://www.oki-family.com/日本買樓第一篇注意事項/ 💁🏻♀️
因為... FB更改了版圖設計...我不知道如何在照片上添加描述
🎬如果較多人對買賣樓宇有興趣,我們可以製作一條影片。請給我們一些時間。請在留言中讓我們知道🗣🎬
ACTION!
繼我們的日本移民故事後(http://www.oki-family.com/2019immigration03/) ,我們終於可以寫下一篇讓大家參考。沖繩買樓過程!日本買房子需要注意的事項,市場需求及陷阱等等。篇幅比較長💤,需要一些耐性看。建議大家可以留下作參考或分享給有需要的朋友。
仍然是那一句,我們沒有地產中介介紹,大部份資料也是網上公開。善用 Google。
命帶驛馬, 如果有留意命理紫微斗數、相學,可能會認識這個名詞。最簡單比喻是四處奔波,沒有固定居所。
Mia 出世短短八年, 已經搬過七次屋 (三次屬於沖繩).... 這個紀錄應該不易打破。
為什麼我們又要搬屋? 因為,終於輪到命帶驛馬的爸爸和媽媽(對!兩個都是)在沖繩置業了!(注:今次不是說購買日本墳墓過程🧟!https://www.oki-family.com/cemetery/)我們離開沖繩新都心,搬到另外一個區,在Outlet mall 附近的豐見城市。
我們一直想盡快取得日本永住,是因為我們沒有足夠資金購買房產,只有申請銀行借貸這一途徑。但是如果沒有永住,那麼就只能用公司名義購買,而審批涉及以公司之前的業績來評估公司有否足夠實力、能力還款幾十年,所以難度比較高(如果你有大量資產當然是另一回事)。
在買樓過程中,媽媽秉承一貫作風,做了大量功課📚,儘量理解所有選擇,包括地區、房子類型、房貸詳細內容。最後從開始看房子階始至搬入新居,只用了兩個月左右,和我們倉猝搬過來沖繩的決定很類似 (由決定直至踏足沖繩,共兩個多月),這些人生重大決定,往往就像買菜.... 但是其實, 背後已經做了很多功課(包括晚上開夜車)。
我們會用幾篇(暫定) 文章敘述我們的買菜經驗。
一篇:購買前的準備和購買過程。(以防萬一您沒有意識到, 您正在閱讀)
二篇:成功交易後至搬入新居的準備,需要注意的陷阱。(https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/ )
三篇:新屋和鄰居 (情人節之前)
💪🏻如果有人計劃在我們發布下章之前購買,歡迎您私詢問我們問題,我們將盡力回答
銀行貸款過程未必適合每一位讀者,但可給大家了解日本貸款過程。而如果想在沖繩或日本購買物業,又或者準備搬過來日本居住,本文更適合大家作為參考。我們會提及樓宇物料種對價錢的影響,市場價值,搬家前後的事情。
2015 年我們過來沖繩契機是幫爸爸的前老闆找物業投資機會。那時候的樓價很便宜,但回報也很低,感覺和其他日本城市一樣,沒有什麼升值潛力。而且五年內轉售,需要繳交30% 增值稅! (如果是居民,繳交的稅項更多!)
2018 年開始萌生購買物業的念頭,很喜歡在Outlet mall 所在的豐見城市。無意中發現,豐見城市有一片住宅用地由政府直接售賣給本地人,價錢非常便宜,一塊約330-350平方米的地,地價只是2000多萬日幣,建築費也是2000多萬左右。
但是購買條件需要是日本人或擁有永住權的外國人。如果兩者都不是,那麼可以購買地產發展商蓋出來做示範的房子;只是價格已經翻了一番。我們沒有資金以及資產,一般銀行只會貸款給永住者,所以兩者也不是的我們只能夠望門輕嘆😢。(真的是望住一隻門🚪嘆氣!)
那時候便下定決心,盡快取得永住權.... 不是直接從政府買地,是希望取得貸款資格!(是的... 我們沒有大志...🤷🏻♀️)
2019年,成功取得永住權!我們未忘初衷,開始往置業方向進發!
首先是在網上向不同的貸款機構申請預先批核,看看我們能夠負擔什麼價錢的物業。(🔥這個步驟非常重要!是令我們成功購買的一個重要元素!)找到物業後,貸款機構會作出最後審批,根據地段樓齡不同因素決定不同利率及貸款比例。新居可以取得100% 貸款比例, 換言之是不用首期。但不同的機構貸款利率相差非常大,我們下一篇再說。
媽媽便開始認真地研究不同樓宇資訊、稅項、手續費,怎樣影響我們的入息稅。最重要的當然是實地看。我們需要首先上沖繩的地產網站選擇。再打電話給打廣告中的仲介查詢、預約時間。這個過程效率其實很低... 😷
這是其中一個最多樓盤沖繩網站Uchina Life (https://www.e-uchina.net/map/mansion) . 大家可以在這裏先作參考. 有一些港台有售的沖繩樓盤也出現在這裏. 可以留意他們的刊登日期, 如果已經刊登很久仍然沒有成交,便要非常小心! 代表這些樓盤沒有什麼本地買家有興趣,未來轉手可能有困難。
在沖繩睇樓(看房),有一些地方跟香港不像... 這裏就算也有中央系統,但有些房子是屋主指定只有一個仲介可售,其他的仲介沒有資料!如果那個仲介沒有把資料公開在網上,就等於你只能很巧合地拜訪該仲介才發現這些房子。還好這些「隱蔽」房子很少,就當作自己沒緣分遇到就算了,不太影響。(但可以估計得到,因為是熱門物業,不用公開放售)然後也有一些地產仲介,不能買賣所屬公司系統以外的樓盤。所以在沖繩買樓,需要先向不同區域的地產公司打聲招呼,留下聯絡方法。他們會分別聯絡你。
我們新舊樓也有看,主要是看價錢和區域。最初的首選是一直居住的新都心,生活機能完善,而且女兒也不用再轉學校。次選是美國村,因為那一邊商業住宅也大力發展中。那麼我們很喜歡的南部?不是我們不想,是因為價錢超出我們預算.
我們發現,新都心和美國村的大廈比四年前有不少的升幅。新樓,價錢更加讓我們掉了下巴... 但近年好像有過熱,沖繩地產業界人士估計未來樓市會下跌, 一年內跌幅甚至達40%! 我們不相信會下的那麼急,但樓市好像真的走下坡中。2018年,在市中心地段看海的樓盤,基本上因為內部認購,還未正式推出市面已經差不多售完。
今年,有一個新樓盤,價錢已經是同年接近最低價。剛剛開始還需要抽,才能認購。我們因為因為發現了現在的物業,放棄了抽獎。
地產經紀居然不停聯絡我們,叫我們介紹其他買家。可能認為我們不是日本人,比較有購買力......但可見,市況已經沒有之前的熾熱。
所以購買沖繩物業,現在要小心,不要胡亂聽說地產經紀介紹。
在日本,樓價分開兩部份。
第一部份為地價. ➡地價有機會上升,
第二部份為建築物價值。➡建築物價值只會下跌,甚至成為負擔!
銀行給這些建築物的評估價值為
木做建築物: 35年,
水泥建築物:65年。
超過這些年份,建築物價值在銀行眼中便會是0️⃣零。例如木造建築物、你在它樓齡25年時購買,銀行只會最多給你10年貸款期。換言之,買家如果現金不夠,便會有貸款困難。可能和中國傳統,颱風有關,沖繩人比較喜歡扎實的水泥建築物。當然樓價也比較貴。業對着海洋, 颱風便有些擔心... 所以物業比較容易受到侵蝕, 海邊的建議水泥建築物。
那麼地價? 很抱歉,縱使沖繩的物業升幅是全日本最高,已經錄得連續6多年升幅 , 但是地價升幅未必能夠追上建築物自身跌幅⬇,所以很多物業價值仍然是會下跌。
當然有例外。例如新都心範圍,過去4-5年價錢升幅超過20%. 但是要注意, 正如報章所說, 樓市的確有下調趨勢. 很多樓盤開價高, 但沒有人承接.
沖繩現在的新樓宇,開售價跟2014-2016年比較,有30-40%的升幅。他們說其中一個原因是建築材料受到2020年奧運影響,東京搶去材料、所以價格上升得很利害。在新都心想找5千萬以下的新樓,應該不大可能。
順便一提, 很多人說在日本可以找到很便宜的物業。在沖繩,極度困難。沖繩物業比福岡還要貴。沖繩的郊區,比大阪東京近郊還要貴。
日本的大廈,需要繳付修繕費,作為未來修葺儲備金。金額會隨着大廈年齡提高,我們遇過最誇張的,每個月修繕費7-8萬円!
這個價錢不包括管理費、物業稅!換言之業主的每個月成本不計算樓價,成本已經10多萬。而且土地擁有權由大廈業主攤分,所以土地擁有的面積也相對降低。因為修繕費,這個無底深潭成為舊樓的負擔。💸
物業價值評估,需要考慮的是未來買家承接力。樓齡越高,銀行貸款越少,潛在買家群也一併減少。但是給政府的地稅,不一定會減少,什麼時候政府會持續減稅??😑
所以常常聽到,日本人把樓宇和土地一起送出給"有心人",因為沒有價值,但是仍然要繳納稅項,負擔很大。
➡2015年日本中央政府甚至通過法例,容許地方政府懲罰需要維修但是沒有維修的建築物 (空き家), 令到更加多人害怕破舊物業。
熱門地段,等收購?這模式在日本比較困難,因為日本非常保護租客,很難請他們離開,變相收購成本非常高!(所以樓宇如果有租約,轉售價錢可能反而比較低)此消彼長的情況下,舊樓不受本地人歡迎。很多物業代理便把這些舊樓轉售給外國人,因為外國人對這些認識比較少,便宜便覺得拾到好貨。當然有一些真正的超值樓宇,但很多物業代理也會優先聯絡自己的客人。
回到我們的故事,我們考慮過這些成本、看過好幾家大廈比較過後,決定把目標改為一戶建(獨立屋)🏡。
日本土地業權有很多種,比較常見的是:租地、擁有地。租地也有分新法合約和舊法合約,主要分別是土地擁有人怎樣才能取回自己的土地。這個問題比較複雜,我們也沒有完全掌握,不會在這裏敘述太多。
簡單來說,如果是舊合約的租地權,建築物擁有者才是真正話事人(😲你沒有看錯,建築物擁有者,比土地擁有者更受保障)。
只要建築物一日不拆卸、一直存在,土地擁有人也不能強迫收回土地。甚至有些情況,建築物擁有人願意拆卸,但是因為市政條例,例如和路邊距離不夠,不能夠拆卸。
這些物業比較便宜,但是因為很多人有所顧忌(主要是不能把「土地」留給子孫,因為建築物拆卸的一天,土地擁有人便有權收回土地。)流通力也比較低,銀行也很少作出貸款。所以縱使比較便宜,我們看過1~2間後也放棄租地這個選擇。
我們在美國村找到一家新築,建築物是根據民宿條例興建,除了自住,將來就算搬走也可以申請為民宿做Airbnb賺錢。
因為沖繩樓盤很少,所以隔天就打電話去說要買,要仲介幫我們留著。但是為了民泊而建,所以房子浪費了蠻多地方來符合牌照所需(主要是超多洗手盆,非常嚇人!),讓本來已經很小的面積,更見狹窄。本來催眠自己,想著跟好幾家美國學校靠近,覺得還可以。在實地看了3次,經過一番掙扎,推遲簽約日期後,我們還是決定取消(Sorry仲介),再尋覓下一家。其中一個推手是嫲嫲,嫲嫲不停說風水很差,開門對着廁所,殺氣很大!可惜兩人經過一番討論之後,媽媽成功為媽媽洗腦!(爸爸已經有40年的免疫💉,大部份時間也是我行我素)
決定放棄美國村後,我們把目光再次擴充,無意中發現我們的 Dreamland 豐見城有一家符合我們預算的一戶建,而且是新築。那天剛剛好是開放日,馬上舉家南下。
地區不用說,我們非常喜歡。兩層一戶建,對於媽媽這一些老人家會有少量不滿,但是每一間房間也很光猛,每個房間最少兩面有窗戶。後面也有『小花園』,這個真的是我們的Dream home! 我們決定馬上和仲介簽意向書。但跟着的種種時間表,完全顛覆了我們的認知,殺了一個措手不及... 下篇再續。
2020年2月7日更新 日本沖繩買樓攻略第二篇: https://www.oki-family.com/日本沖繩買樓攻略第二篇/
日本政府有一個網站甚至有英文版!(https://www.land.mlit.go.jp/webland_english/servlet/MainServlet) 可以查找每一個區最近成交價,由業主主動填寫,所以只供參考。
沖繩本島成交比較活躍的是 宇麻流うるま, 那覇市(包括新都心),宜野灣,美國村附近和系滿附近。我們的所在豐見城區域價格比附近系満高,但其實只是一河之隔..... 主要是供應非常少, 而且仍然是一個比較新的社區, 附近全部是平房,光線非常充足。感覺非常安全舒適。這些也是本地人非常注意的因素。價錢看上去比較貴,但這個社區的人又不算太有錢? 為什麼? 我們未來文章會提及這一種因由。
伸延閱讀:我們的日本移民血淚史: http://www.oki-family.com/2019immigration03/
伸延閱讀:日本移居攻略 番外篇:常見問題Q&A 【簽證代辨不會告訴你的事情】2020年2月6日更新 https://www.oki-family.com/2019migration04/
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