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「法律小教室，開課囉！」
大家午安！雖然法律文字冷漠生硬，但法律與您我的生活可說息息相關，舉凡從出租或承租房子，民眾該注意什麼事項？樓上鄰居漏水，樓下該怎麼辦？發生車禍了，該怎麼自保？老闆突然叫我明天不要來了，該怎麼辦？這些攸關您我權益事項，您應該要知道如何處理！
為了感恩中山、北松山區支持萬安的鄉親，特別規劃了「法律小教室」（時間約一小時），只要是居住在該中山、北松山區的鄉親，您想要瞭解什麼樣的生活法律議題（例如：租賃糾紛如何處理？刑事車禍該怎麼辦？一次以一個主題為限）、「法律英文」，小幫手會從留言中挑選您迫切想要知道的法律議題，或「法律英文」課程。跟您確認上課時間、上課地點及上課人數後，蔣萬安跟他的律師服務團隊，就會應您的邀請，來為您上課！
＊「生活法律議題」係由臺灣執業律師授課。
【社區住戶二手菸味？鄰居抽菸可以告嗎？】
新的一年到了，吉律依舊用滿滿的法律知識衝擊你的身心靈(?)！
不知道你們連假時在家有沒有被鄰居的二手菸味污染過。
對不抽菸的人來說，二手菸味真的很煩，尤其是回到家還要聞樓上樓下住戶的二手菸味。鄰居住戶菸味飄到你家，可以提告嗎？我告訴你…有人成功過！
🎸居住安寧權：每個人都有在家不受噪音或味道汙染的權利
現代社會越住越擁擠，住戶之間越來越容易產生摩擦。我國法院在92年做出了一個判決，劃時代地宣布人們有「居住安寧權」。
當時涉及的案件是某一個公寓大廈裡的頂樓住戶，擅自在頂樓加蓋花園、機房與欄杆，不僅造成漏水問題，還因機房日夜運作而產生無止盡的噪音，其他住戶受不了而提告。
法官在這則判決裡宣告，在他人居住區域發出超越一般人社會生活所能容忍的噪音，是不法侵害「居住安寧權」的行為，如果情節重大，被害人可以依照民法第195條起訴請求精神賠償。居住安寧權就這麼誕生了
（最高法院民事判決92年度台上字第164號）
起初，居住安寧權的只有討論「噪音」問題，但隨著時代慢慢地演進，除了噪音之外，像是「振動」、「排放煙氣」這類無形的生活干擾，只要情節重大、超越一般人能容忍的程度，也被法院認為是影響居住安寧權的行為。
（參考新北地方法院民事判決104年度訴字第1831號、桃園地方法院民事簡易判決105年度壢簡字第1308號）
因此，現在的台灣，可以說每個人都有「在居住環境中不受噪音、味道干擾與污染的權利」。如果你在家裡被鄰居住戶的二手菸味影響、超過常人能容忍的範圍，你就可以去提告請求精神賠償。
🎸要怎麼提告住戶抽菸、二手菸味？
訴訟講求證據，想要告二手菸味侵害你的居住安寧權，你就必須證明「對方抽菸」並且「情節重大、超越一般人忍受範圍」。
「對方抽菸」並不好證明，因為你很難在家拍到對方常常抽菸的直播畫面。不過，倒也有人成功提告過。
例如，有人就提出「管委會處理紀錄」以及「報警紀錄」，用來證明雙方因菸味產生糾紛，並且這些人也確實可以證明有菸味存在；另外還有「菸蒂照片」，用來證明自家陽台被左右、樓上鄰居亂丟菸蒂，以證抽菸的事實；最後還有「空氣清淨機」的監控紀錄，用來證明自家環境真的受到菸味汙染。
（參考新北地方法院民事判決104年度訴字第1831號、臺北地方法院簡易民事判決101年度店簡字第999號）
📌要提醒的是，由於這些都是「間接證據」（也就是無法直接證明住戶抽菸、菸味存在），因此要綜合提出才會有效果。實務上不少提告失敗的判決，就是因為證據太少、太單一，無法讓法官相信你的鄰居有抽菸、菸味有飄進你家。
（例如只有單方投訴紀錄、只有一兩張煙蒂照片，參考臺北地方法院民事判決106年度訴字第1932號、桃園地方法院小額民事判決104年度壢小字第697號）
至於「情節重大」的部分，你可能要提出對方有「長期抽菸」的證據（例如多次的報案紀錄、多次的管委會處理紀錄），佐以「菸害影響人體」的一些數據、報告（例如各地醫院、衛生局對於菸害防制的報告），來證明這個菸味已經「超越一般人忍受範圍」！
🎸除了精神賠償，也許還能禁止菸味飄入！
有一則很特別的判決，不僅要求抽菸的鄰居賠償，還說「不准你把菸味飄到別人家」！理由是民法第793條規定，土地所有人可以起訴禁止別人排入「瓦斯、蒸氣、臭氣、煙氣..」干擾。假如你的住宅是自有土地，或許也能參考這則判決，在提告精神賠償的同時，禁止對方把菸味飄到你家。
（新北地方法院民事判決104年度訴字第1831號）
如果對方不遵守這個判決怎麼辦？
你可以拿著判決去強制執行。依照強制執行法第129條，如果不遵守禁止規定，法院可以處罰3萬至30萬的「怠金」，可以連續處罰，甚至是「管收」喔！（也就是抓起來）
我想，再怎麼固執的人，被罰到沒錢抽菸應該也是會怕的。
居住安寧權是每個人都享有的權利，你我都不希望勞累一整天，回到家卻不能享受完整的休息空間。
如果你是製造菸味的人，請不要把菸味影響到他人住家；
如果你是被二手菸影響的人，先試著跟對方直接溝通最有效，如果無法改善，或許提告就是一個選項。
你的房子漏過水嗎？
房屋漏水糾紛是一般人生活中很常見的法律問題，來我們事務所諮詢房屋漏水相關法律問題的人也非常多。今天，我們就來談談漏水大小事．讓大家備而不用，歡迎大家把以下這些資訊保留出處分享給親朋好友喔！
首先，當你發現房屋漏水時，如果是剛買不久的房屋，而漏水是房屋交屋前就存在的，可以先向前屋主求償，除非你當初簽下的不是不平等條約（特別注意看房屋買賣契約盡量不要使用「依現況交屋」等模糊字眼，以免雙方對「現況」認知不同。），否則依民法規定，出賣人對房屋負有物之瑕疵擔保責任，不管出賣人賣出時知不知道房屋有瑕疵，或這個漏水的瑕疵是在前前屋主就存在的，都需要對買受人負責。這個責任從知情立即通知前屋主起算六個月，及交屋後五年內可以請求。因此，發現漏水最好立即照相攝影保留證據，技術上可以拍漏水的地方後把畫面帶到電視新聞來證明時間。
如果是已經買很久的房屋就比較麻煩了，因為要求償需要證明漏水的原因及來源，最常發生的就是樓上樓下的漏水糾紛，如果雙方不能達成協議，進入法院訴訟就需要聲請專業單位（譬如土木技師公會）鑑定漏水責任的歸屬，乍聽之下好像理所當然，但是這筆鑑定費用需要原告先繳清，最後由敗訴的人負擔，所以就陷入一種賭大小的局面，因為鑑定的費用有時候上看十幾萬，假設修復漏水需要的費用是三萬五萬，就會造成，敗訴的人（原告或被告其一）就要負擔十幾萬的總額，聽起來是很詭異的，因為如果一開始就不論輸贏認賠，也多也是陪三萬五萬而已。我們就看過一個案例，被告不願花一萬多元修復漏水結果判決被告敗訴後，被告竟然要付十幾萬的訴訟費用。
相反的，如果你是原告萬一鑑定的結果漏水不是對方的錯，十幾萬的鑑定費用就要自己吸收。因此我們都會勸小額的漏水事件情願認賠也不要上法院。
因此，我們會建議如果真的要訴訟，可以請相熟的水電師傅先評估一下勝算，只是最後的結果還是要賭在法院的漏水鑑定，一翻兩瞪眼。
所以，建議大家還是心平氣和好好溝通，也可以考慮共同請水電師傅來研判，雙方做個協商，否則進入訴訟，可能會賠了夫人又折兵。
更新日期2015/6/8
樓上漏水不處理直說樓下死要錢？遇上這種惡鄰居真的氣777。
為600萬劫色害命！黃昏之戀釀下慘痛悲劇
https://youtu.be/iJWOeJAg03o
4女輪上9旬鳏夫 拍鹹濕照詐光棺材本
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寡婦遭遇仙人跳 高超手段驚呆黃越綏
https://youtu.be/gX4QJ8p7uVQ
72歲老母墜愛河 殘忍畫面逼她清醒
https://youtu.be/OK0lPFHtchU
老公爽死小三床 真相揭開讓妻子心碎
https://youtu.be/Rex5nmYomw4
【這是誰家的事】
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160810蘋果掀房事第73集-凶宅大哉問
影片網址→https://youtu.be/uspWzZM4dCc
主持人─鄭婷方、陳宥里
來賓─台灣房屋大直特許加盟店區經理陳泰源、天成律師事務所主持律師盧天成……↓
【房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？】
答：
1.租賃合約都會附加一條「凶宅條款」，出租期間，若發生凶宅，房客或房客的直系親屬需賠房價的20%，房屋價值由公正第三方認定。
2.買凶宅險。
【怎樣的死法會被認定成凶宅？】
答：法律標準嚴格，必須陳屍在專有處才行，主建物、附屬建物，如果是其他公設區域，不算凶宅。
【房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？】
答：可以啊？為何不可？過去不都發生過判例了？
租屋跳樓變凶宅
2011年11月20日，台中市王姓老翁在租屋處墜樓死亡，林姓房東認為王某是自殺身亡，致其房子成為凶宅而減損價格，提告要求王某家屬賠償賣屋價差140萬元；一審認為凶宅影響房價是主觀因素造成，缺乏因果關係下駁回，但台中高分院認為，老翁自殺與房屋跌價有關，判家屬應賠償66萬元定讞。
【到底凶宅是怎麼認定？】
資料來源─徐佳馨最新著作《30堂千萬房產課》
答：
內政部於97年7月24解釋「凶宅」認定標準，以便明示於不動產說明書中，減少紛爭。
「本建築物改良物(專有部分)於賣方產權是否曾發生凶殺或自殺致死之情事」，係指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分，(包括主建物及附屬建物)，曾發生兇殺或自殺死亡(不包含自然死亡)之事實(即陳屍於專有部分)，即在專有部份有「求死行為」致死，(如從該專有部分跳樓)；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為(即未陳屍於專有部分)。」
104年10月，房仲業者開始使用的不動產說明書更具體指出，凶宅是「本建物(專有部分)於產權持有期間是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形。」也讓凶宅定義更為具體化。
舉個例子：某人從七樓跳到一樓，一樓是老張家後院，老張家和七樓都是凶宅，要是一樓是中庭花園，那就只有七樓是凶宅，但如果某人在家被殺，從家裡爬出來到電梯門口斷氣，那麼，七樓也不算凶宅。
【凶宅險，大家保的意願高嗎？值得保？】
富邦「特定事故房屋跌價保險」承保範圍
◎被保險人以外的人，於承保住宅內自殺並陳屍，或，在承保住宅內跳樓自殺當場身亡，但未陳屍於該處（自殺）
◎被保險人以外的人，在承保房屋內遭他人殺害並陳屍，或在承保住宅內被殺害，但未陳屍於該處（他殺）
◎被保險人以外的人，在承保住宅內10天以上被發現遺體
給付內容
◎跌價保額30萬元、清理費保額5萬元
◎跌價保額50萬元、清理費保額10萬元
註：清理費指超度誦經等法事
資料來源：富邦產險、《蘋果》採訪整理
【凶宅通常都便宜多少？】
答：法院過去的判例是房價約兩成，實際遇到的狀況賣家是折讓6~7折，買家的期望值是6~5折。不過，還是要看凶的程度如何？
若要購買凶宅，打幾折才會考慮購入？凶宅打5折 民調逾4成考慮買
9折 2.3%
8折 4.7%
7折 12.4%
6折 16.3%
至少打對折43.4%
低於對折18.6%
其它2.3%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【可接受曾在幾年內發生事故的凶宅？】
1年以下10.9%
1~5年28.7%
5~10年37.2%
超過10年21.7%
其它1.6%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【凶宅疑問TOP3】
1.房屋出租，怕變凶宅怎麼辦？39.8%
2.怎樣的死法會被認定成凶宅？36.9%
3.房客在租屋處自殺身亡，房東可以跟其家屬求償嗎？36.9%
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場顧問
【買房時，如何得知是否為凶宅？】
網路51.5%
問房仲41.5%
問鄰居或管理員84.1%
其它1.5%
陳泰源補充：建議不要只google關鍵字「社區名+凶宅」，要google「社區名+凶殺or自殺or他殺or刑案」這樣會比較更容易搜尋到。(來自徐佳馨著作《30堂千萬房產課》)
註：有效樣本數1068份，在95%信心水準下，抽樣誤差為±3%。
資料來源:創市際市場研究顧問
【位於精華地段的凶宅，可以買嗎】
只要不介意凶宅，享受一樣生活機能，卻便宜入手，為何不能買？
【有人死在樓梯間、社區中庭有人跳樓死亡，算凶宅嗎？】
不算喔！要死在「專有部分」，若是公設、梯間，都不算。但如果跳樓到一樓中庭，如果中庭是住戶的專屬庭院，那一樓也算是凶宅喔！
【隔壁鄰居是凶宅，我家房價會被影響嗎？】
1.法律上是不會，但實際上多少還是會，有些人就是很介意，例如我實際的例子，我6月份原本成交一間房子，買家後來因為知道隔壁樓上有人從頂樓跳樓到中庭，連凶宅都不算，買家都介意，悔買，還被沒收斡旋金了。
2.房仲沒有主動告知「他戶」是凶宅的義務，所以建議消費者，如果介意，麻煩主動問。
【法拍屋有可能是凶宅嗎？】
1.當然有可能是，發生「大眾銀行&莊明玉」事件之前，很多黑心投資客就是利用法拍市場來漂白凶宅。先用便宜市價買凶宅，然後故意不繳貸款，故意被法拍，法院不擔保物件瑕疵，是不是凶宅，根本不用告知。然後有些人以為只是因為單純的屋主缺錢被法拍，所以買到便宜，誰知道，事後才知道誤買到凶宅。
2.但自從2014年5月21修法過後，就比較有保障囉~
資料來源：法拍凶宅海砂屋 須公告→http://www.appledaily.com.tw/appledaily/article/headline/20140521/35842908/
遭矇誤買悲劇 修法後可望避免
2014年05月21日
曾買到法拍凶宅的民眾莊明玉說，希望她是最後一個受害人。
何哲欣、蘇聖怡╱台北報導
立法院昨三讀通過《強制執行法》修正案，將「凶宅」列為法拍屋須明確揭露的事項，未來法院拍賣不動產時，都要記載、公告該建物的相關資訊，包括是否為海砂屋、輻射屋、建物內有非自然死亡等事項。曾買到法拍凶宅而無法向銀行貸款的台南民眾莊明玉說，修法方向非常好，讓制度更透明，以後才沒有糾紛，希望她是最後一個受害人。
銀行拒貸虧39萬
去年十一月，莊明玉繳了四十五萬七千元押標金，標下大眾銀行釋出的法拍屋，結果房屋竟是凶宅，她陸續找銀行貸款都遭拒絕，回頭找大眾銀行，也竟遭拒，只好棄標，還被扣了三十九萬元。莊女當時找綠委陳亭妃開記者會，痛斥銀行只會欺負小老百姓，其悲慘遭遇促成此次修法。
昨三讀通過的《強制執行法》規定，未來法院查封不動產時，查封筆錄要載明相關資訊，包括調查所得之海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡，或其他足以影響交易的特殊情事及其他應記明之事項；法院拍賣不動產時，同樣也要公告上述相關資訊。
陳亭妃昨說，這是遲來修法，將來民眾面對法拍屋時，能有較對等資訊，減少買到凶宅的機率。
【購買凶宅，可以貸款嗎？】
要看銀行，很多銀行幾乎不給貸，有的勉強貸。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/162099252
本人不是法律相關科系在閱讀理解條文上似乎跟著錯誤資訊走= =: 我對那個但 ... 簡單的說如果那天花板漏水公寓的樓上不是你家那你家就不用負責你把漏水 ... ... <看更多>
樓上漏水法律 在 樓上漏水不肯修怎麼辦? - Mobile01 的八卦
先盡你所能地與你樓上的屋主誠懇地溝通, 動之以情, 說之以理, 並且記得將漏水情況拍照, (因為是你被漏水, 本來就比較 ... ... <看更多>
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