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難道是因為王定宇婚外情消息，行政院立法院才打算要羞羞屯房睡、啊不，修修囤房稅嗎？五年房地合一稅樂觀其成，實價登錄2.0早點完成，真正的囤房稅拉高囤房成本，立委的緋聞，絕對是有效的推手。
接著就是有人要分析怎樣的房容易養小三？都有媒體開始分析房型跟核對唬爛程度囉~可是還是有新竹的建案，硬要炒作成一天完銷，唬爛得越大，就只好讓執政黨卯起來修法，要不然這立委跟發言人的緋聞，是要怎麼消去喔~~~
但鏡週刊居然提前在周一晚上爆出，代表週三還會有更多精彩的消息，要不然王定宇可是護黨有功的好男人耶，週刊才不會只有進出社區畫面這麼無聊，我那些前同事的功力可是很好的，擠牙膏技巧世界有名。
一個緋聞可以牽扯囤房稅，因為有一次我在某台政論節目，槓上的正是王定宇，他一直跳針講政府已經有在做一堆小事，但就完全忽略20萬戶社會住宅的承諾，也不願回答是否要打壓房地產炒作，居然可以眼睜睜看著房價高漲，原來他正享受著這二房一廳的溫馨呢！
租金有沒有申報？請國稅局查一下吧！
<內有全文>這是一個輪迴：你信了別人的鬼話、買了一堆看起來漂亮的、只能認賠出售。周而復始年復一年，每年都有新的戲碼上演。前一波一大堆興富發賠錢，這一波買進的，又有誰準備賠錢呢？
我來猜一下：桃園中路、桃園A7、新竹各種小三房、台中北屯、台南九份子(對，我並不看好)、高雄橋頭(超不看好)。
這些都是新興地點，也都各自發展出奇怪的炒房集團跟社團，每個人都意志堅定的在各種媒體上護盤護價，可是，這種買法與意念，跟每一波的投資買盤一樣，都在開發初階段就猛衝，只是這回來不及養，是直接想套殺的那種，而上一波不是套在養，就是直接斷尾殺出。
投資客是笨蛋？不是，他們只是比較敢慘賠殺出，因為這裡跌倒了就跌倒吧，總勝過死拿著不降價而套慘慘的那種。
新莊頭前與副都心的賠價故事，大家都看多了，也漸漸的無感中，隨隨便便都要賠個一千萬(夭壽)，可是還是願意賠，因為你再硬ㄠ下去，就只會賠得更多，而這些賠售房其實是很難住的。
有多難住？
就雙人床很難換床單的超卡臥室、冰箱只能放在客廳且離廚房遙遠的怪奇、打開窗戶就看到隔壁鄰居內褲上的線頭、深呼吸就是各種毒空氣、出門會頻頻撞到超大貨運卡車。
以上是有人的狀態，更多的是，喊破喉嚨也沒人聽見的鬼城，當然也是熊貓uber不會送的地點。
你很容易被騙嗎？你以為你買的是低價的起漲點？
還是你買的根本就是很恐怖的房子？
下為新聞：
近年吹起飯店宅投資風，2013年推出的「台北晶麒」，主打低總價收租套房，當時吸引不少人投資，但單統計今年10戶成交紀錄，就出現了9戶賠售。房仲業者甚至直言，沒有賠售的那一戶，說不定是因為花高價裝修，在實價上無法顯露，才出現1戶沒有賠售的狀況，根本是萬華賠售之王。
據實價揭露，「台北晶麒」2019年1~6月共成交10戶，其中9戶通通賠售，賠售金額為4~210萬元不等，最近一筆5月成交紀錄的6樓戶，在今年1月以總價1250萬元購入，持有僅4個月就又以1220萬元售出，賠售30萬元整。
而其中唯一獲利了結的另筆6樓戶交易，則是在2016年11月購入、總價1058萬元，在今年1月再以1140萬元售出，持有近3年賺82萬元，但業者就說了，即使這筆交易看似賺錢，實際上部分成本卻無法從實價揭露，說不定單扣除裝修費用還是賠錢的。
「台北晶麒」基地位於萬華「麒麟大飯店」舊址的康定路上，2013年推出主打飯店式精品住宅，全棟26樓高SC建築、共687戶，規劃16~55坪、1~4房住宅、套房產品，預售開價單坪79~90萬元、總價1100萬起，當時鎖定首購、新婚族群的第一間房為消費客群。
但實際上2013年處於房市多頭時期，許多人仍當作投資產品購入，2014年就因政府祭出豪宅、房地合一稅，房市反轉直下進入盤整，2015年交屋的前一年，591售屋網站出現60餘件拋售資訊，包括「賠本求售」、「自售斷頭」等字樣，但同年仍有投資客勇往直前，傳出大戶狂掃300戶消息。
彙整實價，2016年至今共有728筆交易紀錄，2016年5月第一波交屋單價為60.98~87.52萬元，其中87.52萬元的20樓戶創下該棟樓最高歷史單價；對照今年10筆交易紀錄，卻僅剩54.1~70.6萬元單價，整體價格打了整整85折左右。
屋比趨勢研究中心總監陳傑鳴表示，近年西門町商圈崛起，人潮大量湧入、商機不斷，而萬華區許多房價表現其實相當抗跌，而「台北晶麒」表現相當特殊，賣10間賠9間，堪稱該區房市的「賠售之王」，除了2014年房市反轉、投資客不再進場外，在地買盤當地有流鶯、遊民等治安問題，進場意願不高。
從該案實價歷史揭露數據來看，一手屋主取得單價成本約為7字頭，在2014年跌到5、6字頭後，即使近2年房市復甦仍上漲無力，近半年每坪成交單價約為63.2萬，與當時建商每坪開價75萬相比，仍有16％差距；陳傑鳴分析，該社區大部分屋主都在房價高點時購入，目前普遍仍呈現「套牢」狀態，觀察屋主應對套牢的策略，不是賠錢出脫就是採取以租待變的方式進行處理。
住商不動產企研室經理徐佳馨指出，彙整實價揭露租金部分，該社區成屋至今共有68筆紀錄，每坪單價落在909~2145元不等，拆算其投報率約落在2.2%~3%不等，以目前市區投報行情勘屬正常，而其單價差別出自於樓層、面河與否，其中西側面康定路及北側面康定路101巷的20~26樓皆有河景，單價就會較高。
不過近年西區復甦、西門町商圈觀光人潮大量回流，傳聞該社區有部分屋主改經營「日租套房」大賺觀光財，徐佳馨提醒，日租套房投報率雖高於一般月租套房，但在管理上成本相對較高，加上有適法性問題，建議屋主還是尋求合法管道經營才是上策。
「台北晶麒」前身「麒麟大飯店」在1979年風光開幕，為台灣6、70年代港人、星馬旅遊來台最常入住飯店，經營多年後因服務到位，也成為日人來台最愛口袋名單之一。
2003年遭SARS襲擊，被迫歇業4個月多，挺過全球聞之色變的傳染病干擾，營業30年後卻不敵飯店老舊、旅遊業不景氣，被迫歇業120名員工再不捨也遭一一遣散，2009年2月11日正式歇業走入歷史，2011年由興富發以52.15億元，買下其1051坪基地，用以改建飯店式住宅。（陳韋帆／台北報導）
具指標性的新推建案市場分析報告「國泰房地產指數」，在8月3日公布2020Q2報告。
如大家預期，由於5月中全台進入三級警戒，房市成交量急凍，推案量、成交量均下滑。全台新屋市場推案量、成交量均較上季同步下滑27%、28.6%。
然而，如果你以為量縮就會帶來價跌，那你恐怕要大失所望了。
實際上，房市買氣低迷，價格依舊逆風高飛。除了新北市，其餘六大地區，包含台北市、桃園市、新竹縣市、台中市、台南市、高雄市，價格全部寫下歷史新高。
大家一定會問，新北怎麼了？
別忘了，新北的房價才剛創下歷史新高，蛋白幾乎都要煮熟了，這才導成交量低迷，價格沒有持續攀升。
然而，火燙燙的蛋白，也影響了蛋黃區的交易行情。
從國泰第二季的房地產指數可以看到，台北市這季開價、成交價持續攀升，與上一季相比，推案金額增加近6倍，成交量也增加最多，達1.5倍。
也就是說，蛋白區的房價漲到一個高度後，資金重新回到蛋黃區，大台北地區的房價並無下跌跡象。
除了大台北地區，新竹、台南推案戶數不減反增，銷售率穩定，台南推案量更因重劃區推案增加，較上季大增一倍。
新竹在本季開價、成交價和成交率都增加最多，創下歷史新高，推估應與區域供給少、電子科技產業景氣持續熱絡有關。
台中成交價則較上一季上漲24.14%，位居各居之冠；開價幅度也成長最多，上漲達25.48%。
總體而言，疫情期間，房價持續飆高，絲毫不售成交量下跌影響。
這波股市房市雙漲的「榮景」，你各位感受到了嗎？還是感到更加絕望呢？
7月剛上路的「雙2.0」，究竟能否抑制房市炒作，想要成家的你，有信心嗎？
就讓我們繼續看下去吧。
150318陳泰源參加 蘋果掀房事 第二集錄影
影片網址→https://youtu.be/gg1O0tguVBg
感謝主持人 楊茲珺、陳宥里以及蘋果給我這個機會，也很榮幸與 鄭育容 一起參與錄影，分別從不同的角度來分析房市，聽觀眾朋友給的建議是，一連串的資訊，可能會一時吸收不了，如果可以加一點生動的比喻之類的，比較易懂~或者幽默一點。
嗯，我會改進的，......↓
問：泰源買賣房屋經驗這麼多，有沒有遇過客戶本來不想買，後來卻想買了？
答：我曾經遇到過一個客戶，多年來一直想買房，後來覺得房價一直漲就越想買，但是又看著一直漲，然後政府也開始陸續打房，就又開始擔心房價是否下跌，會買在高點被套住？於是中間一度想說用租的。
後來看著看著，覺得房價還是沒有下跌，覺得在租&買之間好猶豫掙扎，剛好因為很相信神明/土地公，乾脆請神明幫忙決定，用博杯的方式，因為博到聖杯，於是決定還是用買的。
問：分享高鐵特區那個地方機能比較便利，或從舒適性、學區、保值性、行情來分享。
答：資料來源─竹北高鐵直營店；電話─03-5505878；地址─新竹縣竹北市文興路一段68號
【一、概述】新竹縣政府有分1~3期，而高鐵特區(俗稱第四期)，高鐵特區是地方跟中央聯合開發規劃的，算是類台北信義計畫區、類新北新板特區，而這裡的房子八九成都是新房子，屋齡10年應該就算是最老的。
新竹是全台灣唯一人口正成長的縣市：3年前，入籍戶口才9萬人，今年入戶籍的已經突破15萬人，三年成長超過五成，再加上流動人口大約25萬人，這是一個非驚人的數字。
【二、綠覆蓋率高】竹北以前叫「六家」，早期很多農地，光是這個特區現有的就有21座公園。其中，高鐵的正前方，就有一個萬坪公園，名稱叫「中央公園」，步行約5分鐘。
【三-商圈題材】商辦大樓：「聯發科&高鐵局」標售了一筆土地，決定蓋「下面是商場、上面是住宅」的住商混合商辦大樓。
複合式超大型購物商場：距離高鐵新竹站，步行不到1分鐘，僅隔一條20米的馬路就到，暐順營造&交通部合作，目前正在興建中。
【四、4大園區】創造就業機會，有人口紅利，產生對於購買房地產的剛性需求，才讓竹北的房市一直穩定成長的趨勢。
1.湖口工業園區，位於高鐵的北邊，車程走中山高，大約10~15分鐘。2.新竹科學園區，位於高鐵的南邊，車程約20分鐘。3.台元科技園區，就在竹北市，車程10分鐘內。4.生醫園區，就在高鐵的後方，車程大約2~3分鐘，主要針對生物科技進行研發，包含台大醫院也有進駐。
【四、房價資訊】店面：50萬上下公寓：13~14萬套房：20~23萬屋齡10~20年：13~18萬屋齡10年內：23~28萬
問：談談重陽重劃區的環境或優勢，是否可能回檔？回檔的幅度？大概多少能搶進？
答：資料來源─台灣房屋-三重集賢特許加盟店-李店長電話─02-28579888；店址─新北市三重區集賢路85號
【一-概述】1.三重重陽重劃區，屋齡平均8年以內，沒有舊房子。
2.因為地理位置靠近台北市北區士林天母一帶，重陽橋過了就到，所以比較多台北市的移居人口。
【二-生活機能】公園：清水公園，也是萬坪公園，政府花了一億多元修整，非常漂亮。
購物：家樂福，就在三重區五華街上。
交通：距離捷運蘆洲線「徐匯中學」站、「三和國中」站，走路10分鐘內到。另外，從重陽橋，直接走中山高；或者是環河北路三段直達新北環快，都很方便。
【三-房價資訊】1.除了97年金融風暴跌過一次，到現在都沒什麼跌，五年前算起，起漲點落在30萬/坪左右，現在平均40~50之間，河景第一排高樓層60萬以上。
2.大樓3~4房型為主，套房產品極少，沒有透天，沒有公寓。
3.總價約落在1800萬上下是主流，以三重區來講算是高總價的地方，不僅屋齡新，住戶平均素質也高、也因為高總價的關係，投資客比例比較少，自住置產型的族群居多，也因為重劃區發展約8年了，所以入住率近9成，空屋率不高。
4.現在政府打房，房價確實處於凍漲的狀態，從實價登錄看得出來目前比較沒有創新高的單價出現，大約都落在行情價的正負5%震盪，如果是自住，建議這時可以進場好好看屋，畢竟物件釋出也比較多，然後大膽出價。
網址→http://blog.yam.com/taiyuanchen/article/87740532
200630壹電視 大S傳打8折賣豪宅 經紀人駁：是原價賣出
影片網址→https://youtu.be/yJF3wUxnytc
記者/劉育瑄：「這棟古典歐式風格的豪宅就是藝人大S婚前購入的豪宅《冠德遠見》，2019年中求售19樓兩戶，今年5月終於賣掉了。」
記者/劉育瑄、方雋淮 採訪報導……↓
傳出新竹人捧現金2.47億元買下19樓兩戶，總面積共約176.3坪包含兩車位，成交單價約140萬元，相較2019年開價2.76億元求售整整打了近8折。
大S經紀人/廖瑋琪：「當初要搬出豪宅的時候，就已經委託房仲在賣房子了，那搬走已經1～2年了，所以差不多最近也比較幸運，也就把房子順利賣掉了。」
雖然大S經紀人表示沒有賤價出售是原價賣出，不過房市專家分析，縱使原價賣還是算賠本。
房仲業者/陳泰源 表示：「平盤就是賠，因為畢竟你持有這麼久，持有這個房子總是要付房屋稅、地價稅跟管理費吧？」
不過看看內政部實價登錄，《冠德遠見》所在的信義路五段周邊行情，百坪豪宅2019年中每坪成交價約232萬，今年卻掉到剩149.1萬元，行情不斷下修。
房仲業者/陳泰源 表示：「它附近的豪宅多半是屋齡已經超過10年大關的中古豪宅，再加上這幾年其實有很多新豪宅釋出，所以互相競爭之下，中古豪宅它不得不降價。」
但大S就算賣掉《冠德遠見》手上仍有兩間豪宅，包括2009年買下的《國家藝術館》一層一戶124坪市值約1.8億元，還有2016年底以3.6億元入主的《台北信義》頂樓戶，兩間加起來總市值上看5.4億台幣。
這回賣房出脫不論是要變現還是另有打算，身價還是堪稱演藝圈富婆。
部落格網址→https://taiyuanchen1223.blogspot.com/2020/06/200630-s8.html
人說現代房事要幸福很難，面對買房的壓力，你想要硬起來！而第一次卻是常常抓不到技巧，弄痛了自己！那是因為不夠瞭解房事的眉角，客倌別擔心！ ... <看更多>
Re: [閒聊] 新竹房市分析. 作者: chupeier(原文連結). 4年. ※ 引述《batx6 (千金散盡不還來)》之銘言： 大家好，小弟竹科一線菜鳥，自新竹房價多空之戰過了半年回顧 ... ... <看更多>
新竹房市分析 在 Re: [閒聊] 新竹房市分析- 看板home-sale - 批踢踢實業坊 的八卦
Hi，多多們想鞭屍的竹科菜B八，我終於回來了
不少版友們喜歡在留言、回文Cue我開嘲諷，甚至站內信關心我還好嗎
先講結論，我還ok，雖然不像各大房神賺的滿盆滿缽，
過還是有搭上末班車，養家餬口還勉強過得去
大家的tag其實我都有看到，也想回覆，不過真的抽不開身
一來，園區大多公司這兩年業務量都大爆炸
敝司敝部門還有統計2020下半年開始業務量是2019的五倍以上，2021/2022又再持續往上
不少長官更是好大喜功多方開案，更重要是不少同仁這波財務自由後，就登出了 (有錢就
是任性)
走一個才補一個，邊train新人邊趕工
趕工之餘還得定期跟各大長官一一開會報備進度，時間最好是夠用啦
二來，家裡小屁孩根本不給多於空閒
不知道是不是混到拿破崙，十一點睡五點可以起床開part
老婆: 有空打廢文還不如給我過來顧小孩
(還要倒垃圾、洗烘晾衣服、洗碗、跑腿)
三來，打一篇有數字依據的文是很花時間的
我300w你大我300w，不如通通下去領500
把新竹一坪炒到992454/992330結案好像也不錯?
最後，小弟臉黑，首抽R卡
沒辦法躺在床上遙控爸媽的巨輪輾壓新人，也不像資深同仁
滿手銀彈，邊review菜鳥邊用巨_鞭策還在狀況外的學弟妹，
天照三餐打卡案讚分享並留言，順便回ㄎㄎ文再嘴一下生育率
我她媽不是在公司打雜，不然就是在家對付小怪獸，有空閒當然是趕快喬姿勢啊
總之這篇文是在槍林彈雨夾縫求生存捏爆卵蛋擺Pose中擠出來的，大家湊合著看吧
如果要問這篇文到底想講甚麼，那就是
1.通篇廢話，如果看了讓人ㄎㄎ笑兩聲就ok了
2.利空數據百百條，台灣政府/FED還是隨時可以把空空尬到天上，反之不一定成立
3.現階段想追高的可以買，但千萬要算準金流，說新竹房價只漲不跌的，
滿手銀彈的老鳥投資客在你後面吃瓜呢
4.如果還沒有小孩或不打算生小孩的，也許可以參考最後的解套方案
一、過去復盤 -
「PDCA機制，是長官賜予我們的智慧，讓我們在錯誤中學習、成長、並茁壯」
回顧自己過去發的三篇文 #1R1O3jV0, #1SUInMyk以及#1SbIqoeW，當時最後的結論
2018/5
新竹市房價頂到肺了，除非有重大利多，不然多多還是洗洗睡吧
持平，抗通膨就差不多了
2019/3
園區營收連續四年衰退，且物價持續上漲
自己在開獎後把竹北高鐵區的預售屋退了 (預售一坪約30w)
2019/3
養一個小孩+貸款九百萬買房 (總價貸八成回推房價約1100萬)，年支出約120萬
如今相隔三年半，當時退掉的預售屋已經成屋一年了
啊娘為，同一個社區
2020/7月以前27~33，和當初價格相當，持續了三年
2020/7月後跳高到38萬/坪，持續狂噴，最新實價登陸一坪54萬/坪，一年均價51.41萬/坪
阿甘正傳，這樣算算我豈不是虧了800萬
要怎麼跟自己、老爸、和鵝子交代我們的Model Y被我賠掉了R……
再列出幾個有名戰區成交超過70筆的15年內建案時登價格
關新 - 昌益芬蘭 (13年)
2012/09 (21~25) -> 2015/09 (31) -> 2016/04 (22) ->
2019/09(31) -> 2020/10(33) -> 2022/07 (52)
關埔 - 自由曲線
2012/07 (18~24) -> 2014/12 (27) -> 2019/06 (22) ->
2020/09 (32) -> 2022/08 (55)
關埔 - 惠宇青雲
2012/07 (22~28) -> 2016/01 (24) -> 2017/09 (28) ->
2020/03 (30) -> 2022/01 (54)
關埔 - 惠宇雲品
2012/11 (25~28) -> 2013/10 (30) -> 2015/08 (24) ->
2016/06 (30) -> 2020/03 (34) -> 2021/04 (48)
關埔 - 愛凡斯
2013/10 (16~18) -> 2014/12 (25) -> 2015/08 (18) ->
2017/06 (25) -> 2020/08 (30) -> 2022/04 (54)
關埔 - 豐邑FB計劃文心匯
2014/12 (28~32) -> 2020/08 (35) -> 2022/06 (54)
關埔 - 東方文華
2016/04 (22~27) -> 2020/03 (31) -> 2022/07 (59)
關埔 - 竹科悅揚
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關埔 - 富春居
2018/05 25~27 2020/08 (33) -> 2022/08 (60)
關埔 - 竹科潤隆
2019/03 (24~26) -> 2020/05 (65) -> 2021/07 (62)
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高鐵 - 和發臻觀
2013/09 (16-20) -> 2015/02 (23) -> 2016/02 (17) ->
2020/06 (27) -> 2022/06 (51)
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2016/03 (25-29) -> 2017/12 (24) -> 2019/03 (31) ->
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高鐵 - 和發首湛
2019/01 (23-25) -> 2021/09 (52) -> 2022/01 (53)
高鐵 - 竹科匯(預售)
2020/11 (28-32) -> 2021/01 (35) -> 2022/04 (48) ->
2022/08 (32)
高鐵 - 極至惠友(預售)
2021/03 (42-47) -> 2022/06 (65)
二重埔 - 環球市
2013/12 (15-16) -> 2015/08 (12-16) -> 2020/07 (18) ->
2022/06 (33) -> 2022/07 (22, 30)
二重埔 - 星都心
2017/08 (13-15) -> 2020/05 (21) -> 2022/04 (40) ->
2022/06 (24)
二重埔 - 星都匯(預售)
2021/08 (28-32)
幾個重點
1.2017-2019，和當初預測相同，大多數建案房價沒有很大變化，符合樂居的統計結果
2.2020年中以後，所有建案，大!爆!噴! 直到2022
也沒甚麼好說的，2020/03開始無限QE的好，在車上的都知道
沒在車上的就只能看著多多們薯條加大，夜裡哭哭
3.2022近期，除了預售還在亂噴以外，成屋差不多維持在50~60區間，且成交量極低
上述我家女兒來看大致上也能理解，沒上車的也不能改變甚麼。
But!再仔細觀察上一波QE的時間點，2012-2014
4.上列所有歷經過2012-2014爆噴的建案，在2014以後都出現回檔「個案」，從最高往下
算最高幅度為腰斬，還是出現在高級建商上
5.個案數量極少，沒人脈 e.g.仲介碰友幫忙、足夠銀彈、運氣、果斷，還是不用肖想
6.即使回檔，也幾乎沒有回到開賣的低點
結論
「即使整體園區收入微幅往下，新竹房價都能維持住並微幅上漲，漲幅約大於通膨，但只
要QE來了，神豬都會飛上天」
「如果歷史會重演，只要緊盯市場，QE結束後QT期間一定有便宜貨可以撿，但要快、狠、
準，而且不要妄想跌回起漲點」
二、現實情況 -
「Review & Review & Review，是高層無死角的叮囑，帶領我們看清自身的渺小與不足」
房版教會我們，買房，就是投資兼自住
巴菲特教我們，投資，千萬不能賠錢
歷史教會我們，流動性問題，才是賠錢的關鍵
1.雞本麵 - 租金 & 利率
2022/10/12 591 新竹市東區和竹北各種房型租金及對應數量，再用最多數量的級距上限
2%利率回推
新竹市東區 兩房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 12 10 3 1200
2~3w 30 18 10 1800
3~4w 15 127 35 2400
4~5w 8 38 47 3000
5~6w 9 2 8 3600
6~w 0 4 10 4200
新竹縣竹北 兩房 三房 四房 2%利率回推上限
1~2w 16 2 1 1200
2~3w 119 43 18 1800
3~4w 26 163 62 2400
4~5w 1 15 29 3000
5~6w 2 3 2 3600
6~w 0 7 2 4200
租金回推市價
兩房2~3w --> 1800
三房3~4w --> 2400
四房4~5w --> 3000
基本上已經和現在成屋市場交易價格相去不遠
兩房還勉強可以打平利率，但三四房可能會倒賠，買了要賺就得靠增值
另外要注意的風險是
a.用級距最大值去抓，實際可能有落差
b.591上的租金可談，透過仲介出租要抽一個月
c.稅金、保險等有額外開銷
2.薪資面 - TOP 公司 & 所得
新竹地區TOP 3家庭年收 平均(萬)
年分 關新里 中興里 東平里
2014 262.8 213.5 224.4
2015 294.5 229.1 234
2016 292.7 230.7 229.9
2017 304.9 245.6 245.2
2018 304.6 252.1 248.8
2019 286 231.9 228.6
2020 301.2 239.3 237.8
房價所得比
年分 新竹市 新竹縣 全台 新北 台北
2021 7.2 7.9 9.1 12.3 15.5
全台最頂里平均收入，根據不同房價所得比回推
年分 關新里 新竹市 全台 新北 台北
平均收入 所得比
回推
2014 262.8 1892.16 2391.48 3232.44 4073.4
2015 294.5 2120.4 2679.95 3622.35 4564.75
2016 292.7 2107.44 2663.57 3600.21 4536.85
2017 304.9 2195.28 2774.59 3750.27 4725.95
2018 304.6 2193.12 2771.86 3746.58 4721.3
2019 286 2059.2 2602.6 3517.8 4433
2020 301.2 2168.64 2740.92 3704.76 4668.6
全台次頂里平均收入，根據不同房價所得比回推
年分 中興里 新竹市 全台 新北 台北
所得比
回推
2014 213.5 1537.2 1942.85 2626.05 3309.25
2015 229.1 1649.52 2084.81 2817.93 3551.05
2016 230.7 1661.04 2099.37 2837.61 3575.85
2017 245.6 1768.32 2234.96 3020.88 3806.8
2018 252.1 1815.12 2294.11 3100.83 3907.55
2019 231.9 1669.68 2110.29 2852.37 3594.45
2020 239.3 1722.96 2177.63 2943.39 3709.15
就自己周圍老長官的經驗分享
2019以前四房雙車，關埔入手成本<2000
高鐵四房入手成本<1800，符合最頂的里平均
不過近期市場價格幾乎已經推升到以2020的薪資，新北的房價所得比，
將近長官們的成本價兩倍
註
a.新竹密度遠低於新北
b.2021平均尚未出來，但一定比2021更高
c.2022平均大機率是略等於2021，2023大機率下降，但降幅未知
同場加映
TOP 3 IC + 護國神山員非主管工數、以及竹科歷年員工數
聯發科 聯詠 瑞昱 台積電 園區歷年就業員工數
2011 148714
2012 151282
2013 151818
2014 152397
2015 152196
2016 150653
2017 152371
2018 6155 2019 3356 42605 153503
2019 8218 2112 3582 43430 152250
2020 8741 2293 3984 47314 156389
2021 9094 2463 4446 53212 164784
TOP 3 IC + 護國神山非主管薪資，以及竹科平均薪資推算
聯發科 聯詠 瑞昱 台積電 園區入區 平均年齡
公司數與
營業額
*10%/人數
2011 69.5711 34.5
2012 69.9913 34.63
2013 73.2777 35.02
2014 76.3357 35.41
2015 72.3565 36.18
2016 68.9985 36.4
2017 66.8685 37.2
2018 270 254 199 200 70.0647 37.63
2019 264 271 210 198 71.7009 38.27
2020 308 317 236 237 79.5398 38.48
2021 515 499 408 242 96.3669 38.58
究竟有多少300+/500+自己推吧
3.資金面 - vs 台股 or 美股 or 美債
既然買房是投資，那就比較各項主流投資管道的收益
假設五年內都不再QE，維持2014-2019環境，
買房 - 現階段新竹房地產租金幾乎打平利率，只靠通膨2%增值，貸款八成年收益約8%
買台股 - 0050，現價100，五年後回高點150，年化8.5%，殖利率另計
(最低2009殖利率1.86，最高2006 6.97，20.19 3.85%)
買美股 - VTI，現價179，五年後回高點241，年化6.4%，殖利率另計
買美股 - QQQ，現價262，五年後回高點403，年化9%，殖利率另計
買美債 - 五年公債殖利率4%
綜合下來，現階段買股在下一次QE來臨前，高機率獲益勝過買房
不過美股台股都還在持續下跌中，只要能承擔風險
時間拉長，回高點獲益只會增不會減
另外股債也可以加槓桿，這是巴菲特不推薦，但一直在做的事
4.籌碼面 - 已購戶成本 & 建商成本
參考樂居，無論關新、關埔，高鐵，
2019以前甚至2020年初大多預售均價都在35以內，不過2022預售開到70以上
另外建商成本主要來自土地，
Google一下就不難發現建商在2021年中後高鐵區就停止獵住商用地，改囤農地?
價格從2019以前的住宅單坪50漲到近110，新竹縣地區住宅容積含獎勵240%
(新竹普遍蓋超過)
土地成本從20漲到45，售價從30漲到50以上，反映土地成本+營造成本
不過近期跳空開高70以上的案，明顯敲盤子在測試潘娜的極限
另外陸陸續續有西區的土地在成交20~40萬緩緩向上，照240%容積土地成本在20以內，
再疊營造成本20也在40內，若預算有限可以考慮看看，畢竟有建商做多了
另外關埔二期也在蠢蠢欲動，詳細價格再請專家們補充相關吧，沒電了
5.結論
以基本面租金回推，現階段房價已經漲到沒租金套利空間，只能依靠增值
大環境及歷史回顧，QT環境下要再暴漲不容易，不過通膨2%是可預期的，五倍槓桿套利8%
無風險美債有4%獲利
有破底風險台美股五年後回高點，不開槓桿套利6.4~9%
PS: 股債都能另外上槓桿
三、未來展望 -
「SMART Plan ABCDE，是讓老闆展現大智慧，在無止盡的道，點亮羔羊之燈」
疫情期間，台灣受到降息+QE、居家受益、中美貿易戰三大利好
現在進行式升息+QT、各國解封+高通脹，烏俄戰爭，三大利好去掉兩大
美國公司已經陸續凍結+縮緊業務
Google終止Stadia、Amazon裁員6%員工、Meta裁員預告等，近期AMD財報爆雷
本土三大IC+護國神山
驅動連三個月營收年增腰斬，另外兩家扣除匯差年增持平，不過神山依舊高速上升
參考上一波QE，園區營收在2014見頂，之後微幅下降，直到下一波2020 QE才回高峰
但是，在2015園區工作人口下降1% (少了約1500人)
這波QT，連美國爸爸都受影響，園區想必不會置身事外
強如ceca，當然甚麼場景都能賺，靠時間差賺、靠裝修、靠封盤炒作等
至於鬆哥，竹北炒房王等，便不難看出他們最後超底房產時間在2020年，也就是QE開始年
2021以前購屋者，就算有QT再回檔20%都是賺(貸款八成最差就是回檔20%)
大賺小賺罷了，而且賺的不要亂花肯定夠撐到下一波QE
最後，
如果看官是已經有小孩或是有準備生小孩但又沒房的，
「你，已經死了」，既然你敢開老婆的生門，那就準備好姿勢，
一起來瞧瞧學長姐/資本的巨_，早晚都得來一下的
要馬核心關埔高鐵兩房算過能負擔就買了，反正買不買，投資客都幫你炒到跟寬限期一樣
的租金了，但你需要戶籍
要馬退到偏區像竹北西區，像二十年前的關埔、十年前的高鐵
或者賭一把，緊盯市場看能不能撿到QT掉出來的回檔個案，
但版上滿滿投資客在你開會的期間也在看盤就是了
至於關埔二期，除非市場回檔太過猛烈，不然開高的機率還是不小的，
建商死撐都會跟著通膨走
如果看官是年輕但沒打算生小孩的，
「恭喜你，你還有很多機會」，當上帝為你關了一扇門，同時會幫你開一扇窗
雖然窗比門小，但至少還有逃生機會
1.你可以選擇出國進修，TOP IC 2021平均515看起來很高，
但那沒個十年經驗沒運氣沒待對部門拿不拿的到還是未知數
等你真的熬到了，8成又過一輪QE了
QE的本質就是現在的人一起借未來人的錢，到了未來再一起還錢，
過去有借的人到了未來肯定繼續借，但過去沒借的人到了未來就得償還了，
當然死的不明不白
不如去國外念個兩年書，FANG起薪直接超過本土TOP IC十年年資，
雖然要面對洋人的巨_，但你可以在幾年後回台當大王啊
幹幾年你就不再是台灣刁民，轉職成美國阿爸了，阿爸要誰生誰就生，要誰死誰就死
還用怕跟阿共打仗嗎
2.或者可以選擇分批抄底台美股，
只要能承擔破底的風險，回高點後年化報酬在下一次QE錢是大機率贏房產的
雖然沒房，但你有錢啊，有錢就是任性，
有錢又沒小孩是超級任性，不知道怎麼花可以給我我教你
3.或者可以選擇槓桿國債
4%的國債可不是年年有，只有匯差風險了，記得再下一波QE前處理掉就好
4.或者可以到外縣市找落後補漲或回檔的房，學長姊再多也是要參加review meeting，
沒空追你到外縣市
總不會世界這麼大還是遇見你，
六都沒暴漲也就不會回檔、未來會跟著通膨、甚至租金大於2%利息的房子認真找一定有
大不了買了出租，你再跟人租
隨便抓個妹子來問問，究竟是哪個好呢
「我有房，但還有三千萬貸款，你願意一起承擔嗎」
「我有房，想去哪租哪就去哪，你願意嫁雞隨雞嗎」
如果看官是有點年紀但沒小孩也沒房的，
不用再想了，新竹不適合退休的，精美的物價、落漆的品質，
趁手上還有點閒錢往外縣市跑吧
如果看官是滿手房的，
老實說也沒甚麼好說的
說高抬貴手放過學弟妹，你說可能嗎，
你（或你爺爺或你爺爺的爺爺，或奶奶隨便啦）當年也是這樣苦過來的
說不要再炒了影響生育給個機會，你說哪裡有，
一定是你書讀太多教育程度太高自己不想生的，
絕對不是為了買房壓縮到開銷算過風險太高索性不生或是存錢終於買到房時已經出不出來
了
說真的太貴了買不下去可不可以便宜點，你說騙肖誒，你一定還有錢
我都幫你算過買下去只漲不跌不賣不算賠未來的你會感謝現在的我趕快上車不然車就要開
了不要不信邪
嗯，總之你說的都對，嗯嗯嗯，就這樣吧
Reference
https://mops.twse.com.tw/mops/web/t100sb15
https://www.sipa.gov.tw/home.jsp?serno=201006180001&mserno=201001210113&menudata=ChineseMenu&contlink=ap/statico.jsp&level2=Y&classserno=201002030017
https://www.stat.gov.tw/public/Data/1819161036ECWG0XEJ.pdf
樂居
財經m平方
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※ 編輯: batx6 (1.169.219.27 臺灣), 10/12/2022 05:04:15
2019/3 高點79
2020/1 崩盤前高點97 (+22%)
2020/3 崩盤低點74 (-6.4%)
2020/6 回崩盤前高點97 (+22%)
2022/1 高點150 (+89%)
2022/10 現價100 (+26%)
房子贏在資金大+槓桿，長期穩定通膨2%成長收益就是8%
和美股台股長期回測沒差異，如果沒發生QE或QE時股票上到五倍槓桿收益不會差很遠
但QE一發生就要果斷上槓桿，買房買股都可以
在車上的當然讚嘆QE，不在車上的當然幹爆QE
不過QE本質就是霸凌後進者
規則就這樣定，也玩了幾十年，打不過只能加入
另外2014之後走勢樂居都有分析，2022以後一不一樣就見仁見智了
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