昨天 高鈺婷 新竹市立委參選人召開記者會,揭露民進黨新竹市立委候選人鄭宏輝的「土地鍊金術」。
結果很多民進黨支持者,甚至今天包括立委余宛如都反駁說高鈺婷算錯了。他們說,高鈺婷不應該用賣地的「市價」去減鄭宏輝買地的「公告現值」,來估算鄭宏輝的獲利。
但其實他們才搞錯了。
以下再跟大家講一次小高團隊昨天所做的說明。
小高原文提到的公告現值「6.4萬/坪」,完全不是這些人所說的,是鄭宏輝重劃前「買地」的價格,而是他在重劃完成後,所配得的「抵費地」的價格。
什麼意思呢?
今天一個重劃案會有很多出資人,鄭宏輝就是其中之一。重劃完成後出資人可以配得抵費地。你可以配得多少抵費地,就是用「重劃總支出」除以「重劃後的推估地價」得到的比率來換算。
在這個case裡,其實重劃會估算出來「土地重劃後」的平均地價就是計畫書上寫的約4.6萬一坪。
鄭宏輝依據這個4.6萬/坪價格,最後配得157坪抵費地。反過來說,4.6萬x157坪,就反應鄭宏輝最早的出資。
而這個重劃會推估的「重劃後平均地價」與「公告現值」又有點落差。小高團隊用公告現值6.4萬去算,其實還太仁慈,因為重劃會計算的基準就是他們自己估的4.6萬。
而這157坪土地,隔一年又一個月後,鄭宏輝就以每坪40萬的價格轉賣,獲取5585的暴利。比小高團隊原本講的5304萬還高。
(40-4.62)*157.87=5585
簡單來說,許多人在跳針說不能以「買地算公告現值,賣地算市價」來算鄭宏輝的獲利。但這牛頭不對馬嘴,因為小高團隊根本沒說「公告現值」是買地的錢,而是抵費地的計算基準。
這一點也沒委屈鄭宏輝,反而還少估了他的獲利。
回過頭來,還是請所有關心這個案子的大家,一起回到小高昨天在記者會上問鄭宏輝的這三個問題:
一、請問鄭宏輝,除了目前揭露的金雅重劃區,你還參與了幾個農村社區土地重劃案?與林為洲聯手了幾次?
二、請問鄭宏輝,在參與其他農村社區土地重劃的時候,是否有用人頭取得這些重劃會的主導權?
三、請問鄭宏輝,在參與這麼多農村社區土地重劃的時候,獲利了多少?錢到哪裡去了?有誠實反映到你鄭宏輝的財產申報上嗎?
如果民進黨候選人竟然是跟國民黨的林為洲有這麼緊密的關係,在炒作新竹縣市的土地,那這樣的候選人,真的不值得被這樣護航。
而除了新竹縣市外,這個炒地集團還有沒有在其他地方這樣玩?讓我們繼續看下去。
#要算這種炒地的東西不好意思苗栗人很有經驗
新竹市公告現值 在 高鈺婷 Facebook 八卦
【新竹林鄭買地團Part2:鄭宏輝的土地重劃煉金術】
三個問題請教鄭宏輝:
一、請問鄭宏輝,除了目前揭露的金雅重劃區,你還參與了幾個農村社區土地重劃案?
二、請問鄭宏輝,在參與其他農村社區土地重劃的時候,是否有用人頭取得這些重劃會的主導權?
三、請問鄭宏輝,在參與這麼多農村社區土地重劃的時候,獲利了多少?錢到哪裡去了?有反映到鄭宏輝的財產申報上嗎?
以下正文開始:
上週五,我們在新竹競總召開了新竹林鄭買地團的記者會,揭露林為洲、鄭宏輝複雜的土地開發夥伴關係。
今天,我們要帶大家來看一看他們怎麼運用農村社區土地重劃,來炒地皮謀取暴利。
農村社區土地重劃,是讓農村社區透過土地重劃改善居住環境、公共建設的政策,結果,在政客跟開發商的手中,竟然變成擴大圈地、消滅農地、獲取暴利的工具。
監察院在100年,曾經針對「自辦農村社區土地重劃」的浮濫糾正內政部,糾正案由說,「部分自辦農村社區土地重劃案,藉重劃之名,卻將鄰近農業用地併入重劃範圍,變更為建築用地,以獲取開發利益......」。今天,透過鄭宏輝的農村社區土地重劃投資術,我要帶大家來看看,什麼叫做藉土地重劃之名,獲取開發利益。
今天這個故事,要從鄭宏輝106年的財產申報說起。有一筆521.9平方公尺(157.87坪)的金雅段71號土地,取得時間106年6月2日。在108年度的財產申報,已經看不到這筆土地。
我們先看看這筆土地在哪裡,在金雅兩個公園附近,鄰近68號快速道路、公道五路,附近的建案開價一坪32-35萬。我們也到現場勘查這塊地的現況,從現場照片來看,金雅段71號土地,連同它北面的幾塊地,都已圍起鐵皮。這個區域周遭其實都陸續落成新的建案。
為了追查這筆土地的流向,我們從內政部的實價登陸網站與土地謄本,找到了這筆土地的去處。這筆土地在106年5月登記給鄭姓所有人,並備註「重劃會出資人取得抵費地」。
抵費地的意思是說,重劃會的出資者先行墊付開發工程、拆遷補償、行政費用等款項,重劃完成後再分配抵費地給出資人作為回饋。鄭宏輝是金雅重劃會的出資人之一,所以,最後他拿到抵費地作為報償。
這筆土地在107年7月賣出,依照實價登錄網站,這筆土地公告現值每坪6.4萬,107年7月售出成交價每坪40萬。短短一年又一個月的時間,鄭宏輝獲利5,304萬。投資報酬率525%。這就是透過圈地來做成的暴利。
這就是一個樸實無華且枯燥的土地重劃煉金術。也是監察院所說的,假借土地重劃之名,謀取開發利益的典型案例。
我要提醒大家:鄭宏輝擔任過二十年市議員,「土地重劃鍊金術」的進行,完全都是在鄭宏輝擔任市議員的期間。
身為一個市議員,鄭宏輝出資參與重劃會,而後高價轉賣抵費地,成功獲取暴利。這是在為新竹市民的需求與福祉著想嗎?這是一個能夠代表大多數人民的民意代表嗎?
我認為,鄭宏輝不僅是一個不務正業,整天搞土地開發的市議員,更是一個沒有資格角逐中央民意代表的土地開發業者。這些年來,你在拚的到底是自己的口袋,還是新竹市民的福祉?
最後,我要請問鄭宏輝三個問題,請鄭宏輝不要閃躲,正面回應:
一、請問鄭宏輝,除了目前揭露的金雅重劃區,你還參與了幾個農村社區土地重劃案?
二、請問鄭宏輝,在參與其他農村社區土地重劃的時候,是否有用人頭取得這些重劃會的主導權?
三、請問鄭宏輝,在參與這麼多農村社區土地重劃的時候,獲利了多少?錢到哪裡去了?有反映到鄭宏輝的財產申報上嗎?
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高鈺婷資歷:
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宏輝,又在哈囉?
早上和國昌、顯智開完記者會,揭露「鄭宏輝的土地鍊金術」,下午看到鄭宏輝的回應稿,真的是令人啼笑皆非。
針對我們提出的提問,鄭宏輝一概不回應,只說「若有問題,歡迎去法院提告」,甚至還反問我是不是「炒股女王」、國昌是不是「炒地王」?甚至說國民黨也在今天召開記者會,「不禁令人聯想」我們是不是和國民黨聯手抹黑。
我要在這裡正告鄭宏輝:不論我、顯智、或國昌,我們沒有任何一個人像你這樣,與國民黨的政治人物組成這樣龐大的開發集團,涉及那麼多土地開發案,假藉農地重劃賺取暴利。
另外,持有未上市公司的股票就叫內線交易?這種發言的程度,也實在讓人擔心,未來是要怎樣進立院審法案?宏輝在新竹市當議員也二十年了,建議你可以至少稍微了解一下科技業的生態。
至於國民黨,我們壓根不知道他們今天要開什麼記者會。宏輝與其在那「不禁聯想」,不如先回應一下你之前遲遲未解釋的問題:你與新竹縣國民黨立委林為洲有這麼緊密的事業關係,你們到底涉入新竹縣市多少土地開發案?賺取多少利益?
這不用「聯想」。這是鄭宏輝與林為洲的財產申報與經濟部商工登記白紙黑字的公開資訊。還請鄭宏輝別再閃躲,好好回應。
回到今日重點。針對你曾參與的農村社區自辦土地重劃,你是忘記了,還是害怕想起來?
實價登錄也幫你查出來了,這次附上土地謄本,幫你恢復一下記憶。
你在金雅農村社區的土地重劃,出資了多少、賺了多少?
另外還有三個問題,繼續請教鄭宏輝:
一、請問鄭宏輝,除了目前揭露的金雅重劃區,你還參與了幾個農村社區土地重劃案?與林為洲聯手了幾次?
二、請問鄭宏輝,在參與其他農村社區土地重劃的時候,是否有用人頭取得這些重劃會的主導權?
三、請問鄭宏輝,在參與這麼多農村社區土地重劃的時候,獲利了多少?錢到哪裡去了?有誠實反映到你鄭宏輝的財產申報上嗎?
這不是口水戰,也不是抹黑。我們一再強調,過去幾個月來我們提出無數次「實價登錄2.0」、「囤房稅」或土地開發相關法規等居住正義法案,你卻一再閃躲,怯懦地不敢回應。
現在檢驗你的土地開發事業,只不過是在檢驗你是否與羅文嘉祕書長對林為洲的指摘一樣:「一天到晚炒地皮,把個人利益置於國家利益之上,根本應該被下架」!
請你像一個真的從政二十年的政治人物那樣,站出來,好好回答。
今早記者會貼文:
新竹林鄭買地團Part2:鄭宏輝的土地重劃煉金術
https://bit.ly/375Q52Y
補充:抵費地成本計算
重劃會出資人可以分配到多少抵費地,就是用重劃總支出除以重劃後的推估地價,來計算所有出資人的出資,要用多少土地來支付。
通常,重劃後的推估地價,都會略低於重劃後的公告現值。所以,用公告現值計算,恐怕還高估了鄭宏輝的出資金額,低估了他的獲利。
以本案來說,重劃計畫書估計的重劃後地價是4.62萬/坪,還低於土地移轉給鄭宏輝時實價登錄的公告現值6.4萬/坪。
所以,鄭的出資可以用4.62*157.87去計算,而不是6.4*157.87,我們真的冤枉人家了啦,高估人家的成本,少算人家的獲利,應該把賺5304萬更正為5585萬。
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【前情提要】
1、12/20 「高鈺婷揭露鄭宏輝、林為洲新竹藍綠買地團」貼文:https://bit.ly/2PIR7vY
2、12/21 「新竹不要炒地立委!」黃國昌三問新竹藍綠買地團:https://bit.ly/2Mmz5NU
3、12/20 高鈺婷政論節目詳述案情:https://bit.ly/398sfoP
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【再前情提要】
另有一些說我們「只打綠,不打藍」的朋友,這邊再整理一次我們早就優先處理的國民黨候選人鄭正鈐系列:
鄭正鈐正掙錢part1 http://bit.ly/2Yb3XFU
鄭正鈐正掙錢part2 http://bit.ly/33JLh0T
鄭正鈐正掙錢系列Part3:https://bit.ly/2sXEqV0
鄭正鈐正掙錢系列Part4:https://bit.ly/2PPQ25x
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高鈺婷資歷:
【學歷】
台灣科技大學電子工程所碩士
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【經歷】
工業技術研究院工程師
島國前進幹部
2016年邱顯智立委選戰工程師後援會成員
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